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Forums des investisseurs heureux

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#1 31/08/2014 20h11 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Bonjour,

Pacsés sous le régime de la participation aux acquêts, mon conjoint et moi-même allons procéder à notre premier investissement locatif en lmnp réel simplifié (immeuble de 4 lots 160000€)

L’achat se fera donc en indivision 50/50.

Pour des raisons techniques (difficulté de se libérer à 2 à chaque acte administratif…), il me semble judicieux de désigner un gérant de l’indivision par l’établissement d’un contrat chez le notaire. Quand pensez vous? Quid du coût?

Nous devons nous enregistrer comme lmnp . Vaut il mieux faire une déclaration conjointe de P0i, ou comme je le pense faire 2 déclarations séparées car nous exploitons chacun 50% du bien. ( il faut prendre en compte la possibilité que l’un de nous obtienne seul d’autres revenus meublés )
Mais cela implique 2 SIREN, 2 CFE, 2 forfaits comptables…

Les résultats seraient ensuite réinclus  dans notre déclaration d’impôt commune
colonne Monsieur, colonne Madame
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/381_capture_lmnp_2042c_2011.jpg

Cela me semble la solution la plus pérenne pour débuter cette activité.

J’attends les rdv notaire et expert-comptable pour avoir leurs conseils.

Mots-clés : cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi


On apprend de chacune de ses erreurs

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#2 31/08/2014 21h29 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Cela me semble bien complexe de faire 2 déclarations.
Pour ma (notre) part, pacsé, LMNP indivision 50/50  et une seule déclaration sans inconvénient me semble t’il.

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#3 31/08/2014 21h31 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Si c est un seul foyer fiscal,  une seule déclaration.

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#4 01/09/2014 06h56 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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ok mais que faites vous si l’un des membres du couple doit ensuite hériter d’un bien meublé. Il exercera son activité sur le compte de l’indivision? ou il fera une nouvelle P0i en nom propre à ce moment là?

Dernière modification par caro62 (01/09/2014 06h56)


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#5 01/09/2014 07h33 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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A chaque nouveau bien il faut faire une déclaration.

Comme c’est le même foyer fiscal de point de vue des impôts je  pense que cela ne change rien votre façon de déterminer la répartition du patrimoine au sein du couple.

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#6 01/09/2014 10h49 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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J’ai une situation similaire: PACS et achat de lots en indivision et exploité en LMNP.

Nous avons fait le choix sur le conseil du comptable de déclarer l’activité à un seul des noms du foyer afin de bénéficier de la réduction d’impôt lié au frais de compta plafonné à 915€.
Sous le régime de l’indivision cette réduction n’est pas applicable.

Se pose néanmoins une question auquel personne n’a pu nous répondre:
-l’activité est à mon nom mais j’amorti 100% de la valeur du bien. Cela ne me semble pas logique d’amortir comptablement les 50% de ma compagne puisque celle-ci n’a pas l’activité LMNP.

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#7 01/09/2014 13h30 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Ravito a écrit :

Nous avons fait le choix sur le conseil du comptable de déclarer l’activité à un seul des noms du foyer afin de bénéficier de la réduction d’impôt lié au frais de compta plafonné à 915€.
Sous le régime de l’indivision cette réduction n’est pas applicable..

Oui pas de réduction d’impôt en cas d’indivision mais cela reste une charge que l’on peut déduire du résultat d’exploitation en lmnp.


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#8 01/09/2014 13h34 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Ravito a écrit :

-l’activité est à mon nom mais j’amorti 100% de la valeur du bien. Cela ne me semble pas logique d’amortir comptablement les 50% de ma compagne puisque celle-ci n’a pas l’activité LMNP.

C’est ce qui me  dérange . On ne fait pas de distinction dans le bilan comptable entre les 2 indivisaires. Puis dans la déclaration d’impôt  vous divisez tout par 2 et mettez la moitîé dans la colonne Monsieur, la moitié dans la colonne madame?


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#9 01/09/2014 13h36 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Boubouka a écrit :

A chaque nouveau bien il faut faire une déclaration.
.

Vous faites une P0i à la mise en activité de chaque bien?


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#10 01/09/2014 13h52 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Pour ma part une P0i pour le premier bien puis une P2P4i par bien supplémentaire.

Puis dans la déclaration d’impôt  vous divisez tout par 2 et mettez la moitîé dans la colonne Monsieur, la moitié dans la colonne madame?

Etant donné que l’activité est à un seul nom je remplis une seule colonne.

Dernière modification par Ravito (01/09/2014 13h53)

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#11 01/09/2014 14h27 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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caro62 a écrit :

Ravito a écrit :

Nous avons fait le choix sur le conseil du comptable de déclarer l’activité à un seul des noms du foyer afin de bénéficier de la réduction d’impôt lié au frais de compta plafonné à 915€.
Sous le régime de l’indivision cette réduction n’est pas applicable..

Oui pas de réduction d’impôt en cas d’indivision mais cela reste une charge que l’on peut déduire du résultat d’exploitation en lmnp.

Mais que pensez quand le boi (point 300) donne l’exemple d’un GAEC avec 3 associés (société civile agricole), et qu’il décrit la répartion de la réduction entre chaque membre?
IR - Réductions d’impÀ´t en faveur de certains adhérents de centres de gestion ou d’associations agréés


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#12 05/09/2014 19h44 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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C’est intéressant car le fonctionnement semble similaire. Le plafond de réduction d’impôts est identique et je ne vois pas de raisons particulières à ces différents traitements.

D’ailleurs en ayant lu votre lien je ne vois nul part mention d’indivision dans le cas du statut LMNP qui empêcherait la réduction d’impôt à un couple ou un même foyer fiscal?

Dernière modification par Ravito (05/09/2014 19h45)

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#13 09/09/2014 09h20 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Bonjour,
je viens de faire acquisition avec mon partenaire de PACS d’un appartement en indivision (50/50). Il sera loué en meublé au régime réel.
Nous souhaitons bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité. Mon comptable me dit que si la déclaration POi est faite en un seul nom, nous avons le droit à la réduction d’impôt. Pas par contre si nous sommes un gérant et un co-gérant.
Avez vous des avis la dessus ? je ne veux pas me mettre en délicatesse avec les impôts !
Merci,
Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#14 15/09/2014 20h16 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Je suis dans la même situation mais à n+1.
J’ai déclaré l’activité de location à mon seul nom et ainsi pu bénéficier de la réduction d’impôts.

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#15 01/06/2015 15h41 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Bonjour,
Je suis également en lmnp (seul) depuis quelques années et nous envisageons avec mon amie (pacsés) d’investir dans un autre immeuble en lmnp en indivision à 50/50.
Mon conseil (qui vient de prendre sa retraite…) me dit qu’il ne faut pas de nouveau Poi (donc on reste avec un seul No de Siret) et que comme je suis l’exploitant, on devra mettre la totalité du revenu dans la colonne "declarant No 1" lors de la déclaration des BIC.
Avez vous eu des réponses précises de votre côté ?
Merci
Denebe

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#16 07/04/2016 13h30 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Idem pour mon cas , nous souhaitons acheter le bien à 2 pour un lmnp mais l’expert comptable nous dit qu’on ne peut déduire les 900€ de frais comptables si indivision …
Par contre , Le problème d’acheter seul en lmnp est si il y a décès … Il y aura imposition sur les plus values lors du remboursement de pret par l’assureur , même si le bien n’est pas vendu !

Donc , que faire ?

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#17 07/04/2016 13h39 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Bonjour,

Il faut dissocier la propriété du bien et son exploitation.
Fiscalement, pour l’exploitation il n’y a que 2 options : soit vous êtes entrepreneur individuel et comme le nom l’indique vous êtes seul exploitant, soit vous êtes en société et là vous pouvez être plusieurs.

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#18 07/04/2016 19h23 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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pandora64 a écrit :

Donc , que faire ?

- si 2 personnes de la même proche famille : SARL de famille;
- si concubins : vous marier;
- sinon : SNC
alternative : ne pas déduire les 900€ de frais comptables


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#19 07/04/2016 20h06 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Je vais poser la question à mon notaire , il saura me conseiller . Mais vous n’avez pas tort pour le mariage wink

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#20 10/04/2016 11h57 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Je ne saisis pas bien votre dilemme : 2 prioritaires et 1 exploitant, où est le problème ?
La SARL est à déconseiller car vous serez obligé de cotiser au RSI.

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#21 10/04/2016 13h42 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

Modérateur
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Sur quel texte vous basez-vous pour conclure qu’une SARL de famille avec des associés qui seraient LMNP devrait inscrire son gérant (éventuellement majoritaire) au RSI ?

(Lire aussi Un LMNP peut-il s’affilier au RSI (et bénéficier d’une couverture sociale) , voire LMNP : couverture sociale et validation de trimestres pour la retraite ? et LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP… )


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#22 11/04/2016 08h24 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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Bon .. Le notairz n’était pas tres au courant de ce cas de non déduction des 900€ si indivision ..
Je pense partir sur le choix de ne pas prendre de cga . Tant pis pour la déduction..
Pour faire court , si on n’a pas possibilité de pratiquer la déduction grâce au cga , l’impact fiscal est pratiquement le même que si on louait en nu dans mon cas .. Les frais de compta étant équivalents à la taxation sur le foncier en nu.
Mais étant donné qu’un locataire est déjà en place en location meublée , je resterai sur du lmnp au reel.

Dernière modification par pandora64 (11/04/2016 08h28)

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#23 11/04/2016 09h51 → LMNP en indivision : déclaration d'IR conjointe ou séparée ? (cfe, contrat, déclaration, indivision, lmnp, poi)

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@GoodbyLenine

Ma réponse a peut -être été rapide.
Dans son livre sur la location meublée, maître Leboulc’h indique que la Chambre de Cassation sociale (27-05-1970 - n° 68-14.346 et 68-14.426) a jugé que:
"Les associés des SARL soumises sur option au régime fiscal des sociétés de personnes sont placés dans la même situation que les associés en nom collectif".

Il ajoute en commentaire que la qualité d’affilié est réservée au seul gérant majoritaire.

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