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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/02/2013 19h50 → Investir en LMNP dans un immeuble de 7 appartements... (affaire)

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voila , on me propose sur Poitiers , en centre ville ,a coté d’un resto U et de l’école de commerce , un immeuble avec 7 appartements . Tout est propre , bien fait et facile d’entretien .
Par contre , le vendeur fait son calcul avec la rentabilité du bien , sans avoir fait d’autre estimation ?
pratique normale ou bizarre ?

tarif 315000
188 m3
5 studios , 2 petits t2 , une courette ( tout est sépare , eau , elec , tel , et meublé neuf et sobre )
A priori pas de soucis de vacances … ( ce jour , j ai visité , tout est plein )
fonciers 2508
charges ( société de nettoyage , elec communs .. ) 1500 / an .

Difficile de garer des voitures , voire impossible dans le quartier
beaucoup de loc vides a Poitiers
Everite sur une partie du bâtiment ( obligatoire de l’enlever ou non ? )

Si une âme charitable veut bien me répondre, déjà si a priori c’est rentable , et après , quel emprunt , et quel statut , sachant qu il n’y a vraiment pas de travaux a faire ..

merci

Mots-clés : affaire

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#2 26/02/2013 20h11 → Investir en LMNP dans un immeuble de 7 appartements... (affaire)

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Au moins une donnée semble manquer : le montant des loyers actuellement payés par les locataires.

Sinon, quelle est la durée des baux, avez-vous vu ces baux, avez-vous rencontré des locataires (et quel est leur profil) ? Avez-vous validé la valeur locative de ces biens en les comparant avec ce qui se loue sur ce marché (en allant voir des agences immobilières locales) ? Habitez-vous sur place ?

Dernière modification par GoodbyLenine (26/02/2013 20h11)


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#3 26/02/2013 20h46 → Investir en LMNP dans un immeuble de 7 appartements... (affaire)

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merci , je suis bête , le principal , 2235 de loyers total pour les sept .
j ai vu trois locataires dont un la pour sa 3 eme année , ce sont pour la plupart des étudiants a l’école de commerce toute proche , elle n ’est pas sur le campus mais en peri centre . le restau U est a coté .c’est calme , dans une petite impasse . 

Coté loyers , le tarif est correct pour du meublé , et les locataires bénéficient d’une petite cour intérieure en supplément .

j’habite a 10 mn .

merci

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#4 26/02/2013 20h51 → Investir en LMNP dans un immeuble de 7 appartements... (affaire)

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Ayant fait mes études à Poitiers entre 2005 et 2011 je peux vous donner quelques renseignements à prendre en compte.

Effectivement il y a beaucoup d’appartements libres sur Poitiers, j’y ai eu 4 appartements et je peux vous dire que l’offre étant importante, je n’ai jamais eu de soucis à en trouver un rapidement et que le locataire peut être très sélectif sur la qualité et le prix de la location.

Secundo de quels types étaient les locataires ? Jeunes actifs, étudiants ? Attention la plupart des étudiants libèrent leurs appartements pendant leurs longues vacances d’été (de fin mai à mi septembre) vu qu’il n’y a pas beaucoup de travail saisonnier sur Poitiers (la côte atlantique n’est pas loin).

Ensuite vous devez savoir qu’il n’y a quasiment plus de facultés en centre ville (musique, sciences humaines (pas les meilleurs locataires wink ) l’école de commerce de l’ESCEM et un IUT. Toutes les autres sont sur les campus qui sont "mort" au niveau des activités extra scolaire (futuroscope et sud est).
Le centre ville est effectivement peu facile d’accès en voiture et s’y garer pour en resortir pour le travail est difficile (politique piétonne de la mairie). De plus il est peu vivant…
Au niveau transport en commun c’est pas terrible (>20 mn en bus pour aller sur le campus) mais une ligne à "haute vitesse" était en projet.

Pour la rentabilité, il manque effectivement le loyer. Les prix en centre ville tourne autour de 2000 euros le mètre carré dans mes souvenirs. Pour l’emprunt et le statut faites vos devoirs et la tournée des banques smile

Voilà, en espérant avoir pu vous aider

Simon


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#5 27/02/2013 00h59 → Investir en LMNP dans un immeuble de 7 appartements... (affaire)

Modérateur
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chrisg a écrit :

merci , je suis bête , le principal , 2235 de loyers total pour les sept .
j ai vu trois locataires dont un la pour sa 3 eme année , ce sont pour la plupart des étudiants a l’école de commerce toute proche , elle n ’est pas sur le campus mais en peri centre . le restau U est a coté .c’est calme , dans une petite impasse .

Estimation de la rentabilité à attendre :    10 mois/an de location, vu le marché
    ((2235 * 10) - 2508 - 1500 ) / (315 000 * 1.08) = 5.4% avant IR et prélèvements sociaux
En finançant à crédit et en vous mettant au régime réel en LMNP, vous ne devriez pas constater de bénéfice fiscal avant pas mal d’années (donc pas d’IR et PS à payer).

Ce n’est pas la rentabilité du siècle, mais si vous arrivez à le faire financer en quasi totalité sur 20 ans avec un taux vers 3.4% assurance incluse, à négocier le prix d’achat, et avez l’intention de rester sur cette ville pas mal d’années, pourquoi pas.


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#6 27/02/2013 05h30 → Investir en LMNP dans un immeuble de 7 appartements... (affaire)

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chrisg a écrit :

voila , on me propose sur Poitiers , en centre ville ,a coté d’un resto U et de l’école de commerce , un immeuble avec 7 appartements . Tout est propre , bien fait et facile d’entretien .
Par contre , le vendeur fait son calcul avec la rentabilité du bien , sans avoir fait d’autre estimation ?
pratique normale ou bizarre ?

Attention ,vous avez eu certaines réponses qui indiquent une offre importante de locations , une baisse des universités en ville.
Les studios se vident en été surtout si l’offre est importante , pourquoi payer 2 mois d’été …

Cet immeuble est axée studios avec 5 lots …
- Pouvez vous transformés des studios en T2 en cas de baisse des demandes de studios ?
- Est-ce que Poitiers dispose de nouveaux logements Scellier , Duflot , Robien , ces logements plus récents
   seront plus recherchés par les étudiants car internet , wifi , service , parking etc ….
- Vous avez évoqué un problème de parking , c’est ennuyeux pour ramener ses courses , pour trouver une place etc ….

Je vous dirais continuer vos recherches et recherchez plutôt un immeuble avec moins de lots mais des T1 ou T2 de 30 à 40 M2 et un studio en général en rdc car la cage d’escalier prend la place.
Vous aurez du turn over sur un studio mais de la pérennité  locative sur les plus grandes surfaces.

La rentabilité n’est pas excellente , vous devrez payer rembourser l’emprunt en été , faire des visites à partir du 15 Aout car les étudiants cherchent mais pour début septembre.

Croyez moi , gérer 5 studios en locatif sur une ville ou l’offre est importante c’est épuisant car vous allez devoir faire de nombreuses visites , des coups de peinture tous les ans.

Trop galère 5 studios dans un même immeuble

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 27/02/2013 08h54 → Investir en LMNP dans un immeuble de 7 appartements... (affaire)

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Philippe30 a écrit :

Trop galère 5 studios dans un même immeuble

tout-à-fait d’accord, à moins de se lancer dans le lucratif proxénétisme ?
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Ericsson…!  Qu'il entre !

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#8 27/02/2013 09h14 → Investir en LMNP dans un immeuble de 7 appartements... (affaire)

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Je serais méfiant sur ces achats. Regardez le prix des studios qui se vendent individuellement en centre ville, leur rentabilité brute tourne en général plutôt autour de 9-10% si on considère qu’il y aura 12 loyers annuels. En pratique, la pléthore d’offre de studios en centre-ville fait qu’il n’y a souvent que 9 ou 10 loyers annuels (quand ils sont là, car vous semblez conscient qu’il y a pas mal de pancartes "à louer" aux fenêtres en centre-ville…)

J’ai aussi analysé un peu le marché Poitevin. Mes conclusions au sujet des studios en centre-ville est que pour les louer, il faut savoir se différencier, c’est-à-dire :
     - Soit celui qui a un parking,
     - Soit celui qui a un atout par rapport aux autres : plus grand que la moyenne, refait à neuf, meublé moderne, sans que son loyer ne soit pour autant plus cher que la moyenne du marché des studios lambda et sans saveur. Si on cherche à louer plus cher un studio/T1 "premium", malgré la qualité, c’est mort… Exemple : un T1 40m2 que je connais, hyper bien-placé en plein centre-ville (secteur Cordeliers) avec parking et balcon, exposé plein Sud au 4eme étage sur cour avec ascenseur. Le proprio en demande près de 500 € cc, eh bien le résultat est qu’il est libre depuis 6 mois…Car malgré sa taille et ses atouts, ce n’est pas un T2 !

Même si ça peut sembler contre-intuitif,mes observations tendent à me faire dire que le taux de vacance des T2 sur un secteur comme la Gibauderie (facs, CHU…) est beaucoup plus faible que celui des studios en centre-ville, et que leur rentabilité réelle est par conséquent supérieure. Un agent immobilier avec qui j’ai pu discuté dans un contexte non-professionnel (connaissance d’une amie) m’a d’ailleurs confirmé ce sentiment, me disant qu’un T2 à la Gibauderie se louait même plus facilement qu’un T2 en centre-ville sans parking : c’est peut-être la crise , mais les gens ont néanmoins quasiment tous une voiture dans les petites villes de province, quitte à ce qu’elle ait + de 200 000 km au compteur….

Bref, autant je vous suis sur l’intérêt d’investir dans un immeuble plutôt que sur des appartements isolés (afin d’avoir les avantages du majoritaire en étant maître des décisions de gestion, d’acheter moins cher du mètre carré etc…), autant la composition de celui-ci me semble trop peu diversifiée. Il faudrait moins de studios et quelques T2 voire T3, quitte à avoir moins d’appartements dans l’immeuble…
D’ailleurs, avez-vous vérifié qu’en prix au m2, vous payez ces appartement un peu moins chers que si vous les achetiez séparément ? Car en théorie sur l’achat d’un immeuble de rapport, ça doit être le cas.

Dernière modification par julien (27/02/2013 09h28)

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#9 27/02/2013 10h22 → Investir en LMNP dans un immeuble de 7 appartements... (affaire)

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5,4% de renta nette c’est très médiocre, personnellement je ne m’y risquerai pas. On peut considérer le calcul de GBL correct, pas excessivement prudent vu le marché local, donc à moins de fermement négocier, je ne vois pas à quoi bon s’embêter autant pour du 5,4%.


Left the Rat Race in 2013

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#10 27/02/2013 10h55 → Investir en LMNP dans un immeuble de 7 appartements... (affaire)

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julien a écrit :

Un agent immobilier avec qui j’ai pu discuté dans un contexte non-professionnel (connaissance d’une amie) m’a d’ailleurs confirmé ce sentiment, me disant qu’un T2 à la Gibauderie se louait même plus facilement qu’un T2 en centre-ville sans parking

Juste un mot pour confirmer, j’ai un T2 à Poitiers proche des facs, et je n’ai pas (ou très peu) de vacance locative : 15 jours en 4 ans (en Août entre 2 changements de locataires étudiants).

Lorsque j’avais étudié le marché pour cet investissement, il en ressortait que :
- L’offre de petites surfaces en centre ville est pléthorique;
- Les appartements, souvent plus vieux, sont en moins bon état que les plus récents proches des facs;
- Il n’y a souvent pas de parking en centre ville;
- Les étudiants ne souhaitent pas forcément être en centre ville (contrairement à beaucoup d’autres villes) car la semaine, ils préférent avoir peu de transport et être à "5 minutes à pieds de la fac". et le Week end, ils ne le passent pas sur place car beaucoup considérent Poitiers comme une ville sans âme (pas de jugement personnel, juste un constat); et préférent donc aller à La Rochelle, sur la cote vendéenne ou rentrer dans leur famille.

De plus, même si Poitiers n’est pas le top en terme de rentabilité, il me semble que 5,4 % reste un rendement assez bas, du 6,5% à 8% doit être trouvable sans trop gros effort.

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