Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 17/10/2010 21h23 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   401 

Je ne compte plus le nombre de personnes qui ont déclaré ces derniers jours ou semaines que les SIIC sont devenues trop chères.

Essayons d’analyser cela. Il est incontestable que les cours des SIIC sont en moyenne nettement plus élevés qu’en juillet 2010. Cela prouve simplement qu’elles sont plus chères aujourd’hui, mais pas forcément trop chères.

Ceux qui les trouvent trop chères doivent expliquer :
1- si c’est parce qu’il y a maintenant une moindre décote des cours par rapport aux ANR, voire même surcote dans le cas d’Unibail, la plus grande foncière en Europe
2- ou si c’est parce qu’ils trouvent que l’immobilier commercial (bureaux et commerces) a trop augmenté ces derniers temps, et donc que les ANR sont devenus trop élevés et pourraient baisser.

Je pense que les personnes ci-dessus avanceront surtout l’explication 1. Si c’est bien ça, qu’ils se rassurent, il y a encore pas mal de foncières cotées en France et en Europe avec une décote de 20%, 30% ou plus par rapport à leur ANR. Il est vrai que ce sont souvent (mais pas toujours) des small caps, moins liquides et donc plus risquées.

Si c’est l’explication 2, elle est discutable, car l’immobilier commercial en France n’a rebondi que 2 à 7% (selon les actifs et les emplacements) par rapport à ses plus bas de 2009 et reste nettement en dessous de ses plus hauts de 2007. On pourrait même soutenir que malgré la crise, l’immobilier commercial devrait être plus cher qu’en 2007, ou au moins au même niveau: certes, les loyers payés par les locataires ont quelque peu baissé, mais les taux d’intérêt type OAT 10 ans sont à un niveau record (de baisse) de 2,5 à 2,6%. Or chacun sait que la faiblesse des taux sans risque pousse à la hausse les prix de l’immobilier, résidentiel et commercial, ou le prix d’autres actifs d’ailleurs.
Quant à penser que les 2,5% de l’OAT 10 ans sont artificiels et vont remonter bien vite? C’est possible, mais pas sûr. Après tout, au Japon, les taux restent à des records de baisse depuis 15 ans et pourtant ne remontent pas.

Dernier point: les rendements (dividendes/cours) des SIIC ont baissé ces derniers mois, ce qui chagrine certains et les poussent à vendre. Il y a certainement là de quoi être chagriné. Mais que l’on se rassure: les dividendes, qui sont indexés sur les cash flow des foncières, devraient progressivement remonter:
- pas tellement à cause des loyers, qui ne remonteront pas nettement avant la fin de la crise
- mais du fait que beaucoup de foncières ne profitent pas actuellement des taux très bas, car elles avaient contracté des dettes à taux fixes (ou swappé à taux fixe des dettes à taux variables) vers 2008 à des niveaux  élevés (4,5%-5% de taux d’intérêt). Mais si les taux du marché ne remontent pas ou pas trop vite, ces foncières verront le coût de leur dette baisser à 3,5% (taux fixe sur 5 à 7 ans) vers 2012-2013, au prochain renouvellement de leurs swaps. D’où forte hausse alors des cash flows et des dividendes.

Hors ligne

 

#2 18/10/2010 02h14 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   66 

J’ai pensé il y a quelques jours à acheter une foncière, mais après étude d’Unibail, Icade, Foncière des Régions par rapport à une autre action de rendement typique avec un dividende quasi-garantie et un métier qui est pour beaucoup issu d’une rente (vous aurez deviné que je parle de France Telecom), je considère qu’elles ne présentent d’intérêt majeur, France Telecom a un rendement avoisinant les 9% tandis qu’Unibail stagne autour des 5% depuis trois années et est pour moi surcôtée au vu du PER avoisinant les 18 (même si le secteur veut cela).

Par ailleurs, je pense qu’à la suite de la crise, les entreprises vont chercher à être plus efficientes en diminuant les surfaces inutiles et les charges inutiles ce qui va se répercuter sur les foncières par une demande plus faible.

Et la France est l’un des seuls pays d’Europe de l’Ouest à ne pas avoir subi un krach immobilier depuis les années 1990 avec une flambée des prix sans corrélation aucune avec l’inflation. Or, les arbres ne grimpent jamais jusqu’au ciel, et même si la demande continue à se maintenir à un bon moment, elle va forcément baisser dans les (à mon avis 2 à 5 prochaines années) quand les investisseurs auront l’impression de surpayer.

Par ailleurs, la faiblesse des taux n’est pas un phénomène profitant seulement aux SIIC mais à toutes les entreprises cherchant des financements !

Finalement j’ai acheté Axa au lieu d’une SIIC qui à mon avis a été injustement massacré pour la simplement raison que c’est une financière alors qu’elle a toujours conservé une excellente situation. Elle a certes une rentabilité plus faible, mais un potentiel de plus value bien plus important à mon avis.

Hors ligne

 

#3 18/10/2010 07h59 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Administrateur
Réputation :   1307 

Ratpack, je partage votre raisonnement, mais juste une remarque :

Ratpack a écrit :

qu’Unibail stagne autour des 5% depuis trois années et est pour moi surcôtée au vu du PER avoisinant les 18 (même si le secteur veut cela).

Le PER n’a pas de sens pour ne foncière. Soit le résultat net est aux normes IFRS et dans ce cas le bénéfice est influencé par la valorisation (à la hausse ou à la baisse) des valeurs des actifs immobilier, soit il est aux normes françaises, et le bénéfice est influencé par des amortissement immobilier qui ne réflètent pas la réalité.

Pour plus d’infos, regardez la série de 4 billets que j’avais écrit sur les foncières en 2009 :

REIT et SIIC (1/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (2/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (3/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (4/4) - L’investisseur heureux

Hors ligne

 

#4 18/10/2010 08h20 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Administrateur
Réputation :   1307 

zParisien a écrit :

Ceux qui les trouvent trop chères doivent expliquer :
1- si c’est parce qu’il y a maintenant une moindre décote des cours par rapport aux ANR, voire même surcote dans le cas d’Unibail, la plus grande foncière en Europe

Cette surcote rappelle pourtant fortement 2007-2008 avant l’écroulement des foncières. En 2008, je m’étais fait un fichier et Mercialys et Unibail-Rodamco cotait au-dessus de leur ANR comme aujourd’hui, tandis que d’autres étaient décotées.

Je crois que c’est un peu comme les holdings. Certaines foncières semblent vouées à être en permanence décotée, sauf que le montant de la décote est fluctuante ?

Je regarde le ratio EV/Ebitda. Pour Unibail-Rodamco, on est à 18,27 :
Unibail-Rodamco SE: Market multiple valuation (UL | FRA | Retail REITs) - Infinancials

Ca rappelle fortement le niveaux de 2008.

Ici, on a l’historique des rendements sur distribution du tracker iShares FTSE/EPRA European Property Index Fund :
Site Entry - BlackRock

Que j’ai mis en graphique :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ishareseprardt.gif

Et ici une comparaison avec le TEC 10 ans :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ishareseprardt2.gif

Les foncières semblent chères est dans l’absolu (ratio EV/Ebitda, dividendes "faibles") et en relatif par rapport au TEC 10 ans.

Hors ligne

 

#5 18/10/2010 09h42 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   401 

Si je peux me permettre, les deux réponses ci-dessus sont en partie hors sujet.
Elles disent que Unibail-Rodmaco ou Mercialys sont chères, car surcote par rapport à leur ANR.
Mais mon texte le disait clairement aussi, et recommandait les nombreuses foncières, françaises ou européennes, qui ont une décote de plus de 20% par rapport à leur ANR. D’autant que ce ne sont pas uniquement des small caps dont le titre est peu liquide.

Hors ligne

 

#6 18/10/2010 10h10 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Administrateur
Réputation :   1307 

Elles disent que Unibail-Rodmaco ou Mercialys sont chères, car surcote par rapport à leur ANR.
Mais mon texte le disait clairement aussi, et recommandait les nombreuses foncières, françaises ou européennes, qui ont une décote de plus de 20% par rapport à leur ANR.

Oui mais justement, cette décote existait déjà en 2008. Je me souviens qu’Affine avait 40% de décote.

Donc que certaines foncières continuent à décotées n’est pas suffisant à mon sens pour affirmer que le marché n’est pas cher.

Que pensez-vous de mon graphique avec le TEC 10 ?

Hors ligne

 

#7 18/10/2010 10h51 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   401 

InvestisseurHeureux a écrit :

Que pensez-vous de mon graphique avec le TEC 10 ?

Ce graphique a un intérêt, un seul: montrer qu’il y a eu baisse, sur ces derniers mois, du rendement (dividende/cours) des grandes foncières européennes faisant partie de l’indice EPRA.
Mais cela, on le savait déjà, en raison non pas bien sûr de la baisse des dividendes mais de la nette hausse des cours de ces foncières, ce qui a ainsi rendu certaines comme Unibail excessivement chères.

Cela étant, le graphique a 2 inconvénients majeurs, qui limitent son intérêt:

- c’est le cash flow courant et non le dividende qui à mon avis est un indicateur fiable de la création de richesse par une foncière.
Une foncière qui génère un free cash flow courant annuel de 9 à 13% du cours et qui est pérenne (j’ai plusieurs exemples en tête) est très rentable, si en plus son endettement est 1/  maîtrisé (pas de covenant financier, ou covenants faciles à respecter) et 2/ pas excessif (LTV* < 65%).
Or si cette foncière distribue seulement 40 à 50% de son cash flow courant en dividende et utilise le reste pour construire/acquérir d’autres actifs immobiliers de même rentabilité et qui vont enrichir les actionnaires et augmenter le cash flow futur, le rendement en dividende va paraître à tort modéré, voire assez faible. Bref, tout baser sur le dividende est une erreur dans le cas des foncières, une fois que l’on a vérifié que le solde du cash flow, non distribué en dividende, n’est pas gaspillé ou mal investi.

- il porte sur les seules grandes foncières faisant dans cet indice EPRA, soit moins du quart des SIIC françaises. Et les très grandes foncières (Unibail et certaines foncières anglaises) pèsent tellement lourd en % dans cet indice, qu’il finit par ne quasiment plus représenter qu’elles. Ainsi cet indice n’est pas représentatif de l’ensemble des foncières européennes.

*: attention il s’agit ici du vrai LTV, pas forcément celui affiché par la foncière dans ses communiqués (cf. un autre de mes posts sur ce forum)

Hors ligne

 

#8 18/10/2010 11h57 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   401 

InvestisseurHeureux a écrit :

Oui mais justement, cette décote existait déjà en 2008. Je me souviens qu’Affine avait 40% de décote.

Donc que certaines foncières continuent à décotées n’est pas suffisant à mon sens pour affirmer que le marché n’est pas cher.

Je n’ai bien sûr jamais affirmé qu’une décote élevée signifiait automatiquement qu’une foncière est bonne à l’achat!
Il ne faut d’ailleurs pas choisir ses valeurs par des tris sur des bases de données (du genre: quelles sont les foncières avec la décote sur ANR la plus élevée), sauf à faire une analyse fondamentale du résultat du tri, pour éliminer les fausses bonnes idées.

Dans le cas particulier d’Affine, il est clair que c’est une valeur assez peu intéressante, sauf dans une optique de rapide aller retour quand la décoté se creuse (mais personnellement, je ne fais pas ce type de trading).  Affine a:
- des actifs immos parfois médiocres
- une dette (et donc un risque) plus élevée qu’il ne parait, quand on inclut les TSDI et autres "quasi equity" (qui sont de vraies dettes).

Hors ligne

 

#9 18/10/2010 13h40 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   

Bonjour zParisien,

Merci pour vos messages sur ce forum, que nous sommes nombreux à apprécier.
Histoire de mettre vos analyses en perspective, pouvez-vous nous indiquer les noms de vos foncières préférées (celles que vous avez en portefeuille par exemple) ?

Une réponse par ici nous ferait bien plaisir:
SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

A bientôt

Hors ligne

 

#10 18/10/2010 15h56 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Administrateur
Réputation :   1307 

zParisien a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Oui mais justement, cette décote existait déjà en 2008. Je me souviens qu’Affine avait 40% de décote.

Donc que certaines foncières continuent à décotées n’est pas suffisant à mon sens pour affirmer que le marché n’est pas cher.

Je n’ai bien sûr jamais affirmé qu’une décote élevée signifiait automatiquement qu’une foncière est bonne à l’achat!

Et je n’ai jamais dit que vous l’aviez dit ! Le sujet c’est le marché des foncières dans son ensemble. J’avais compris (à tord) que vous justifiez en partie le fait que le marché n’était pas si chère de par l’existence de foncières décotées.

zParisien a écrit :

Ce graphique a un intérêt, un seul: montrer qu’il y a eu baisse, sur ces derniers mois, du rendement (dividende/cours) des grandes foncières européennes faisant partie de l’indice EPRA.

Le graphique montre aussi l’écart entre le rendement des foncières et l’OAT et on voit clairement qu’entre Octobre 2008 et Septembre 2009, l’écart était en faveur des foncières, alors qu’il est maintenant en faveur des OAT. C’est un indicateur de survalorisation parmi d’autres.

zParisien a écrit :

- c’est le cash flow courant et non le dividende qui à mon avis est un indicateur fiable de la création de richesse par une foncière.

Oui, mais là on parle d’un indice et non d’une action individuelle donc ce facteur est lissé. Comme quand on parle du PER du CAC40. Que certaines aient un payout ratio de 40% ou d’autres 70%, ça se compense à peu près et permet de tirer des tendances historiques.

zParisien a écrit :

- il porte sur les seules grandes foncières faisant dans cet indice EPRA, soit moins du quart des SIIC françaises. Et les très grandes foncières (Unibail et certaines foncières anglaises) pèsent tellement lourd en % dans cet indice, qu’il finit par ne quasiment plus représenter qu’elles. Ainsi cet indice n’est pas représentatif de l’ensemble des foncières européennes.

C’est vrai qu’Unibail pèse lourd (14%). De là à dire que l’indice n’est pas représentatif… Si je pouvais télécharger les cours sur plusieurs années, je vous calculerais le coefficient de corrélation. Je ne peux pas, donc je n’ai rien pour étayer mon propos.

Hors ligne

 

#11 19/10/2010 03h23 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   66 

InvestisseurHeureux a écrit :

Ratpack, je partage votre raisonnement, mais juste une remarque :

Ratpack a écrit :

qu’Unibail stagne autour des 5% depuis trois années et est pour moi surcôtée au vu du PER avoisinant les 18 (même si le secteur veut cela).

Le PER n’a pas de sens pour ne foncière. Soit le résultat net est aux normes IFRS et dans ce cas le bénéfice est influencé par la valorisation (à la hausse ou à la baisse) des valeurs des actifs immobilier, soit il est aux normes françaises, et le bénéfice est influencé par des amortissement immobilier qui ne réflètent pas la réalité.

Pour plus d’infos, regardez la série de 4 billets que j’avais écrit sur les foncières en 2009 :

REIT et SIIC (1/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (2/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (3/4) - L’investisseur heureux
http://www.devenir-rentier.fr/blog/rentier/article/97/

Merci beaucoup, c’est extrêmement instructif !

Hors ligne

 

#12 25/11/2010 13h06 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Administrateur
Réputation :   1307 

Hammerson, foncière commerciale cotée à Londres et possédant des bien en Angleterre et en France prend 6% ce jour (à relativiser car elle avait baisser ces derniers jours.

Il y a une offre énorme (presque 2 Md€ !!!) en cash  sur un centre commercial à Manchester et ça fait grimper les foncières britanniques.

Property companies are leading the market higher as, a day after announced a £1.6bn deal to buy Manchester’s Trafford Centre, Capital Shopping Centres admitted to a bid approach.

The company said America’s Simon Property Group, which owns 5.6%, had asked for the deal and an associated share placing to be postponed as it was considering a cash offer for Capital. This was at an "unspecified premium" to net asset value but there was no firm offer in the letter sent from Simon. Capital said it was not in shareholders’ interests to delay the placing and had decided to proceed with the deal. A vote will be taken on 20 December. If the Trafford deal and placing goes ahead it will leave John Whittaker’s Peel holding - current owner of the Manchester centre -with a 19.9% stake in Capital and board representation.

Source : Property groups lead FTSE higher after bid move for Capital Shopping Centres | Business | The Guardian

Hors ligne

 

#13 26/11/2010 02h46 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Modérateur
Réputation :   1080 

bibine222 a écrit :

Bonjour zParisien,

Merci pour vos messages sur ce forum, que nous sommes nombreux à apprécier.
Histoire de mettre vos analyses en perspective, pouvez-vous nous indiquer les noms de vos foncières préférées (celles que vous avez en portefeuille par exemple) ?

Une réponse par ici nous ferait bien plaisir:
SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

A bientôt

idem, allez zParisien, ce n’est pas quelques personnes de ce forum qui vont déstabiliser le marché ;-)

Dernière modification par GoodbyLenine (26/11/2010 02h46)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#14 21/12/2010 12h56 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Administrateur
Réputation :   1307 

En complément de mon message :

InvestisseurHeureux a écrit :

une comparaison avec le TEC 10 ans :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2 … rardt2.gif

Les foncières semblent chères est dans l’absolu (ratio EV/Ebitda, dividendes "faibles") et en relatif par rapport au TEC 10 ans.

Voici la même chose sur un historique plus long sur les foncières américaines :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_reitwatch1.gif

En moyenne, le rendement sur dividende des foncières cotées est de 1 point supérieur au rendement obligataire US à dix ans :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_reitwatch2.gif

Source : http://returns.reit.com/reitwatch/rw1012.pdf

Hors ligne

 

#15 23/12/2010 10h13 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Administrateur
Réputation :   1307 

L’immobilier commercial Londonien en plein boom…

Source : London Property Leads World as Rising Rents Lure Global Money - Bloomberg Business

Bloomberg a écrit :

London’s commercial property market will probably draw the most investment for the second consecutive year as prospects of rising rental income attract cash from as far afield as Hong Kong, Qatar and Canada.

Sales of existing commercial property in the U.K. capital totaled $13.9 billion in the first nine months, more than in any other city, according to Real Capital Analytics Inc. Some of the biggest deals of the year were announced in the final quarter.

“There’s a massive surplus of investment capital looking for a home, and the one thing in common is a desire for yield,” Dan Fasulo, RCA’s managing director, said in an interview. “A core London office property at a 5 or 6 percent yield looks fantastic against the alternatives.”

Cash-rich pension funds, sovereign wealth funds, insurers and wealthy individuals bought shops, offices and even luxury homes in central London as low interest rates and concern that the global economy will deteriorate made other investments riskier and less appealing. The city also ranked first in 2009 with sales of $16.8 billion, New York-based RCA said.

Paris 3e après Hong Kong :

Bloomberg a écrit :

Tokyo ranked second after London based on existing commercial property sales in the first nine months, at $13.1 billion. Hong Kong was third, followed by Paris and New York. RCA’s final rankings for 2010 are due in February.

Bloomberg a écrit :

London was one of the first real estate markets to see a pickup in deals and prices after the financial meltdown. The recovery began in the second half of 2009, ending two years of declines that wiped 50 percent from central London office values. Property became even more affordable for foreign buyers as the pound dropped. Sterling is now 23 percent below its September 2007 value against a basket of other currencies.

In London’s West End, where office leases cost the most in the world, rental income totals about 4 percent of a Grade-A building’s value on average. The ratio, known as the capitalization rate, was 3.5 percent when prices peaked in 2008 and rose to as high as 5.5 percent a year later as the financial crisis caused values to fall, CB Richard Ellis Group Inc. said.

En comparaison, le taux de capitalisation à New York est de 6% :

Bloomberg a écrit :

U.S. offices are the most undervalued real estate in the world and investors have almost $100 billion earmarked for deals there, according to broker DTZ Holdings Plc.

Fasulo predicts “a wave of new investment” over the next six months in Manhattan worth about $10 billion. The average capitalization rate for a prime office building in the borough is 6 percent, and prices have scope to climb by about 4 percent, according to DTZ.

Hors ligne

 

#16 23/12/2010 12h55 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   401 

En tout cas, les deux mois qui se sont écoulés depuis le début de cette discussion ont vu le rendement d’un investissement en foncières européennes (dividende éventuel et hausse du cours pendant cette période) atteindre en moyenne 5% environ. Et c’est davantage pour les petites foncières, absentes de l’indice EPRA Europe.
Cela tendrait à prouver que ceux qui ont vendu début octobre ont vendu trop tôt (même si certains des vendeurs peuvent avoir gagné davantage en réinvestissant le produit de leur vente de début octobre en d’autres actions qui ont monté davantage).

De toute manière, les foncières doivent être achetées pour les cash flows réguliers qu’elles dégagent. Elles ne sont pas appropriées pour une gestion spéculative court terme (sauf circonstances exceptionnelles comme début 2009 où elles valaient une bouchée de pain) et à l’inverse ne doivent pas être vendues quand leurs cours augmentent, sauf surévaluation manifeste comme en 2007.
Aujourd’hui, et sauf pour quelques grandes foncières comme Unibail Rodamco, la surévaluation n’est pas manifeste.

Hors ligne

 

#17 23/12/2010 15h29 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   116 

zParisien a écrit :

De toute manière, les foncières doivent être achetées pour les cash flows réguliers qu’elles dégagent. Elles ne sont pas appropriées pour une gestion spéculative court terme (sauf circonstances exceptionnelles comme début 2009 où elles valaient une bouchée de pain) et à l’inverse ne doivent pas être vendues quand leurs cours augmentent, sauf surévaluation manifeste comme en 2007.
Aujourd’hui, et sauf pour quelques grandes foncières comme Unibail Rodamco, la surévaluation n’est pas manifeste.

D’accord sur le fond. La publication des ANR de fin 2010 sera l’occasion de les confronter avec le cours. Certaines commencent à être limite avec l’ANR, voire en depassement…..Mefiance donc, même si le cash-flow et le dividende sont au rendez-vous.

Hors ligne

 

#18 06/02/2011 13h48 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   

J’ai l’impression que les foncières sont chères : avec la hausse des taux d’intérêts les Cash Flow vont baisser.
globalement je pense que l’on va vers une baisse de l’immo en France, immo qui a beaucoup monter ces dernières années.

Qu’en pensez vous ?

merci

Hors ligne

 

#19 06/02/2011 14h07 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Administrateur
Réputation :   1307 

C’est tout l’objet de la discussion mais nous ne sommes pas d’accord entre nous. :-)

Hors ligne

 

#20 06/02/2011 14h41 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   231 

Sans compter ceux qui s’en foutent parce qu’ils ne font pas de maket timing smile

Hors ligne

 

#21 17/02/2011 10h34 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Administrateur
Réputation :   1307 

InvestisseurHeureux a écrit :

Et ici une comparaison avec le TEC 10 ans :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2 … rardt2.gif

Les foncières semblent chères est dans l’absolu (ratio EV/Ebitda, dividendes "faibles") et en relatif par rapport au TEC 10 ans.

Même si nous divergeons avec zParisien, la situation a empirée.

Le rendement de l’iShares FTSE/EPRA European Property Index Fund est maintenant de 2,40%.

Le TEC10 est à 3,67%.

L’écart est de 1,5 points en faveur du TEC10, une situation anormale selon les normes historiques.

Mais c’est vrai aussi que le AAA du TEC10 ne veut plus dire grand chose non plus.

Hors ligne

 

#22 17/02/2011 20h10 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   69 

C’est vrai que le AAA de l’Etat Français est (de même que celui des US).
Vous pouvez toujours prendre le taux 10 ans allemand : 3.18% d’après Bloomberg.

http://www.bloomberg.com/apps/quote?ticker=GDBR10:IND

Hors ligne

 

#23 17/02/2011 20h59 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   94 

InvestisseurHeureux a écrit :

Les foncières semblent chères et dans l’absolu (ratio EV/Ebitda, dividendes "faibles") et en relatif par rapport au TEC 10 ans.

Je ne suis pas d’accord avec cette assertion; si un indice moyen apparait comme peu avantageux, certaines foncières présentent des rendements élevés et pérennes (du moins de ce qu’on peut en penser à ce jour).
quelques exemples : IML devrait servir du 7,2%, FMU distribuera du 6,8%, EIFF du 6,3%; nous attendons prochainement la distribution de FDR qui réserve en général de bonnes surprises.
Par ailleurs, les particuliers peuvent s’affranchir temporairement de la fiscalité sur dividendes en logeant leurs titres en PEA tandis qu’il n’existe pas de possibilité de subir les 31,3% de prélèvement sur les coupons d’obligations.

Bref, je pense que, même aux cours actuels, des foncières bien choisies sont encore à un cours d’achat.


Mon blog : Ma méthode d'optimisation des cash-flows    |     parrainages Boursorama, Fortuneo et Binck ;)

Hors ligne

 

#24 18/02/2011 03h07 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   

Lesquelles d’après vous jean-marc sont encore abordables?

Je n’ai pour l’instant que des actions classiques et j’envisage après avoir vendu un bien immobilier actuellement en location de me constituer un portefeuille de foncières cotées.

Bien sur je lis attentivement les posts à ce sujet et j’ai déjà quelques idées, mais votre avis sur le sujet m’intéresserait beaucoup également.

Pour l’instant je ne dispose que de FDR car j’ai voulu saisir l’occasion quand le cours est retombé à 68e en fin d’année dernière.

Hors ligne

 

#25 18/02/2011 09h07 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Administrateur
Réputation :   1307 

Jean-Marc a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Les foncières semblent chères et dans l’absolu (ratio EV/Ebitda, dividendes "faibles") et en relatif par rapport au TEC 10 ans.

Je ne suis pas d’accord avec cette assertion; si un indice moyen apparait comme peu avantageux, certaines foncières présentent des rendements élevés et pérennes (du moins de ce qu’on peut en penser à ce jour).

J’entends bien Jean-Marc ! :-)

Mais le sujet concernait le secteur des foncières dans son ensemble et un moyen d’évaluation (un peu comme le PER du CAC40 dans son ensemble) est de comparer le rendement sur dividendes d’un indice de foncières cotées avec le rendement d’obligation d’Etat top qualité.

L’histoire (courte il est vraie, un peu plus longue aux US - depuis 1970 -) montre que l’écart doit être d’environ 1% en défaveur de l’obligation d’Etat (et c’est normal, étant moins risquée, elle doit rapporter moins).

Le même type de calcul se fait aussi sur les utilities.

Voici un exemple à long terme sur les US :
http://static.safehaven.com/authors/shaw/10061_a.png
Source : REIT-Treasury Yield Spreads (1971 to-date) | Richard Shaw | Safehaven.com

Quand l’écart est dans le mauvais sens, il y a tjs un rattrapage (ie une baisse des foncières) qui suit. En l’occurrence, la dernière fois récente que ça s’est produit, c’était en 2007.

Je n’affirme rien, j’indique juste que cet indicateur indique une surévaluation ce qui laisse penser que…

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech