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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/02/2012 14h38 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

J’ai cherché sur le forum si ce sujet avait été traité mais je n’ai rien trouvé.
Si j’ai raté un article, veuillez m’excuser pour poser une question qui aurait déjà été traitée.

Comme indiquée dans ma présentation, je commence à investir dans l’immobilier.
Je vais être livré de 3 garage courant 2012. Ils seront mis en location.
Je suis en train de réaliser une opération de marchand de bien pour aménager un terrain en 3 lots. Lots qui seront vendus.

Les garages sont en nom propre et le terrain sera en SCCV avec 2 autres associés.
Je vais donc devoir intégrer ces revenus sur ma fiche d’impôt sur le revenu.

Question :
Quand dois-je prévoir une structure juridique (Holding, SARL, EURL, en France, à l’étranger…) pour porter mes projets et ainsi les optimiser fiscalement ?

Merci d’avance,
Jérôme


Jérôme, apprenti rentier - http://jerome-pinard.com

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#2 02/02/2012 18h34 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Membre
Réputation :   11 

Bonjour Jérôme,

Je ne connais pas trop la construction mais pour moi la SCCV est la pour ça, pas besoin de créer un autre statut.


Retaill & Co.
Mon blog www.retaill-and-co.fr  Construire votre patrimoine devient un jeu d'enfant

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#3 03/02/2012 11h06 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Membre
Réputation :   

Bonjour Alexandre,

J’ai commencé à lire ton blog ce matin après ta présentation sur ce forum.
Merci de partager ton expérience et tes connaissances.

Tu écrit dans un des commentaires de ton dernier article :
"Avec le statut d’entreprise les frais de mutation (appelés souvent frais de notaire) passent de 5,09% à… 0,79% je gagne ainsi presque 5% en passant professionnel. Ensuite la fiscalité sur les plus-values est plus douce (19,6% sur la valeur ajouté : différence entre le prix de vente et le prix d’achat + matériel, fournitures) au lieu de 19+13,5% pour les particuliers. Après je dois m’aquitter de l’impôt sur les sociétés (15% jusqu’à 38 120 euros) Mais! si je passe des investissements avant la fin de mon exercice comptable je fais disparaitre mes bénéfices et ducoup je ne dois pas payer d’impôts sur les sociétés. ;-)) "

As tu une référence de livre à me conseiller sur ce sujet?

Jérôme


Jérôme, apprenti rentier - http://jerome-pinard.com

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#4 05/02/2012 09h05 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Membre
Réputation :   11 

J’ai eu ces infos dans divers ouvrages, les droits de mutation en cherchant à la CCI de Dijon (je crois), le reste sont facilement accessible sur Internet en cherchant "fiscalité des entreprises". Le bouquin que je peux recommander est le livre que j’utilisais en comptabilité.

1ère STMG - Sciences de Gestion
http://www.fontainepicard.com/boutique/ … inance.htm

Si je peux t’apporter d’autres infos n’hésite pas.


Retaill & Co.
Mon blog www.retaill-and-co.fr  Construire votre patrimoine devient un jeu d'enfant

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#5 11/06/2012 12h12 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

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Réputation :   -7 

Je pense que ce genre de questions se résoudre pressé à l’aide de courtier ou d’agent immobilier. Bien qu’ils prennent leur commission, mais nous n’avons pas à rechercher des acheteurs ou clients.

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#6 24/08/2013 02h50 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Membre
Réputation :   -2 

Bonjour
nouveau sur ce forum je me présente,
29 ans,travail dans un milieu très éloigné de l’immobilier.
Et donc ne m’y connais absolument pas.
J’ai par contre un projet dans l’immobilier.
J’ai l’occasion,grâce a une connaissance,de pouvoir acheter des biens (appartements,maisons,immeubles de rapport etc.) a des prix bien en dessous de la valeur du marché.
Puis après quelques travaux si besoin,les revendre au prix du marché,ce qui me fera normalement de bonnes plus valus…(au moins 50.000€ par biens selon mes calculs)
ce qui me pose problème ce sont les impôts de 34,5 %!!!!
j’ai pour projet aussi de partir habiter en Belgique a cause de mon travail (je ne suis pas muté mais juste eu l’occasion de trouver le même poste mais mieux payé)
ma question est:
est-il possible d’acheter des biens immobiliers en France tout en résidents en Belgique? (évidemment oui) mais de les revendre et de payer les impôts sur les plus valus en Belgique car bientôt résident la bas! surtout que les impôts sur les plus valus immobilières sont de 16,5 % soit moitié moins qu’en France!
voila,merci!

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#7 24/08/2013 03h27 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Modérateur
Réputation :   1084 

Pour faire ce que vous envisagez, la fiscalité n’est pas de 34.5%, mais c’est la fiscalité des marchands de biens qu’il y a lieu d’appliquer. Vous la trouverez en faisant une recherche soit sur ce site (l’outil est en haut à droite de cette page), soit sur internet avec l’un des multiples moteurs de recherche. EN gros, vous payerez un peu moins de droits lors de l’achat, mais devrez payer la TVA et divers impôts et charges sur le bénéfice de cette activité.

Le fait de résider en Belgique ne change pas grand chose à la fiscalité que vous subirez en faisant de tels achats/vente de biens localisés en France. Les revenus réalisés en France sont a priori (sauf convention fiscale contraire, par ex si vous êtes de nationalité Quatari) imposés en France, et selon les lois de la France.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#8 24/08/2013 09h23 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Membre
Réputation :   47 

dzinio a écrit :

Bonjour
nouveau sur ce forum je me présente,
29 ans,travail dans un milieu très éloigné de l’immobilier.
Et donc ne m’y connais absolument pas.
J’ai par contre un projet dans l’immobilier.
J’ai l’occasion,grâce a une connaissance,de pouvoir acheter des biens (appartements,maisons,immeubles de rapport etc.) a des prix bien en dessous de la valeur du marché.
Puis après quelques travaux si besoin,les revendre au prix du marché,ce qui me fera normalement de bonnes plus valus…(au moins 50.000€ par biens selon mes calculs)
ce qui me pose problème ce sont les impôts de 34,5 %!!!!
j’ai pour projet aussi de partir habiter en Belgique a cause de mon travail (je ne suis pas muté mais juste eu l’occasion de trouver le même poste mais mieux payé)
ma question est:
est-il possible d’acheter des biens immobiliers en France tout en résidents en Belgique? (évidemment oui) mais de les revendre et de payer les impôts sur les plus valus en Belgique car bientôt résident la bas! surtout que les impôts sur les plus valus immobilières sont de 16,5 % soit moitié moins qu’en France!
voila,merci!

Bonjour,

1/ Lors d’un achat de plusieurs appartements du type "bon prix" je renove et revends, il vaudrait mieux etre marchand de bien.
J’en connais 2 qui se sont retrouvés imposés sur l’ISF en tant que particulier. Car entre le moment ou ils ont acheté et le moment ils ont revendu (inclus la rénovation) ils se sont retrouvés donc propriétaire et boummm

Créer une entreprise de marchand de bien ne coute pas très cher.

2/ Lors de la visite du bien, se faire épauler par un professionnel, une connaissance, un ami technicien du batiment, un architecte, bref quelqu’un qui connait bien les entrailles du batiment.
Les mauvaises surprises peuvent devenir catastrophique en terme de rentabilité.
La rénovation oui, mais jusqu’a ou ?

J’ai quelques exemples bien sympathique. Achat d’un appartement, rénovation en cours, le temps de la revente (1an 1/2 après l’achat),  les coproprio décident de faire les travaux de sous oeuvre lors de l’AG car le terrain est instable. Le batiment s’enfonce dans le sol.
Voté en AG, les travaux devront se réaliser deux ans plus tard car budget 2 000 000€
Et nous voila avec notre marchand de bien et un notaire qui informe les futurs acquéreurs  lors de la vente. Résultat 45 000 € de provision de charge.
Ca fait mal le jour de la vente.

3/ La rénovation + l’achat + les frais ne doivent pas dépasser le montant du prix du marché dans le quartier. C’est évident, moins évident à déceler avant l’acquisition. Et je parle bien du prix du marché, pas du prix de la revente souhaité qui est en général qu’un objectif.

4/ Ne pas oublier de rajouter ce que dit GoodbyLenine, TVA, impots Sté, ect….
Par contre je vois souvent des personnes qui achetent un bien, le rénovent et le revendent sans aucune protection juridique et se retrouve imposé comme résidence secondaire.

5/ Les travaux, attention avec les normes, nouvelles normes, futurs normes que nos Enarques Européens pondent à tour de bras. ILs sont très productif de ce coté là.
Rénover un petit batiment peut devenir une rénovation BBC (Batiment Basse Consommation) donc augmentation de la rénovation +20 à 25%

6/ Attention aussi si permis de construire pour la rénovation, le Maire, enfin les Maires exigent de plus en plus 25% de social. Et dans ce cas le prix du m² à mettre à disposition du bailleur sociale n’est plus du tout le même….
La difference est donc à répercuter sur les autres appartements qui peuvent devenir dans ce cas invendables de part leur couts élevés dans la quartier.

Voili voilou ce que je peux dire sur l’achat d’un petit immeuble à rénover et/ou transformé en appartement.

Pascal

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#9 24/08/2013 13h42 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Membre
Réputation :   -2 

bonjour
tout d’abord merci pour vos réponses
je me suis peut’être mal exprimé,alors je ne cherche pas (pour l’instant) a acheter des biens pour les transformer en appartement puis de les revendre ou de les louer,mes achats dans un premier temps seront des biens revendable "de suite" style maison ou appartement,quand je parle petit travaux c’est plutôt mise en valeur du bien (peinture,carrelage etc)
Ensuite j’ai une question concernant la mise en place d’une "entreprise" de marchand de biens,est il possible pour une société étrangère de marchand de biens d’acheter des biens en France,de réaliser des plus valus (évidemment) mais de payer ses impôts dans le pays ou est déclare la société car c’est la société qui réalise des plus valus???

exemple:
je crée une société de marchand de biens dans un pays hors UE,j’achète un ou plusieurs biens immobiliers au nom de la société,revente "dans la foulée",paie mes impôts sur les plus valus dans le pays d’origine de ma société ou la fiscalité sera évidemment plus avantageuse qu’en France (surtout que je ne serais plus résident en France)
ce schéma est il possible???
merci

Dernière modification par dzinio (24/08/2013 14h10)

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#10 24/08/2013 14h31 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Membre
Réputation :   69 

bascarol a écrit :

6/ Attention aussi si permis de construire pour la rénovation, le Maire, enfin les Maires exigent de plus en plus 25% de social. Et dans ce cas le prix du m² à mettre à disposition du bailleur sociale n’est plus du tout le même….
La différence est donc à répercuter sur les autres appartements qui peuvent devenir dans ce cas invendables de part leur coûts élevés dans la quartier.

Jamais entendu parlé de rénovation dans laquelle une part de social était imposée! Quelle est votre source? De quelle manière la Mairie impose t elle cela? Par le PLU?

Par contre, dans un lotissement que des parcelles soient réservées pour du logement social, oui, j’en fais régulièrement l’expérience au boulot. Mais en tant que bailleur social, rien est imposé en terme de prix, bien qu’on vérifie la faisabilité financière de l’achat. D’ailleurs, la Mairie met de temps en temps la main à la poche pour que la vente puisse se faire.

Ensuite, en ce moment, les promoteurs apprécient que les bailleurs sociaux achètent un bout, car ça peut permettre de rassurer les banques et de financer l’opération.

Sinon, une question: pourquoi votre connaissance ne garde pas ces opérations pour elle?

Par ailleurs, l’activité que vous décrivez est celle d’un marchand de biens, et votre schéma de détournement du fisc me semble risqué.


Pourquoi pas Vous?

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#11 24/08/2013 14h43 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Membre
Réputation :   -2 

Pourquoi cette personne ne garde pas ces opérations pour elle? car cette personne est de ma famille très très proche elle s’est lancé dans l’immobilier il y a 3 ans et ma filé quelques tuyaux pour me lancer moi aussi dedans,pourquoi je ne lui pose pas a elle les questions? car a ce niveau la,elle n’en sait pas plus que moi,mes questions sont un peu spécifiques…
concernant mon schéma,en quoi est il risqué? car tout est légal…dites moi si je me trompe?
merci

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#12 24/08/2013 16h27 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Modérateur
Réputation :   1084 

dzinio a écrit :

Ensuite j’ai une question concernant la mise en place d’une "entreprise" de marchand de biens,est il possible pour une société étrangère de marchand de biens d’acheter des biens en France,de réaliser des plus valus (évidemment) mais de payer ses impôts dans le pays ou est déclare la société car c’est la société qui réalise des plus valus???

exemple:
je crée une société de marchand de biens dans un pays hors UE,j’achète un ou plusieurs biens immobiliers au nom de la société,revente "dans la foulée",paie mes impôts sur les plus valus dans le pays d’origine de ma société ou la fiscalité sera évidemment plus avantageuse qu’en France (surtout que je ne serais plus résident en France)
ce schéma est il possible???
merci

A ma connaissance, les impôts sur les revenu/bénéfice/valeur ajoutée d’une activité qui est localisée en France sont à payer en France. Pour de la rénovation immobilière, la localisation de l’activité ne fait guère de doute, donc ne rêvez pas !


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#13 24/08/2013 18h39 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

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Réputation :   221 

D’après la doctrine fiscale, toute opération d’achat revente réalisée avec intention de plus-value dès l’origine entraîne une qualification de "marchand de bien".
Il est à noter que cette qualification n’est pas lié à une opération en particulier mais pour l’ensemble des opérations réalisées par le marchand de bien, généralement à vie.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#14 24/08/2013 23h10 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

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Réputation :   

Bonjour,
Nouveau sur ce forum j ai une question a ce sujet.
Je suis particulier et sans vouloir être marchand de bien j ai déjà vendu 3 maisons (toujours des résidences principales) construire par moi même de À à Z :
La 1ère en 2005 (la j ai du donner la TVA résiduelle, soit 15000€)
La 2ème en 2010
La 3ème en 2012
et la 4ème (que j ai bâti aussi entièrement) ou j habite actuellement je commence à m en l’assez…
Si je la vend je pourrais être reclasser marchand de biens ? Si oui, qu elle % donnerais je a l État ?

Sachez que le but premier n est pas de gagnez de l argent (malgré que c est extrêmement lucratif) c est juste que je me lasse et que j ai envi d un nouveau défi a chaque fois et aussi envié de faire toujours + beau et toujours + grand !

Voilà, j espère que quelqu un sera me répondre…

En retour si quelqu un à des questions sur l auto construction n hésitez pas !

Bonne soirée

Tom

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#15 24/08/2013 23h35 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Modérateur
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@Tom25400 : Il n’y a pas de délimitation précise et d’automatisme. Mais en construisant puis vendant votre RP tous les 2 ans, 3x de suite (voirs plus si vous continuez), il est clair que vous augmentez vos "chances" de voir le fisc venir contester la motivation de ces opérations.

Ne vous semblerait-il pas logique que le fisc requalifie une telle activité, qui vous rapporte peut-être que les revenus professionnels que ce vous avez déclaré ? L’exonération de plus-value lors d’une cession de RP n’est pas vraiment faite pour qu’un contribuable se construise une RP tous 2 ans  pour la revendre (et recommencer ensuite), bénéficiant d’une confortable plus-value exonérée qui est en fait largement un revenu de son travail (non déclaré) de construction.

J’ignore combien le fisc (et l’URSAFF) pourrait vous réclamer, et ça dépend de toute manière de la qualification que le fisc en ferait (bonne foi / mauvaise foi / manoeuvre frauduleuse, lire ceci par exemple), mais ça peut couter fort cher, et parfois plus que ce qui a été gagné…

Dernière modification par GoodbyLenine (24/08/2013 23h37)


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#16 25/08/2013 11h33 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

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Bonjour,
Oui, c est sur qu a force il serait logique que l on me reclasse marchand de bien. Car ça deviendrais un commerce.
Du coup je pense que je vais garder ma résidence actuelle.
Mais bon, le fisc m a quand même pris 15000€ sur ma première résidence principal ! Ce qui est énorme. Et la mon but n etait pas commercial. Heureusement que la loi avait changer en mars 2010 et que j ai rien payer sur les 2 suivantes car comme vous dites, ça aurait fait très mal…

Mais si par hasard, je déciderais (mais ce coup si dans le but de gagner de l argent) de construire une résidence secondaire et la revendre derrière, quel part de mon bénéfice donnerais-je au fisc ?

Merci

Bonne journée

Tom

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#17 25/08/2013 16h40 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

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Réputation :   221 

Le risque d’être qualifié marchand de bien est le même avec une résidence secondaire (la logique étant toujours de réaliser une plus-value)
Pour la taxation de la plus-value, tous les détails sont ici http://vosdroits.service-public.fr/part … 0864.xhtml


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#18 25/08/2013 18h04 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

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… sachant que le texte dont DDtee donne la référence s’applique aux "plus-values dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé", c’est à dire à quelqu’un qui n’exerce pas l’activité de marchand de biens (pour lequel il faudra creuser ceci)

Dernière modification par GoodbyLenine (25/08/2013 17h59)


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#19 25/08/2013 21h35 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

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Réputation :   

Tout d abord merci à vous 2 de votre aide.

Quand je li le texte sur la plus value immobilière pour un particulier comme moi (voir le lien de DDtee), on pourrais même penser que je ne serais pas taxer si je bâti une résidence secondaire et la vend étant donner que ce serais la 1ère fois que je vend une résidence secondaire.

Dans le pire des ças vaut mieux vendre sa résidence secondaire et payer 19% de plus value que de se mettre marchand de biens et payer 34,5% de plus value.

Après faut voir comment le fisc interprèterais cette activité. Un notaire saurais me renseigner précisément à ce sujet ? Car je pense que c est eux qui alerte le fisc quand l activité d achat/vente du particulier devient répétitif et limite…

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#20 25/08/2013 22h10 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

Modérateur
Réputation :   1084 

Vous avez mal lu, ou au minimum mal compris, car :
  - la 1ère vente de la résidence secondaire n’est exonérées que dans certains cas (et pas dans le votre, car vous possédez voter RP), et ne serait pas taxé à 19% de toute façon (mais à 19% + 15.5% de prélèvements sociaux);
  - le bénéfice comme marchand de bien ne sera pas taxé à 34.5%, mais il faudra payer la TVA sur la valeur ajoutée, les charges (comme une petite entreprise, ou une profession libérales), et l’impôt sur les BIC.


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#21 26/08/2013 19h40 → Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?

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Pruls a écrit :

Jamais entendu parlé de rénovation dans laquelle une part de social était imposée! Quelle est votre source? De quelle manière la Mairie impose t elle cela? Par le PLU?

Bonsoir,
Désolé de répondre si tard, mais j’avais perdu le post et pas facile de le retrouver, les menus du forum ayant été enlevé.

Vous avez raison,  je me dois d’être moins "généraliste", je ne voulais pas parler de rénovation mais de réhabilitation.
Je suis aussi dans un métier "environnant" des promoteurs, et quand bien même ce n’est pas officiel, le(s)   Maire(s) "recommandent" de mettre des logements sociaux dans le projet. Le risque de ne pas le faire ??
J’ai eu cette démonstration en IDF à trois reprises.

Pruls a écrit :

Par contre, dans un lotissement que des parcelles soient réservées pour du logement social, oui, j’en fais régulièrement l’expérience au boulot. Mais en tant que bailleur social, rien est imposé en terme de prix, bien qu’on vérifie la faisabilité financière de l’achat. D’ailleurs, la Mairie met de temps en temps la main à la poche pour que la vente puisse se faire.

.

Oui, nous sommes bien d’accord.
Pascal

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