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Forums des investisseurs heureux

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#26 08/03/2013 08h16 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Vous n’êtes pas sérieux? Si à chaque fois qu’on touche au second oeuvre d’un mur il faut faire appel à un BET, il risque pas de gagner de l’argent…

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#27 08/03/2013 09h34 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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J’entends ce que vous dites, mais entendez aussi mon argument.

Le terrain d’entente entre nos vues tient à l’expérience. Si vous savez ce que vous faites, ok.

Je bosse en HLM et on a fait du crépit systématique il y a quelques années pour redonner un coup de propre sur les façades. Cela a changé le comportement du mur en ce qui concerne l’évacuation de la vapeur d’eau.
Donc dégât des eaux, on cherche la fuite à l’origine de l’écoulement d’eau et on trouve pas. Jusqu’à comprendre que la fuite est en fait la condensation qui s’accumule, qui crée un bon filet d’eau et qui pourri tout.

Pourquoi dans pas mal de logements anciens on ajoute des VMC alors qu’à l’origine ils étaient sains sans VMC?
Parce que la conception prévoyait que les fuites d’air allaient assainir l’air. Un crépit mal choisi perturbe ce fonctionnement et demande une correction en retour.

La question est pas du tout évidente d’où mon conseil de faire appel à un spécialiste.

La solution unique n’existe pas et chaque conception de mur impose de s’y adapter.

Et pour ouvrir un peu le sujet, les nouvelles réglementations thermiques qui prônent l’étanchéité à l’air vont devoir faire gaffe à la vapeur d’eau.

Encore avec mon expérience HLM, le syndicat des bailleurs sociaux a déjà mis en place une formation sur les pathologies du BBC. Ca fait quoi? 3 ans qu’on en fait et déjà des retours de pathologies?

Prudence mais pas panique. Un BET peut faire un diagnostique pour 500€ (déplacement sur place et recommandations)

Enfin, pour vous rejoindre, plus on fait soit même, moins on sort d’argent (mais du temps, si) pour payer de la main d’oeuvre et plus la rentabilité financière est bonne.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#28 08/03/2013 14h50 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Je ne connais rien pour ce qui est de la technique, déjà largement traitée. Mais pour ce qu iest de la finance et de la fiscalité qu isont liées, voici qq remarques.

Financement de l’achat : emprunt au maximum, pour garder un max de liquidités pour les surcoûts, mais aussi pour des raisons fiscales.

En effet, votre salaire est apparemment à 2.5 fois le smic, donc quand vous toucherez les loyers, ceux-ci, sauf chomage, seront imposés dans la tranche à 30%, imposition sur le revenu à laquelle il faut ajouter les prélèvements sociaux de 15.5%. Avec la déduction de 5.1% de CSG sur l’année suivante, le taux réel des prèlevements est plutôt alors de 13.5% environ.

Ainsi, après utilisation de la totalité du déficit foncier créé par les travaux, le taux d’imposition sur les loyers après paiement de la taxe foncière et des diverses charges, sera de 30%+13.5% env, soit 43/44%. Le coût réel des intérêts sur le prêt sera donc de 56/57% (100%-43/44%) puisqu’on les déduit des revenus fonciers. Et comme les taux sont bas actuellement, ça fait pas cher au final pour ce prêt. Autant conserver les liquidités donc.

Par ailleurs, d’un point de vue fiscal, et donc rentabilité "nette nette", l’espacement des travaux permet donc d’apporter, dès la première année de location d’une partie des appartements, une déduction sur les loyers, qui est beaucoup plus rentable qu’une déduction sur les salaires dans la  10700 euros.

En effet, une déduction sur les salaires dans la tranche à 30% permet d’économiser 27% du montant correspondant des salaires (30% sur le montant correspondant duquel on a d’abord déduit 10% de déduction forfaitaire pour frais professionnels).

EN revanche, une déduction sur les loyers dans la même tranche d’imposition permet d’économiser comme on l’a vu plus haut 30%+13.5%= 43.5% des loyers hors charges.

Il vaut toujours mieux déduire les travaux des loyers sans dépasser le montant des loyers pour ne pas les déduire des salaires à côté pour cete raison, car on ne récupère jamais les prélèvements sociaux payés sur les salaires, alors que ceux sur les loyers ne sont pas encore payés et donc "économisables".

Bon, en pratique, vous allez surtout voir cette rénovation d’un point de vue technique.
Mais pour des raisons fiscales, et aussi d’autofinancement des travaux (j’ai peur que vous minimisiez le budget prévisionnel), il vaut donc mieux avancer au fur et à mesure, avec des factures réparties sur plusieurs années. Ainsi pendant plusieurs années vous ne paierez pas d’impôts et aurez optimisé l’utilisation de la déduction de leur coût.

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#29 08/03/2013 17h28 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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@Pruls je vois ce que vous voulez dire, disons que tout est une histoire d’équilibre. Et l’expérience parle beaucoup dans ces cas-là. Aprés je vis dans le sud profond, donc les problématiques liées à l’humidité sont aussi différentes qu’à Lille par exemple.

Si l’on est novice il me parait indispensable de se faire épauler par un "expert" de l’art. C’est une évidence.

Dernière modification par BorderLine (08/03/2013 17h29)

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#30 13/03/2014 22h30 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Bonjour supernewbiepro,

Ton sujet m’a donné envie de m’arrêter sur ce forum.
Je t’explique, mon 1er investissement, je viens tout juste d’acheter un vieil immeuble sur cave à ossature en bois d’env 150m² sur 2 étage + combles aménageable et avec env 300m² de terrain derrière. 62000 euros  frais d’agence/notaire inclus et 25000 euros de travaux prévus.

Les + :
Toiture neuve en ardoise et toutes les fenêtres sont neuves PVC double vitrage, et mise à la terre ok.

Les - :
La moisissure quelques solives à changer, donc plancher à casser surtout qu’ils ont ragréé et carreler par dessus….une partie de l’immeuble à un plancher en lattes et l’autres en brique avec tomettes et biensûr c’est le côté le plus lourd qui à morflé .

Il y avait 5 logements avec parties communes mon idée est d’en faire seulement 3. Moins de compteur = moins chère d’installation et surtout moins de gestion…. et appartement plus confortable !

Là seule chose que tu dois t’occuper c’est de la norme NF C 15-100.
Ce site est formidable -> schema-electrique.net

La RT2012 concerne le neuf et de la rénovation supérieure à 1000m². Tu peux toujours aller voir ta mairie qui pourra certainement d’aiguiller.

Pour ton 1er point :
Vois ça avec ton banquier mais faudrait connaître l’estimation des travaux. Combien d’appartements et avec quels installations?après le but est de payer le moins d’intérêt.

Ton 2eme:
Pour de la rénovation la RT2012 ne te concerne pas sauf > à 1000 m².
Après à ne pas négliger les nouvelles voir futures installations. Car un locataire est en droit de te demander la mise aux normes si ce n’est pas le cas, et si tu viens juste de tout faire… ça serait c..
Et négliges surtout pas le côté phonique car une ossature en bois ça retiens pas les bruits au contraire, je compte mettre de la laine de 200mm au plafond et mettre un isolant + mousse sur le plancher en lattes sous le futur stratifié à l’étage supérieur. carrelage pour sdb et cuisine… la laine de roche est mieux mais presque deux fois plus chère…oublie l’isolant mince pour le phonique.

Ton 3eme:
Pas de RT2012 pas obliger de changer les fenêtre mais à ne pas mettre de côté. voir le budget…

Ton 4eme:
Si tu refais une bonne isolation, mures et plafond. Les radiateurs électrique style céramique ou inertie 1500w 2000w pour des surfaces d’env 20/30 m² feront largement l’affaire
J’en ai prix un pour un T1 à céramique 1500w programmable pour une surface de 20 m² prévue pour 22 m², acheté 230 euros.
Ne t’embarques pas dans des installations de fou pour du locatif. oublies le gaz ! = abonnement supplémentaire! et dangereux !
Tu parles de chaudière à granulé mais la chaudière faut l’alimenter ?

Ton 5eme:
Moins de locataire = + de tranquillité et - de gestion et d’installation.
Mieux vaut avoir un beau T3 louable 400 euros qu’un T1 pour 200 euros + un T2 pour 300 euros

Ton 6eme qui est assez mineure smile
La fibre est ce qui je pense le plus utilisé pour du locatif pas chère et rénovable.

Une chose très importante ton ne doit pas être très récente vérifie bien l’état de tes solives, quittes à les taper pour entendre leur résonance, brosser, poncer si elles sont vernies et à les retraiter, moi c’est la 1ere chose que je fais ! voir si tu n’as de tuiles manquantes sinon constater les dégâts ….
C’est ce qui soutient l’investissement big_smile

Une autre, l’évacuation de tes gravats moi pour le moment tout est sur les sols ^^’ sauf les gros morceaux qui sont dans le jardin car c’est le chantier, j’envisage une fois fini de tout casser de louer un camion benne et une gouttière pour faire évacuer les gravats (la face de l’immeuble donne sur la rue) je verrai le jardin plus tard… tu vas certainement avoir à abattre des cloison ou plafond ou autres.

Je pense avoir dit tout ce que je pensais.

Inspectes bien l’état de l’immeuble, toiture, charpente, solives si tu peux, moi je m’en suis rendu compte après avoir fait tomber les plafonds.

Attention qu’il y ai pas anguilles sous roche !! car baisser limite de moitier son prix …..

Je repasserai.

Salut !

Dernière modification par Rem18 (13/03/2014 23h10)

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#31 14/03/2014 09h59 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Bonjour
Merci beaucoup pour ces retours. L’immeuble a été néanmoins délaissé.

Si je me souviens bien, EDF m’avait refusé plusieurs compteurs sur une même ligne. Il fallait que j’installe une ligne par appartement, ce qui avait fait grimper la facture.

Les aides ont été refusées au motif que je faisais les travaux moi-même, ne passant pas par des artisants.

Le propriétaire a décidé de scinder en deux l’immeuble pour la vente, mais en gardant le même prix pour chacune. Il semble qu’il ait fait une bonne affaire car c’est parti ainsi.

A la place, j’ai acheté deux maisons à retaper sur la même ville. Elles se louent bien mieux.
- Une maison de 70m² que j’ai eu pour 40.000 / 44.000 FAI + 4250 ttc de réfection intégrale (compris installation VMC + nouvelle antenne tv) + 5500 réfection intégrale des menuiseries pvc + volets alu + 1500€ réfection intégrale salle de bain et tuyauteries + 1500 environ de réfection des murs. Total environ 60.000 bien + agence + notaire + travaux financement intégral 100% crédit taux 2.8% fixe sur 15ans.
Location 495€
- Une maison de 55m² en bon état avec 200m² de jardin avec arbres fruitiers dans une rue tranquille, 48.000€ FAI + 1500 de chaudière gaz + 4000 de réfection menuiseries + 1200 de réfection électrique. Total environ 60.000 bien + agence + notaire + travaux financement intégral cash sans crédit
Location 495€

Et là ce sont des locations longues durées où j’ai le choix des locataires.

Cordialement
super_newbie_pro

Dernière modification par supernewbiepro (14/03/2014 10h52)

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#32 14/03/2014 16h09 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Rem18 a écrit :

Bonjour supernewbiepro,

Ton sujet m’a donné envie de m’arrêter sur ce forum.

Je repasserai.

Salut !

Bonjour,

Pour un premier post :
beaucoup de confusion sur la règlementation,
beaucoup d’affirmations qui n’engage que vous et sorties de leur contexte qui amène a des inexactitudes ou laisse sujet à interprétation
Des informations tronquées
Des affirmations qui sont exact

Impossible de répondre à votre post dans le détail, tellement le sujet est vaste et confus.
Attention tout de même aux interprétations ou avis personnels qui ne sont pas la généralité ni la règlementation.

Cdt

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#33 14/03/2014 16h27 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Pruls a écrit :

Je bosse en HLM et on a fait du crépit systématique il y a quelques années pour redonner un coup de propre sur les façades. Cela a changé le comportement du mur en ce qui concerne l’évacuation de la vapeur d’eau.
Donc dégât des eaux, on cherche la fuite à l’origine de l’écoulement d’eau et on trouve pas. Jusqu’à comprendre que la fuite est en fait la condensation qui s’accumule, qui crée un bon filet d’eau et qui pourri tout.

Je suis heureux de vous l’entendre dire, car combien de fois je vois du "cache"… 


Pruls a écrit :

Et pour ouvrir un peu le sujet, les nouvelles réglementations thermiques qui prônent l’étanchéité à l’air vont devoir faire gaffe à la vapeur d’eau.

Oui, c’est traité, mais comme cela coute cher et beaucoup ne souhaite pas voir la réalité en face, on coupe dans le budget le plus important de la RT. Après on entend
- j’ai mon immeuble BBC et j’ai des moisissures aux murs,
- Normal ma petite dame, faut aérer
- Ben si j’aère tout le chauffage part dans l’aération, je chauffe pas l’extérieur…
- Ben toute l’astuce est là ma brave dame..

Pruls a écrit :

Enfin, pour vous rejoindre, plus on fait soit même, moins on sort d’argent (mais du temps, si) pour payer de la main d’oeuvre et plus la rentabilité financière est bonne.

Cordialement.

On paie toujours sa facture, un jour ou l’autre. Récemment je viens de réceptionner un petit immeuble BBC, tout le monde est content, l’investisseur qui à fait les intérieurs lui même. Dépasser par l’ampleur de la tache, il est passé par des entreprises très à l’est de la France, pas cher, travail bien fait…

Sauf que le respect des normes est dans l’aléatoire voir le subjectif, que la certif BBC est dans les choux et qu’il va devoir s’expliquer car les aides qu’il attendait vont partir chez les cocotiers. Sauf s’il reprend les travaux sur la moitié de l’immeuble.

Mais voila, les locataires sont censés être dans un immeuble BBC. Il va lui falloir beaucoup de courage.

Cdt

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