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#1 02/12/2013 09h41 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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Bonjour,

J’ai lu qu’il était possible de louer en meublé une partie de sa résidence principale sans avoir à déclarer les revenus aux impôts à condition que le logement loué devienne la résidence principale du locataire et de ne pas dépasser un plafond de loyer au m2.

Est ce donc possible de construire sa résidence principale en prévoyant une partie locative qui sera louée selon ce principe ?
Si oui quelles sont les conditions exactes ?
Peut-on faire une porte séparée et une cuisinette pour ce logement ou bien cela ce limite-t-il aux "chambres chez l’habitant" ?
Est ce vraiment intéressant ? A priori, moi ça m’intéresse car ça me ferait un revenu complémentaire qui aimerait le remboursement du prêt immobilier sans supprimer certains de mes avantages liés à mes revenus peu élevés (chèques vacances, apl, ,…).

Si quelqu’un a plus d’informations à ce sujet, je serai très intéressée pour discuter avec !
Merci d’avance

Popples

Message édité par l’équipe de modération (07/11/2015 01h47) :
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Mots-clés : résidence principale location meublée défiscalisé

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#2 02/12/2013 10h04 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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Bonjour,
C’est possible, le principal inconvénient étant de mélanger vie privée et "business"! En cas de pb avec le locataire ce n’est pas du tout facile à vivre.
Sinon il faut que le logement fasse partie de l’habitation principale du bailleur et qu’il constitue la RP du locataire. Il y a une note administrative pour le plafond de loyer, je dirais environ 10 euros par mois par m2 pour être exonéré d’impôt en province.

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#3 02/12/2013 12h23 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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C’est sûr que la promiscuité avec le locataire n’est pas forcément l’idéal mais le fait de ne pas avoir d’impôts supplémentaires est plutôt tentant.
Je me dis aussi qu’en cas de réparation à effectuer c’est peut être plus pratique que de devoir faire des km pour voir et faire les réparations.

Il me semble aussi mais je me trompe peut être qu’une location meublée est avec un bail d’un an et que donc si le locataire est vraiment casse pied on peut toujours lui donner congé, non ?

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#4 02/12/2013 12h52 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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Le critère important est celui de la résidence principale du locataire. A partir du moment ou la personne y habite de manière permanente, la liberté du bailleur est restreinte, que le bail soit nu (3 ans) ou meublé (1 an). Mais dans votre cas comme ce logement c’est également votre résidence principale, vous pouvez probablement invoquer à la fin de chaque année la reprise des lieux pour y vivre.

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#5 02/12/2013 13h04 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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Ou alors louer à des étudiants comme je ne suis pas très loin d’une université et de 2 lycées avec BTS plutôt réputés.
L’avantage serait de pouvoir louer en saisonnier aussi ou de récupérer la partie louée pour héberger la famille ou les amis.

Dernière modification par Popples (02/12/2013 13h05)

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#6 02/12/2013 13h36 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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Oui d’autant plus que le bail étudiant peut être ramené à 9 mois

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#7 02/12/2013 14h47 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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pierrejacques11 a écrit :

Il y a une note administrative pour le plafond de loyer, je dirais environ 10 euros par mois par m2 pour être exonéré d’impôt en province.

Plafond de loyer : 181€/an/m² en IdF, 132€/an/m² hors IdF, en 2013 (réévalué selon IRL du 2ème trimestre de l’année qui précède).


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#8 03/12/2013 12h58 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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En fait, je me demande surtout sur quels critères se baser pour savoir si la partie louée fait partie de l’habitation principale, surtout dans le cas d’une construction neuve.

Par exemple, faut-il obligatoirement occuper la partie qu’on souhaite louer pendant quelques mois/années avant de la mettre en location ?
Ou encore, faut-il obligatoirement une entrée commune ?
Y a-t-il une proportion à respecter entre la partie louée et la partie RP, par exemple sur une maison d’environ 200m2, il serait raisonnable de louer 25 ou 50 m2 mais 150 m2 ça ne passerait pas.
En gros, je me demande comment prouver que je loue une partie de mon habitation et non une habitation complète.

Qu’en est-il également des fermes à rénover dans lesquelles il y a souvent possibilité de faire une grande habitation + 1 voire meme 2 logements en aménageant une grange ou une aile du bâtiment ?

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#9 03/12/2013 14h21 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

Modérateur
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Vous souhaitez savoir si l’administration a déjà pondu une note détaillant tous ces critères (ou souhaitez qu’elle en ponde une [*]) ?  A ma connaissance, non, et le bon sens est à utiliser, en étant raisonnable et en prenant en compte l’’esprit de la loi (qui ici me semble être de permettre de louer une petite partie de votre RP sans complications).

Il me semble que si vous avez une RP de 200m² dont 150 m² loués en meublé, ça ne devrait pas passer, car de toute évidence l’immeuble n’est pas une RP dont on loue une partie, mais un immeuble locatif dont on occupe une petite partie. Idem pour une ferme rénovée dont une grande partie serait louée, et une autre partie supposée occupée à titre de RP (surtout si vous avez plusieurs RP de ce type simultanément). Idem si vous générez des revenus conséquents avec toutes les locations de parties de votre RP. Le fisc (qu’il ne faut pas prendre pour un imbécile) devrait dans ces cas très souvent contester votre exonération (voire aller jusqu’à qualifier votre activité d’occulte, avec toutes les pénalités qui vont avec), et il a toutes les chances d’être suivi au besoin par un juge au tribunal administratif.

[*] On rencontre parfois des personnes qui souhaitent avoir plein de détails pour expliciter ce qui est permis et ce qui ne l’est pas, et un peu plus tard se plaignent d’un trop plein de normes et des complexités générées par l’administration. C’est paradoxal…


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#10 03/12/2013 15h16 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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si, l’administration a pondu quelques oeufs!
BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé – Régime fiscal des locations meublées

A partir du paragraphe 60.

Vous avez la loi et la jurisprudence  plutôt de votre côté (semble-t-il, même si les cas ne sont que partiellement similaires, notamment parce que ce ne sont pas des constructions neuves qui sont évoquées), mais ceux qui risquent de vous poser problème c’est plutôt les impôts, alors si j’étais vous je leur demanderais leur avis.

Pour les bâtiments connexes aménagés pour les louer je suis très sceptique quand au fait qu’ils vous accordent l’exonération.

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#11 03/12/2013 19h44 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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Merci beaucoup !
C’est exactement ce que je cherchais.

C’est pas que je cherche absolument à ce qu’une règle précise soit écrite mais j’aime être sûre de moi quand il s’agit des impôts d’autant plus que ce serait un peu dommage de construire une maison neuve dans l’optique d’en louer une partie et de se rendre compte 2 ans plus tard que l’exonération n’est pas possible parce que, par exemple, la porte d’entrée est séparée. En sachant ce genre d’exigence avant de construire, on peut directement prévoir la construction pour que ce soit possible.

Apparemment, peu importe la disposition tant que les pièces louées sont dans le même bâtiment que l’habitation principale.
De toute façon, si nous partons sur ce principe, nous allons d’abord nous atteler à notre habitation principale, histoire de pouvoir l’habiter et arrêter de payer 1000 € de loyer au plus vite, et seulement après nous finirons la partie locative qui devrait servir à nous aider à rembourser le prêt.

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#12 04/11/2015 12h00 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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Bonjour à toutes et à tous.

Ce forum est une mine d’information pour moi, néophyte en matière d’immobilier et plus précisément sur la fiscalité s’y appliquant.

Comme expliqué dans ma présentation, j’ai réalisé des travaux à l’intérieur de ma RP afin de mettre en location meublée, 2 pieces d’une superficie de 50m2, que je n’utilisais plus et qui sont louées depuis le 01/06 à un couple de jeunes, bien sympathiques au demeurant :-)

Cette location a trouvé preneur en à peine une semaine, j’habite près de fontainebleau, la demande est relativement soutenue et la proximité avec la région parisienne et ses accès facilite grandement les choses.

Avant la fin des travaux, j’avais contacté mon centre des impôts pour me faire expliquer l’exonération des revenus BIC appliqués aux personnes louant une partie de leur RP en maintenant un plafond de loyer annuel au m2 fixé par l’administration, spécificité dans laquelle rentrait cette location.
Il m’a alors été répondu que je n’avais rien à faire puisque qu’exonéré d’impôts sur ces loyers. "Pas de déclaration à effectuer, rien à remplir sur la feuille d’impôt, taxe d’habitation qui restera inchangée, puisque plafonnée (?), et que je continuerai à payer seul".
Je précise que les locataires ont élu comme résidence principale ma location.

En fouillant sur internet, en épluchant le guide fiscal LMNP édité par l’administration, je n’ai rien trouvé qui contredise ce que mon centre m’avait signalé mais quelques doutes ont germé.

Mes premières questions sont :
Aurais-je dû déclarer mon début d’activité Lmnp par l’intermédiaire du POi ?
Exonéré veut-il dire "à ne pas déclarer" ? J’ai vu une case à cet effet sur le cerfa 2031, c’est d’ailleurs elle qui m’a mise la puce à l’oreille…

Une précision qui a sûrement son importance pour la suite de ce post, j’ai engagé 25000€ de travaux pour rénover et rendre ces pieces habitables.

Fort de cette première expérience, l’idée m’est venue récemment de changer la destination de mon garage en habitation, en créant une structure MOB accolée à ma maison afin d’y faire un gite rural ou une seconde location meublée, la chose n’étant pour le moment pas complètement décidée.
J’ai adressé à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel sur ce nouveau projet pour qu’il soit en accord avec le PLU, j’attends leur réponse.

Pour cette nouvelle location Lmnp, je suis conscient que je ne rentrerai pas dans le cadre de l’exonération citée plus haut, puisque création de surface, mais :

Les travaux engagés dans la première étant des charges amortissables sur les revenus BIC, ceux ci pourront-ils être pris en compte pour la réduction des revenus de la seconde ?
Les travaux de création et de construction (toiture, façade MOB, intérieur) sont-ils amortissables au même titre que les travaux de rénovation ?

Concernant l’amortissement du bâti, comment déterminer la valeur de celui-ci sachant qu’aujourd’hui cette surface est un garage? Une estimation écrite de cette future habitation par des agences Immo est-elle un document suffisant à fournir au comptable ?
Enfin, pour les calculs de rentabilité dans l’excellent rendementlocatif, j’ai bêtement mis une valeur du bien à 2€ et mis tous les travaux dans la case adéquat, j’arrive à une rentabilité nette de plus de 18% avec cash flow positif de près de 500€ par mois, la méthode vous semble t’elle correcte ?

J’ai lu ici que certains d’entre vous n’imagineraient pas louer dans leur RP un studio ou autre à cause de la proximité d’avec les locataires et pour leur tranquillité. Je fais ce choix, d’une part car ma maison se prête facilement à ce genre de location et d’autre part car je ne profite pas de la cour dans laquelle donne cette location et le garage actuel. Mon mode de vie actuel supporte largement les contraintes imposées par ce choix. Je pense d’ailleurs qu’à terme, cette maison se transformera complètement en plusieurs location et que j’irai acheter une autre RP. Tout ça pour dire que ce post ne porte pas sur les inconvénients relevant de ce type de pratique mais bien sur les questions d’ordres purement fiscales, déclaratives et de rentabilité.

Merci d’avance pour vos réponses ou conseils qui m’ont bien aidés jusque là a appréhender l’immobilier d’une manière différente, à savoir un moyen efficace de se créer une rente au fur et à mesure de ses investissements.

Message édité par l’équipe de modération (04/11/2015 14h06) :
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#13 04/11/2015 18h48 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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- Une activité LMNP doit être déclarée auprès du greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez. Vous pouvez éventuellement le faire rétroactivement.

- L’ensemble des charges et des amortissements de différents biens loués sont au final comptabilisés ensemble dans vos revenus BIC

- Les amortissements se font selon des règles comptables précises (utilisez le moteur de recherche en haut à droite, vous aurez réponse comme ici LMNP : les déductions possibles en régime réel) et non au fur et à mesure des travaux.
Les travaux sont également une charge.

- Deux estimations (agences et/ou notaire) devraient vous permettre d’enregistrer au bilan le bien à sa valeur

Remarques :
Un des avantages principaux du LMNP est la déduction des charges d’intérêt.
Le recourt à l’emprunt permet également un effet de levier sympathique pour un bien rentable.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#14 04/11/2015 20h34 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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"Concernant l’amortissement du bâti, comment déterminer la valeur de celui-ci sachant qu’aujourd’hui cette surface est un garage? Une estimation écrite de cette future habitation par des agences Immo est-elle un document suffisant à fournir au comptable ?"

Je ne sais pas ce que ça vaut sur le plan pratique, mais sur Impôts.gouv.fr il y a un onglet "estimer un bien immobilier" .

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#15 04/11/2015 20h57 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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DDtee a écrit :

- Une activité LMNP doit être déclarée auprès du greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez. Vous pouvez éventuellement le faire rétroactivement.

Merci, je vais donc régulariser ma situation, je rage d’autant plus d’être à la bourre que j’ai contacté plusieurs « experts » comptables (pour d’autres projets lmnp) qui ont pignon sur web en leurs signalant a chaque fois cette première location sans qu’aucun d’eux ne m’alertent sur cette déclaration !
Je vais donc m’atteler à chercher un comptable près de chez moi…

DDtee a écrit :

Remarques :
Un des avantages principaux du LMNP est la déduction des charges d’intérêt.
Le recourt à l’emprunt permet également un effet de levier sympathique pour un bien rentable

Un calcul du prorata des intérêts au m2 devrait donner un résultat proche de la réalité pour déduire ceux affairant à cette partie louée de ma RP.

J’ai vraiment besoin de trouver un expert comptable pour mettre tout au clair et repartir sur de bonnes bases !

Iqce a écrit :

Je ne sais pas ce que ça vaut sur le plan pratique, mais sur Impôts.gouv.fr il y a un onglet "estimer un bien immobilier".

Oui vu, mais je ne rentre pas dans les cases et en plus, il ne trouve pas mon adresse sad

Dernière modification par Alexandco (04/11/2015 21h12)

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#16 04/11/2015 21h30 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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DDtee a écrit :

-
- L’ensemble des charges et des amortissements de différents biens loués sont au final comptabilisés ensemble dans vos revenus BIC

Je ne pense pas que les travaux du 1er bien soit intégrable au LMNP à partir du moment où les recettes sont exonérés d’imposition. C’est un principe de parallelisme.

Concernant la valeur réelle a prendre en compte pour le "second bien", elle risque d’être faible car imaginez quelqu’un acheter juste cette partie de votre maison avec vous coller à coté. J’ai peur que l’essentiel de la valeur soit dans le terrain vu que vous êtes en région parisienne or, le terrain n’est pas amortissable ….

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#17 04/11/2015 21h32 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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DDtee a écrit :

- Une activité LMNP doit être déclarée auprès du greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez. Vous pouvez éventuellement le faire rétroactivement.
[…]

Justement est-ce que cette location meublée exonérée d’IR, qui ne nécessite donc pas la tenu
d’une comptabilité BIC entre dans la case "LMNP" ? A quoi bon chercher un comptable et s’inscrire au greffe avant le second projet?

Dernière modification par Nek (04/11/2015 21h34)


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#18 04/11/2015 21h42 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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sleigh a écrit :

Concernant la valeur réelle a prendre en compte pour le "second bien", elle risque d’être faible car imaginez quelqu’un acheter juste cette partie de votre maison avec vous coller à coté. J’ai peur que l’essentiel de la valeur soit dans le terrain vu que vous êtes en région parisienne or, le terrain n’est pas amortissable ….

J’habite au centre d’un village, ou toutes les habitations sont "imbriquées" les unes dans les autres. Ce corps de ferme a fait l’objet d’une division par le précédent propriétaire (3 lots), j’en ai acheté la plus grosse partie (lot 1). Pour info, la grange réhabilitée (lot 2) qui en faisait partie s’est vendue l’année dernière 135000 € pour 60m2 en R+2 avec beaucoup de moins de charme et de soin que ce que j’ai déjà fait sur ma première location.

Nek a écrit :

Justement est-ce que cette location meublée exonérée d’IR, qui ne nécessite donc pas la tenu
d’une comptabilité BIC entre dans la case "LMNP" ?

Visiblement oui, on parle de cette exonération dans le guide fiscal consacré au statut LMNP

A quoi bon chercher un comptable et s’inscrire au greffe avant le second projet?

C’était bien là le sens de ma question. Si les amortissements sont reportable sans limitation de durée sur les revenus de même nature, j’y vois un intérêts pour des projets futurs, sinon, effectivement, pas le peine que je me plonge dans la paperasse tout de suite. Reste qu’il m’étonne quand même d’engranger des revenus en france sans avoir a les déclarer nulle part…

Dernière modification par Alexandco (04/11/2015 21h55)

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#19 06/11/2015 21h56 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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De retour d’un premier rdv avec un expert comptable choisit au hasard dans les pages jaune :-)
Premier ressenti, il semble maîtriser la fiscalité appliquée au LMNP, les 6 mois que j’ai passé à parcourir ce forum m’auront servit à me faire une idée de ses qualités en la matière.
La mauvaise nouvelle, a l’écoute de la description que je lui ai faite de cette location dans ma RP, les revenus locatifs n’entrent pas pour lui dans le champ de l’exonération, l’entrée indépendante malgré une entrée commune sur la propriété ne convaincra pas le fisc. À moi de prendre le risque, ou pas, je ne le prendrai pas…
Mais pour répondre à ma question sur la possibilité de créer un stock d’amortissement sur une location aux revenus exonérés pour les reporter sur un second, ce n’est pour lui pas possible, pour une question de destination des dépenses engagées qui doivent porter sur un "lot précis", même si ils sont tous à la même adresse.

Donc les prochaines étapes sont :
-Estimation par agence ou expert Immo de cette première location (selon vous, mieux vaut-il faire estimer le bâti et amortir les travaux ou estimer cette location dans l’état où elle est aujourd’hui et faire une croix sur l’amortissement des travaux pour ne pas les amortir deux fois?)
-Estimation en l’état de la future construction pour l’apporter à l’actif et ainsi augmenter l’assiette des charges et de l’amortissement
-Déclaration de début d’activité

Je dois encore apprendre sur les travaux, l’EC m’indique qu’il sont amortissable sur des durées inégales en fonction de l’organe rénové, en détaillant la facture poste par poste. Je pensais que l’on amortissait le tout sur 6 ans ou plus.

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#20 07/11/2015 09h28 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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Si différents revenus BIC finissent tous dans la même "enveloppe BIC", effectivement un revenu exonéré d’imposition ne pourrait être utilisé pour comptabiliser à nouveau charges et amortissement.

Si tout s’amortissait sur 6 ans, cela serait très (trop) simple et vous n’auriez plus besoin d’expert comptable wink

Il me semble (mais je peux me tromper) que la règle est plutôt d’estimer l’état actuel et de prendre pour charges les travaux qui seront réalisés.


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#21 07/11/2015 12h32 → Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ? (résidence principale location meublée défiscalisé)

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DDtee a écrit :

Si tout s’amortissait sur 6 ans, cela serait très (trop) simple et vous n’auriez plus besoin d’expert comptable wink

Et surtout plus aucune société ne paierait d’impôt, ce qui ne semble pas être le souhait du fisc lol

DDtee a écrit :

Il me semble (mais je peux me tromper) que la règle est plutôt d’estimer l’état actuel et de prendre pour charges les travaux qui seront réalisés.

La règle est surtout de savoir si les travaux apportent des "avantages économiques futurs", c’est à dire vont vous rapporter plus de loyer. Si oui, il faut l’immobiliser sinon le passer en charge. Il existe cependant une tolérance fiscale qui fait qu’une dépenses de moins de 500€ peut être passée en charge.

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