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#26 15/02/2016 16h01 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Pardon d’écrire une évidence, mais ça ne semblait pas très clair, surtout au début de ce fil qui date de 2012 :

L’activité de marchand de bien est une activité commerciale.

Elle a son code NAF (ou APE) et son appellation : 68.10Z Activités des marchands de biens immobiliers

A partir de là, comme tout commerçant qui veut exercer une activité, il y a deux solutions :
- exercer son activité en nom propre
- créer une société commerciale.

Quelques sources :
https://www.apce.com/cid95849/marchand- … ml?pid=316

http://www.nancy.cci.fr/site/informer/i … pdf/R5.pdf

En fait, le raisonnement est le suivant : dès lors que l’activité d’achat revente est exercée "à titre habituel", un particulier risque la "requalification" ; une SCI, de même, est hors la loi (puisque l’objet d’une SCI doit être social et non pas commercial).

On sait que la tolérance est assez faible : vu le montant élevé des opérations, il suffit de quelques opérations enchaînées (même s’il y en a moins d’une par an) pour risquer cette requalification : cf l’exemple que j’ai cité dans un autre fil, de la SCI Grand Horizon qui a été requalifiée alors qu’il s’agit de 5 ou 6 opérations d’achat-revente échelonnées sur 10 ans.

Donc, pour le particulier qui envisage de faire cette activité "à titre habituel", il paraît nécessaire, au lieu d’enchaîner les opérations en craignant une requalification, de prendre d’emblée le statut de commerçant. On "structure son activité". C’est un métier et une activité à part entière, même si on n’y travaille pas à plein temps.

Manifestement, ZX-6R a fait ce travail de réflexion, et ça l’a amené à vouloir créer une société, puisqu’il exclut l’option "en nom propre".

Donc, encore une fois désolé d’enfoncer des portes ouvertes, mais pour être clair : on parle bien dans ce fil de structurer volontairement une activité de marchands de bien sous la forme d’une société commerciale.

Dernière modification par Bernard2K (15/02/2016 16h05)

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#27 15/02/2016 18h43 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Pour ma part, considérant que, si on envisage de créer une structure juridique pour être MdB, ce n’est pour une ou deux opérations (mais bien plus, et pendant pas mal d’années), et c’est pour en dégager des bénéfices substantiels (à terme significativement plus que 2 SMIC…), sans doute assez irréguliers, qu’on voudra réinvestir en partie au sein de la structure juridique (ne serait-ce que pour monter en puissance et disposer d’une assise financière plus importante), que le rythme  d’une rémunération qu’on souhaite tirer de cette activité sera généralement bien plus régulier que celui des bénéfices des opérations immobilières, je pense qu’opter pour une imposition à l’IS et une SAS(U) est généralement préférable. (PS: Je ne suis pas MdB, et n’envisage pas de le devenir)

Ainsi, on paie certes 15% ou 33% d’IS sur le bénéfice de l’activité, mais on ne paiera l’IR que sur 60% des dividendes externalisés (ce qui permet de récupérer une bonne partie de l’IS payé), et les PS que sur 100% des dividendes externalisés, et les charges sociales (régime général) que sur les salaires externalisant une autre partie du bénéfice de l’activité, et IR + PS sur la partie nette de ces salaires, ce qui permet à l’effet boule de neige de jouer à fond sur les bénéfices non externalisés.

De manière générale, on peut considérer que le trésor public devient un peu notre "associé" (passif et obligatoire), récupérant une partie des bénéfices, mais assumant de même une partie des pertes (sous réserve qu’on ne fasse pas faillite) par le biais des déficits qui diminuent l’imposition des opérations positives. En cas d’option pour l’IR, si on fait une opération assez désastreuse, il est moins évident (à cause du barême progressif de l’IR, et du fait qu’on maitrise mal chaque année ce qui est déclaré à l’IR et supporte les PS) que le trésor public assume le même % que ce qu’il a pris sur les bénéfices des autres années.


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#28 29/01/2017 09h48 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Hello smile

Bon je me renseigne actuellement pour une réorientation, je me suis bien renseigné sur CGP et j’ai fais le tour.

Une autre "destination" possible serai MDB, je négocie bien et j’arrive à avoir du 18% de rentabilité : donc pourquoi pas marchand de bien ?

Je me suis renseigné sur ce sujet et j’ai quelques questions, je ne suis pas du tout au point sur les structures juridiques pour le moment mais me connaissant sa va venir et j’espère trouver de l’aide ici svp .

Mes questions :
Une assurance domage ouvrage et decennal est elle obligatoire ? D’après mes recherche oui mais si on sous traite la plomberie, électricité, placo et qu’on fait uniquement penture sol et pose de cuisine .. j’aurai la garantie decennal des artisans cela suffit il ?

Est il possible d’ouvrir une entreprise et de payer des cotisations que sur le chiffre d’affaire. .. car si pendant 1 ans je ne fais pas d’achat revente, cela m’embêterai de payer … d’après mes recherches sur une SARL on paie mais sur une SASU c’est uniquement sur les bénéfices non ?

Dernière modification par cricri77700 (29/01/2017 09h52)


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#29 29/01/2017 10h46 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Le principal problème du marchand de biens, c’est l’accès au crédit. Les banques prêtent à une entreprise et non plus à un particulier. Les garanties demandées par les banques, et les taux obtenus, ne sont plus les mêmes ! Et l’accès au crédit peut donc se révéler impossible ou très limité. Un foreumeur avait témoigné de son expérience personnelle sur ce point.

Assurance : c’est pas simple…

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2017 11h28)

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#30 29/01/2017 11h00 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Au niveau social, il n’y a qu’en micro entreprise où les cotisations sont basées sur la CA.
Au vu des plafonds ça serait vite incompatible pour mdb.

Si vous êtes TNS, vous payerez sur la base de votre revenu professionnel
(votre bénéficie si vous êtes à l’IR, la rémunération tirée si vous êtes en structure à l’IS),
avec des cotisations minimums si vous ne dégager rien (~1200 €).

Si vous êtes assimilé salarié (président SAS, gérant minoritaire/égalitaire SARL …), votre cotisation urssaf sont basées sur les salaires versés, sans cotisations minimum.

Après au delà de payer ou ne pas payer en l’absence d’activité, votre choix peut également
répondre à votre futur problématique d’arrêt d’activité principale et de vous retrouver ou non
sans protection sociale.

Pour la décennale, j’ai un doute. Pour ce que vous sous-traitez, vous êtes le MO, donc il
faudrait exiger la décennale de l’entrepreneur, mais pour vous il faudra surement une DO.
Le futur acquéreur bénéficiera de la garantie. Si vous réalisez vous même et vis à vis du futur
acquéreur, des gros travaux touchant à la structure je pense qu’il faut la décennale.
Prévoir également une TRC pour couvrir le chantier, et la RC "classique" obligatoire.


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#31 29/01/2017 12h04 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Pour ma part j’ai du cash donc pas de crédit.

L’idéal pour moi c’est de dégager 15000 à 20000 euros net d’impôt par an .. pas plus car j’ai mes revenu locatif en plus et cela suffit …

En fait l’idée est de continuer mon activité lmnp et quand c’est calme de faire une ou deux opérations de mdb .. c’est plutôt occupationel que pour y vivre.

Je ne toucherai jamais à du gros oeuvre… uniquement le second oeuvre et avec artisan et garantie décennale.

J’ai déjà revendu un t2 cette année que j’ai acquis à 13000 euros 27000 euros tout frais compris et revendu 56000 … mais en nom propre .. et je pense trouver ce genre d’opportunité une à deux fois par ans …

Je me demande donc quelle structure juridique peut me convenir… Je ne souhaite pas payer de taxe ou autre si je n’ai pas de chiffre d’affaire. Je ne souhaite pas avoir de decennal ou autre . ( mais tt le second oeuvre sera fait par artisans = decennal )
Je souhaite juste payer sur la vente.

Es-ce utopique ?

Dans mes recherches cela ne répond pas vraiment à mes questions.


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#32 29/01/2017 12h17 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Pour les assurances, voilà ce que je peux dire :
Déjà bien distinguer la responsabilité, et l’assurance qui couvre éventuellement cette responsabilité.

Exemple, je conduis une voiture, j’ai l’obligation de souscrire une assurance aux tiers (qui est en fait une assurance responsabilité civile) et j’ai l’obligation légale (inscrite dans le code civil) de réparer tout dégât causé à un tiers. Ainsi, si je détruis une voiture stationnée en l’emboutissant, je suis responsable (c’est le code civil qui le dit) et ça va être couvert par mon assurance.
Néanmoins, si je conduis sans permis ou complètement saoûl, l’assureur va faire valoir que c’est une cause d’exclusion de la garantie. je suis toujours autant responsable des dégâts (le code civil n’a pas changé) mais je ne suis plus couvert par mon assurance.

Pour le marchand de biens :
1) A la base, son activité consiste à acheter et revendre des biens immobiliers. Il peut donc se contenter d’une "assurance artisan commerçant" qui couvrira sa responsabilité civile professionnelle.
Si le MDB vend un bien avec des vices cachés, l’acheteur va se retourner contre le MDB. Le MDB est responsable : c’est encore le code civil qui s’applique (articles 1603 et 1641 notamment). S’agissant d’un professionnel, le MDB est supposé connaître parfaitement son bien et ne peut donc jamais s’exonérer de sa responsabilité en disant qu’il ne connaissait pas le vice en question.
Est-ce que son assurance va le couvrir dans un tel cas ? je ne sais pas mais je suppose qu’elle va chercher toutes les bonnes raisons de ne pas le couvrir.

2) Lorsque le MDB rénove les biens avant de les revendre, c’est là qu’on va avoir d’autres responsabilités, garanties et assurances qui interviennent.
Prenons le cas où tous les travaux sont réalisés par des artisans.
S’il ne s’agit que de travaux de second oeuvre n’affectant pas la structure, je pense qu’il n’est pas obligatoire pour le MDB de prendre une garantie décennale.
Exemple : le MDB fait tout repeindre et revend.
Dans ces cas-là, s’il devait y avoir un défaut, ce n’est pas la décennale qui intervient. Le MDB pourra se retourner vers l’artisan qui doit "le parfait achèvement" et la garantie biennale pour les équipements. Pour la peinture, qui n’est pas un équipement, pas de garantie biennale  ; seulement le parfait achèvement.

A ce sujet, vous écrivez "( mais tt le second oeuvre sera fait par artisans = decennal )". NON. Décennale n’est pas un mot magique qui couvre tout et n’importe quoi ! La plupart des travaux de second oeuvre relèvent du parfait achèvement, ou de la garantie biennale sur les équipements. Ce n’est que dans le cas (très improbable) ou les travaux d’un artisan aient endommagé la structure que sa décennale interviendra.

S’il s’agit de travaux qui affectent la structure en revanche, la garantie décennale devient obligatoire. Exemples : le MDB fait ouvrir une porte dans un mur porteur. Ou le MDB fait refaire la toiture.
En cas de sinistre, toute la difficulté va être de déterminer les responsabilités.
Exemple, revente après avoir fait refaire la toiture. Sinistre d’infiltration d’eau par la toiture peu après la vente. L’acheteur recherche la responsabilité du vendeur, le MDB. Il va s’agir de déterminer si le sinistre vient des travaux, ou de circonstances ultérieures (exemple un fort coup de vent qui a enlevé des tuiles, après l’achat). Si le problème vient d’une malfaçon présente au moment de la vente, il ne fait pas de doute que le MDB est responsable vis à vis de l’acheteur. Mais le MDB va essayer de rechercher la responsabilité de l’entreprise. Si les deux parties ont signé un procès verbal de réception des travaux sans aucune réserve, le MDB va avoir beaucoup de mal à faire valoir que l’entreprise est en tort.

Dans tous les cas, le procès-verbal contradictoire de réception des travaux est très important. Pour une peinture foireuse par exemple, le MDB aura du mal à se retourner contre le peintre s’il a signé un PV de réception sans aucune réserve.
Pour les travaux soumis à la garantie biennale ou décennale, le PV est très important également car c’est à partir de là que ces garanties s’appliquent. Pour l’assurance garantie décennale (par exemple) de l’artisan, elle garantit ses travaux finis, et c’est le PV contradictoire qui signe l’achèvement. tant que le PV n’est pas signé, l’assurance garantie décennale n’est pas activée.

3) 3e cas : vous indiquez vouloir effectuer certains travaux vous-même. La difficulté dans ce cas va être d’arriver à souscrire une assurance pour vous couvrir, alors que le MDB est un commerçant ! Il n’est pas censé faire des travaux lui-même !
J’aurais tendance à dire qu’il ne faut pas souscrire d’assurance, et qu’en contrepartie, il ne faut faire aucun travaux pouvant causer des sinistres sur la structure ou sur des équipements. Par exemple, ne gardez que la peinture et les revêtements. Même la pose d’une cuisine est déjà plus délicate (raccordements d’électricité et de plomberie notamment).
L’assurance TRC citée par Nek est la "tous risques chantiers". Elle n’est pas obligatoire, mais elle couvre les dégats causés par un artisan pendant le chantier. Vu que les travaux ne sont pas encore réceptionnés, ils ne sont pas couverts par la garantie biennale ou décennale. Ils pourraient par contre être déjà couverts par la RC pro, donc la TRC peut faire partiellement double emploi avec la RC pro.
Le pire cas est celui de l’incendie. Exemple : les autres artisans sont déjà passés, vous faites vous-mêmes des petits travaux de finition, et vous déclenchez un incendie. Votre immeuble brûle. Si vous n’avez pas de TRC, vous venez de perdre un immeuble !
Faut-il que vous souscriviez aussi une assurance TRC ? Faut-il être conscient du risque mais ne pas prendre d’assurance ?

Au total :
- vous serez obligé de souscrire une "assurance artisan commerçant" qui couvrira votre RC professionnelle et sans doute quelques autres trucs.
- il faut se poser la question de prendre une assurance sur les immeubles, pour le moment entre l’achat et la revente (même sans travaux d’ailleurs ; si un rôdeur ou un psychopathe met le feu à votre immeuble et que votre immeuble n’est pas assuré, vous êtes mal). Je ne sais pas ce qui existe pour ce cas ; mais ça semble intéressant de ne pas laisser les immeubles non assurés. Voir le type d’assurance qui existe dans ce cas et leur coût.
- si vous ne faites faire des travaux que de second oeuvre, sans aucune incidence sur la structure, vous pourriez peut-être vous exonérer de prendre une assurance garantie décennale. Si jamais un acheteur se retourne contre vous, ça sera à vous d’en supporter les conséquences ; et de vous retourner vers l’artisan fautif si c’est bien le cas.
- si vous faites, sur un immeuble en particulier, des travaux qui affectent la structure (tels que percer des ouvertures dans les murs porteurs ou refaire la toiture), il me semble qu’il serait alors plus prudent de ne rien faire vous-même dans cet immeuble. Pour cet immeuble, vous vous placez résolument en tant que maître d’ouvrage et vous souscrivez alors une assurance dommage-ouvrage.

Ce n’est qu’une première approche, à approfondir !

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2017 12h27)

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#33 29/01/2017 12h25 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Concernant l’accès au crédit bancaire, il faut comprendre que même si l’argent n’est
pas une ressource finie pour la banque, les professionnels de l’immobilier représentent
un ratio risk/reward bien particulier, et avec beaucoup d’externalité.
La distribution des crédits aux professionnels de l’immobilier est souvent structurée différemment,
avec des décideurs et un back office spécifiques. 

Les banques limitent souvent leur exposition à ce risque particulier, en encours, par zone…
Ce qui amène à une gestion du risque principalement basé sur la sélectivité des opérateurs.
Pourquoi financer le premier péquin sans "track record" alors qu’on peut travailler avec le
promoteur local qui ne s’est jamais raté depuis 20 ans et qui présente de bonne garantie ?
Avoir déjà réalisé des opérations sur fonds propres ou présenter des garanties substantielles
sera donc nécessaire pour avoir accès aux crédits bancaires. Pour montrer patte blanche,
il faudra aussi se conformer aux types de financements et au formalisme particulier (bilan financier, budget de trésorerie…)

En MDB, s’il n’y pas 20% du PRT en apport, où si le programme ne fait pas 20% de marge mini, peu de banquiers vont ouvrir le dossier…

Vu que ce problème ne vous "concerne" pas (ou pas encore) cricri ça vous avance pas mal.
MDB à la différence de promoteur, c’est forcément une activité commerciale.

Concernant les frais fixes, même si vous êtes assimilé salarié sans cotisations minimales,
vous aurez toujours des frais de structures (comptabilité, assurance …).
Mais vous aurez accès au taux réduit de droits de mutation, une PV taxée à 15% d’IS sur les petites opérations (+ IR/social pour sortir l’argent de la structure).

Dernière modification par Nek (29/01/2017 12h27)


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#34 29/01/2017 14h18 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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]@Bernard,

Je voulais dire pour la décennale que cela comprend l’électricité ( norme non respecte ), la plomberie ( fuite du à une malfaçon ) et le plaquiste  ( si le placo du plafond tombe par exemple ).

Concernant l’assurance, je pensais prendre une assurance classique comme je fais quand je rénove un bien avant de le louer qui couvre donc l’incendie .

Mais si je peux , rien d’autre car les artisans ont leurs assurances.

@nek :
Concernant les frais fixes, même si vous êtes assimilé salarié sans cotisations minimales,
vous aurez toujours des frais de structures (comptabilité, assurance …).
Mais vous aurez accès au taux réduit de droits de mutation, une PV taxée à 15% d’IS sur les petites opérations (+ IR/social pour sortir l’argent de la structure).
Ma femme est comptable smile et pour l’assurance "normal" pas de soucis.

Donc je peux être assimilé salarié sans cotisation minimale ?

Et si je dépasse pas le premier plafond, il retiré que 15% de la marge et le reste n’est pas soumis au prélèvement sociaux ?
La suite si j’ai bien compris c’est sur l’impôt sur le revenu après un abattement de 40% si je ne me trompe pas .

Autre chose, SARL , EURL , SAS c’est pas pareil ? La pv taxe à 15% d’IS c’est pour le SAS ?

Merci pour vos réponse sa va m’aider à creuser la suite.


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#35 29/01/2017 14h24 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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L’Eurl est une sarl. (Avec un seul actionnaire)
Sas ou sarl, ce n’est pas la meme chose, pas les memes implications et principalement un statut different pour le gerant.

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#36 29/01/2017 15h03 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Réponse courte : NON, vous ne pouvez pas vous retrancher derrière l’assurance de vos sous traitants.

C’est vous, professionnel puisque marchand de bien, qui êtes responsable de tout dommage constaté par votre client. C’est votre responsabilité, même si la réalité est qu’un sous traitant est incompétent (vous vous retournerez le cas échéant contre ce sous traitant).

En tant que professionnel, si vous n’êtes pas assuré, c’est à titre personnel que vous serez financièrement responsable.

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#37 29/01/2017 15h41 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Pour être assimilé salarié, il faut être président d’une SAS/SASU ou ne pas répondre
aux critères d’un TNS ci-dessous pour un autre type de structure:
- vous en tant que gérant détenez plus de 50% des parts sociales
- vous et les autres co-gérants détenez ensemble plus de 50% des parts sociales
- vous et votre épouse, partenaire de pacs, enfants, détenez plus de 50% des parts sociales
Vous pouvez être gérant assimilé salarié d’une SARL. Avec ce statut, pas de cotisations sociales minimales.

Le taux réduit d’IS s’adresse à n’importe quelle structure soumise à l’IS, donc pas de changement
de ce côtés là. Pour la SAS vous ne payerez pas de "prélèvements sociaux" tant que rien ne sort.
Si vous sortez un salaire -> charges sociales Urssaf + IRPP sur 90%
Si vous sortez un dividende -> IRPP sur 60% et CSG/CRDS à 15.5%

@xazh
Je ne suis pas un pro en assurance du bâtiment, mais en tant que MO,
l’assurance DO a justement pour objet de "vous retrancher derrière l’assurance de vos sous traitants" non ?
C’est l’assureur du MO qui indemnise sans attendre un procès qui détermine qui est responsable de quoi.
Assureur qui ensuite se retourne sur la décennale ou la RC des fautifs pour se rembourser.


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#38 29/01/2017 17h46 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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"mais en tant que MO"

D’où vous vient l’idée que le MdB est un MO dans cette histoire ?

Il faut regarder la démarche en 2 étapes.

Lors de la première, le MdB fait réaliser des travaux par des professionnels. Rien à redire là dessus : les professionnels disposent d’une assurance, et le MdB peut faire jouer cette assurance en cas de défaut pris en charge.

Mais pour la seconde, la vente du bien fini à un client, le MdB intervient comme un professionnel vendant un bien fini et exempt de défauts. Il engage sa responsabilité en la matière. En cas de défaut, le client acheteur ne peut se retrourner que contre le vendeur professionnel, lequel en sa qualité de professionnel devra assumer les défauts de son produit, quitte à se retourner par la suite contre les entreprises qui sont intervenues initialement pour ces travaux.

Le marchand de biens a les mêmes responsabilités qu’un constructeur, et ne peut pas renvoyer la responsabilité à ses sous traitants : c’est justement sa responsabilité de constructeur qui l’engage à vérifier que ses sous traitants ont bien travaillés, et en acceptant les travaux, il accepte de fait d’assumer sa validation de ces travaux.

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#39 29/01/2017 18h45 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Concrètement, il faut que je me renseigne sur le coût d’une assurance decennal auquel je dois rajouter une assurance standard ( incendie ect ) pendant les travaux.

A l’is , 15% sur la marge et c’est tout du moment que je sort pas de cash de l’entreprise.
Donc pas de TVA ? Elle est déduit de la marge normalement ?

Prenons un exemple :

J’achète un t2 à 15000 euros .
15000 euros de travaux et fdn .
Coût du bien 30000 euros.
Vente à 60000 euros .

Marge 30000 euros .

TVA : 6000 euros

Reste 24000 euros.

15% à l’is : 3600 euros

Donc il reste 20400 euros en trésorerie auquel il faut enlevé le cout d’une assurance d’un bien sur 2 mois le temps des travaux ( donc quasiment rien ) et le coût de la decennal ( dont j’ignore le coût )

Par la suite sur lÀ somme restante, si je veux retiré 5000 euros , je paie 15.5 % de prélèvement sociaux et 60% seront soumit à l’impôt sur le revenu c’est bien cela ?

Le plafond à ne pas dépassé à l’is est de 38120 d’après mes renseignement pour rester à l’is.

Autre question : l’assurance domage ouvrage n’est pas obligatoire surtout si je touche jamais à la structure ?
Il n’y a à pas de cotisation rsi ou autre à l’is ?

Dernière modification par cricri77700 (29/01/2017 18h47)


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#40 29/01/2017 20h07 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Voilà ce que j’ai trouvé :

Tarif afin d’ouvrir une société à l’is :

Greffe / CCI : 90 euros (installation enregistrement)

- Publication annonces légales : entre 100 et 200 euros (dépend des départements)

- CFE / CVAE : dépend de la ville du siège social … plus la ville est importante plus la taxe est élevée.
- Comptabilité : possibilité d’avoir un comptable ou non – pour ma part c’est bon ma femme le fait. : sinon il faut compter entre 1 200 et 1 500 euros par an.

- Assurances : entre 1 200 et 1 500 euros pour une petite activité (achat de biens autour de 50 000 euros) le tarif augmente en fonction des montants investis et des mètres carrés achetés. Les transformations doivent être faites par un professionnel parce que l’assureur ne peut pas s’engager sur des travaux fait sans garanties – l’assureur ne peut pas s’assurer (dans ce cas il faut en rester aux petites rénovations ou passer par un professionnel pratiquant des tarifs corrects… Pour les marchands de bien il en existe il suffit juste de ne pas faire déplacer les artisans pour rien et chercher… ne pas ne précipiter à dire qu’on donnera du travail mais faire murir la relation et commencer aussi par connaitre le coût des rénovations) sinon créer une société de plomberie / électricité et prendre la police d’assurance nécessaire.

- Banque : entre 10 et 20 euros par mois.

- Droit de mutation (« frais de notaire ») ils passent de 5.09% à 0.715% (mais rattrapage aux taux des particuliers si le bien est gardé plus de 4 ans).

- TVA (19.60%) : elle s’applique entre le prix de vente et le prix d’achat - droit de mutation – frais, taxes et travaux.

Ensuite 15 ou 33% sur les bénéfices suivant le plafond .

Dernière modification par cricri77700 (29/01/2017 20h10)


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#41 29/01/2017 20h37 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Oui, je pense que vous devriez passer par un comptable professionnel vu vos approximations car c’est assez complexe. Ma société "marchand" est d’ailleurs ma seule société commerciale dont je ne fais pas la comptabilité moi meme tellement c’est spécifique

Alors, la TVA, en dehors du taux qui est bien sûr à 20%, c’est beaucoup plus complexe et je commente tres vite

La TVA sur marge, c’est terminé depuis 2010

Un immeuble d’habitation de +5ans n’est pas imposable sauf sur option

Donc chaque projet doit être étudié en fonction de plusieurs critères, acquisition initiale avec TVA, beaucoup de travaux donc beaucoup de déduction, la TVA majore telle le prix de votre acheteur …. Je vous laisse regarder le bofip sur la TVA immobilière

Autres points :

Creer une Sarl par projet du fait des responsabilités largement discutées et des reprises fiscales, autant tirer la chasse après chaque projet

Ces Sarl A,B,C… peuvent être détenus par un holding Sas qui pourra financer en fonction des besoins de chacunes,  évitera RSI chez les Sarl, charger des frais aux sarl pour optimiser, doubler l’abattement de 38k… remonter les profits dans la SAS sans impot ou presque à la fin de chaque projet et cela sans impacter votre fiscalité personnelle

Le financement bancaire est quasiment impossible dans votre agence bancaire locale et si on vous finance au niveau au dessus oubliez :
Les taux bas
Les financement à 100%
Pas de cautionnement donc frais de garantie supérieur
Vous aurez des frais de mise en place et de tirage des lignes
Mais prêts seront in fine et pas d’assurance DC

Dernière modification par Tssm (29/01/2017 20h45)

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#42 29/01/2017 20h45 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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cricri77700 a écrit :

]
Je voulais dire pour la décennale que cela comprend l’électricité ( norme non respecte ), la plomberie ( fuite du à une malfaçon ) et le plaquiste  ( si le placo du plafond tombe par exemple ).

Justement non, vous n’avez pas compris mes explications.

Je recommence. L’artisan doit 3 choses :
- le parfait achèvement, dans tous les cas.
- la garantie biennale sur les équipements
- la garantie décennale seulement sur la structure ou les travaux indissociables de la structure.

La plupart des artisans du second oeuvre ne sont tenus que par le parfait achèvement, voire la biennale sur les équipements. Mais la décennale n’est que très rarement concernée.

Exemples :
Si un électricien ne respecte pas les normes lors de ses travaux, il contrevient au "parfait achèvement". Mais ça n’a rien à voir avec la décennale.

En revanche, un électricien qui réalisé un plancher chauffant électrique noyé dans la dalle, et le plancher chauffant tombe en panne 4 ans plus tard. Là, sa décennale va jouer, parce que le plancher chauffant n’est pas démontable. Le plancher chauffant étant lié à la structure, c’est bien la décennale qui joue.

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2017 20h47)

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#43 29/01/2017 20h49 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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xazh a écrit :

"mais en tant que MO"
D’où vous vient l’idée que le MdB est un MO dans cette histoire ?

Au moment où il demande à des prestataires de faire des travaux, il est bien maître d’ouvrage.
En cas de travaux sur la structure, ses prestataires sont sensé avoir une décennale,
et le MO est sensé avoir une DO. 

A l’issu du chantier, même si le MO signe la réception du chantier, la garantie décennale et la DO courent pendant 10 ans.
Et le bénéficie de ces assurances sont transférés à tout nouvel acquéreur du bien immobilier pendant les 10 ans.

Je ne dis pas que le MDB peut se dédouaner et dire à l’acheteur d’aller se plaindre auprès des entrepreneurs initiaux.
Je dis que le couple DO/Décennale entre dans l’équation et que du coup s’il y a bien
un problème lié à la structure, le MDB n’aurait pas forcément à mettre la main à la poche?

Mon raisonnement est peut-être totalement erroné (merci de vos éclaircissements),
mais par exemple, si quelqu’un vend un bien qu’il avait fait construire il y a moins de 10 ans,
le notaire vérifie qu’il avait bien souscrit une DO, et fournit la police d’assurance à l’acheteur.

@Cricri
Vous pouvez très bien payé au RSI et être à l’IS.
Vous mélangez un peu, d’un côté il y a le fiscale IR-BIC ou l’IS,
et de l’autre le social TNS (RSI) ou assimilé salarié (Urssaf).
Le montage déterminera votre statut et votre imposition.
Si vous partez sur la SAS, vous payerez de l’IS et de l’Urssaf (si vous vous versez des salaires).


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#44 29/01/2017 21h04 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Nek, d’habitude je ne relève pas ce type d’approximation mais Comme vous dites à notre ami qu’il mélange, je vais être précis

IR et IS sont des impôts

BiC sont les règles de détermination du bénéfice imposable. Les activités commerciales sont imposées selon la règle des BIC

Donc IS est en principe toujours calculé selon règle BiC alors que IR est calculé selon de nombreuses méthodes, salaires, RF, Bnc, bic, capitaux mobiliers … en fonction du revenus

J’arrête là

Dernière modification par Tssm (29/01/2017 21h05)

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#45 29/01/2017 21h40 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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"Au moment où il demande à des prestataires de faire des travaux, il est bien maître d’ouvrage."

Il est maitre d’ouvrage par rapport à son donneur d’ordre, soit lui même, dans le cadre des travaux engagés à ce moment là par lui même et supervisés par lui même. S’il constate lui même des malfacons, il peut faire jouer les assurances de ses prestataires.

Il n’est pas MO par rapport à l’acheteur. Or c’est bien de cela dont on parle : le MdB est un commerçant vendant un bien immobilier exempt de défaut, et il le garantit sur 10 ans à son acheteur.

Pire, un MdB qui achète un appartement et le revend immédiatement, même sans travaux, est tout autant resposable en cas de vice caché. Tout simplement parce que c’est un pro et qu’il est considéré comme un constructeur, et non comme un simple investisseur faisant de l’achat / revente.

Et là, impossible de dire "je n’étais que le MO dans votre dossier".

"que du coup s’il y a bien un problème lié à la structure, le MDB n’aurait pas forcément à mettre la main à la poche?"

Vous semblez réfléchir comme si le MdB était simplement un investisseur achetant et revendant des biens. Mais non, le MdB est un professionnel de la commercialisation de biens immobiliers, comme un constructeur, comme un promoteur, avec des obligations en conséquence. 

En cas de vice cachée, l’acheteur peut se retourner contre le MdB. Soit il est assuré, et son assurance intervient, soit il ne l’est pas, et son patrimoine propre peut venir en garantie (le défaut d’assurance étant une faute de gestion)

"si quelqu’un vend un bien qu’il avait fait construire il y a moins de 10 ans, le notaire vérifie qu’il avait bien souscrit une DO"

Si un particulier … si vous remplacez "quelqu’un" par "un promoteur", "un constructeur", vous voyez de fait que les obligations ne sont pas les mêmes.

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#46 29/01/2017 23h23 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Merci Bernard pour la précision… mon électricien me donne toujours une decennal donc j’avais pas creuser jusque là.

Ces Sarl A,B,C… peuvent être détenus par un holding Sas qui pourra financer en fonction des besoins de chacunes,  évitera RSI chez les Sarl, charger des frais aux sarl pour optimiser, doubler l’abattement de 38k… remonter les profits dans la SAS sans impot ou presque à la fin de chaque projet et cela sans impacter votre fiscalité personnelle

Merci .. Je dois avouer être au taket sur la fiscalité immobilière. .. mais la.. j’ai beaucoup à apprendre .

Je note donc pour le moment que mes questions ci dessus ne sont donc pas utopique .
je peux donc éviter le RSI et taxe divers si je ne vend rien et payer que quand je revendrai un bien .

Cela vaut donc le coup que j’approfondisse tout cela vu mon projet ?


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#47 30/01/2017 08h15 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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xazh a écrit :

Il n’est pas MO par rapport à l’acheteur. Or c’est bien de cela dont on parle : le MdB est un commerçant vendant un bien immobilier exempt de défaut, et il le garantit sur 10 ans à son acheteur.

Je ne suis pas d’accord avec "exempt de défaut". On parle d’un bien d’occasion. Ce bien peut avoir des défauts pourvu qu’ils soient connus de l’acheteur. C’est seulement s’ils sont cachés par le vendeur qu’il devient fautif.

Le vendeur a avant tout une obligation d’information. Il doit décrire précisément la chose qu’il vend. Il peut tout à fait vendre un "plateau à aménager entièrement", "appartement défraîchi, à rénover", etc. Pourvu qu’il décrive précisément les défauts (avec l’aide des diags obligatoires), il peut vendre des biens avec des défauts.

Pire, un MdB qui achète un appartement et le revend immédiatement, même sans travaux, est tout autant resposable en cas de vice caché.

Oui, si le vice est caché. Il suffit que le MDB fasse la preuve qu’il a informé l’acheteur de ce défaut, et le vice n’est plus caché.

Dernière modification par Bernard2K (30/01/2017 08h17)

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#48 30/01/2017 09h56 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Bernard

Tout à fait. J’aurai du préciser "exempt de défaut non accepté formellement par l’acheteur". Cela dit, un défaut non caché n’est pas non plus couvert par les assurances, l’acheteur ayant acquis … en connaissance de cause.

Or la question était : l’assurance des artisans que je fais intervenir suffit-elle, en cas de défaut sur les 10 années suivantes ? Et la réponse est négative : c’est le MdB qui garantit à titre personnel le bien qu’il vend à son acheteur. C’est sa responsabilité qui est engagée. C’est à lui "d’indemniser" son acheteur (soit par des travaux, soit via une indemnisation réelle), et c’est là que son assurance, s’il en a une, peut intervenir.

Ensuite le MdB peut tenter de se retourner contre les artisans à l’origine de ces malfaçons. Sauf qu’il sera dans un conflit Pro vs Pro, avec en l’occurence une étiquette "expert" devant le tribunal. Il devra donc prouver que, bien qu’étant expert, il n’a pas détecté ces malfaçons, ou que l’artisan a fourni des justificatifs frauduleux, et donc que son acceptation des travaux est invalide … Ce qui n’a plus rien à voir avec la démarche "classique" d’un vice caché constaté par un quidam et qui se retourne contre son artisan armé essentiellement de sa bonne foi.

Attention aussi à une affirmation qui n’est pas aussi juste que cela : "Il suffit que le MDB fasse la preuve qu’il a informé l’acheteur de ce défaut, et le vice n’est plus caché."

Cela va grandement dépendre de l’acheteur. Il ne suffira pas de dire "je l’ai annoncé" pour que le juge considère que cela dédouane le professionnel vis à vis de Mme Michue, acquéreur lambda. Il faudra démontrer que Mme Michue connaissait le défaut ainsi que toutes les conséquences de ce défaut.

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#49 30/01/2017 10h29 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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cricri77700 a écrit :

Merci Bernard pour la précision… mon électricien me donne toujours une decennal donc j’avais pas creuser jusque là.

Ca dépend comment il rédige sa garantie.

1) s’il écrit sur ses devis un truc genre "installation garantie 10 ans pièces et mains d’oeuvre", c’est une garantie très large, qui l’engage personnellement si le devis est signé des deux parties (ce devis devient alors un contrat). Il faut qu’il bosse particulièrement bien pour garantir, de son propre chef, pendant 10 ans, alors qu’il n’y est pas obligé par la loi ! Peut-être même qu’il bosse tellement bien qu’il n’est jamais tombé sur un chieur qui lui fait refaire une installation au bout de 8 ans en arguant de cette garantie de 10 ans. Si ça lui était arrivé, il aurait compris qu’il est dangereux d’exprimer ainsi une garantie générale de 10 ans.

2) s’il écrit un truc du genre "garantie décennale selon les conditions légales de la garantie décennale" (ou tout autre expression équivalente), ça veut dire qu’il ne garantit ses travaux pendant 10 ans que lorsqu’ils menacent la structure, qu’ils sont indissociables de la structure ou qu’ils rendent l’immeuble inutilisable. Autrement dit, dans 99 % des cas, cette garantie de 10 ans ne s’applique pas. Si vous venez lui dire par exemple : "un radiateur de 3 ans vient de tomber en panne, il faut le remplacer puisqu’il y a une garantie de 10 ans", il va vous répondre "ah non, les équipements c’est seulement 2 ans de garantie".

Donc, ça vaut la peine de creuser pour bien comprendre ce que garantissent vraiment les artisans.

Si votre électricien est vraiment dans le cas 1), ça veut dire qu’il fait du zèle et s’engageant bien au-delà de ce à quoi il est légalement obligé. Peut-être qu’il ne s’est même jamais rendu compte que sa garantie est mal rédigée et l’engage bien au-delà de ce à quoi il est légalement obligé.

Si votre électricien est dans le cas 2), c’est un électricien "normal", qui n’applique la décennale que dans les cas où la décennale s’applique légalement, c’est à dire très rarement (pour des travaux d’électricité). Dans ce cas, c’est vous qui faites erreur en croyant qu’il garantit tout pendant 10 ans.

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#50 30/01/2017 12h07 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Bonjour,

A mon sens 2 solutions pour échapper au RSI : Sarl avec gérant minoritaire ou SAS(u)
L’avantage de ce type de structure est que comme vous le soulignez tant que l’on ne sort pas d’argent on est peu imposé : seulement l’IS (15% puis 33%).
L’avantage est que vous pouvez laisser l’argent dans la société pour continuer à la faire travailler par des achats reventes (ça fait boule de neige).
Pour le démarrage plutôt qu’un gros capital je vous conseille d’utiliser le compte courant d’associé qui vous permet de prêter de l’argent à votre société et de le récupérer lorsque vous le souhaitez.

Pour la TVA maintenant la plupart des opérations sont en franchise de TVA. (On paye les travaux et prestataires TTC, mais on a pas de TVA sur marge à payer)

Les frais fixes peuvent être assez faibles :
Assurance RC PRO et multirisque habitation
Comptabilité
CFE

Une opération (de découpe) se résume ainsi :

Dépenses :
Achat
Notaire (réduit environ 3 à 4 % selon taille de l’opération)
Travaux ttc
Mise en copropriété (Règlement de copropriété, état descriptif de division, et publication par le notaire)
Diagnostics (copro et lots)
Frais d’emprunt (soit en banque soit par le compte courant d’associé)
Fluides pendant que vous êtes propriétaire
Foncier pendant que vous êtes propriétaire
Frais proportionnels (compta, assurance, cfe)

Recettes  : vente + loyers éventuels avant la vente

Pour être tranquille visez au minimum recettes = dépenses x 1.40
Les opérations se trouvent et vu votre parcours vous saurez les trouver.
Les 3 classiques pour faire de la plus value :    Gros travaux / Découpe / Changement de destination

Thomas
(marchand en activité secondaire)

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