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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 14/04/2015 22h56 → Investir dans un immeuble de rapport ancien de 3 appartements... (défiscaliser, immeuble, investissement)

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Bonjour !
Débutant dans le domaine de l’immobilier, je navigue régulièrement sur ce site très instructif.
J’ai pour projet d’acheter, avec ma compagne, un immeuble comprenant 3 appartements, et j’aimerais être aiguillé sur le côté financier de la chose, histoire de ne pas avoir de surprises en fin d’année.
Je suis le protocole trouvé dans la FAQ :

-  Fonctionnaires ou assimilés tous les 2, TMI à 30%
-  Revenus de 3.500€/mois
-  Nous ne payons pas de loyer, ce qui nous pousse à investir

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Je n’ai pas de connaissances fiscales ou financières particulières, mais j’ai un peu de temps et pas de problème pour les travaux divers (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble (ancien) de rapport comprenant 3 appartements. 1 T4 de 85m² en bon état au RDC avec garage attenant de 45m², 1 autre t4 en duplex à l’étage à rafraichir simplement, et 1 T2 au premier également à refaire du sol au plafond, actuellement loué depuis 70 ans (vraiment 70 ans !) par un couple d’un certain âge. Celui-ci sera refait à leur départ.
- Les 3 logements sont actuellement loués.
- Pas de syndicat de copropriété
- Chauffage individuel au gaz
- Un terrain de 300 m²

RENTABILITÉ DU BIEN

Je me suis servi du site rendementlocatif qui est vraiment bien conçu d’ailleurs

- Coût du bien avec frais de notaire : 125.000 €
- Loyer déjà pratiqué : 1200 € / mois
- Frais de gestion locative envisagé : 8% -- 90 €/mois

- Taxe foncière : 1686 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : pas vu pour le moment
- GLI Garantie Loyers Impayés : 2.7% soit 33 €/mois

- Rentabilité brute : 9.5%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

FINANCEMENT DU BIEN

- Pas d’apport
- Type de crédit : amortissable
- taux de 2.1% hors assurance sur 15 ans (ass 0.09)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : pas de défiscalisations hormis les intérêts d’emprunt a priori
- Donc un remboursement mensuel de crédit de 820 €

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) A priori le micro foncier serait plus avantageux dans mon cas. Mais à calculer par rapport au régime réel avec la défiscalisation des intérêts, des frais d’agence, et autres ? D’ailleurs si quelqu’un peut me préciser ce que je peux défiscaliser d’autre ?

Donc mes interrogations portent sur la viabilité du projet ? sur tous les frais annexes, et surtout sur le fait que malgré, 380€ de revenus bruts/mois, en enlevant IR/TF/ass/CSG/frais agence (quoi d’autre ?) j’ai l’impression de mettre encore beaucoup de ma poche, meme si je suis conscient qu’au final c’est peu pour ce bien, ne peut-on pas optimiser cela ?

Enfin, 15 ans ou 20 ans ? Je me pose la question sur les intérêts d’emprunt, comment fonctionne le système ?
Si quelqu’un peut m’éclairer sur son fonctionnement et sa déclaration je suis preneur !

Bref ! merci de m’avoir lu,
Gib

Mots-clés : défiscaliser, immeuble, investissement

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#2 14/04/2015 23h08 → Investir dans un immeuble de rapport ancien de 3 appartements... (défiscaliser, immeuble, investissement)

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Oui il y a moyen d’optimiser, vous laissez tomber la gestion locative et la GLI, déjà vous gagnez 10% de plus.  Vous empruntez sur 25 ans (vu les taux pourquoi se priver?) et vous améliorez grandement votre cash flow.  Pour la fiscalité, ou avez vous vu que le micro est le meilleur régime pour vous?


Left the Rat Race in 2013

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#3 15/04/2015 06h58 → Investir dans un immeuble de rapport ancien de 3 appartements... (défiscaliser, immeuble, investissement)

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La somme des loyers est de 14k€, donc éligible micro-foncier, et peu/pas de travaux à réaliser dedans pour le moment. Après, changer pour le régime réel au moment de la réfection du T2, non ?

Et justement, j’ai plusieurs sons de cloches a ce propos : certains disent que la défiscalisation concernant la facture d’un artisan, et d’autres disent que la facture pour les matériaux suffit pour le cas où on refait soi-même … votre avis ?

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#4 15/04/2015 10h24 → Investir dans un immeuble de rapport ancien de 3 appartements... (défiscaliser, immeuble, investissement)

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Avec un emprunt et un TMI de 30% le régime réel sera certainement plus intéressant pour vous. faites la simulation sur le site que vous indiquez. N’oubliez pas que les intérêts d’emprunt sont dans ce cas une charge déductible !

Au réel, facture d’artisan et facture de matériaux fonctionnent tous deux. Il suffit que votre nom et l’adresse du bien figure en en-tête.

Le moteur de recherche (en haut à droite) devrait vous apporter bon nombre de réponses déjà renseignées smile
Bonne lecture


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 15/04/2015 11h45 → Investir dans un immeuble de rapport ancien de 3 appartements... (défiscaliser, immeuble, investissement)

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Pour ce qui est du financement, je viens d’avoir une proposition sur 15ans à 1.95% et mensualités assurances à 15€/mois dégressif. Vous pouvez donc améliorer un peu votre cash-flow mais ce ne sera certainement pas suffisant. Dans ce cas-là, ouvrez-vous la possibilité d’emprunter sur une durée plus longue surtout si vous passez au réel (regardez au niveau de la simulation).

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#6 15/04/2015 12h14 → Investir dans un immeuble de rapport ancien de 3 appartements... (défiscaliser, immeuble, investissement)

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Merci pour vos réponses.
à ZX-6R, concernant la gestion locative, je pense la prendre simplement la première année, car je serais absent quelques mois d’ici la fin de l’année, mais reprendre la main dans un an pour gratter là-dessus oui. La GLI, vous n’êtes pas le premier à me dire ça, je vais y réfléchir sérieusement, surtout au vu des locataires actuels.
Ensuite j’ai comparé grâce au simulateur et c’est vrai que le régime réel est plus avantageux, je n’avais pas encore eu le temps de voir les chiffres, merci.
Merci DDtee pour les factures, car je pense tout faire moi-même et ça me confirme que je peux déduire ces frais.
à Juliend21, je n’ai pas encore fait le tour de toutes les banques, ni négocié plus que ça le taux, au moins j’ai d’autres comparaison sur les taux, merci.

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#7 15/04/2015 13h09 → Investir dans un immeuble de rapport ancien de 3 appartements... (défiscaliser, immeuble, investissement)

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Gib a écrit :

concernant la gestion locative, je pense la prendre simplement la première année,

Cela signifie ne pas choisir vos locataires ?
Faire le choix vous même permettra sans doute d’être plus exigeant qu’une agence et vous permettra d’avoir une relation directe avec les locataires. Sans doute/peut-être une meilleure assurance sur l’avenir que le couple agence/GLI smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 15/04/2015 13h17 → Investir dans un immeuble de rapport ancien de 3 appartements... (défiscaliser, immeuble, investissement)

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Non non, car les 3 appartements sont déjà loués, 2 pour une durée indéterminée, 1 seul qui pourrait partir.
Donc au pire il y aurait un changement de locataire.

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