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#1 26/02/2012 20h15 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Comme je ne m’intéresse qu’à l’immobilier, j’ai placé cette discussion dans cette dernière catégorie.
Merci au modérateur de m’indiquer l’emplacement plus opportun pour cet article si ce sujet devait intéresser les investisseurs en actions


Suis-je sûr que mes futurs revenus d’investissement seront optimisés fiscalement ?

Cette question se pose depuis que j’ai découvert le classement Forbes sur les pays à la pression fiscale le plus lourde.

La France avait la première place en 2009 !

Je vais donc partager ma réflexion afin de lancer un débat sur ce sujet de l’optimisation de l’impôt, dans le strict respect des lois.

Chaque cas est différents, je vais  commencer en définissant mon scénario :
- opération immobilière d’achat - revente => 40 K€ de bénéfice
- opération qui pourrait se renouveler régulièrement
- déjà un revenu de salarié et avec une tranche d’imposition marginale à 30 %
- CSG / RDS => 13,5 %
- célibataire
- ré-investissement dans les projets suivants, stratégie type effet boule de neige à la Warren Buffet.

Mon calcul d’impôt sur les revenus donne alors :
Impôts sur le revenu => 40 x (30 + 13,5)% = 17,4 K€

Maintenant, que peut-on faire pour réduire ce montant ?
Une société ? Prenons la plus simple, l’EURL.
Son coût annuel est de 3 000 € :
- 1 700 € pour le RSI (régime social des indépendants)
- 1 300 € pour les frais de comptable, banque…

Mon bénéfice se réduit à 37 K€.
Que doit cette EURL à l’état => 15 % de ses bénéfices s’ils sont inférieurs à 38 K€.

Le calcul d’impôt sur les revenus donne alors :
Impôts sur les sociétés => (40 - 3) x 15 % = 5,5 K€

http://investi-blog.com/wp-content/uploads/2012/02/CAF-IS-IR.002.png
La diminution de l’impôt est de 12K€ !

Sans se payer sur les opérations, l’utilisation d’une structure juridique nous permettrait d’augmenter la capacité d’investissement de 40 %, de 22,6 à 31,5 K€.

Que pensez vous de ce calcul, y manque t-il des éléments importants ?
Qui pourrais faire un retour d’expérience sur son système d’optimisation "légal" ?
Je peux mettre à jour ce calcul en prenant d’autres scénarios.

Modifié le 27 février pour préciser le scénario.

Dernière modification par Jerome (27/02/2012 21h43)

Mots-clés : eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas


Jérôme, apprenti rentier - http://jerome-pinard.com

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#2 26/02/2012 20h44 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Deux remarques :

1) si vous retenez une EURL, pensez à faire dès la constitution une option expresse à l’IS sinon elle sera imposée par défaut dans la catégorie des BIC, donc à l’IR (avec les cotisations RSI calculées sur le bénéfice imposable)

2) vous ne faites que retarder le paiement de l’IR en logeant votre opération dans une structure IS : à terme les bénéfices réalisés et non appréhendés (sous forme de dividendes ou de rémunération de gérance) devront bien être fiscalisés à l’IR, avec un taux d’imposition qui a peu de chances d’être inférieur à celui d’aujourd’hui.

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#3 26/02/2012 20h49 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Pour le calcul de l’IR c’est un poil plus compliqué que cela si je ne m’abuse. Car vous avez globalisé les 30%, or c’est par tranche.

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#4 26/02/2012 22h53 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Merci à vous deux pour vos remarques.

BorderLine a écrit :

Pour le calcul de l’IR c’est un poil plus compliqué que cela si je ne m’abuse. Car vous avez globalisé les 30%, or c’est par tranche.

Je précise que je suis salarié et que je paye déjà des impôts. Pour l’instant, tout revenus complémentaires (les 40 K€) se rajoutent à mes revenus actuel et sont donc taxé au taux de ma tranche d’imposition marginale, en attendant la tranche suivante. Est-ce exact ?

paul a écrit :

2) vous ne faites que retarder le paiement de l’IR en logeant votre opération dans une structure IS : à terme les bénéfices réalisés et non appréhendés (sous forme de dividendes ou de rémunération de gérance) devront bien être fiscalisés à l’IR, avec un taux d’imposition qui a peu de chances d’être inférieur à celui d’aujourd’hui.

Je n’ai pas encore réussit à quantifier ce paramètre. Mon idée est d’accélérer la constitution de mon patrimoine par une moindre pression fiscale. Je vais essayer de calculer le résultat.


Jérôme, apprenti rentier - http://jerome-pinard.com

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#5 26/02/2012 23h51 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Jerome a écrit :

- opération immobilière d’achat - revente => 40 K€ de bénéfice
- tranche d’imposition marginale => 30 %
- CSG / RDS => 13,5 %
- célibataire
- ré-investissement dans les projets suivants, stratégie type effet boule de neige à la Warren Buffet.

Mon calcul d’impôt sur les revenus donne alors :
Impôts sur le revenu => 40 x (30 + 13,5)% = 17,4 K€

Je crois que vous n’avez pas bien compris comment les plus-values immobilières sont imposées en France. Sauf si vous êtes "marchand de biens" (ce qui a pas mal d’autres conséquences), le notaire fera le calcul et vous prélèvera la somme due, indépendamment de votre taux marginal à l’IR…


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#6 27/02/2012 09h26 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Paul a écrit :

Deux remarques :

1) si vous retenez une EURL, pensez à faire dès la constitution une option expresse à l’IS sinon elle sera imposée par défaut dans la catégorie des BIC, donc à l’IR (avec les cotisations RSI calculées sur le bénéfice imposable)

Attention dans une structure à l’IS l’option est irrévocable , une structure EURL , SARL est assujetti aux cotisations sociales.
Attention dans le cadre d’opérations achat revente , vous n’êtes pas un marchand de bien donc risque de requalification en marchand de bien.
De plus dans une structure IS , il s’agit de la plus value professionnelle avec la prise en compte de l’amortissement du bien qui vient défalquer le prix d’achat DONC augmenter "sensiblement" le montant de la plus value

Paul a écrit :

2) vous ne faites que retarder le paiement de l’IR en logeant votre opération dans une structure IS : à terme les bénéfices réalisés et non appréhendés (sous forme de dividendes ou de rémunération de gérance) devront bien être fiscalisés à l’IR, avec un taux d’imposition qui a peu de chances d’être inférieur à celui d’aujourd’hui.

Oui les dividendes sont imposés comme des revenus mobiliers ( CSG etc ….) , sur le montant des dividendes perçus de la société on déduit 40 % afin de compenser l’impôt payer par le société ( 1000 versé , 600 seront imposables )
Mais une EURL paye des cotisations sociales , il vaut mieux envisager une SCI  plus adapté à l’immobilier.

L’avantage d’une structure IS est lorsque vous avez un gros apport vous pouvez alors faire un apport au compte courant , faire rémunérer ce montant dans la structure IS et ensuite vous rembourser votre apport ( comme un pret ) au lieu de vous verser des dividendes

Philippe


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#7 27/02/2012 10h42 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Vous ne pouvez pas envisager de faire fortune en répétant les opérations d’achat revente à l’infini. C’est tout simplement interdit pour les particuliers en France. Philippe parle de requalification en marchand de biens. Renseignez vous à ce sujet, car ça peut faire très mal! (payer la tva sur les plus values réalisées sur x années)


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#8 27/02/2012 11h42 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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comme l’ont indiqué les auteurs précédents, vous oubliez que quand vous voudrez sortir du cash de la société que cela soit en dividendes ou en salaires/primes, vous serez imposé sur votre imposition de personne physique. Vous ne pouvez y piocher comme vous voulez, cela s’appelle de l’abus de bien social et c’est un délit. En général, hormis les SCI pour de l’immo, il y a assez peu d’intérêt à aller dans la complexité d’un montage à base de personnes morales : vous avez rajouté un étage avec ses obligations, son insécurité juridique, ses frais… Les seuls cas où cela a clairement du sens sont les simplifications pour des détentions multiples et complexes (holding contrôlant nombreuses participations), les opérations de type acquisition/cession de sociétés, les transmissions de sociétés. 
Ensuite, si vous souhaitez faire de vos investissements votre métier, cela est un autre problème..

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#9 27/02/2012 17h58 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Je rebondis sur le thread, en quoi une SCI familiale est-elle intéressante ? Sachant que chaque intervenant paye l’IR proportionnellement au % de parts détenues. Je crois que je ne comprends pas bien le but de ce type de structure, mise à part la "communauté" de propriété (que l’on peut réaliser sous forme d’indivision par ailleurs). Merci par avance si certains peuvent éclairer ma lanterne.

Dernière modification par espenlind13 (27/02/2012 17h58)


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#10 27/02/2012 18h58 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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espenlind13 a écrit :

en quoi une SCI familiale est-elle intéressante ? Sachant que chaque intervenant paye l’IR proportionnellement au % de parts détenues.

Une SCI à l’IR fait remonter effectivement l’impot au niveau des parts de chaque associé.
Il n’est pas possible de louer en meublé car sinon vous serez assujetti à l’IS ( tolérance à 10 % de revenus en meublé)

En quoi une SCI à l’IR est intéressante ?

Elle fait de la location nue donc revenu foncier en cas de déficit foncier vous pouvez remonter le déficit dans la quote part de chaque associé ( idem qu’en location personnelle ).

L’intérêt réside dans
- la possibilité de transmettre un bien par le biais de parts pour chaque enfant.
- Plus value des particuliers à la différence de l’IS
- Meilleure structuration du patrimoine ( divorce , transmission , décès , organe de gestion clairement établi par les statuts)

Philippe


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#11 27/02/2012 21h33 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Merci à tous d’avoir poster vos commentaires.

Je me rends compte que j’aurais du mieux préciser ma situation.
Pour compléter ma présentation Présentation Jérôme  :
- Projet immobilier en cours : achat d’un terrain, création de 3 lots et revente
- Projet qui devrait se renouveler car fait en association avec un ami qui sait dénicher les terrains

Les questions que je me pose actuellement :
- quel structure juridique pour porter les projets les uns après les autres (SCCV, SCI, SNC, SARL…)
Pour ce point, on fait cogiter le comptable et le notaire et c’est marrant de voir qu’ils n’ont pas les même conclusions !!
- dois-je rester un associé physique dans chaque structure ou ne vaut il pas mieux que je monte ma structure, un peu comme un holding, qui sera personne morale dans les structures.

Philippe30 a écrit :

Attention dans le cadre d’opérations achat revente , vous n’êtes pas un marchand de bien donc risque de requalification en marchand de bien.

Il y aura officiellement une activité de marchand de bien.
Y a-t-il un inconvénient à avoir une structure de marchand de bien dans laquelle je suis actionnaire ?

GoodbyLenine a écrit :

Je crois que vous n’avez pas bien compris comment les plus-values immobilières sont imposées en France. Sauf si vous êtes "marchand de biens"…

Pour le calcul de l’IR, je le calcul sur la base d’une redistribution de bénéfice de la structure porteuse du projet.

Philippe30 a écrit :

L’avantage d’une structure IS est lorsque vous avez un gros apport vous pouvez alors faire un apport au compte courant , faire rémunérer ce montant dans la structure IS et ensuite vous rembourser votre apport ( comme un pret ) au lieu de vous verser des dividendes

Merci pour l’info, je regarde ça.

Tout cela ne reste que de l’optimisation. L’objectif est de réaliser le projet, cela ne me dérangera pas de le faire "basiquement" et de payer l’impôt maximum.
Payer beaucoup d’impôt est un signe très positif ;-) Non ?

Dernière modification par Jerome (27/02/2012 21h44)


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#12 27/02/2012 22h49 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Statut juridique pour une opération d’achat revente :

SCCV : sans option à l’IS : à éviter car sinon le bénéfice sera imposé dans la catégorie des BIC (donc à l’IR) et sera assujetti aux cotisations sociales RSI.
Sauf si les parts de la SCCV sont détenues par une société soumise à l’IS (SARL par exemple)
De plus, l’imposition à l’IR est réservée aux opérations de construction/vente (et non pas achats/revente)

SCI : la SCI est faite pour des opérations civiles (gestion de son patrimoine), pas pour des opérations d’achats/revente.
Donc si ce type d’opération doit se répéter, cela entraînera l’assujettissement à l’IS (profit de marchands de biens ou des lotisseurs). Autant choisir le statut juridique adapté afin d’éviter tout risque fiscal.

EURL/SARL : me semble adapté à ce type de projet
Attention, si EURL sans option IS, même problème de cotisations RSI.
A étudier, mais je pense que le régime d’imposition IS apparaît contournable si vous souhaitez éviter l’assujettissement au RSI.

SNC : je ne vois pas l’intérêt ; aucun avantage par rapport à la SCCV ni par rapport à l’EURL (avec l’inconvénient de la responsabilité illimitée et solidaire des associés aux dettes sociales).

A mon avis, si vous voulez faire simple, alors créer une SARL unique
Si les projets sont d’une certaine importance, alors il est possible de créer une société holding (type SARL ou EURL avec option IS) qui détiendra autant de filiales que de projets. Ces filiales pourront être de type :
- SCCV (si il s’agit d’une opération de construction)
- SNC (la responsabilité sera limitée au niveau de la holding)
- EURL

Pas de problème de cotisations RSI dans la mesure où, quel que soit le régime d’imposition de la filiale, les titres sont détenus par une holding soumise à l’IS.

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#13 27/02/2012 22h57 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Philippe30 a écrit :

De plus dans une structure IS , il s’agit de la plus value professionnelle avec la prise en compte de l’amortissement du bien qui vient défalquer le prix d’achat DONC augmenter "sensiblement" le montant de la plus value

Pour une opération d’achat/revente, le bénéfice imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition du bien (prix d’achat, frais, travaux).
Pas d’amortissement (seuls les biens immobilisés font l’objet d’un amortissement.

Philippe30 a écrit :

Mais une EURL paye des cotisations sociales , il vaut mieux envisager une SCI  plus adapté à l’immobilier.

Attention, la SCI n’est pas adapté à toutes les opérations immobilières.
A réserver pour la gestion de biens immobiliers nus.
A proscrire absolument pour toutes les opérations de promotion immobilière ou d’achats/revente

Dans le cas d’une SARL ou d’une EURL avec option IS, les cotisations RSI ne sont calculées que sur la rémunération de gérance.

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#14 27/02/2012 23h05 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Philippe30 a écrit :

espenlind13 a écrit :

en quoi une SCI familiale est-elle intéressante ? Sachant que chaque intervenant paye l’IR proportionnellement au % de parts détenues.

Une SCI à l’IR fait remonter effectivement l’impot au niveau des parts de chaque associé.
Il n’est pas possible de louer en meublé car sinon vous serez assujetti à l’IS ( tolérance à 10 % de revenus en meublé)

En quoi une SCI à l’IR est intéressante ?

Elle fait de la location nue donc revenu foncier en cas de déficit foncier vous pouvez remonter le déficit dans la quote part de chaque associé ( idem qu’en location personnelle ).

L’intérêt réside dans
- la possibilité de transmettre un bien par le biais de parts pour chaque enfant.
- Plus value des particuliers à la différence de l’IS
- Meilleure structuration du patrimoine ( divorce , transmission , décès , organe de gestion clairement établi par les statuts)

Philippe

Merci pour cette réponse Philippe.

Je comprends tout l’intérêt du déficit foncier mais effectivement, la SCI n’est pas le seul moyen pour le prendre en compte.

Finalement la SCI est une enveloppe permettant de structurer son patrimoine immobilier et de simplifier les démarches de transmission.

Une question, ceci dit. Je prends le cas d’une SCI dont l’emprunt est supérieur aux revenus (sur un seul bien, pour simplifier), les participants peuvent donc "utiliser" leur part de déficit sur leur IRPP. Qu’en est-il de la transmission ? Si un participant souhaite céder ses parts à un autre participant, comment calcule-t-on la valeur de la part, ou du % ? J’ai tendance à penser :

((Prix d’achat du bien - Reste à rembourser intérêts inclus) / 100) * nb de parts

En terme d’optimisation dans le cadre d’une donation (parent à enfant), ça donnerait à réfléchir ! Par ailleurs, savez-vous si l’on peut faire racheter un bien détenu par un membre de la famille par une SCI familiale (je trouve tout et son contraire en recherchant sur le web) ?


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#15 27/02/2012 23h12 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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La valeur des parts de la SCI (pour 100% du capital) = valeur vénale de l’actif immobilier + trésorerie disponible + éventuellement autres créances
Moins l’ensemble des dettes (et donc la capital restant dû sur l’emprunt)

Ce qui revient au même que :
Capitaux propres de la SCI augmentés de la plus-value latente sur l’immeuble (différence entre la valeur vénale et la valeur comptable après amortissement)

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#16 28/02/2012 07h19 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Paul a écrit :

Dans le cas d’une SARL ou d’une EURL avec option IS, les cotisations RSI ne sont calculées que sur la rémunération de gérance.

Non car vous avez des cotisations minimales même sans rémunération du gérant d’où la nécessité de verser un salaire minimum au gérant qui générera autant de cotisations que le minimum requis par le RSI.


Paul a écrit :

SCI : la SCI est faite pour des opérations civiles (gestion de son patrimoine), pas pour des opérations d’achats/revente.
Donc si ce type d’opération doit se répéter, cela entraînera l’assujettissement à l’IS (profit de marchands de biens ou des lotisseurs). Autant choisir le statut juridique adapté afin d’éviter tout risque fiscal.

En quoi le mode de détention du patrimoine associé à des opérations de revente ferait passer une SCI IR à l’IS , le passage en IS est lié à des revenus de type BIC ( location meublé )
Il est fait toutefois qu’une SCI n’est pas destiné à faire de l’achat revente en permanence.

Paul a écrit :

Pour une opération d’achat/revente, le bénéfice imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition du bien (prix d’achat, frais, travaux).
Pas d’amortissement (seuls les biens immobilisés font l’objet d’un amortissement.

Si l’on considère un achat et revente la même année oui
mais si vous avez un bilan de votre SCI à l’IS , le bien a été porté au bilan est dans ce cas la valeur nette comptable de votre bien sera diminué de 3 % par an environ.
L’amortissement porte à 80 % de la valeur du bien , les 20 % étant considéré comme le terrain et non amortissable. 

Paul a écrit :

Si les projets sont d’une certaine importance, alors il est possible de créer une société holding (type SARL ou EURL avec option IS) qui détiendra autant de filiales que de projets.

L’intérêt d’une holding réside dans la vente de parts de SCI , SARL des parents à une holding détenu par les enfants.
Les enfants sont détenteurs à 80 % des parts de la holding , les parents prennent 20 % par exemple , la holding rachètent à crédit les parts des SCI IS  et autres détenus par les parents ce qui évitent l’imposition sur les plus values professionnelles , la taxation se fait sur le montant de la vente des parts.

En temps que montage à l’IS les profits des CI IS remontent à la holding , société mère qui ayant emprunté se retrouve en déficit comptable ( intérêt d’emprunt )  , et ne paye pas d’impôt.
Si les parents détenteurs à 20 % des parts de la holding ont fait un apport , ils reçoivent le remboursement annuel de leur apport non imposable et peuvent bénéficier aussi des intérêts sur leur apport payé par la holding.

espenlind13 a écrit :

Une question, ceci dit. Je prends le cas d’une SCI dont l’emprunt est supérieur aux revenus (sur un seul bien, pour simplifier), les participants peuvent donc "utiliser" leur part de déficit sur leur IRPP.

Vous n’aurez jamais de déficits dans votre IRPP avec uniquement les intérêts d’emprunts car ceux ci sont forcement inférieur au revenu locatif par contre vous pouvez vous retrouvez en déficit foncier une année si vous faites de gros travaux , ces gros travaux nécessiteront un apport financier des associés et en fin d’année votre résultat sera négatif ( déficit foncier ) donc au lieu d’ajouter x % du résultat vous pourrez le déduire de vos revenus personnels ( cas de la sci IR ).
Si vous êtes en déficit dans votre SCI IR tous les ans cela signifie que vos dépenses sont supérieurs à vos revenus locatifs , ce qui n’est pas un bon signe de gestion.


espenlind13 a écrit :

Par ailleurs, savez-vous si l’on peut faire racheter un bien détenu par un membre de la famille par une SCI familiale (je trouve tout et son contraire en recherchant sur le web) ?

Oui , une sci est une personne morale qui a loisirs d’acheter des biens.
Dans le cas d’une transaction entre membre de même famille ou rachat de biens personnels par une sci , il faut bien faire valider le prix par un notaire afin d’éviter une requalification.

Pour un achat pour des enfants , il est possible de monter une sci avec 80 % des parts pour les enfants , 20 % pour les parents qui seront caution avec des revenus corrects.
A l’issue de l’emprunt , 80  %de la sci est au enfants , il suffit de faire une donation ou un démembrement des parts sociales aux enfants pour transmettre les 20 % restants.
C’est moins onéreux que d’acheter intégralement puis de le donner aux enfants  ensuite

ZX-6R a écrit :

Vous ne pouvez pas envisager de faire fortune en répétant les opérations d’achat revente à l’infini. C’est tout simplement interdit pour les particuliers en France.

On, peux le faire tous les 4 ou 5 ans pour une résidence principale en s’éloignant suffisamment de la précédente , durant ce délai il est possible de rénover le bien et de la revendre avec une bonne marge non imposable au titre des plus value car résidence principale.
Il faut aimer vivre dans les travaux et déménager  fréquemment……mais c’est très rentable.

Paul a écrit :

vous ne faites que retarder le paiement de l’IR en logeant votre opération dans une structure IS : à terme les bénéfices réalisés et non appréhendés (sous forme de dividendes ou de rémunération de gérance) devront bien être fiscalisés à l’IR, avec un taux d’imposition qui a peu de chances d’être inférieur à celui d’aujourd’hui.

Les dividendes sont imposés sur la base de 60 % de ce qui est versé par la société ( SCI , eurl , sarl ) pour tenir compte de l’impot payé par cette société.
Sur ces dividende vous allez payer la CSG ( 13,5 depuis octobre 2011 , 11,5 debut 2011 et 15, prochainement ) une fois la csg payé , vous allez intégrer dans vos revenus personnels ces dividendes.
il faut savoir que l’année suivante vous récupérer 5 % de la csg versé en réduction d’impôt ( simple non ….! )

Philippe


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#17 14/02/2016 10h29 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Sans objet

Dernière modification par ZX-6R (19/02/2016 22h01)


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#18 14/02/2016 11h03 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Merci pour ce partage. Je trouve la fiscalité vraiment affolante pour les Mdb.

Pouvez vous nous partager vos projections, objectifs, analyses ?

- Vers quels types de biens pensez-vous vous diriger ?
- Quelle marge brut vous semble t-il possible de dégager ?
- A quel taux/durée vous prête t-on ?
- Côté assurance responsabilité, comment cela se passe t-il ?
- Quelle est pour vous la durée nécessaire / à ne pas dépasser sur une opération ?
- Quels rapports avez vous avec les décideurs locaux (urbanisme, politiques…)
- Pensez vous mener uniquement des opération en solo ou partagées (bailleurs sociaux, porteur de bien…)

En vous souhaitant le meilleur succès smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#19 14/02/2016 11h36 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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ZX-6R a écrit :

SASU
- Président de SASU = assimilé salarié
- Pas de RSI, on cotise à l’URSSAF
- imposition du salaire :  42% du brut de l’année N + 22% de charges salariales
- dividendes taxés à 15.5% de prélèvements sociaux
- pas de protection sociale si pas de salaire
- possibilité d’être auto entrepreneur en parallèle.

Si vous pensez éviter de vous payer un salaire et vous verser uniquement un dividende, la SASU est meilleure, mais dans ce cas vous n’avez pas de protection sociale.

Normalement vous avez une protection sociale si vous êtes AE en parallèle, à voir dans les textes quand l’AE est une activité secondaire…


On ne fait pas un beau jardin en coupant les fleurs et en arrosant les mauvaises herbes.

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#20 14/02/2016 13h09 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Bonjour,

ZX-6R a écrit :

IS ou IR?
[…]
Donc si vos autres revenus sont nuls et vos revenus MDB inférieurs à 26k€, ça passe à l’IR. Mais si vos autres revenus approchent ou dépassent les 26k€, vos revenus MDB seront taxés à 30%, donc l’IS est plus intéressant.

En complément, j’attire l’attention sur le fait que l’impôt sur les sociétés est autrement plus stable dans le temps que l’impôt sur les revenus. C’est un facteur à prendre en compte à mon sens.

Bien à vous,


Dooffy

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#21 14/02/2016 15h05 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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DDtee a écrit :

- Vers quels types de biens pensez-vous vous diriger ?
- Quelle marge brut vous semble t-il possible de dégager ?
- A quel taux/durée vous prête t-on ?
- Côté assurance responsabilité, comment cela se passe t-il ?
- Quelle est pour vous la durée nécessaire / à ne pas dépasser sur une opération ?
- Quels rapports avez vous avec les décideurs locaux (urbanisme, politiques…)
- Pensez vous mener uniquement des opération en solo ou partagées (bailleurs sociaux, porteur de bien…)

- T2 ou T3 à rénover en plein centre de Bordeaux
- je fais 15% brut sur la 1re opération très loin d’être optimisée. il faut viser le double en brut.
- Prêt in fine sur 2 ans, aucune idée du taux
- assurance : point à travailler. Si je ne fais que de la réno sans toucher au gros oeuvre et que je sous traite, il se peut que les assurances de mes prestataires suffisent.
- durée : la plus courte possible. Maximum 1 an.
- aucun rapport avec les décideurs locaux. Mais je ne suis pas promoteur, je n’aurai pas de permis à demander.
- je pense m’associer rapidement à d’autres MDB ainsi qu’un promoteur pour apprendre et diversifier les projets.

Merci pour les encouragements.

@ Bankroot : je ne suis pas AE en parallèle. Je profite de la sécu de ma femme pour le moment. Après, je pourrai me verser un salaire 1 mois pour déclencher l’assurance maladie à mon nom et en profiter… 2 ans d’après ce que j’ai lu sur ce forum.


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#22 14/02/2016 15h28 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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ZX-6R, à propos de la comparaison IS et IR, même si dans le cas de revenus d’autres sources l’IS peut sembler plus attractif (15% jusqu’à 38k), notez tout de même que lorsque vous vous paierez un dividende, il faudra payer l’IR aussi (après abattement), et les charges sociales.
Mais aussi, si votre société a le caractère de société commerciale, et que vous la revendiez dans plus de 8 ans, je pense que vous pouvez bénéficier d’un gros abattement sur l’imposition à ce moment-là.

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#23 14/02/2016 18h09 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Merci pour cette précision Crosby.

à l’IS : ma société paye l’IS sur le résultat, soit 15,5% jusqu’à 38K puis 33% au delà, puis les dividendes que je me verse sont soumis aux prélèvements sociaux de 15.5% et ajoutés à mon revenu imposables, et donc encore taxés après abattement de 40% à 14% si celui ci est inférieur à 26k€ ou 30% si supérieur.

à l’IR : le bénéfice  (y compris le salaire) sont ajoutés à mon revenu imposable catégorie BIC et taxé selon mon TMI.

Je pense qu’il va falloir que je fasse un post avec un exemple chiffré pour comparer toutes les options.


Left the Rat Race in 2013

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#24 14/02/2016 18h40 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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@ZX-6R

L’IS permet de maîtriser sa fiscalité personnelle par le versement de salaire ou pas , le versement de dividende ou pas.

L’IR on prend tout dans son IRPP  suivant le nombre de parts sociales donc pour une bonne année c’est un max de revenu et son TMI passe de 14 % à 45 %.

Avec l’IS on peux lisser les versements de salaire ou de dividende sur plusieurs résultats.
De plus on peux se constituer une trésorerie dans la société sans devoir payer d’impôt personnel sur le résultat ceci afin de  partir sur des projets plus important ensuite.

Avec l’IR les revenus de la société sont fiscalisés dans l’IRPP puis devront être ensuite réinjectés dans la société par l’associé en ayant pris -14 % à -30 % de fiscalité.

L’IS a des contraintes mais permet une meilleure gestion fiscale , le meilleur statut juridique actuel est la SASU ou SAS quand on en veux pas se payer de salaire en sachant qu’en cas de salaire le taux de cotisations est plus important dans ce type de société.

A+


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#25 15/02/2016 14h27 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Je ne donne pas suite à ce post, le message initial ayant été posté sur ma présentation et déplacé sans mon accord.

M E R C I  de remettre ce post à sa place ou je serai contraint de l’effacer.


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