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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/06/2013 15h52 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Bonjour,

J’aimerai vos avis et expérience sur mon projet.

Mon projet : en cours de signature pour l’achat d’une grande maison (en IDF, ville de 40000hab)divisée en 3 parties :

Au RDC : un appartement F4 dans lequel je logerais
Au premier : 2 Deux pièces dont 1 actuellement loué (485€, c’est un ancien locataire dont le loyer n’a pas été révisé), le 2 ème sera loué 600€.
Comble aménageables en F2/F3 pour être loué environ 700€ (travaux dans 1 an)
Garage, et 3 caves, grand jardin.

Pas de copropriété, Pas de charges de copropriété.

Le crédit me coutera 1460€ par mois/25 ans
TF : 1200€/an

Voici mes interrogations concernant la fiscalité :Puis-je déduire les intérêts et assurances des revenus des loyers comme pour investissement locatif pur?
Comment déclarer mes revenus?
Quelqu’un est il  ou a t-il connu cette situation (habiter dans sa résidence principale, dont une partie est mise en location)

Merci de vos réponses et conseils.
Patricia

Mots-clés : location, residence principale

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#2 08/06/2013 23h50 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Bonsoir,

Je pense que votre RP correspond au T4 à RDC. Il convient donc de tout prorater au regard de la valeur : distribuez le prix d’achat entre tous les lots.
Si votre RP représente 30% de la valeur, il me semble (je connais mal l’immobilier personne physique) que 30% des charges seront non déductibles.

Déclaration 2044 revenus fonciers je crois.

Cordialement,
Guillaume

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#3 09/06/2013 19h41 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Vu votre situation, il convient de prendre rendez vous avec les impôts.

A noter que si vous le louez en meublé, vous pourrez bénéficier des différents avantages du régime BIC.
Actualités entreprise: Créer, Diriger, Gérer ? Les Echos Business


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#4 10/06/2013 00h09 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Vous pouvez demander une attestation de valeur au notaire (gratuit normalement) répartissant votre prix d’achat sur les différents lots, et précisant les surfaces respectives. Demandez lui également (très gentiment car les notaires n’aiment pas trop ça) d’isoler pour chaque lot la quote-part terrain.

Cela vous servira de clé de répartition pour l’affectation des intérêts (ou toute autre charge en choisissant la clé appropriée : valeur ou surface) par lot et vous permettra d’être blindée vis à vis de l’administration en cas de contrôle (faire ressortir la valeur du terrain vous permet de calculer les amortissements dans le cas d’une location meublée au régime réel).

Petit conseil pour l’aménagement des combles : privilégiez la location meublée. Comme il s’agit de création de surface habitable, les travaux ne peuvent pas vous générer de déficit foncier. Par contre vous pouvez, en LMNP, déduire les amortissements relatifs à ces travaux.

Après avoir vérifié si une exonération vous est possible dans le cadre de la location en meublé d’une partie de la résidence principale (cf post de Construiresaretraite), la déclaration de revenu se fait comme pour vos autres appartements : revenu foncier ou BIC selon le type de location.

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#5 10/06/2013 08h26 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Je fait la même chose chez moi ma comptable ma conseillé de faire 2 lignes sur le compromis de vente et au notaire ainsi que deux prêts .

Sinon je trouve que vous faites une belle affaire votre RP ne va rien vous coûter ou presque


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#6 10/06/2013 14h33 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Merci à tous pour vos remarques et conseils avisés.

@Guillaumega et Contruiresaretraite, je vais demander au notaire par courrier dès maintenant (car signature au 23/07/2013)  une attestation de valeur pour chaque lot et demander la quote part pour le terrain …ce qui me sera très utile!!!
@ Guismo, Je vais regarder et analyser la possibilité pour le meublé qui me semble être une bonne solution pour l’appartement actuellement vide et non loué, et les combles….mais ce "régime fiscal" me fait un peu peur car Je ne connais pas du tout. Je vais bien l’étudier et approfondir mes connaissances à ce sujet.
@Julien, j’ai déjà signé le compromis de vente sans stipuler tout ce ceci.  Mais il est précisé le nombre d’appartements sur le compromis. Je verrais cette possibilité avec le Notaire. Oui effectivement, je pense faire une bonne affaire, il ne me restera à charge pr l’instant (sans les combles) environ 400€par mois!!!!en attendant de commencer les travaux dans les combles.


Si vous avez d’autres informations utiles, je suis preneuse!!!
Merci à tous

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#7 13/06/2013 14h34 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Rebonjour à tous,

Des nouvelles…je viens de faire un tour vers la nouvelle maison et j’ai remarqué 2 choses :
Mardi dernier en passant devant, j’ai noté qu’un velux au niveau des combles était ouvert, j’ai prévenu l’agence pour informer la propriétaire afin de fermer, surtout qu’il pleuvait ce jour là.
Ce matin, donc jeudi je repasse devant la maison, et je m’aperçois que le meme velux était toujours ouvert, je fais donc des photos…au cas ou.

J’aperçois le locataire du F2, on discute et il m’apprend qu’il y a une infiltration d’eau ( suite à des travaux sur la voierie pr enterrer les cables EDF) en fait des tuiles ont été bougées sur le toit. Il a prévenu l’agence qui gère le bien, fin de l’année dernière par téléphone, mais rien n’a été fait. Aujourdh’ui j’ai fais des photos, et la peinture s’écaille par gros morceaux , et on voit des traces d’eau suite aux dernières pluies….

Je souhaite écrire à l’agence et au notaire pour leur signaler ces negligences et manquements.
Avez vous des idées? Est-ce la bonne solution? Puis-je demander un rabais sur le prix ou alors les travaux par les soins de l’actuel propriétaire (je signe chez le notaire le 23 juillet)

Merci à vous!

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#8 13/06/2013 20h52 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Patricia91 a écrit :

@Guillaumega et Contruiresaretraite, je vais demander au notaire par courrier dès maintenant (car signature au 23/07/2013)  une attestation de valeur pour chaque lot et demander la quote part pour le terrain …ce qui me sera très utile!!!

Je ne suis pas sûr que le notaire soit l’homme de l’art pour décomposer la valeur d’un immeuble lot par lot. Cette dernière n’est pas proportionnelle aux tantièmes.

Par ailleurs ce ne serait pas dans votre intérêt car le rdc que vous gardez vaut probablement moins que les étages.

Avec l’accord du notaire, demandez plutôt une attestation de valeur à un agent immobilier.

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#9 13/06/2013 21h01 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Patricia91 a écrit :

Puis-je demander un rabais sur le prix ou alors les travaux par les soins de l’actuel propriétaire (je signe chez le notaire le 23 juillet)

Il faudrait repurger la DIA pour baisser le prix entre la promesse et l’acte ce qui en pratique ne se fait pas.
Les problèmes dont vous parlez ne me semblent pas être, par ailleurs, des vices cachés.

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#10 13/06/2013 23h07 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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@guillaumega : Je ne sais pas qui, entre le notaire et l’agent immobilier, est le mieux placé pour estimer la valeur d’un appartement. Ce que je pense, c’est que l’inspecteur des impôts remettra moins en question une attestation de valeur émanant du notaire, qu’une estimation établie par un agent immobilier, qui reste tout de même plus influençable.

Le notaire ne va se baser sur des tantièmes (soit dit en passant pas de tantième ici car pas de copropriété, cf post initial) pour estimer la valeur d’un bien. Il se rendra obligatoirement sur place et dispose d’autant d’éléments que l’agent immobilier pour établir une estimation objective.

@Patricia91 : Si vous vous faites représenter par votre notaire pour la signature, adressez-vous directement à lui. Sinon, même s’il n’est pas concerné, posez la question à votre notaire ou un notaire avec qui vous avez eu un bon contact lors de vos précédentes acquisitions : il devrait vous conseiller sur la démarche à suivre.

Je pense qu’il faut demander au notaire dès maintenant qu’il procède à une mise sous séquestre le jour de la vente d’une partie du prix d’acquisition. Cette somme sera perçue par le vendeur quand il aura remis les locaux dans l’état où ils se trouvaient lors de vos visites.

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#11 14/06/2013 07h25 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Bonjour Patricia,

Très belle affaire visiblement.
Avez-vous estimé le rendement de l’opération ?
Quel est le montant de l’apport ?

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#12 14/06/2013 11h55 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Bonjour à tous!

@ Guillaumega, effectivement il ne s’agit pas de vices cachés, mais ces infiltrations d’eau abiment murs et escaliers, de plus ils n’étaient pas visibles lors de notre visite en février. Simplement avec les dernières pluies, tout apparait….

En fait l’estimation (dans l’état actuel)pr le RDC est de 160/170k€ avec des travaux d’électricité à refaire et décoration bien sur.

Pour les 2 F2 il faut compter entre 85 et 95K€, les combles aménageables n’ayant pas été estimées, puisque tout est à refaire (environ 33m2 habitables sur environ 100m2 au sol)

@ Guismo, seul le notaire du vendeur est chargé de l’affaire( grr on n’a pas assuré sur ce point). J’ai quand même contacté mon notaire, qui m’a conseillé d’écrire à l’agence pour leur signifier ces dégâts et demander la réparation avant la signature, par exemple via leur assurance. Le courrier partira ce jour.

J’ai déjà une estimation de la valeur des biens estimée par l’agence qui vendait le bien, je demanderai quand au notaire aussi une estimation, on ne sait jamais.

@Sultant,Oui je pense qu’il s’agit d’une bonne affaire…en fait j’ai calculé en terme de gains pour moi et non "rentabilité pure"…je m’explique :
Je me suis surtout dis que sur un crédit de 1450e par mois, avec 1000€ de loyers perçu, mon effort est de 450€ par mois pr l’équivalent de la maison que je paye aujourd’hui à 1300€ par mois!!!! Ce qui me permettra de mettre la différence de coté et faire les travaux dans les combles. Quand les travaux des combles seront achevés, je n’aurai plus d’efforts financiers à faire tous les mois pour être logé.

En ayant présenté le dossier à la banque, je prévoyais une rentabilité brute de 9% environ en mettant tout en location(sauf les combles)…mais comme je logerai au rdc…

On attendra 5/6 ans ensuite on mettra le tout en location (le RDC peut se louer actuellement 1000€) pour trouver le même genre d’investissement, et ainsi se loger à moindre frais!

Je n’ai pas pu avoir de financement 110%, j’apporte les frais de notaire (env 20K€)et le frais d’agence (s’agissant d’une succession, la banque ne pouvait pas faire plus de 100% (Hsb…))
Donc au total on apporte 30K€ pr cette opération, sans compter les travaux…mais quoi qu’il en soit nous sommes satisfait d’avoir trouver cette opportunité…

Merci à tous pour vos conseils et suggestions, j’attend la suite maintenant….

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#13 25/06/2013 14h47 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Bonjour à tous,

J’ai eu le retour du commercial sur les travaux d’infiltrations d’eau, il m’a confirmé par mail que les travaux seront fait avant la signature. Que l’assurance a été contactée.

Heureusement que j’ai fais cette démarche, sinon cela aurait été pour ma pomme!!!!

Merci à tous.

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#14 05/12/2013 15h58 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Bonjour à tous, je viens vous donner des nouvelles de mon aventure :

Concernant les infiltrations d’eau les assurances de l’ancien propriétaire et du locataire, prennent en charge la réfection de la cage d’escalier!!

Pour le F2 qui était déjà loué, locataire aimable, bon payeur. Il négocie le changement de ses fenêtres simples vitrages en double…nous sommes en pleine discussion, mais nous pensons le faire ce mois ci.

Pour le F2 vide : Après ameublement, et des travaux de rafraichissement (peinture, on a refait une partie de l’électricité, mise en place d’un nouveau tableau électrique, carrelage douche) Je viens de trouver un locataire depuis le 1er décembre , donc contrat d’un an. 700€/ mois dont 15€ de charge d’eau.

Pour le RDC
: nous sommes toujours en travaux ,toute l’électricité à faire dans le sous sol (environ 40 m2) et maison (véranda comprise 125m2)!!!  peinture, sol carrelage….fin des travaux prévus pour Mai, emménagement en juillet 2014. Nous faisons nous mm les travaux…sauf l’électricité.

Je viens aussi de découvrir via un autre post, merci pierrejacques11 et GoodbyLenine, un article  BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé – Régime fiscal des locations meublées

Si je comprend bien l’article, je peux avoir une exonération de 181€*104m( les 2 F2) = 18824E maximum.
Hors les 2 f2 me rapporteront pr 2014 : (685+480) *12 = 13980€ big_smile cool

Information à confirmer auprès des Impôts de ma ville.

Bonne journée à tous!!!

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#15 05/12/2013 19h31 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Vous pouvez être exonérée à condition :
- de louer en meublé une partie de votre résidence principale
- à un tarif raisonnable (181 € / m² / an maximum)
- que le locataire en fasse sa résidence principale

Par contre, à voir si ce sera possible pour le F2 déjà loué.
Et à mon avis, la limite de loyer s’observe logement par logement donc vérifiez que la surface du F2 à 685 € soit de plus de 45m²

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#16 06/12/2013 07h31 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Bonjour, merci de votre réponse. Le f2 meublé est de 52m2. Donc je ne dépasse pas le plafond. Je suis à 158€/an/m²   
J’attend aussi le retour des impôts.
Bonne journée.

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#17 06/12/2013 10h08 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Popples a écrit :

Vous pouvez être exonérée à condition :
- de louer en meublé une partie de votre résidence principale
- à un tarif raisonnable (181 € / m² / an maximum)
- que le locataire en fasse sa résidence principale

Par contre, à voir si ce sera possible pour le F2 déjà loué.
Et à mon avis, la limite de loyer s’observe logement par logement donc vérifiez que la surface du F2 à 685 € soit de plus de 45m²

J ai parler de cette loi a ma comptable et il ne faut pas dépasser un certain montant par an qui est quelque chose comme 700€…

Pour votre projet je suis dans le meme cas que vous et sur conseil de ma comptable j ai fait indiquer au notaire 2 lot sur l acte de vente lot 1 de xm2 a x € en RP et 2eme lot de xm2 a x€ locatif
Pour le prêt j ai fait un prêt RP et un locatif a la même banque mais pas au même taux. J ai deux tableau d amortisement et je déduit donc mes intérêt.

Bonne chance pour votre projet smile


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#18 06/12/2013 10h22 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Bonjour, je crois que les 700 euros ne concernent pas les locations à usage d’habitation.

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#19 06/12/2013 10h42 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Bonjour,

@ Julien, pour le montant de 760€ ttc à ne pas dépasser il s’agit des chambres d’hôtes, ce qui n’est pas mon cas.

Voici ci dessous les 3 conditions pour bénéficier de cette exonération :

L’exonération prévue au I de l’article 35 bis du CGI (exonération sur la totalité des produits provenant de la location), ne peut être accordée que si trois conditions sont simultanément remplies.

1. Première condition : les pièces louées ou sous-louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur
2. Deuxième condition : les pièces louées ou sous-louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale
3. Troisième condition : le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables

Merci

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#20 06/12/2013 12h24 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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L article de loi que ma comptable ma note ne fesait pas mention de chambre d hôte…
Si vous avez un papier des impôts signé ou un texte de loi je suis preneur étant donner que je suis dans le meme cas.
Le fait quil y as plusieurs portes d entrées et que les logements soit séparaient par des murs ( malgré qu’il soit dans le même bâtiment ) n exclu pas le fait que se soit dans la RP du propriétaire ?


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#21 06/12/2013 12h27 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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http://www.legifrance.gouv.fr/affichCod … 0006069577

A compter du 1er janvier 2001, les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € par an.
Cette exonération ne peut se cumuler avec les dispositions de l’article 50-0


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#22 06/12/2013 15h14 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Bonjour Julien,

Pour les 760€, il s’agit bien des chambres d’hôtes.

Merci de lire sur le lien suivant partie B http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-

B. Location de chambres d’hôtes
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Afin de favoriser le développement du parc de chambres d’hôtes, le II de l’article 35 bis du CGI prévoit qu’à compter du 1er janvier 2001, les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € TTC par an. Cette exonération ne peut se cumuler avec les dispositions de l’article 50-0 du CGI.

J’ai fais une demande de précision par mail aux impôts, j’attend leur retour.

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#23 10/12/2013 09h30 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Bonjour à tous.

Pour info, apparemment  je ne rentre pas dans ce cadre , raison invoquée par les impôts de ma ville :
"Les 3 appartements sont indépendants les uns des autres, possèdent tous une cuisine et un point d’eau. Ce sont des appartements taxés à la taxe d’habitation séparément. Ils ne font pas partie d’une partie de votre logement."

Bonne journée

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#24 10/12/2013 10h37 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Une chose est sûre, il vaut mieux demander a priori leur avis aux impôts …
Une jurisprudence qui va dans leur sens : "http://legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000007630945&fastReqId=954889958&fastPos=1".
Dans l’esprit, il faut mettre à disposition d’un locataire une partie de son habitation principale et non pas être un voisin de son locataire. L’administration veut éviter que les gens se servent du dispositif pour faire des investissements locatifs exonérés, ce qui se comprend. Dans votre cas, ils considèrent que les parties d’habitation déjà louées et qui vont continuer à l’être n’ont jamais fait partie de votre habitation. Après pour ce qui est des motifs "point d’eau" (surtout) ou "cuisine" (accessoirement), je pense qu’il faut être prudent et ne pas généraliser la position des impôts sur votre cas.

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#25 11/12/2013 15h19 → Achat d'une résidence principale avec une partie locative ? (location, residence principale)

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Bonjour,

Oui bien sur, il vaut mieux se renseigner afin d’éviter toute erreur après. Au moins je suis informée.
Le point sur "la cuisine" etc..est un peu simple, mais je suis d’accord qu’il y ait 3 taxes différentes, et que nous sommes voisins meme si à l’origine il s’agissait d’une seule et mme  maison.

Bonne journée.

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