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#26 15/02/2016 16h01 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

Membre
Réputation :   336 

Pardon d’écrire une évidence, mais ça ne semblait pas très clair, surtout au début de ce fil qui date de 2012 :

L’activité de marchand de bien est une activité commerciale.

Elle a son code NAF (ou APE) et son appellation : 68.10Z Activités des marchands de biens immobiliers

A partir de là, comme tout commerçant qui veut exercer une activité, il y a deux solutions :
- exercer son activité en nom propre
- créer une société commerciale.

Quelques sources :
https://www.apce.com/cid95849/marchand- … ml?pid=316

http://www.nancy.cci.fr/site/informer/i … pdf/R5.pdf

En fait, le raisonnement est le suivant : dès lors que l’activité d’achat revente est exercée "à titre habituel", un particulier risque la "requalification" ; une SCI, de même, est hors la loi (puisque l’objet d’une SCI doit être social et non pas commercial).

On sait que la tolérance est assez faible : vu le montant élevé des opérations, il suffit de quelques opérations enchaînées (même s’il y en a moins d’une par an) pour risquer cette requalification : cf l’exemple que j’ai cité dans un autre fil, de la SCI Grand Horizon qui a été requalifiée alors qu’il s’agit de 5 ou 6 opérations d’achat-revente échelonnées sur 10 ans.

Donc, pour le particulier qui envisage de faire cette activité "à titre habituel", il paraît nécessaire, au lieu d’enchaîner les opérations en craignant une requalification, de prendre d’emblée le statut de commerçant. On "structure son activité". C’est un métier et une activité à part entière, même si on n’y travaille pas à plein temps.

Manifestement, ZX-6R a fait ce travail de réflexion, et ça l’a amené à vouloir créer une société, puisqu’il exclut l’option "en nom propre".

Donc, encore une fois désolé d’enfoncer des portes ouvertes, mais pour être clair : on parle bien dans ce fil de structurer volontairement une activité de marchands de bien sous la forme d’une société commerciale.

Dernière modification par Bernard2K (15/02/2016 16h05)

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#27 15/02/2016 18h43 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Réputation :   1078 

Pour ma part, considérant que, si on envisage de créer une structure juridique pour être MdB, ce n’est pour une ou deux opérations (mais bien plus, et pendant pas mal d’années), et c’est pour en dégager des bénéfices substantiels (à terme significativement plus que 2 SMIC…), sans doute assez irréguliers, qu’on voudra réinvestir en partie au sein de la structure juridique (ne serait-ce que pour monter en puissance et disposer d’une assise financière plus importante), que le rythme  d’une rémunération qu’on souhaite tirer de cette activité sera généralement bien plus régulier que celui des bénéfices des opérations immobilières, je pense qu’opter pour une imposition à l’IS et une SAS(U) est généralement préférable. (PS: Je ne suis pas MdB, et n’envisage pas de le devenir)

Ainsi, on paie certes 15% ou 33% d’IS sur le bénéfice de l’activité, mais on ne paiera l’IR que sur 60% des dividendes externalisés (ce qui permet de récupérer une bonne partie de l’IS payé), et les PS que sur 100% des dividendes externalisés, et les charges sociales (régime général) que sur les salaires externalisant une autre partie du bénéfice de l’activité, et IR + PS sur la partie nette de ces salaires, ce qui permet à l’effet boule de neige de jouer à fond sur les bénéfices non externalisés.

De manière générale, on peut considérer que le trésor public devient un peu notre "associé" (passif et obligatoire), récupérant une partie des bénéfices, mais assumant de même une partie des pertes (sous réserve qu’on ne fasse pas faillite) par le biais des déficits qui diminuent l’imposition des opérations positives. En cas d’option pour l’IR, si on fait une opération assez désastreuse, il est moins évident (à cause du barême progressif de l’IR, et du fait qu’on maitrise mal chaque année ce qui est déclaré à l’IR et supporte les PS) que le trésor public assume le même % que ce qu’il a pris sur les bénéfices des autres années.


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