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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/02/2013 15h35 → Investissement LMNP en résidence sénior à Strasbourg (amortissement, censi bouvard, lmnp, sénior)

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Bonjour,

J’aimerais vos avis et conseils quant à mon projet d’investissement en lmnp résidence sénior sur Strasbourg (2 rives près de Kehl).

Cet investissement concerne un appartement d’une pièce d’environ 30m²  à 129 264 € HT et 4300 € de meubles avec une TVA récupérable de 25336 € soit 158 900 € TTC.

Le loyer annuel est de 5364 € Ht, rentabilité de 4.15%

Le constructeur est le groupe Vinci Immobilier et le gestionnaire est Ovelia.

Le gestionnaire de patrimoine me conseille d’opter pour l’option amortissement qui est plus rentable vu ma TMI. Je serais plus chaud pour le Censi-bouvard avec gain fiscal de suite et moins d’effort de financement.

Je vois le banquier prochainement pour le crédit. Le gestionnaire de patrimoine me conseille un crédit in fine mais le banquier me le déconseille ( le gestionnaire m’avait dit que le banquier ne serait pas motivé par un crédit in fine).

L’appartement serait orienté plein nord et sans terrasse ou balcon. Est-ce problématique pour une résidence sénior?

En faisant des recherches sur le net, on voit qu’il n’y a pas trop d’offres de location de résidence sénior sur le bas-rhin. Cela traduirait-il une bonne demande?

Plus globalement, que pensez-vous de ce projet?
Avez-vous des conseils ou avis?

Les problèmes rencontrés sur du LMNP sont assez fréquents sur du tourisme et plus rare j’ai l’impression sur du sénior ou EPHAD…

Merci d’avance pour votre aide!

Je vous mets un lien vers le site : Apache2 Ubuntu Default Page: It works

Mots-clés : amortissement, censi bouvard, lmnp, sénior


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#2 01/02/2013 16h05 → Investissement LMNP en résidence sénior à Strasbourg (amortissement, censi bouvard, lmnp, sénior)

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Bonjour,

D’après les éléments en ma possession, pour un studio neuf sur la ville Strasbourg, le prix moyen au m² est de 4 060 € minimum à 5 140 € max.

Dans votre situation, vous acquérez le bien pour 154 600 € TTC (même si par la suite vous pourriez récupérer la TVA).
Le prix au m² est donc de 5 153 € par m².

Le prix annoncé me semble relativement cher, mais cela n’engage que moi.

Au lieu de donner la priorité à votre niveau d’imposition, vous devriez à mon sens privilégier plutôt votre enrichissement à long terme.

Un bien bâti il y a 10/15ans (relativement jeune pour un bien immobilier), répondant aux mêmes critères, pourrait valoir aux alentours de 2 200 € à 3 200 € du m². Vous pourriez donc rechercher deux biens pour le même prix quasiment, en recherchant une rentabilité supérieure, et avec un potentiel d’appréciation plus important qu’un investissement dans le neuf.

Cet avis n’engage que moi.

Les éléments chiffrés communiqués proviennent des données enregistrées par les Notaires (Immoprix - Strasbourg (appartements neufs))

Bien cordialement,

Despe

Dernière modification par Despe44 (01/02/2013 16h07)


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#3 01/02/2013 17h30 → Investissement LMNP en résidence sénior à Strasbourg (amortissement, censi bouvard, lmnp, sénior)

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L’immo a Strasbourg est cher compare au Sud ouest par ex …mais vous pouvez trouver dans les 2500 e /m2 meme pres de la fac…

Donc d’accord avec Despe44 vous pourriez avoir 2 unites pour le prix de cette unite neuve …

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#4 01/02/2013 18h08 → Investissement LMNP en résidence sénior à Strasbourg (amortissement, censi bouvard, lmnp, sénior)

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Malheureusement dans les investissements à but "fiscal", les pris sont surélevés

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#5 01/02/2013 18h37 → Investissement LMNP en résidence sénior à Strasbourg (amortissement, censi bouvard, lmnp, sénior)

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mon avis va paraitre un peu provoc’ mais pour faire suite à la phrase de Zebonder, j’ai envie d’ajouter : "c’est pour ça qu’il ne faut pas en faire".

nous sommes en présence d’un bien au taquet du haut du marché.
nous savons que le marché va plutôt avoir tendance à se contracter (a priori).
on n’a aucune idée du marché secondaire de ce type de bien dans X années au moment où notre ami voudra le revendre.
on peut pour le même prix avoir 2 appart’.

du coup, pourquoi faire l’opération ?

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#6 01/02/2013 18h50 → Investissement LMNP en résidence sénior à Strasbourg (amortissement, censi bouvard, lmnp, sénior)

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généralement un appart qui vaut 100 en mode normal, est vendu 120 quand il s’agit de faire de la défiscalisation.
D’où ma phrase préférée : "la défiscalisation est un produit qui rapporte beaucoup … pour ceux qui le vendent"

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#7 01/02/2013 18h54 → Investissement LMNP en résidence sénior à Strasbourg (amortissement, censi bouvard, lmnp, sénior)

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C’est pas cher, c’est hors de prix.

Les 2 rives c’est un quartier qui deviendra peut-être quelque chose un jour mais actuellement c’est un quartier à mauvaise réputation. Si c’est les immeubles qui sont en constructions, ils donnent sur une des seules route qui traverse le Rhin donc vous imaginez le débit de voiture (coté Nord des bâtiments). De plus vous avez un centre équestre juste à coté qui donne un fumet délicat (peut-être pas jusqu’au immeuble mais possible). Le reste du quartier est une friche industrielle avec des activités de personnes la nuit (si vous voyez ce que je veux dire).

Google Maps

Excellent quartier pour de la spéculation à long terme en choisissant correctement le bien à un bon prix cependant.

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#8 01/02/2013 18h58 → Investissement LMNP en résidence sénior à Strasbourg (amortissement, censi bouvard, lmnp, sénior)

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L’avantage fiscal est redistribué aux intermédiaires parce qu’ils sont en général en position de force, tout simplement. My rule of thumb : structurer la nature de ses droits pour optimiser (créer une holding etc) dans un objectif fiscal, pourquoi pas. Mais orienter ses décisions d’investissement à cause de la fiscalité, certainement pas.

Mais il faut reconnaître que si des fonds importants n’étaient pas drainés par tous ces dispositifs fiscaux, ils iraient rendre les autres actifs plus cher. Donc merci à tous ces investisseurs à incitation fiscale.

Dernière modification par crosby (01/02/2013 18h58)

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#9 02/02/2013 04h54 → Investissement LMNP en résidence sénior à Strasbourg (amortissement, censi bouvard, lmnp, sénior)

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@despe44 (et d’autres) : pour un tel bien, où on acquiert aussi une quote-part des parties communes, et où on a généralement l’obligation de signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence, le prix au m² n’est pas vraiment à comparer à celui d’un bien d’une copropriété standard qu’on louera nu… Il faut surtout évaluer le rendement obtenu, son évolution future, et la pérennité de l’exploitant (à avoir une exploitation bénéficiaire tout en payant les loyers).

@Joles :  Le rendement me semble bien faible. Vous pourrez faire une bonne opération avec un emprunt vous coutant (assurance incluse) au moins 1% de moins que la rentabilité. (Sinon, vous comptez sur les révisions à la hausse du loyer, ou sur une plus-value à la sortie que vous avez fort peu de chances de faire). Je doute que ce soit possible ici… Pour moi, ce serait déjà rédhibitoire.

Sinon, il y a différents points à vérifier avant de pouvoir se prononcer sur une telle opération, notamment les points suivants qui sont des "classiques" des opérations en LMNP avec un exploitant :
- qui sera l’exploitant ? (OVELIA -maison mère- ou une filiale dédiée à cet établissement ?), et il faudra vous assurer que cet exploitant est 1) expérimenté, 2) solide financièrement, et 3) que son exploitation de cet établissement sera bénéficiaire sur le long terme (demandez ses prévisionnels, et évaluez-en la crédibilité)
- qui sera propriétaire des parties communes (vous et les autres investisseurs, ou l’exploitant) (si c’est l’exploitant, vous ne pourrez jamais le "virer", même s’ils propose de diviser le loyer par 2 en prétextant des difficultés diverses)
- sur quelle base le montant du loyer sera-t-il révisé (quel indice ?) (si c’est plafonné, par exemple à 2%/an, quand l’inflation deviendra supérieure à ce taux, vous serez perdant, y compris à la revente car la valeur du bien dépend largement du montant du loyer …)
- qui finance précisément quelles charges (qui paie pour les travaux, qui paie pour renouveler le mobilier, qui paie la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc. ?)
- une analyse fine du bail commercial proposé est indispensable (certaines clauses sont facilement équivalentes à une minoration du rendement de 1%)
- à quoi exactement correspond le rendement de 4.15%  ? (c’est le ratio loyer / prix d’achat, mais …..  est-ce bien ht/ht, la Taxe Foncière est-elle bien retirée du loyer, les frais de notaires sont-ils bien inclus dans le prix d’achat, etc.)

L’option d’amortissement sera quasiment toujours plus favorable. (Il doit être très difficile de trouver des situations où ça n’est pas le cas)

L’intérêt du credit in-fine va dépendre de votre profil (en particulier taux d’imposition IR et son évolution prévisible pendant la durée du prêt) et des taux proposés par la banquier (en amortissable et en in-fine) ainsi que des montants de l’assurance (et si elle porte sur le montant du prêt ou le capital restant du, pour l’amortissable).

L’absence de nombreuses offres de cette nature dans votre région ne permet pas de conclure qu’il y a de la demande. De plus, bien souvent ces établissements ne font pas de la pub aux mêmes endroits que les offres de location classiques. (Ils ont des sites web, et communiquent aux endroits où ils peuvent toucher les seniors…). Pr ailleurs : qu’est ce qui empêcherait d’autres établissements similaires d’être construit à proximité (faisant exploser l’offre) ?

La revente à terme est un des points potentiellement problématique. (Vous devrez vendre avec le bail commercial en cours, que l’acheteur devra reprendre, ou à défaut verser une grosse indemnité au preneur du bail, pour le dédommager de la perte de valeur de son fond de commerce)

Ecoutez votre banquier … Il a aussi un rôle de conseil (et bien souvent des équipes ’immobilier’ en central, qui connaissent les programmes). J’ai eu un banquier dans votre coin qui m’a déconseillé (verbalement, bien sur) une opération il y a qqs années : je l’ai écouté, et je ne le regrette pas (cette opération n’est pas loin d’avoir tourné au fiasco à présent).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#10 02/02/2013 17h42 → Investissement LMNP en résidence sénior à Strasbourg (amortissement, censi bouvard, lmnp, sénior)

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Merci à tous pour vos réponses. Je vais travailler et approfondir le sujet.

Je reviens vous donner des news dans quelques temps.


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#11 04/02/2013 19h33 → Investissement LMNP en résidence sénior à Strasbourg (amortissement, censi bouvard, lmnp, sénior)

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Je vais laisser tomber ce projet de LMNP, trop cher comme vous m’avez dit et je n’arrive pas à avoir d’infos précises sur le gestionnaire.


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