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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/01/2011 11h32 → Retour sur le prix des foncières cotées

Membre
Réputation :   401 

Certains des intervenants sur ce forum avaient proclamé en septembre ou début octobre 2010  que les foncières cotées étaient désormais surévaluées et qu’ils avaient vendu leurs actions, probablement en espérant les racheter moins cher plus tard.

Comme je trouvais au contraire que les foncières françaises, italiennes, allemandes, autrichiennes, suédoises, etc., étaient encore bon marché, à l’exception d’un nombre limité de grandes foncières d’immobilier de commerces (Unibail-Rodamco, Klépierre, Mercialys) qui avaient trop monté et qui dépassaient nettement leur ANR, j’avais ouvert un fil de discussion sur ce sujet "Foncières trop chères? Vraiment?" Foncières trop chères ? Vraiment ?

Sans vouloir me vanter, ce qui s’est passé depuis m’a donné raison, avec la plupart des foncières des pays ci-dessus, à l’exception notable des trois foncières déjà mentionnées, qui ont gagné 10% environ en moyenne et parfois bien davantage.

Je pense que l’erreur de certains intervenants venaient du fait qu’ils ont été trop gâtés pendant la période mi 2008-début 2010, où du fait de la crise (à la fois financière et immobilière) beaucoup de foncières avaient vu leur cours s’effondrer, sous l’effet conjugué des phénomènes suivants:
- baisse des ANR, en raison des baisses des prix des actifs, amplifiées par l’effet de levier (dette). Une foncière qui a un LTV de 50% (c’est-à-dire qui est financée à 50% en fonds propres et 50% en dette) voit son ANR baisser de 40% si ses actifs baissent de 20%
- augmentation de la décote des cours sur les ANR

Pendant cette période, certains intervenants de ce forum ont donc pu acheter des foncières à des cours très bas.
Mais dès mi 2010, la hausse des prix des actifs et la réduction logique des décotes avaient entrainé une forte hausse des cours de bourse, conduisant certains à estimer - à tort - que les foncières étaient devenues sur-évaluées. Alors que ce n’était qu’un retour à la normale, où les foncières redeviennent des supports d’investissement à espérance de rendement un peu plus faible que celui des autres actions, mais rendement restant très correct au regard de la meilleur visibilité sur leurs résultats.

Dernier point: ces mêmes personnes oublient que le cours d’aujourd’hui doit être comparé à l’ANR d’aujourd’hui, et pas au dernier ANR publié, souvent calculé au 30.06.2010 voire même parfois au 31.12.2009. Or depuis le 30.06.2010, l’ANR a continué à progresser :
- les prix des actifs immobiliers ont continué à monter (certes très modérément, mais prenez en compte en plus l’effet de levier discuté ci-dessus)
- et les foncières se sont enrichies de 6 mois de cash flows (loyers moins charges y compris d’intérêt)

Une question pour finir: pourquoi certains qui trouvent une foncière cotée trop chère simplement parce que son cours atteint l’ANR/action (je parle ici de l’ANR HD, inférieur à l’ANR DC) acceptent d’acquérir des parts de SCPI à un prix qui dépasse souvent de 10%, voire davantage, l’ANR HD?

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#2 15/01/2011 11h52 → Retour sur le prix des foncières cotées

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Réputation :   116 

D’accord sur le fond. Il va être interessant d’attendre la publication des résultats annuels 2010, avec les nouveaux ANR. Nous aurons alors une vision plus claire de celles qui sont à leur prix et des autres….

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#3 17/01/2011 17h49 → Retour sur le prix des foncières cotées

Administrateur
Réputation :   1307 

C’est vrai, pour ma part je "recommandais" de conserver mais pas d’acheter, car je pensais et continue à penser à penser que le prix des foncières est "artificiellement" gonflé par les taux bas. D’autre part à l’époque il y avait aussi bcp d’actions de rendement alternatifs, pour ceux qui cherchaient du rendement…

C’est Stéphane qui avait soldé une partie de ses positions, mais ça se justifiait aussi dans son cas puisqu’une partie de ses achats (je parle sur votre contrôle Stéphane) étaient financés à crédit (encore que Stéphane n’a pas précisé si ce qu’il avait soldé relevait d’achat à crédit ou d’autres positions cash).

Mais il est vrai, ces quelques mois vous ont donné raison zParisien !

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#4 17/01/2011 20h01 → Retour sur le prix des foncières cotées

Membre
Réputation :   401 

InvestisseurHeureux a écrit :

C’est vrai, pour ma part je "recommandais" de conserver mais pas d’acheter, car je pensais et continue à penser à penser que le prix des foncières est "artificiellement" gonflé par les taux bas.

Vous avez raison sur un point: une forte hausse des taux d’intérêts court et long terme (au delà de disons 5% pour l’OAT 10 ans contre 3% environ ces temps-ci) aura très probablement un impact très négatif sur le prix des actifs immobiliers.

Mais cette raison seule suffit-elle réellement à déconseiller l’immobilier (de commerce et de bureaux s’entend, qui dégagent un rendement locatif encore assez élevé, contrairement à l’immobilier d’habitation de centre de grandes villes, qui procure des rendements ridiculement faibles)?

1/ rien ne dit que l’OAT 10 ans va remonter fortement, au dessus de 5%. Si vous en êtes si sûr, vous pourrez faire immensément fortune en shortant l’OAT 10 ans.

2/ si une telle forte hausse des taux se produit, alors quasiment tous les actifs risqués devraient dégringoler:
- pas seulement les foncières cotées,
- mais aussi les actions en général, notamment mais pas uniquement les banques et les assurances
- les obligs à taux fixe
- l’immobilier d’habitation,
- l’or (avec des taux aussi fables qu’aujourd’hui, détenir de l’or, qui ne rapporte rien, n’est pas pénalisant. D’où la ruée vers l’or. Mais si les sicav monétaires sans risque de la Zone Euro se mettaient à rapporter 5%, le coût de détention de l’or monterait en flèche, rendant l’or moins attractif. Bien sûr, il y a aussi d’autres facteurs expliquant la hausse de l’or, comme les craintes d’inflation …)
- etc.

Bref, si vous croyez au risque de très nette hausse des taux, soyez logique, n’évitez pas seulement les foncières, mais vendez tout et investissez en sicav monétaire.

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#5 17/01/2011 21h10 → Retour sur le prix des foncières cotées

Administrateur
Réputation :   1307 

Vous exagérez mon argument zParisien ! :-)

Le sujet foncière trop chère date d’octobre 2010, à l’époque plein d’intervenants demandait sur le forums sur quelles foncières aller.

Je ne disais pas qu’il fallait vendre, mais qu’il était préférable d’attendre pour acheter, car le potentiel était probablement épuisé, et qu’on pouvait trouver mieux en terme de dividendes (Total ou France Telecom par exemple), vu que c’était ce qui intéressait la plupart des demandeurs.

Je ne fais aucune prédiction sur la hausse des taux, mais quand le taux directeur est à 1%, il a plus de chance d’aller dans le sens de la hausse que de baisser… Donc quand en + les meilleures foncières ont des primes sur ANR, je ne vois pas trop ce qu’on peut attendre de + d’elles. (mon avis, j’ai bien compris que nous divergions :-)

Regardez les graphiques  :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_eiff_1.gif

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_klepierre_1.gif

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ul_1.gif

Il y a une légère baisse puis une remonté, mais au final les foncières sont au même niveau qu’en Octobre, donc je persiste qu’au cours actuel je n’achète pas (vous pourrez me réprimander dans 3 mois) . :-)

Entre temps, voilà pour Total, qui jouit en + d’un dividende trimestriel, mais qui maintenant n’est clairement + une opportunité :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_total.gif

France Telecom a elle par contre stagner après une petite monté et une redescente.

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#6 17/01/2011 22h23 → Retour sur le prix des foncières cotées

Membre
Réputation :   83 

J’avais vendu Eiffel à 60€, il y est toujours (-1% sur 3 mois). Paref est un poil monté. Mes 5 premières valeurs ont montées sur 3 mois (entre +4% pour Axa et +35% pour Wendel).

Les foncières ont un rendement/risque pas idéal. Peu de chance de voir une amélioration rapide de leur valeur tandis que les rationnalisations d’entreprises et l’offshore risquent d’augmenter la vacances des surfaces. il y a aussi la remontée des taux souverains. Bref, je me limite à une diversification à une diversification de 5% sur Paref. C’est certes peu risqué, mais faiblement intéressant.

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#7 18/01/2011 13h57 → Retour sur le prix des foncières cotées

Membre
Réputation :   401 

Votre raisonnement prouve que nous avons des philosophies d’investissement très différentes.
Vous semblez considérer les foncières cotées comme des actions (quasiment) comme les autres. Du coup, si les perspectives d’appréciation des foncières deviennent comme aujourd’hui limitée par rapport à d’autres actions comme Axa ou Wendel (je vous cite), vous arbitrez en faveur de ces dernières.

Je considère au contraire les foncières cotées et non cotées comme une classe d’actifs distincte, au même titre que les obligations de l’Etat français, ou les actions des pays émergents. Et je considère qu’on doit allouer entre 8% et 20% de son portefeuille aux foncières cotées et non cotées, pourcentage dépendant entre autres de sa situation de propriétaire ou locataire de sa résidence principale et si on possède ou pas d’autres immobiliers "physiques" en direct.

Or, quand on répartit son capital entre les diverses classes d’actifs, on ne va pas réduire tout à coup une de ces classes à zéro sous prétexte que ses perspectives sont devenues un peu moins intéressantes, de même qu’on ne va pas sortir complétement des actions des pays émergents ou des obligations d’Etat pour les mêmes raisons. On va juste les sous-pondérer (il en allait différemment fin 2006 début 2007, quand les cours des foncières cotées avaient augmenté de manière totalement extravagante, avec des surcotes énorme sur des ANR eux-mêmes sur-évalués et j’avais alors tout vendu. Mais il n’y a pas de sur-évaluation manifeste aujourd’hui, sauf pour les grandes foncières de commerces comme Unibail).

Il serait dommage en tout cas de trop baisser le poids de l’immobilier coté dans son portefeuille, car il allie:
- rendement récurrent et prévisible (en tout cas plus que chez une société industrielle),
- protection partielle contre l’inflation
- liquidité
- et obligation légale de distribuer une partie du cash flow en dividende et donc pas de risque de voir tout le cash flow vous échapper en investissements futurs moins rentables pour les minoritaires

Mais bien sûr, avec cette classe d’actifs, en temps normal (hors période où les cours des foncières étaient très déprimées comme en 2009), on ne peut guère attendre une performance globale (dividende et appréciation des cours) de plus de Inflation + 4 à 5%. Mais c’est déjà pas mal au vu du risque pris, même si les actions de sociétés industrielles et de services pourraient ou devraient rapporter bien davantage à certaines périodes.

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#8 18/01/2011 14h12 → Retour sur le prix des foncières cotées

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zParisien a écrit :

[
Je considère au contraire les foncières cotées et non cotées comme une classe d’actifs distincte, au même titre que les obligations de l’Etat français, ou les actions des pays émergents.

Tout à fait d’accord. En ce qui me concerne, je considère les foncières cotées comme de l’immobilier, certes un peu plus liquide.

Mais pour moi, cela reste de l’immobilier quand même, au même titre que l’immobilier direct ou les SCPI. C’est d’ailleurs ainsi que je les classe, quand je fais une analyse de mon patrimoine (notamment pour sa repartition)

Dernière modification par Rodolphe (18/01/2011 14h12)

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#9 18/01/2011 15h18 → Retour sur le prix des foncières cotées

Membre
Réputation :   231 

J’ai la même approche que zParisien et Rodolphe, mais c’est par construction, lié à ma gestion "Lazy portfolio" dans lequel l’immobilier représente 10%.

Je me vois mal porter cette poche à 0% sur des arguments de surévaluation supposée : pour aller où ? Pour revenir quand ?
De plus, cela se ferait forcément avec :
- des frais de trading
- des frottements fiscaux
- une augmentation du risque du portefeuille (perte d’une poche de diversification, les covariances, tout ca…)

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#10 18/01/2011 19h08 → Retour sur le prix des foncières cotées

Membre
Réputation :   83 

Vous avez raison, pour moi il n’y a pas de de séparation de cette sorte, c’est de l’immobilier certes, qui n’est qu’un support d’investissement parmi d’autres avec un rendement potentiel et un risque attaché.

C’est pour cela que j’en conserve 5% à titre de diversification. Disons que je suis plus agressif.

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#11 21/01/2011 11h07 → Retour sur le prix des foncières cotées

Administrateur
Réputation :   1307 

Rodolphe a écrit :

D’accord sur le fond. Il va être interessant d’attendre la publication des résultats annuels 2010, avec les nouveaux ANR. Nous aurons alors une vision plus claire de celles qui sont à leur prix et des autres….

D’après Morgan Stanley, le 17/01/2011 :

Morgan Stanley a écrit :

Selon Morgan Stanley, l’ANR d’Unibail-Rodamco a progressé pour atteindre 121 euros en décembre dernier et devrait augmenté encore à 128 euros au cours de 2011.

Le courtier prévoit une baisse de 6% du bénéfice par action récurrent à 8,6 euros en 2011, ce qui devrait se traduire d’après lui par un dividende par action ajusté de 7,50 euros pour cet exercice.

Si je comprends bien la phrase, l’ANR de 121 € n’est pas une estimation mais une source d’initié. Au cours actuel, 140 €, on a les 8% de surcote "habituel" pour Unibail-Rodamco.

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#12 21/01/2011 13h08 → Retour sur le prix des foncières cotées

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InvestisseurHeureux a écrit :

Si je comprends bien la phrase, l’ANR de 121 € n’est pas une estimation mais une source d’initié.

De manière générale, l’investisseur paresseux (dont de très nombreux petits porteurs …) compare le cours avec le dernier ANR publié, qui aujourd’hui peut dater de plus de 6 mois (si ANR publié au 30.06.2010) voire de plus de 12 mois  (ANR au 31.12.2009, si la foncière publie son ANR une fois par an seulement, comme c’est le cas de certaines petites foncières comme Selectirente, Affiparis, etc.).

Au contraire, l’investisseur avisé compare le cours à l’ANR d’aujourd’hui, qu’il peut assez facilement estimer, avec une marge d’erreur ne dépassant généralement pas les 3 à 4%. Il suffit de faire un petit travail de bénédictin, en regardant pour chaque foncière, soit la répartition par ville et par type d’actif (par exemple pour une localisation à Paris: bureaux dans le  QCA, à Paris hors QCA, à La Défense, dans le Croissant Ouest, dans le reste de la Petite Couronne, en grande couronne, habitations, commerces, etc.) et de se renseigner auprès des brokers spécialisés (ou de lire leurs rapport trimestriels) sur l’évolution des prix de chaque type d’actif entre le 30.06.2010 et aujourd’hui. Cela permet de recalculer l’ANR, en prenant en compte aussi le taux d’endettement (LTV). On peut même affiner le calcul immeuble par immeuble, car les foncières publient souvent, une fois par an, la liste détaillée de leurs immeubles. Bien entendu, pour un immeuble vacant depuis le 30.06.2010 et dont on sait qu’il n’arrive pas à se relouer, on peut deviner que les experts immobiliers vont appliquer à cet immeuble une décote entre 5 à 10%, décote qu’il n’avait  pas au 30.06.10 quand il était encore loué …
Bref, on peut ainsi affiner progressivement le calcul.

Et sans déflorer le sujet, je peux vous livrer un scoop (du moins pour certains): certaines foncières (une minorité, bien sûr) vont annoncer un ANR HD au 31.12.2010 qui va être supérieur de plus de 20% au dernier ANR HD publié !
Vous le constaterez de vous-même lors de la publication des résultats annuels 2010.

Je ne donne pas de noms pour ne pas être accusé de vouloir manipuler les cours, en incitant certains à acheter alors que je serais en train d’écouler en douce mes actions en profitant d’une hausse supposée factice du cours …

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#13 21/01/2011 15h10 → Retour sur le prix des foncières cotées

Administrateur
Réputation :   1307 

zParisien a écrit :

Et sans déflorer le sujet, je peux vous livrer un scoop (du moins pour certains): certaines foncières (une minorité, bien sûr) vont annoncer un ANR HD au 31.12.2010 qui va être supérieur de plus de 20% au dernier ANR HD publié !
Vous le constaterez de vous-même lors de la publication des résultats annuels 2010.

Ha mais si vous avez des infos que je n’ai pas, je ne peux lutter mon cher zParisien !

Car même si je ne doute pas qu’une estimation soit possible à la "mimine", je me vois mal passer du temps à estimer l’ensemble des ANR des foncières sur mon temps libre. :-)

PS Votre post va vous valoir une avalanche de mails pour connaître ces fameuses foncières. :-)

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#14 21/01/2011 16h27 → Retour sur le prix des foncières cotées

Membre
Réputation :   143 

C’est très astucieux zParisien.

Je suppose que l’analyse et la mise en place de ce suivi est le plus difficile. Est-ce un suivi "papier"/à la main ou informatisé ? Un simple fichier Excel deviendrait un outil très puissant pour suivre ça.

Une fois le "fichier" construit avec toutes les automatisations nécessaires (répartition selon le type d’immobilier, la localisation et les décotes (non loué, à remettre aux normes…)) et les sources d’information trouvées (indices immobilier selon type et localisation), il "suffit" de le mettre à jour (quel outils puissant !).

Je suppose également que c’est très utile pour les foncières de moyenne et petite taille, celle qui sont peu diversifiée et pour les cas "spéciaux".

On peut aller de l’étude "macro" (bureaux, commerces, habitations…) au "micro" (valorisation de chaque immeuble).

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#15 08/02/2011 21h11 → Retour sur le prix des foncières cotées

Membre
Réputation :   401 

InvestisseurHeureux a écrit :

zParisien a écrit :

Et sans déflorer le sujet, je peux vous livrer un scoop (du moins pour certains): certaines foncières (une minorité, bien sûr) vont annoncer un ANR HD au 31.12.2010 qui va être supérieur de plus de 20% au dernier ANR HD publié !
Vous le constaterez de vous-même lors de la publication des résultats annuels 2010.

Ha mais si vous avez des infos que je n’ai pas, je ne peux lutter mon cher zParisien !

Car même si je ne doute pas qu’une estimation soit possible à la "mimine", je me vois mal passer du temps à estimer l’ensemble des ANR des foncières sur mon temps libre. :-)

PS Votre post va vous valoir une avalanche de mails pour connaître ces fameuses foncières. :-)

Je disais plus haut que les cours de certaines foncières pouvaient à tort sembler élevés, si on les comparait - à tort - avec le dernier ANR publié, celui de mi 2010 voire de fin 2009. Car entre temps, l’ANR a pour certaines foncières très fortement augmenté, rendant donc le cours de bourse sous-évalué et non sur-évalué par rapport à l’ANR.

Un premier exemple vient de tomber ce soir: Klemurs vient d’annoncer un ANR HD par action de 23,2€ à fin 2010 (+44% par rapport à l’ANR de fin 2009: 16,1€). Or le cours de bourse avait fortement monté ces derniers mois, à 18€, à tel point que certains sur ce forum avaient préféré vendre dès 16 ou 17€.
Ils n’auraient sans doute pas vendu s’ils avaient pensé un instant que l’ANR HD était en fait à 23,2€. Et le pire pour eux, c’est que ces 23,2€ étaient parfaitement prévisibles dès début octobre 2010, à 0,40€ près.

D’autres exemples de très forte hausse de l’ANR HD vont bientôt tomber …

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#16 09/02/2011 00h01 → Retour sur le prix des foncières cotées

Modérateur
Réputation :   1080 

Heu zParisien, on vous crois sur parole, vous en avez identifié. Mais vous devez déjà avoir acheté ces foncières.
Donc vous pourriez au moins nous faire gagner qqs jours, et nommer ces SIIC dont l’ANR devrait fortement augmenter lors d’une annonce imminente. Ensuite, on fera notre boulot d’investigation (on n’est pas un bureau d’analyse, et qu’on n’a pas d’analyste sous la main pour le faire à notre place, hélas, et nos journées ne comptent que 24h) pour déterminer nous-même si on y crois ou pas, et si on veut en acheter ou pas ou en vendre…

Je suppose que ce sont surtout des SIIC (voire toutes les SIIC) avec une part importante de patrimoine sur Paris, où il semble que l’immobilier ait monté pas mal en 2010…. sauf Acanthe sans doute qui a un dirigeant "spécial".


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