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#1 05/01/2013 16h05 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Membre
Réputation :   39 

Je viens d’avoir un vendeur au telephone qui me dit qu’en rachetant la SCI les frais sont bien moindre.C’est exact?
Il y’a surement des avantages mais egalement des inconvieniants:
Il m’a cité la possibilité de reprendre le credit en cours mais comme il ne reste qu’une douzaine d’années à courir,les echeances seront trop lourdes;Une SCI qui change de gerant peut elle obtenir un refinancement global sur du long terme?
D’un point de vue fiscal,ça peut avoir une incidence?

Mots-clés : nom propre, reprise, sci


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#2 05/01/2013 16h46 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Les frais de mutations sont effectivement moins élevés.
Par contre le repreneur reprends aussi les dettes de la SCI, même celle dont il n’a pas connaissance.
Pour le reste, j’avoue mon ignorance, le dernier point m’ayant fais refuser cette possibilité.

Frédéric

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#3 06/01/2013 02h17 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Modérateur
Réputation :   1084 

C’est exactement ça : frais pour vente de parts de SCI plus faible (5%), risque sur les éventuelles dettes cachées ou autres engagements de la SCI (on peut mettre en place des garanties, mais ça reste limité..), et absence de la sécurité qu’apporte un notaire dans la vente du bien immobilier en direct (vérifications multiples, responsabilité pro, tous les diagnostics qui entourent une vente immo).

La reprise du crédit nécessitera l’accord de la banque (et rien ne dit que le crédit était avantageux), car les associés de la SCI sont en général les garants du crédit….

Un autre aspect à prendre en compte : ce que la vente rapporte au vendeur (après paiement des impôts sur les plus-values) sera différent, qui permet éventuellement de négocier le prix différemment.


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#4 06/01/2013 06h09 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Membre
Réputation :   317 

Il est de l’avantage du vendeur de vendre ses parts sociales sir la SCI est à l’IS.

Simplement hormis les dettes cachés etc …si vous rachetez une SCI à l’IS vous reprenez une fiscalité dont la seule sortie est la vente des parts sociales car ce type de SCi est assujetti à la plus value professionnelle.
Exemple
achat 100 K€
amortissement comptable 80 K€
prix de vente 200 K€
valeur nette comptable 100 K€ - 80 K€ = 20 K€

Calcul plus value
Plus value imposable 200 k€ - 20 K€ = 180 K€ à 33 % soit 60 K€ à payer
solde trésorerie SCI suite à vente = 200 - 60 = 140 K€

impots société à 33 %
140 Ke à 33 % = 46 Ke  à payer
solde tresorerie SCI suite à impot is = 140 - 46 = 94 Ke

versement des dividendes de 94 Ke dans votre patrimoine
94 Ke avec une décote de 40 % pour l’imposition perso suite imposition is soit 56 Ke imposable
  Partons sur une base de 14 % d’irpp cela fait environ 8 Ke d’impot

Soit un reste pour vous de 94 - 8 = 86 Ke pour un prix de vente initial de 200 K€…..soit une imposition totale de 43 %

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 09/03/2016 21h26 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je relance cette discussion car je suis dans ce cas : je lorgne sur un immeuble que le vendeur possède en SCI.

Je comprends que j’ai deux possibilités : soit acheter l’immeuble en mon nom propre à la SCI, soit reprendre les parts de la SCI. Ai-je bien compris où n’ai-je en fait pas le choix ?

Si j’achète l’immeuble en mon nom propre à la SCI, il s’agit alors d’une vente immobilière classique, avec toutes les garanties apportées par le notaire et les diagnostiques.

Si j’achète les parts de la SCI, alors je me situe dans le cas décrit dans les messages précédents : moins de frais de notaire, risques supplémentaires (dettes cachées) et grosse déception quand je revendrai.

Ai-je bien compris ?

Merci d’avance.

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#6 09/03/2016 22h03 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Banni
Réputation :   23 

"Soit un reste pour vous de 94 - 8 = 86 Ke pour un prix de vente initial de 200 K€…..soit une imposition totale de 43 % "
Philippe

Philippe Bonjour,
il doit y avoir une légère erreur: en effet, s’il reste au vendeur 86 k€ sur 200 de prix de vente, c’est qu’il aura subi une imposition de 114 k€ sur 200. C’est à dire un taux d’imposition de 57 % !
Ai-je bon…ou pas ?


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#7 09/03/2016 22h08 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Membre
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Robby77 : oui vous avez bien compris
Belly79 : je comprends comme vous
Cdt

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#8 10/03/2016 00h49 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Membre
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Il y aussi un petit détail : il faut trouver au moins un associé pour reprendre au moins une part. Une SCI ne peut pas être une affaire en solo.

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#9 10/03/2016 08h14 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Banni
Réputation :   23 

Bonjour Bernard2k,
Excellente réflexion.
Notez que si une SCI ne peut pas être crée avec un seul associé, ce cas peut arriver au cours de la vie de la SCI (rachat de part amiable…ou suite à une décision de justice, retrait d’un associé, décès…).
Cela n’entraîne pas immédiatement la dissolution de la SCI…Heureusement !!!
(Voir article 1844-5 du Code Civil).
Par ailleurs, lorsque vous empruntez pour racheter des parts de SCI, sauf exception, vos intérêts de l’emprunt contracté à cet effet…ne constituent pas des charges déductibles.

Goodbylenine, #3: Dans un cas où nous avons racheter les parts d’un de nos associés, nous n’avons pas eu à solliciter quelque autorisation de la banque. En effet, ce n’est pas tel ou tel associé qui emprunte "intuitu personnae", mais la SCI en sa qualité de "personne morale disposant d’une capacité juridique propre". Et la banque, pas folle, n’annulera pas les garanties contractées par celles et ceux qui ont cautionné l’emprunt. Elle se contentera donc de constater que ces personnes sont toujours garantes, en sollicitant, par précaution, les nouveaux statuts (de toute manière, s’il y avait une convention contraire, elle n’aurait pas d’incidence sur la couverture de risque pour la banque).
L’autorisation de la banque ne sera nécessaire que si ces associés sortants demandent à ne plus être engagées/prêt.
Dans ce cas-là, la banque comparera les garanties offertes par les uns et par les autres et:
- acceptera (ou non)  une substitution de personne(s) garante(s)
- cumulera plus probablement les garanties en ajoutant à celles figurant sur le contrat de prêt…celle que constitue la présence de nouveaux associés dans la SCI (pour rappel, les associé(e)s d’une SCI sont responsables indéfiniment sur leur biens personnels…donc responsables des dettes issus de prêts antérieurs à leur arrivée)

Autre "léger" détail: Quand vous rachetez les parts d’une SCI, vous allez être en contact avec le "vendeur". Avec lequel vous allez, éventuellement, trouver un terrain d’entente financier.
Il va alors vous falloir franchir une autre étape, souvent prévue par les statuts de la SCI: l’agrément par les autres associé(e)s.
Le vendeur de part devra informer la gérance et  les autres associés de sa décision de vous céder ses parts à tels prix et conditions.
Les autres associés disposeront d’un certain délai soit:
- pour acheter ses parts en votre lieu et place
- vous laisser entrer par agrément
- vous laisser rentrer par obligation
C’est ces derniers cas qui m’intéresse.
Car il peut y avoir 2 motivations:
- Vous les avez rencontré, avez discuté avec eux, vous avez le même point de vue, voir la même philosophie, ils considèrent que vous allez apporter un +…tout devrait aller pour le mieux
- Ils ne peuvent pas acheter (par exemple, vu leur situation financière personnelle du moment) et ne sont pas contents (voir furieux) de l’arrivée d’un petit nouveau. Et là, attention aux soucis qui ne tarderont pas à venir…
A titre personnel, je propose à nos associé(e)s, quand quelqu’un veut sortir, de:
- soit nous entendre pour qu’il sorte avec une évaluation de la valeur de ses parts établie par un expert-comptable indépendant désigné par un notaire, que nous nous répartissons
- soit revendre la totalité des actifs de la SCI quand le cas 1 n’est pas possible, et se répartir le "boni" quitte à être + imposé. Au minimum, tout le monde récupère le même montant prorata de ses parts. Personne ne devrait se sentir lésé par les autres.
Il doit s’agir d’un pacte clair dès le départ.

Dernière modification par belli79 (10/03/2016 08h38)


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#10 10/03/2016 10h20 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Membre
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Bonjour à tous et merci pour vos réponses !

Dans mon cas tous les associés veulent me vendrent leurs parts et je n’aurai pas de problème à trouver une associée en la personne de ma femme. En revanche les aspects fiscaux (en particulier imposition à la revente) m’inquiètent beaucoup… J’attends de recevoir les bilans de la SCI pour voir ce qu’il en est (prix d’achat initial de l’immeuble, amortissements…).

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#11 10/03/2016 13h23 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Modérateur
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belli79 a écrit :

Goodbylenine, #3: Dans un cas où nous avons racheter les parts d’un de nos associés, nous n’avons pas eu à solliciter quelque autorisation de la banque. En effet, ce n’est pas tel ou tel associé qui emprunte "intuitu personnae", mais la SCI en sa qualité de "personne morale disposant d’une capacité juridique propre". Et la banque, pas folle, n’annulera pas les garanties contractées par celles et ceux qui ont cautionné l’emprunt. Elle se contentera donc de constater que ces personnes sont toujours garantes, en sollicitant, par précaution, les nouveaux statuts (de toute manière, s’il y avait une convention contraire, elle n’aurait pas d’incidence sur la couverture de risque pour la banque).
L’autorisation de la banque ne sera nécessaire que si ces associés sortants demandent à ne plus être engagées/prêt.
Dans ce cas-là, la banque comparera les garanties offertes par les uns et par les autres et:
- acceptera (ou non)  une substitution de personne(s) garante(s)
- cumulera plus probablement les garanties en ajoutant à celles figurant sur le contrat de prêt…celle que constitue la présence de nouveaux associés dans la SCI (pour rappel, les associé(e)s d’une SCI sont responsables indéfiniment sur leur biens personnels…donc responsables des dettes issus de prêts antérieurs à leur arrivée)

Je ne pense pas que l’associé d’une SCI qui emprunte restera engagé éternellement en relation avec ce prêt après avoir cédé ses parts de la SCI. Merci de citer les textes qui indiqueraient le contraire si je me trompe.

Généralement, un banque qui prête à une SCI insère une clause dans le contrat de prêt stipulant que l’accord de la banque est requis avant toute cession de parts, sachant que les associés sont de toute manière (comme pour toute société civile) garant de toutes les créances de la SCI. Enfreindre cette clause entraine généralement la possibilité pour la banque d’actionner une clause d’exigibilité immédiate, qui permet à la banque de demander un remboursement immédiat de l’emprunt et de frais et indemnité forfaitaires non négligeables. J’ai déjà vu un cas où la banque a ainsi invoqué une clause d’exigibilité immédiate suite à une cession de part qu’elle n’avait pas explicitement autorisée (et pourtant dans ce cas : le vendeur était notoirement insolvable et a même été déclaré en faillite quelques temps plus tard, alors que l’acheteur était solvable et solide, et l’avocat de la banque n’ayant pas respecté les formes requises pour sa demande, ça s’est terminé par un accord amiable).

Une alternative est que la banque demande (au moment de la constitution du prêt) un engagement à titre de caution personnelle de chacun (ou de certains) des associés de la SCI. Il est généralement bien plus facile et rapide pour la banque d’actionner une telle garantie (que d’invoquer l’engagement des associés d’une SCI défaillante).


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#12 10/03/2016 16h46 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Banni
Réputation :   23 

Bonjour Goodbylenine,
c’est toujours un régal d’échanger avec vous.
Que vous répondre…
"L’associé qui a, en cette qualité, souscrit un engagement de caution des dettes de la société, n’est pas libéré de son engagement après avoir cédé ses parts.
Arrêt CA Aix en Provence, 15/01/2015 n° 12/16516
Il en va différemment si la caution a fait de sa qualité d’associé une condition déterminante de son engagement au tire du prêt
Arrêt C. Cass, 1ère Civ. 15/10/2002 n° 93-20.262
Arrêt qui confirme la solution établie par C. Cass. 1ère Civ. 01/04/1997 n° 94-17178
Pour que l’engagement de caution ne perdure pas, il faut impérativement obtenir l’accord de l’organisme prêteur.
Auquel il faut ajouter celui des créanciers, en ce qui concerne les dettes en cours de la société au jour de sa cession de parts, s’il en existe.
Pour éviter ce dernier élément, il est nécessaire de réaliser une information à l’égard des tiers, visée par l’article 1690 C.Civ.:
- acte notarié de cession par acte SSP ou Notarié
- Modification des statuts
- Enregistrements des nouveaux statuts au Services des Impôts
- Publicité légale
- Dépôt des nouveaux statuts au Greffe du TC de la société
Puis laisser passer le délai de recours des dits créanciers…

Votre §2 : vous avez raison, il arrive que la banque émette de telles exigences. Mais ce n’est pas systématiquement le cas (nous-mêmes n’en avons une que dans quelques prêts).
Par ailleurs, tant bien même une telle clause figurerait dans l’acte de prêt qu’elle n’entraînerait pas systématiquement la déchéance du terme. Celle-ci est soumise au bon vouloir de la banque.
Encore faudrait-il que la banque manifeste clairement son intention.
C. Cass. 2è Civ. 12/05/2010 n° 09-10620
De plus, elle doit l’exiger dès qu’elle a connaissance de la modification
Or, quand elle entretien d’excellents rapport avec son client, cela ne lui vient pas automatiquement à l’esprit…surtout si elle a envie de la garder parmi sa clientèle ! Ensuite…qui ne dit mot consent, selon l’adage…
Dans l’attente du plaisir de vous lire…en espérant avoir répondu à votre questionnement smile


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#13 10/03/2016 21h03 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Membre
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Concernant la caution, dans la pratique les vendeurs ajoutent régulièrement dans l’acte une condition suspensive d’obtention de la main-levée du cautionnement.


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#14 10/03/2016 21h53 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Banni
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Bonjour Nek,
le cédant peut toujours mettre les conditions suspensives qu’il souhaite. Et je comprends parfaitement les raisons qui le pousseraient à agir ainsi (il ne contrôlera plus rien dans la gestion de la SCI après la vente de ses parts, et il existe un risque de mauvaise gestion par ses "successeurs")
Rien n’interdit également à l’acquéreur potentiel de, compte tenu des faibles possibilités qui existent pour lui de se retourner contre le vendeur de parts en cas de découverte ultérieure de dettes inattendues, et du fait que le vendeur ne sera plus non plus cautionneur du prêt, de refuser d’acquérir.
Personnellement, je ne signerai pas dans un tel cas.


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#15 13/03/2016 11h26 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Membre
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Pour moi il s’agit de 2 problème bien différents, même s’ils font partie d’une négociation globale.

Je vois pas en quoi un vendeur devrait rester caution d’un engagement pour les beau yeux de l’acheteur.
Ça n’a aucune justification économique. Cette caution ne le protège pas/peu d’ailleurs des "surprises" sur le passif.

Si l’acheteur veut des garanties, des mécanismes juridiques existent. Ça fait des frais supplémentaires,
mais ajouter une convention de garantie actif-passif contre garantie par une caution à la première
demande d’une banque ou un crédit vendeur vous permettra a priori de dormir sur vos 2 oreilles…


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#16 13/03/2016 15h45 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Banni
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C’est surtout la banque à l’origine du prêt des fonds qui pourrait exiger que l’associé reste cautionneur.
C’est ce que montrent les différents arrêts CA et C. Cass. que j’ai indiqué à l’appui de mes dires.
Dans ce cas de figure, le cédant n’aura pas d’autres alternatives que de:
- soit vendre ses parts en toute connaissance de cause/sa situation vis à vis de la banque
La justification économique pour la banque se situant dans le fait qu’à la base, la banque à prêter à telle SCI parce qu’elle était composée de…et que ses associé(e)s ont accepté de se porter caution.
Elle ne voit pas pourquoi untel devrait vendre à bon prix ses parts, et donc empocher sa plus-value, alors qu’elle-même devrait continuer à supporter tout ou partie du risque lié à l’emprunt avec un nouveau venu qu’elle n’a pas choisi.
- soit les conserver


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#17 26/07/2016 20h13 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Membre
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Bonjour,

Je suis très intéressé sur l’achat d’un appartement, mais voila le bien appartient à une sci.
L’agent immobilier me dit que je peux acheter les parts qui donne droit à cet appartement et que je peux en faire ce que je veux pas la suite (travaux, location….).

Que même pour la déclaration d’impôt cela revient au même et que je peux le déclarer sur l’IR par exemple.

Je peux si je le veux me retirer de la sci avec le bien (frais de 4000 euros), mais que ca ne changerai rien.

Quel est votre avis à ce sujet ?

Merci pour vos conseil.

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#18 26/07/2016 20h19 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Modérateur
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1) Merci de enfin vous présenter.

2) Merci de faire une recherche sur le site avant de poser une question déjà maintes fois posée. Essayez site:www.devenir-rentier.fr appartement sci achat - Recherche Google pour commencer (il y a déjà Reprise d’une SCI plutôt qu’acheter l’immeuble lui appartenant ? qui est exactement la même question que la votre), et d’autres recherches avec l’outil en haut à droite de cette page. Même avec une réputation vous empêchant de publier (ce qui arrivera assurément si vous persistez dans votre attitude), vous pourrez encore le faire…


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#19 26/07/2016 21h13 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

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J’ai le mérite au moins de dire Bonjour !!!

Ne pas avoir assez cherché ne mérite peut être pas un tel accueil.

même avec le lien donné, j’ai du mal à comprendre car je ne connais personne de cette SCI et je veux simplement comprendre la relation entre les part d’une SCI et le bien qui m’intéresse.

Désolé de ne pas bien comprendre, d’être un simple débutant…

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#20 27/07/2016 09h21 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Membre
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Bonjour,
Vous présentez permet de définir, entre autre vos connaissances et de répondre en fonction.

Pour les bien en SCI, ça se fait pas mal par endroit.
Mon appartement étudiant était en SCI.
Donc le proprio avait des réunions de copro et des réunions de sociétaire (ou d’associés, je connais pas le terme pour les membres de la SCI).

Sinon, avez vous demandez à votre notaire ce qu’il en pense ?

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#21 27/07/2016 10h22 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

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Y-a-t-il d’autres bien dans la SCI?
Serez vous majoritaire?

Ce sont des informations clés sans lesquelles il n’est pas possible de répondre à votre question.

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#22 27/07/2016 10h28 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

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Il existe plusieurs cas de figure où un appartement peut appartenir à une SCI.

Le cas le plus atypique que j’ai rencontré - du moins il m’est apparu comme tel - c’est l’appartement que ma tante avait acheté à Rouen dans les années 80. Après la guerre, pour reconstruire des immeubles, se sont formées des associations de plusieurs centaines de personnes sous la forme de SCI. Ces Sci ont emprunté et fait construire des logements, occupés ensuite par les sociétaires.
Là, suite au décès de ma tante, nous avons mis l’appartement en vente, et l’acquéreur achètera des parts sociales de la SCI.

Dernière modification par Isa6068 (27/07/2016 10h28)

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#23 27/07/2016 10h41 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

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Je ne savais pas qu’il fallait se présenter à chaque fois. Mea culpa.

42 ans 3 enfants, travaille en suisse, propriétaire logement principal (maison), location logement en nu dans le 94. Et je projette d’acheter un bien en haute savoie pour du LMNP.

Mon notaire est en vacances et je souhaite avoir d’autres avis que le sien, d’ou ma question sur ce forum.

Pour l’instant je ne sais pas grand chose, on me propose de me vendre des parts d’une SCI qui a été constituée y a très longtemps dont certaine personnes sont décédés.

Que dois je connaitre ou poser comme questions afin de prendre la bonne décision ? Car pour ma part, si c’est la même chose que d’acheter en nom propre au niveau fiscal, impôt… alors j’ai tout intérêt à le prendre car c’est une très bonne affaire.

Comme je suis obligé de faire confiance aux gens qui m’entoure je préfère demander à un maximum de personnes avertis.

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#24 27/07/2016 11h05 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

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@Isa6068, c’est la même situation que celle que j’avais rencontré. (mais je ne connaissais pas l’historique)

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#25 27/07/2016 12h02 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Modérateur
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topolino a écrit :

Que dois je connaitre ou poser comme questions afin de prendre la bonne décision ? Car pour ma part, si c’est la même chose que d’acheter en nom propre au niveau fiscal, impôt… alors j’ai tout intérêt à le prendre car c’est une très bonne affaire.

Vous devriez disposer des statuts de la SCI, de son Kbis (ces 2, vous pouvez d’ailleurs les obtenir vous-même sur infogreffe.fr ou societe.com, moyennant quelques €uros) , du registre avec les compte-rendu d’AG, et des derniers Bilans de la société.


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