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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/03/2013 10h54 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Bonjour

Je viens vers vous pour obtenir un maximum de renseignements, de conseils, d’avis.

Je ne roule pas sur l’or, je suis à 200€ prés au smic, mais j’ai la chance de pouvoir acheter un immeuble considéré comme catégorie 7 au niveau foncier donc presqu’une ruine. J’aurais aimé atteindre l’indépendance financière avec cet investissement mais vu que, une fois les assurances, le foncier, les taxes et impôts et les charges diverses payées, il ne reste qu’environ 50%, ce n’est pas possible. Ce sera donc un complément de revenu. A noter que pour la même somme locative mensuelle, la plupart des autres immeubles sont à 150-200.000€ sans travaux.

J’ai visité l’immeuble et vous donne ci-après toutes les infos.

- Moyenne des loyers hors charges dans la ville :
T4 : 450-490€
T3 : 400€
T2 : 300€
T1 : 200-250€

- Immeuble de plus de 30ans
- 2 étages
- 8 appartements, 1T2+1T1 par étage, 4T1 au RDC
- 200m²
- Foncier de 800€
- Prix de départ 80.000€, prix négocié 50.000€

- Sols en bois, solives excellent état, parquet troué en de nombreux endroits (gros trous, on passe à travers)
- Sous le plancher on voit que les plafonds semblent être en brique rouge (pas sûr)
- Mûrs en brique rouge / mélange de briques et de béton…
- Plafond en tuiles rouges excellent état idem boiseries, mais aucune isolation toiture. Seule 20% de la sous-toiture est accessible, le reste est déjà recouvert par un plafond blanc, impossible de savoir si c’est isolé ou pas.
- Vitres simple vitrage, plus de carreau ou des petits bouts restant (lol)
- Mûrs à la Frankenstein avec tapisserie qui tombe en lambeau
- Présence de un seul radiateur de 30cm de hauteur sur 1m de long dans chaque appartement, avec un tuyau qui part dans la cave, présence d’une chaudière gaz pour tout l’immeuble.
- Plusieurs caves au sous-sol, basiques, sur terre, pas de dalle béton.
- Electricité et eau à refaire intégralement car vieux files marrons

Budget de rénovation : 40.000€
Prix de l’acquisition : 50.000€ + 9% notaire + 10% agence + assurance = 60.000€.
Objectif : le minimum d’intervention d’entreprise extérieure, tout sera fait par moi-même (isolation, changement des huisseries, réfection des murs et planchers, électricité et eau…).

Interrogations et indécisions :

1°) Premier point j’hésite sur la démarche à suivre pour une meilleure rentabilité. Deux options :
- 40.000 d’apport + 20.000€ de crédit sur 20ans (=122€ par mois assurance comprise) pour l’acquisition puis travaux mensuels à raison de 1000€ par mois sur plusieurs années, appart par appart.
- Achat 100% crédit 60.000€ sur 20ans (367€ par mois assurance comprise) et 40.000€ d’apport dans les travaux

2°) Au niveau de l’isolation, et du chauffage, je souhaiterais savoir quelles sont les obligations ? Doit-on respecter la RT2012 en réfection d’immeuble locatif ? Si oui, qu’est-ce que cela implique pour les murs et le plafond ? Sans connaissance de la RT2012, mon idée de base était de faire un faux plafond en lambri PVC décoratif vissé sur le sous plafond avec laine de verre de 10cm entre le plafond existant let lambri pvc, et pour les murs, isolation en laisse de verre en panneaux rigides avec placo-rail, pour le sol un revêtement isolant polyst. de 4mm sous un nouveau parquet bois.

3°) Pour les huisseries, que dit la RT2012 ? ai-je l’obligation de mettre du triple vitrage sachant que ça coûte la peau des fesses, ou puis-je mettre du PVC double vitrage ?

4°) Pour le système de chauffage en revanche je me creuse la tête… Et là aucune idée. A la base je me disais, allez op chauffage électrique… mais… La RT2012 impose-t-elle quelque chose ? Quelle solution préconiseriez-vous pour du locatif, en oubliant les panneaux solaires qui sont hors de mon budget. J’ai vaguement pensé aux chaudières à granulé mais vu le nombre d’appartement et le coût avec les radiateurs, je me suis dit qu’il fallait que je demande conseil pour la ou les solutions envisageables. D’avance merci pour vos suggestions et recommandations.

5°) Concernant l’aménagement cette fois, sur le 1er et le 2eme étage il y a possibilité de réunir le T2 et le T1 pour faire 2 T3. J’y vois une plus grande stabilité pour les locataires qu’avec un logement plus petit, pouvant ainsi intéresser une famille. Qu’en pensez-vous ?

6°) Concernant les murs, je m’interroge sur le revêtement sachant que je déteste faire de la tapisserie et je ne suis pas un pro en la matière (sinon j’aurais opté pour la fibre de verre, plus solide et ça s’abime plus difficilement que du papier peint ordinaire) j’ai du mal a poser ces trucs. Pensez-vous qu’il soit une bonne idée de mettre du lambri mural pour de la location à la place des plaques de platre sur les rails ? Ou sur les plaques de platre du "torchi" coloré ?

D’avance merci

Mots-clés : ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation

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#2 06/03/2013 11h35 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Bonjour,
Je me permets une intervention sans doute peu enthousiaste.

Quelques remarques :
- La description que vous faîtes de l’immeuble me semble peu compatible avec un budget de 200 € de rénovation par m², même si vous assumez l’ensemble de la main d’oeuvre.
- vous devrez sans doute faire réaliser des études et diagnostics dans cet immeuble
- la pose de revêtements muraux vous pose problème. La finition des joints de placo devrait alors en être un nouveau
- le lambris est perçu comme un cache misère, ce qu’il est souvent.
- Vous pourriez bénéficier de subventions de l’anah en faisant intervenir des entreprises.
- Comment pourrez-vous assumer le financement pendant la durée des travaux ?
- Que savez-vous de l’état de la charpente, couverture, zingueries, des évacuations vers les égouts ?
- Quid du marché locatif ? La demande existe-t-elle réellement ? Elle s’oriente vers quels types de logements, quels types de finitions ?

Enfin, je ne sais pas s’il faut considérer comme une chance de pouvoir acheter pas cher un immeuble quasiment en ruine… sans expérience et avec des moyens restreints. Pardonnez ma franchise.

Dernière modification par Range19 (06/03/2013 11h44)

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#3 06/03/2013 11h54 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Tout d’abord félicitations pour votre recherche et votre négociation d’environ 40%. A t’elle été acceptée?

Suite à cette négociation, pourquoi le vendeur vend l’immeuble? Une offre trop alléchante doit vous poser de sérieuses questions et de ne pas foncez dans le tas.
Avec vos 8 appartements loués 6*200+2*300/100000=21.6% ont atteint une rentabilité rarement vue.

Êtes vous sur de pouvoir louer les appartements? Y a t’il des compteurs divisionnaires d’eau?
Concernant les énormes travaux je vous conseillerez de venir accompagné d’un expert pour avoir un devis plus précis.

Vous dites de ne pas avoir un gros salaire. Comment aller vous payer les travaux? Combien de temps estimez vous de faire ces travaux? Comment allez vous payer les crédit pendant les travaux?


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#4 06/03/2013 12h03 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Bonjour,

c’est un projet audacieux! smile
avez vous une idée du temps à passer?
Sinon je crois que la RT2012 ne s’applique qu’aux logements neufs donc pas votre cas. Qqun pourrait confirmer?

Sinon je vois que vous pensez reunir T1+T2 en 2 T3, grosse surface alors? cela me parait judicieux! vous louerez plus cher la meme surface ;-)

Pour l’eau les compteurs divisionnaires cela coute 20e pour faire la regul des charges.

Attention si vous faites appel à une societe ’expert’ mandatée par EDF par exemple, ils vont vous faire crouler sous les normes et bonjour le devis…(ex vous changer les fenetres => pose de garde au corps sur fenêtre si trop basse) Est-ce normal et obligatoire je ne saurai répondre, cela impacte plus le coté assurance je pense.

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#5 06/03/2013 12h05 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Bonjour

bravo pour vos démarches et pour votre volonté de réussir dans la rénovation immobilière.

Pour ma part sur ce genre d’opérations, rénovation très lourde, c’est en tout cas l’idée que je me fais en vous lisant, je passe par un architecte (+9%) car en général quand on attaque l’isolation, l’électricité et le chauffage, le changement de la cuisine et de la SdB sur 1 immeuble en totalité, il ne reste plus grand-chose qui ne sera pas refait à la fin des travaux.
Le montant de l’enveloppe que je me fixe sur ce type d’immeuble est minimum de 1200 euros / m².

Il convient que vous regardiez attentivement ce qui sera nécessaire à faire dans les parties communes pour louer le 1er appartement si vous étalez la rénovation des autres appartements (le chauffage individuel, la distribution collective du gaz, de l’eau, les évacuations, le toit et son isolation sous toiture).

En prenant en compte ces coups généraux pour le 1er appartement vous allez avoir un gros poste de dépense pour le 1er appartement donc un rendement très faible, vous devrez alors accélérer pour les autres appartements afin de retrouver des leviers financiers.
Les T3 permettent de gagner en stabilité locative par rapport aux T1 mais le rendement au m² en pâtit en général.

Mon conseil, prenez le temps de calculer les couts de rénovation en détaillant les parties communes et chacun des appartements, n’hésitez pas à le visiter avec un architecte et 1 ou 2 entreprise tous corps d’état pour écouter et recueillir leur vision du chantier puis posez-vous bien posément la question :
    de la trésorerie car le chantier dure quelques mois voir de longs mois,
    et de votre capacité technique à entreprendre tout ou une partie des travaux.

Cordialement


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#6 06/03/2013 13h22 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Bonjour
Nom d’un canard, je ne pensais pas avoir des réponses aussi rapides !
Permettez-moi d’apporter les réponses à vos questions et rebondir ensuite sur vos suggestions.

****
Range19 :
****

Pour la pose de revêtement, je maitrise bien la pose rail placo, joints, torchi à l’ancienne etc… C’est juste que je n’aime pas poser la fibre de verre. Comme j’avais vu des lambris aspects bois en magasin, j’ai trouvé ça joli mais ayant déjà l’expérience de locataires peu scrupuleux, vu comme on "passe" facilement à travers de ce genre de revêtement plastique, je m’interrogeais. Certes s’ils abiment ils réparent ou indemnisent mais quand même… Si on peut s’en épargner. Si vous deviez refaire vos murs dans un but locatif, que priviligeriez vous et pourquoi ? Peinture ? papier peint ? Torchi ? Fibre de verre ?

le problème des subventions de l’Anah c’est que, comme vous le dites, il faut faire appel à des entreprises. Pour ce type de cas, je ne pense le faire que pour le système de chauffage si cela était nécessaire, puisque je ne suis pas arrêté sur ce point et c’est ma principale interrogation, que mettre comme chauffage dans un immeuble qu’on refait, sans faire fuire les locataires par une notation DPE qui ne serait pas avantageuse.

Concernant l’état de la charpente, du toit en général et des évacuations, je l’ai vu, je les ai examinés de prés, idem pour les solives plancher. Le contraste est d’ailleurs saisissant avec le reste de l’immeuble au point que je me demande si la toiture n’a pas été refaite.

Pour le marché locatif, oui il y a de la demande mais à des prix inférieurs à ceux du marché. Généralement je me positionne toujours environ 50-80€ de moins que ce qui se fait sur ma ville.

***
Kool31
***

Aucun compteur divisionnaire vu, un compteur gaz unique pour la chaudière commune, un compteur électrique commun. Cela m’amène à une 7eme question : si je demande à EDF de mettre un compteur dans chaque appartement, vont-ils exiger le passage d’un consuel ?

Pour le financement des travaux, depuis mon nouvel emploi, je mets de côté en moyenne 1300€ net par mois (je touche 2,5 fois plus que mon ancien job au smic en sécu). je me dis donc que cet argent au lieu d’aller sur des comptes épargne servirait à financer les matériaux.

Il vend son immeuble car il n’a pas l’argent pour refaire les apparts qui sont inlouables car il faut les refaire. Il y avait eu des dégâts des eaux et même un début d’icendie dans un T1 mais l’agence me dit que le proprio a encaisse les sous des assurances mais n’a pas fait les travaux et quand les locataires partaient, personne ne re-rentrait dedans. (logique).

***
freesas
***
Si vous arrivez à mettre la main sur l’info concernant les rénovations à but locatives vis à vis de la RT2012 je suis preneur smile

je pense aussi que réunir les T2 et T1 pour faire des T3 serait une bonne chose pour la stabilité des locataires.

***
Chrism
***

1200€ le mètre carré ? lol … pardonnez-moi pour le "lol" c’est ma réaction à chaud vu que c’est plus cher que du neuf en BBC, dans mon secteur plusieurs constructeurs proposent des maisons neuves dites passives BBC normes RT2012 ok à 1000€-1100 le mètre carré finitions incluses. Perso ma maison que j’ai construis moi même m’a coûté environ 50€ le mètre carré (20.000 pour 40m²), isolée (placo poly 10-100), finitions comprises (carrelée au sol, douche italienne avec gargouille qui crache en remplacement du pommeau de douche, et torchi à l’ancienne pour la déco des autres murs). On ne doit pas prendre nos matériaux aux mêmes endroits ou alors pas la même qualité certes ^^ mais bon le problème n’est pas là mais résiderait plutot dans mes 7 questions.

Bonne idée pour votre suggestion de faire venir des entreprises tous corps de métier pour avoir leur avis ! Je vais suivre cet excellent conseil et demander des devis pour voir quels matériaux ils utiliseraient smile (pour les compétences, je fais tout et j’ai mon propre matos pour tous les travaux, sauf la façade que je ne fais pas si plus d’un niveau car pas le matériel)

Par contre je note la remarque de le ***Range19*** sur le fait que le lambris est perçu comme un cache misère. Je vais donc éviter (sauf peut-être au plafond ?)

EDIT : oups j’ai oublié des réponses à des questions.
Oui le proprio est ok, l’agence me dit que le proprio est un vieux et est pris à la gorge financièrement, ne pouvant refaire ses apparts.

Sur mes locations je suis toujours passé par un bail notarial pour éviter tous pépins en revanche, je ne fais jamais appel à un huissier pour l’état des lieux d’entrée comme recommandé par le notaire mais plus à un EDL avec photos et signées des deux parties.

EDIT 2 : je pense à une 8eme question, pour tenter d’amoindrir la lourdeur de l’imposition entre l’IR et les cotisations sociales, si la SCI nécessite d’être deux et ne m’est donc pas applicable, auriez-vous des suggestions ou idées de montage pour amoindrir les prélèvements ? (en dehors de la déduction des travaux) Sachant que je ne suis pas enclin pour du meublé et que ce n’est pas un bâtiment du patrimoine, que je n’y vivrais pas donc exit la coloc au revenu non imposable.

Dernière modification par supernewbiepro (06/03/2013 13h45)

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#7 06/03/2013 14h36 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Re,

pour vos murs:
soit vous isolez depuis l’intérieur, du coup laine de roche+placo+peinture
soit toile de verre si vos murs ne sont pas clean, et cela permet de renforcer aussi si fissure par ex, pour l’entretien un coup de peinture entre 2 locataires, idem placo.
Si détérioration, vous changez le lé.
torchi je trouve cela pas top dans le temps…c’est poreux sensible à l’humidité…pas trop moderne.

pour plafond:
placo rail sur solives ou placo vissé sur solives avec votre isolant

Pour la RT2012 vous devriez trouver des réponses ici:
http://www.legrenelle-environnement.fr/ … ,1394.html

Apparement pour le chauffage vous avez déjà une arrivée pour le gaz de ville, peut etre une chaudiere a condensation (chauffage et/ou production eau chaude) ? Sinon tout electrique, avantage = pas de tuyau à faire passer, vous etes autonome coté réparation, chaque locataire gère son abonnement et sa conso.
J’ai de mauvais souvenir du gaz lorsque j’étais moi même locataire coté tarif (augmentation plus importante que l’elec+revision chaudière annuelle), si certains ont des arguments pour avoir gaz + elec dans un immeuble? ou de la façon d’optimiser les 2?

Par contre il faut voir coté mairie comme vous devez faire une déclaration de travaux si on ne vous impose pas des normes au vu de l’importance du chantier??

Dernière modification par freesas (06/03/2013 14h39)

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#8 06/03/2013 15h09 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Ah oui pas bête, il faut que j’aille leur demander d’une manière préventive. Merci smile

Si on met des chauffages électriques la classification du DPE va nous plomber non ? Perso ça ne me dérange pas le chauffage électrique pour les locataires si ce n’est pas refusé, mais je crains la note finale du DPE qui les dissuade d’entrer. J’envisageais de virer la vieille chaudière et les tuyaux / radiateurs d’un autre age… Car si on remet des radiateurs dignes de ce nom, qu’on en rajoute, qu’on retire du tuyau et qu’on met une nouvelle chaudière (sans compter le coût de tout ceci malgré les aides), comment faire pour savoir qui a consommé quoi… car un seul compteur gaz à l’arrivée. D’ailleurs comment ça marche quand c’est un chauffage commun, on "impose" une température définie et ce sont les locataires qui ferment leur radiateur s’ils veulent moins chaud ? Les charges de chauffages sont définies sur quelles bases dans ce cas ? est-ce libre ? ou autrement demandé, est-ce justifiable ou est ce que ça doit apparaitre quelque part ? un exemple pour ma question :

Loyer net xxx € (compteur d’eau individuel) qu’on aura mis un peu plus haut pour couvrir le gaz et pas de charges.

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#9 06/03/2013 16h32 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Bonjour,

attention à ce que votre projet ne soit pas considéré comme du neuf compte tenu de l’ampleur des travaux à réaliser.

Pour la RT2012, je bosse pour les logements sociaux et les professionnels ne sont pas encore calé sur les différents détails. Méfiance donc, il faut creuser et les accompagner dans la lecture des textes juridiques tout neufs.

L’avis d’un archi et/ou d’un bureau d’études thermique me semble indispensable, si c’est possible, profitez en pour faire du passif!

Comme dit précédemment, attention à la durée des travaux, mais vous semblez dans votre élément, tenir le rythme sur une longue période est un chalenge mental.

Mixer la typologie des logements devrait limiter le risque, faire des petites surfaces pourrait augmenter la rentabilité (sauf si la vacance augmente…).

Votre projet m’inspire!


Pourquoi pas Vous?

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#10 06/03/2013 16h54 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Bonjour,

Je ne sais pas pour la RT2012, mais pour le BBC, le chauffage électrique n’est pas dissuasif, mais
demande de retravailler plus l’isolation.
J’ai vu pour la reno d’un petit immeuble (celui de mon patron ) ( 2 apparts ), une installation avec isolation renforcée
( 200 sur les murs, 400 sur le plafond )+ Film étanche, les vitres qu’il faut, et enfin, une chaudière Gaz a condensation, basse température, et les radiateurs basse température associés ( des mastodontes.. 2 fois plus épais, et environ 50% de surface en plus ). Pour la chaudière, il a mis des compteurs d’eau sur les départs d’eau chaude et fait la répartition de charge en fonction de la conso d’eau chaude.

Pour l’électricité, vous pouvez aussi mettre des simples sous compteurs pour alimenter les apparts
Pas besoin d’EDF ou de consuel pour cela. ( Par contre peut-être que pour l’assurance de votre immeuble, peut-etre que cela pourrait être nécessaire )

La production d’eau chaude est un poste qui influe énormément quand on arrive vers des bons DPE. Il a mis des chauffes eau thermos-dynamiques. Au final, un bon B en DPE proche des 50kW/m^2/an. Hélas, la surprise des locataires est le coup d’entretien des ballons !!!! 120€/an

Je me demande si le gain en DPE des chauffes eau n’est pas perdu par le cout d’entretien.

En tout cas, bon courage, j’ai suivi de prés une rénovation complète d’immeuble, mon beauf y a passé énormément de temps, et il était loin d’être dans l’état de celui qui vous décrivez.

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#11 06/03/2013 17h23 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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C’est un beau projet, qui commence sous une présentation financière intéressante (même si vos coûts me font un peu rêver), bravo de l’avoir déniché !
Pour les matériaux et les aménagements qui plaisent le site d’Elise Franck est très instructif Elise Franck Conseil | La référence dans l’investissement locatif meublé


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 06/03/2013 17h31 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Si je peux me permettre un conseil, empruntez au maximum et mettez de côté votre apport car il est fréquent que les travaux coutent au final bien plus cher que prévu.

bon courage, vous en aurez besoin.


Left the Rat Race in 2013

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#13 06/03/2013 17h52 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Merci ZX-6R je vais le suivre. Merci DDtee pour le site, très intéressant smile

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#14 06/03/2013 18h07 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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A la place de la fibre de verre, pourquoi vous ne plaquez pas direct le placo au MAP? pas besoin de rail et facilité déconcertante.

Pour le gaz, en faisant le calcul le gain est quasi inexistant. Entre l’entretien annuel et les piéces à changer dés la 3-4 éme année et le prix d’achat original, plus le cout de l’abo supplémentaire, aucun intérêt en locatif. Enfin c’est mon avis.

Pour les compteurs EDF, perso je vous recommanderai de faire installer les nouveaux compteurs et faire passer un consuel car :

1) Interdit de revendre l’électricité
2) le jour où vous voulez vendre, il vous faudra obligatoirement un compteur individuel, et faire faire un consuel aprés avoir tout rénové, si on n’a pas fait cela dans les régles cela coûte un max par la suite (car une mise au norme est plutôt drastique).

Dernière modification par BorderLine (06/03/2013 21h52)

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#15 06/03/2013 18h56 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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BorderLine a écrit :

Pour les compteurs EDF, perso je vous recommanderai de faire installer les nouveaux compteurs et faire passer un consuel car :

1) Interdit de revendre l’électricité
2) le jour où vous voulez vendre, il vous faudra obligatoirement un compteur individuel, et faire faire un consuel aprés avoir tout rénové, si on n’a pas fait cela dans les régles cela coûte un max.

J’ajouterais qu’il faut mieux que chaque locataire dispose de son propre compteur car sinon vous allez payer l’électricité pour tous les appartements ( c’est interdit comme l’a rappelé BorderLine ) mais si vous avez un problème de paiement de loyer et de charges alors vous allez déguster en terme de coût car le locataire ne se généra pas pour chauffer les fenêtres ouvertes  , rien que vous "déplaire" …..

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#16 07/03/2013 01h14 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Bonjour,

Dans mon esprit je voyais plus une ruine comme un bâtiment avec toiture et charpente HS + murs commençant à s’ébouler.
Je verrais votre projet d’achat de façon plus optimiste et le comparerais à une construction neuve au stade hors d’air ! En effet, pas de question à se poser ou dilemme du type je conserve, je renove ou je refais à neuf. Dans votre cas, une fois que vous avez vidé la boîte, le reste s’assimile à de la construction neuve, dont vous avez déjà l’expérience.

Pour tenter de répondre à vos questions :

1°) Je vous conseillerais d’emprunter le maximum, y compris les travaux. Comme le souligne ZX-6R, il est préférable de garder une marge de sécurité en cas de dépassemet sur le montant des travaux. De plus, selon votre projet de vie, votre épargne pourra vous être d’une grande utilité, quand un nouveau projet vous tiendra à coeur une fois arrivé en Equateur, Thaïlande ou à Madagascar !
Vu le rendement potentiel je n’hésiterais pas à tout emprunter ou à la limite utiliser le cash flow pour autofinancer les 2 derniers appartements par exemple.
OK avec Chrism sur la problématique du séquençage des travaux et la nécessité de rénover les communs avant de pouvoir commencer à louer. Pourquoi ne pas vouloir commencer à rénover de manière intensive en se faisant aider par des artisans malgré le surcoût, de façon à louer rapidement 2-3 appartements et arriver à un cash flow nul, puis vous prenez plus votre temps en faisant le maximum par vous même pour les suivants ?

2°) La RT 2012 concerne les constructions neuves. Dans votre cas c’est la RT des bâtiments existants qui s’applique :  RT Existant : Présentation générale dispositif
Rien de plus honorable que de vouloir se rapprocher de la RT 2012, mais cela sera peu compatible avec votre cible low cost.

3°) L’utilisation des fenêtres PVC double vitrage est donc possible

4°) Si vous voulez limiter le coût des travaux, le plus économique sera effectivement le chauffage électrique (qui pourrait même se financer partiellement en allant revendre au ferrailleur à 4 €/kg l’ancien réseau en cuivre !)
En utilisant des radiateurs à inertie dans les locaux isolés, la facture reste maîtrisée, surtout pour des petites surfaces qui se chauffent rapidement.
Je ne pense pas qu’une note DPE fasse fuire un éventuel locataire (d’autant + quand on voit parfois la façon de faire le DPE !). Il sera + rassuré par un montant moyen de facture EDF (quand vous aurez un peu d’historique à disposition)

5°) Proposer des surfaces plus importantes permet de limiter le risque de vacance locative. J’y vois aussi, en mélangeant les tranches d’âge des locataires, un moyen de maintenir un certain calme dans l’immeuble.

6°) J’ai testé un enduit taloché + peinture pour masquer les irrégularités du mur, le rendu est sympa mais c’est assez consommateur de temps, en + saignées nécessaires pour encastrer les cables électriques. Maintenant je ne fais plus que des plaques de platre sur ossature métallique ou collé au mortier adhésif, + peinture claire. Rattrapage facile en cas d’enfoncement + coup de peinture au changement de locataire.

7°) Si installation de compteur individuel, consuel obligatoire mais surtout ERDF risque de vous demander une colonne électrique (coffret coupe circuit principal, liaisons, distributeurs…) : http://www.erdfdistribution.fr/medias/S … c_GP10.pdf
Je pense que c’est la principale problématique de votre projet : pas de compteur individuel donc charges forfaitaires avec risque de dérapage des consommations, ou compteurs individuels donc consuel + colonne électrique.

8°) Pour limiter l’impact fiscal, à part emprunter le maximum ou peut être un emprunt in fine, je ne vois a priori pas grand chose. Vu le rendement potentiel vous n’allez pas y échapper très longtemps, une fois le déficit foncier lié aux travaux épuisé.

Le coût de revient auquel vous devriez arriver doit vous permettre de vous positionner légèrement en dessous de la concurrence en terme de loyer, afin de limiter les vacances locatives, tout en obtenant un rendement plus qu’honorable. C’est donc un beau projet.
Reste à optimiser la planification des travaux + statuer sur les compteurs EDF

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#17 07/03/2013 06h26 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Bonjour
Merci pour toutes ces réponses très instructives.

Il s’avère après vous avoir lu que le principal problème réside effectivement dans les compteurs électriques. Pour avoir déjà eu à faire au consuel et avoir été à deux doigts d’une procédure judiciaire contre eux avant qu’ils ne décident de calmer le jeu et d’arranger les choses, je n’ai guère envie de retenter le diable. Il faut que je réfléchisse à cette histoire de compteur électrique, pas très chaud non plus à courir le risque du "forfait" électrique compris dans le loyer et des dépassements à ma charge.

Je me demande s’il existe des "sous-compteurs" qui ne proviendraient pas d’EDF, qui pourraient justifier une consommation et qu’on pourrait installer nous-mêmes… En cherchant rapidement à l’instant, j’ai trouvé ça : Compteur Electrique, Sous Compteur Electrique, Compteur Modulaire - France Electric et celui-ci me semble intéressant Votre Distributeur de Matériel Electrique en ligne

http://www.france-electric.com/Files/20851/031071Big.jpg

mais j’ignore ce que dit la loi à ce sujet et si je ne me mettrais pas dans l’illégalité en installant moi-même ceci…

EDIT : j’ai trouvé ça : << La revente de courant même sans faire de bénef et strictement interdite.

Une solution installer le sous compteur,calculer la consommation à l’année et l’inclure comme charge en plus au loyer mais tu n’es pas à l’abris que le locataire consomme plus que prévu l’année qui suit.

Rien n’empêche un propriétaire d’inclure des charges à son loyer n’est ce pas, dans ce cas il ne vend pas les kw consommés, il loue électricité comprise, c’est différent. Normalement, cette pratique concerne plus les locations de vacance, chambre d’étudiant… mais pas mal de monde le fait sans problème. >>

Mais il y a un autre son de cloche :

<< Vous devez absolument séparer les installations électriques des deux parties de la maison, et demander à ERDF (et pas à EDF) un nouveau raccordement au réseau public d’électricité.

"Puis je mettre un montant de loyer + provisions sur charges locatives et revoir la consommation de chacun tous les ans avec des compteurs d’eau et électrique divisionnaire?"
Pour l’électricité, c’est NON.

Si vous faites cela :
- Vous ne respectez pas les Conditions Générales de Vente de votre contrat EDF qui précisent (article 3.2) : "Lors de la souscription du contrat, EDF demande le nom du ou des titulaires. Cette information est reprise sur la première facture qui mentionne le ou les titulaires du contrat. Le contrat de vente d’électricité est valable uniquement pour le point de livraison considéré. L’électricité livrée à ce titre ne doit pas être cédée à des tiers, même gratuitement.".

- Vous ne respectez pas non plus le décret du 26 août 1987 qui détaille les charges récupérables par le propriétaire. Par exemple, la consommation d’eau en fait partie. L’électricité et le gaz des parties communes d’un immeuble aussi. Mais pas les consommations individuelles d’électricité et de gaz des locataires.

- Vous ne respectez pas non plus l’article L331-1 du Code de l’Energie :
"Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation a le droit de choisir son fournisseur d’électricité" >>

Ca m’ennuierait de me détourner de l’immeuble simplement à cause de ce problème de compteur et de mon refus d’avoir à nouveau à faire à un consuel après mes mauvaises expériences à ce sujet. En outre ERDF va me demander entre 1000 et 1500 par compteur pose comprise… La cata vu le nombre d’appartements car ça emputerait trop sur mon budget…

Dernière modification par supernewbiepro (07/03/2013 06h43)

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#18 07/03/2013 10h20 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Bonjour,

1-Pour pouvoir déduire fiscalement les travaux de rénovation des revenus locatifs, cela doit etre absolument de la rénovation et non pas de la reconstruction ou agrandissement

Donc pas de réunion des t1, mais une remise en état.

2- en rénovation, les compteurs edf doivent etre présents. Il manque peut etre les disjoncteurs 500ma posés gratuitement par edf lors de la mise en service. Si vous savez faire l’élec, vous pourrez demander le consuel pour les appts et les parties communes.

Sinon contacter edf pour un nouveau répartiteur dans les parties communes depuis une colonne montante ( le top)

3- pas de rt 2012 en réno ( double vitrage cest trés bon)

4-emprunt à 100% ou 110% ( vu les taux actuels pourquoi se géner?) interets déductibles des revenus en plus. Vous pourrez placer vos capitaux ailleurs et vous faire un parachute en cas de pépin

5- suppression systématique du gaz en location. Electricité à 100% ( danger d’explosion et révisions contraignantes)

6- placo sur tout les murs et plafonds + isolation ( 70 mm murs et entre 100/200mm plafonds) phonique et thermiques. Un coup de pistolet blanc acrilique partout et ça roule . Pas de revetement ( toile de verre ou autres dans un 1er temps) Dans 5 ou 10 ans, quand les locataires auront pourri les murs, il sera temps d’investir dans de la toile de verre pour renforcer les murs.

7 compteur d’eau individuel posé par vos soins dans les parties communes avec compteurs divisionnaires accessibles

bon courage

Perso, je suis à 500€ du m2 en rénovation.( mes appts sont tops et je suis tranquille 10 ans aprés les rénos)

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#19 07/03/2013 10h59 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Bistouky a écrit :

Perso, je suis à 500€ du m2 en rénovation.( mes appts sont tops et je suis tranquille 10 ans aprés les rénos)

Intéressant, pouvez-vous nous détailler un peu, seul, aidé pour refaire quoi en général ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#20 07/03/2013 11h06 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Vous avez rénovez votre maison pour 20 000 € pour 40m² soit 500 €/m², non pas 50 €/m². Ce ratio me parait cohérent en considérant que la structure de l’immeuble est saine, sinon…ouille ouille ouille …. ce qui veut dire 200 m² X 500 € = 100 000 € de travaux en y mettant sa patte. Il faut impérativement se mettre un coef de securité (Imprevu, mauvaises découvertes, Compteurs, consuel, retards travaux, Outillages, casse….et j’en passe…) de 15%, soit 115 000 € de travaux.

Pour votre budget, je vous conseille également de provisionner la vacance locative pendant la durée des travaux, soit Environ 10 mois X 2 000 € = 20 000 €

Pour le déroulement des travaux, il est préférable de démarrer par les communs et ensuite les appartements du haut…j’y vois 2 avantages, vous pourrez commencer à louer ces appartements rapidement (cela vous fera une rentrée d’argent & vous motivera pour la suite) et  et vous generez le moins possible ces locataires et abimerez moins les escaliers.

Pour le reste, tout a été dit, emprunter le max possible avec des devis gonflés, faites attention à la fiscalité grimpante (voir autres posts), respecter un minimum les normes constructives (confort et sécurité) et garder intact votre motivation !!!

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#21 07/03/2013 11h59 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Merci pour ces précieux conseils que je vais suivre assurément et qui me permettent déjà d’envisager une réduction non négligeable du coût de la rénovation !

Pour le problème des compteurs EDF, Bistouky m’a indiqué une solution alternative qui m’intrigue :

Sinon contacter edf pour un nouveau répartiteur dans les parties communes depuis une colonne montante ( le top)

Qu’appelez-vous un répartiteur, quelle différence avec un compteur normal ? Ca se substitue à des compteurs individuels divisionnaires ? Est-ce que ça indique la consommation de chaque "ligne sortante" qui part vers les appartements ? Si oui, est-ce que ça exige le passage d’un consuel ou bien peuvent-ils le faire en remplacement du compteur existant sans nécessité de visite du consuel ? une idée du coût approximatif ?

D’avance merci pour les explications.

J’en ai plusieurs autres qui me viennent à l’esprit :

9°) Concernant la déduction des travaux de rénovation, on m’a dit qu’il fallait faire les factures des matériaux à l’adresse de l’immeuble. Mais vous déclarez où les montants ? Dans quelle case sur votre déclaration d’impôts ? j’imagine que vous gardez les factures en cas de demande, puisqu’impossible à mettre en pièces jointes sur la déclaration en ligne.

10°) Une autre question : si le montant des matériaux des travaux dépasse le bénéfice brut, est-ce que ça prend la forme d’une déduction qui sera valable les années suivantes ou pas ? Est-il judicieux de répartir le montant des travaux sur plusieurs années pour bénéficier d’une déduction régulière ou bien peut-on tout déduire d’un coup si tout est fait la même année, et que ce soit déductible dans le temps ?

11°) Pour la simulation sur la rentabilité, j’utilise ce fichier que j’ai mis au point http://www.orions.fr/assistance_web/2013_simu.xlsx qui permet de voir précisément ce qu’il reste une fois tout déduit. En gros, sur 1200 de revenu locatif brut (l’immeuble a une capacité locative de 1600€ mais je compte 2 apparts vides à l’année par sécurité), il n’en resterait que 350€ net environ par mois (une fois tout déduit : le crédit d’emprunt, le foncier/assurances/impôts/cotisations sociales etc…). Qu’en pensez-vous : dois-je m’en alarmer ?

12°) Une dernière question me vient à l’esprit. Au niveau du foncier l’immeuble est considéré en classe 7 ce qui me permet d’avoir 800 de foncier au lieu de 2000. Une fois rénové, ai-je obligation de leur envoyer un document pour leur dire coucou mon immeuble a été rénové vous pouvez le refaire passer dans une catégorie supérieure pour que ça me coûte plus cher en taxe foncière ? (c’est ironique mais c’est pour savoir comment le FISC saurait qu’il doit ou non remonter la catégorie)

Dernière modification par supernewbiepro (07/03/2013 12h09)

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#22 07/03/2013 12h22 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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1-Contactez un technicien EDF qui vous fera un devis gratuitement.

Comptez de mémoire 3000€.

C’est l’instalation de 9 emplacements compteurs divisionnaires électroniques( 8 appts+ partie communes)

Il vous faut ensuite tirer une ligne des compteurs jusqu’aux disjoncteurs 500ma de chaque appt.

Sécurité maximum et mise en place des compteurs sur présentation des consuels.

Faire passer l’eau et numéricable, ptt  à proximité mais de façon cloisonnée pour desservir tous les appts de façon rationnelle .

2- faire faire des factures ( pas des tickets de caisse) à votre nom avec l’adresse de l’immeuble.

Noter à la main quel appt cela concerne à chaque fois  ( appt rdc droit ou partie commune, etc…)

La vérification est plus simple. Payer chaque facture par chéque et utiliser un chéquier dédié à l’immeuble. µIdéalement un compte en banque dédié.

Un récapitulatif excel à la fin des travaux et pour chaque fin d’année

Le risque de controle fiscal est élévé ( au minimum une simple convocation) autant etre clair et faciliter le controle.

3- demander conseil à votre notaire sur le systéme des déductions, vous pouvez télécharger la déclaration 2044 et sa notice pour vous faire une idée.

4- Faites faire un constat d’huissier de l’insalubrité des logements pour justifier de la vacance et de la nécessité des travaux.
Ou / et   
Un rapport d’architecte avec inspection du gros oeuvre est toujours souhaitable

5- déduction de l’ensemble des travaux sur les revenus locatifs + 10700€ maxi par an déductible sur le revenu imposable ( auxquels s’ajoutent une partie des frais d’acquistions et les  interets du pret)

le reste reportable sur les revenus des années suivantes ( quand les revenus locatifs tombent, les frais de travaux descendent vite)

6 pour la taxe fonciére, en général, elle est révisée lors du changement de propriétaire . Les impots réévalue souvent la TF à cette occasion.

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#23 07/03/2013 13h02 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Plein de bonnes idées auxquelles je n’avais pas pensé ! Merci smile

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#24 07/03/2013 17h46 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Pour les murs un peu abimés, trop pour être réenduit, pas forcément assez pour être plaqués, perso on met du crêpi extérieur ton pierre passé au couteau de peintre et à la taloche (ce qui le rend quasi plat et pas piquant).

Un pot = 5 euros à BricoD, solidité extrême, couvrance maximale, un mur de 3 métres par 2m50 de haut c’est fait en 1h max avec un pot. Pas de peinture à poser car le ton pierre est franchement beau si vous êtes dans de l’ancien, rien à poncer, rien à couper, scier, visser etc etc.

Solution idéale pour du pas trés cher, durable, et qui rattrape les défauts. D’ailleurs, je l’ai mis sur des murs ou il y avait 3 couches de papiers peints d’une difficulté extrême à partir, résultat nickel, on voit aucune cloque, papier entiérement couvert.

Pour info j’ai retapé tout mon appart (RP), 56 m² pour 360 euros le métre sauf le sol (j’ai retiré la chappe sable et le dallage qu’il y avait pour rattraper les bars aux sols et carreaux ciment). Et encore j’aurais pu faire moins car j’ai fait intervenir un entrepreneur pour refaire un mur en isolation phonique (3m de haut)…quand j’ai vu comme il l’a fais, j’étais dégouté d’avoir payé si cher pour le peu de matériaux XD

(Eléc, plomberie, peinture, cuisine, doublage de la moitié de l’appart, cassage de cloison, 4 fenêtres DV ..)

D’ailleurs c’est comme les fenêtres, il faut vous rendre dans un magasin type LM ou Brico dépot (casto plus cher), et prendre une fenêtre standard. Il faut pas faire installer une fenêtre à la dimension du cadre quand vous faites une réno lourde de l’appart, mais il faut que le cadre s’adapte (à vous de couper  ou combler) à la fenêtre.

149 euros une fenêtre DV en bois, 2m*1,20 grosso modo. Si vous la faites installer sur mesure c’est quasi 800 euros.

Dernière modification par BorderLine (07/03/2013 17h56)

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#25 07/03/2013 23h22 → Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements... (ancien, chauffage, immeuble, isoler, mise, normes, rt2012, rénovation)

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Je réitère mon conseil d’architecte et de bureau d’études.

Un mur ne se modifie pas sans faire gaffe au point de rosée, sinon c’est dégât des eaux assuré du fait de la condensation.


Pourquoi pas Vous?

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