Pourquoi le retraité (précoce ou non) doit posséder sa résidence principale

Je partage tout à fait votre analyse IH (sur la résidence principale, moins sur le tourisme).
Pour notre part, nous sommes restés longtemps locataire et avons acheté notre résidence principale il y a 2 ans (avec l’arrêt de mon activité professionnelle en ligne de mire).

Quelques autres éléments qui avaient guidé notre réflexion :

1) Quand avez du patrimoine et pas ou peu de revenus professionnels – le propre d’un rentier a priori – c’est extrêmement difficile d’emprunter et donc d’acheter le bien désiré (en France du moins). Et a fortiori quand il s’agit de votre premier achat. Quand vous arrêtez ou réduisez votre activité professionnelle beaucoup de portes se ferment.
Lorsque nous avons acheté notre résidence principale nous avons déjà essuyé beaucoup de refus de banques malgré de gros revenus professionnels (car pas de CDI et revenus assez variables) et beaucoup d’épargne (« oui mais cette épargne peut disparaitre ou être dilapidée d’ici à la fin du prêt »).

2) Quand vous commencez à avoir un certain montant de patrimoine l’idée de détenir votre résidence principale « s’impose » presque d’un point de vue diversification patrimoniale. J’avais déjà beaucoup d’actions, d’immobilier (SCPI et autres), je ne me voyais pas doubler le montant investi en actions même si mon patrimoine doublait. Une résidence principale, si elle est bien choisie bien sûr et avec un horizon très long, a sa place dans une stratégie de placements

3) L’effet de levier du crédit. Vous pouvez certes l’utiliser pour d’autres options (les SCPI sont très à la mode) mais à des conditions beaucoup moins favorables

4) Il y a un âge où vous avez envie de plus de stabilité (pantouflard ?).
Tout le monde me le disait il y a 10 ou 15 ans, je répondais généralement que je n’avais aucune envie d’acheter, d’ailleurs que je ne savais même pas où j’habiterai dans 2 ans
Les enfants quand vous en avez contribuent à cela mais pas que !

Dernière modification par Yoda (16/02/2023 12h57)

Sujet très interessant. Pour moi, que l’on soit retraité ou non les principes restent les memes: il y a des calculateurs qui permettent de definir si l’achat ou la location est plus rentable.

Personnellement, je considere que le principal intérêt de l’immobilier c’est l’effet de levier. Residence principale, secondaire, ou investissement, je trouve que l’interet est vraiment reduit une fois que le credit est remboursé.

Cela devient donc un luxe. A chacun de definir la facon avec laquelle son capital doit travailler.

Cela depend aussi enfin de son mode de vie. Nomade ou non?

Dernière modification par JemappelleArnaud (16/02/2023 13h01)

koldoun a écrit :

Pas besoin d’argumenter pendant des heures, comme votre message le sous-entend, un jour ou l’autre, le crédit est payé, terminé, clôturé.

Au contraire d’un loyer, qui est à vie.

L’idéal étant d’avoir clôturé ce crédit avant d’être pensionné.

C’ est parfaitement résumé, et tous les chemins mènent à la même conclusion. L’objectif, qu’on soit riche ou moins riche, est de pouvoir être quasiment propriétaire de son logement une fois en retraite.

D’ailleurs nombre de conseils d’investissement qu’on peut lire à droite et à gauche, quel que soit le niveau social d’appartenance, tendent vers cette ligne d’horizon. J’ai en exemple très parlant ma  belle mère, veuve depuis une dizaine d’années, ayant peu travaillé en dehors de l’éducation de ses  enfants, et ne touchant que la réversion de son mari en plus de sa petite retraite. Et bien heureusement qu’elle n’a plus de crédit immobilier à rembourser ni de loyer à payer, les fins de mois seraient particulièrement difficiles, comme c’est le cas pour nombre de citoyens aujourd’hui.

Si on rajoute à ça l’incertitude sur la date de jouissance et le montant des futures retraites, je pense que ce conseil devrait apparaître comme le fil rouge de n’importe quel bon conseil d’investissement. Le reste peut presque apparaître comme secondaire.

Dernière modification par PyT25VC (16/02/2023 13h41)

J’ai toujours été partisan d’être propriétaire de sa RP, le plus tôt possible dans sa carrière, pour capitaliser en profitant du levier du crédit, en pratiquant l’achat revente de celle-ci pour accélérer la capitalisation.

Pour que cette stratégie fonctionne vraiment, il faut  idéalement que le marché immo monte, des taux de crédit au plancher, des travaux au coût maîtrisé, et une fiscalité attractive. Le gros moins est le taux d’effort financier consenti qui a beaucoup pesé dans le budget familial.

Après 25 ans de cette recette, j’ai 2 biens d’usage (comme les Bourgeois d’autrefois), maisons individuelles classées luxe de par leurs prestations, aménagements le plus souvent réalisés en auto construction qui m’ont permis de capitaliser au delà de mes espérances initiales.

Premier avantage non cité jusqu’ici : l’abattement IFI-ISF sur la RP … non seulement c’est un vrai plaisir à vivre au quotidien, mais en plus quelque part, ca vous rapporte…

Point 2 : la possibilité d’échanges de maisons pour les vacances sur des bourses spécialisées, pour s’éviter de vivre chaque été les mêmes vacances un peu forcées…

La RS… j’étais contre, j’y suis venu au départ pour mieux loger un de mes grands enfants, mais au final, très content : on peut l’échanger comme dit plus haut, la louer en saisonnier (une semaine de location me payerait la mensualité du crédit …)

les travaux : bien sûr, il faut aimer, souvent apprendre à faire, mais pour l’essentiel on peut faire soi-même beaucoup de choses. Sur ma RP de 30 ans, j’ai délégué le changement chaudière gaz (avec crédit impot à l’époque), les fenêtres et velux (idem..) avec à chaque fois un retour sur investissement en plus d’une valorisation tangible du bien.

La relation bancaire : à l’agence locale, quand j’ai du remplir une fiche patrimoniale, la RP a pesé positivement dans la confiance : le dicton dit qu’on ne prête qu’aux riches…et là, c’est du factuel pour être pris au sérieux avec ce type de bien en actif et un passif assez modeste en face.

Tout cela a été possible en mode actif, il me serait sans doute impossible soit de me faire prêter pour acheter ayant basculé rentier, et sans doute beaucoup plus coûteux désormais d’acheter ces biens aux prix du m2 actuel…

La grosse limite de cette stratégie est que de fait, je me retrouve avec une poche immo usage improductive, au détriment d’un portefeuille financier ou locatif qui m’aurait permis de décrocher bien plus tôt du job en théorie, mais sans aucun regret, on ne vit qu’une fois et cette façon de se réaliser me convenait très bien.

C’est pour ça que quand on rachète un appartement, il faut compter un budget travaux et réaménagement. Pour une maison, c’est pire.

Quand on sait qu’on va revendre un bien à moyen terme, ou qu’on a depassé 75 ans,  il est rationnel de limiter les frais et c’est pourquoi on se retrouve souvent avec des biens dans leur jus quand on les rachète. Ça décote un peu, du coût des travaux à faire, supposés faits soi-même ou au black (dixit un agent immobilier à qui j’avais fait la remarque). 

Ensuite, il faut bien dire que l’immobilier peut être extrêmement cher. Mais si on peut pas se payer sa RP, mieux vaut oublier l’idée d’être rentier. On peut toutefois aller vivre dans des endroits où l’immobilier est peu coûteux si on en a la possibilité, et le retraité précoce ou tardif en a justement la possibilité. C’est peut être une bonne opération d’échanger un petit appartement parisien  contre un moyen ailleurs et des liquidités en prime.  Les anglais appellent çà equity release.

Dernière modification par Caratheodory (16/02/2023 15h20)

Je ne crois pas que l’on échappe aux cycles en matière de stratégie de logement et on peut faire un simili parallèle avec la bourse. Alors attention a des écrits qui pourraient devenir "datés" au fil des ans une fois de plus ?
Ce que vous prôniez en 2014 était exact (avec les taux bas et l’argent boursier facile etc ?) ; être propriétaire de sa RP et revendre avant de gros frais est aussi une bonne stratégie (comme vendre avant de mauvais résultats).
J’espère que votre stratégie actuelle perdurera longtemps car c’est +/- la mienne, sachant que j’ai testé et détesté la grosse ferme qui tombe en "ruine" de tous les cotés et que partant j’ai une maison modeste en RP. En béton armé, super isolée, toiture niquel, proche de tous commerces accessibles à pieds, boulot vélo dodo etc Jamais eu de gros frais. Mais "moche" et dont l’imposition à doublée en 15 ans, comme la valeur vénale en fait.
Alors j’ai aussi des vues sur le Cantal, la Corréze si je deviens rentier : avant de penser à déménager ne serait-ce qu’au Portugal ou en Espagne, il y a des coins encore abordables en France, ensoleillés, solidaires quoique presque déserts. Je ne cherche à convaincre personne cependant.

Dernière modification par Iqce (17/02/2023 08h18)

En Lozère nous échappons pour l’heure au tourisme de masse, ce qui est heureux en effet, et l’immobilier reste abordable, car le département est trop éloigné des centres urbains pour attirer les télétravailleurs boboïsés ; il y a d’ailleurs encore pas mal de coins où "cela capte mal" et rend le télétravail impossible.

En revanche, le marché de la location commence à être tendu : les propriétaires de logements classés F ou G se retirent du marché plutôt que de rénover, car les artisans sont débordés et le coût des travaux est trop onéreux au regard du montant des loyers.

Pour dépenser mes sous sans me faire remarquer, je préfère partir à l’étranger : bientôt 2 semaines en Autriche en 1/2 pension hôtel 4 étoiles à la montagne ; je ne suis pas certain que cela coûte plus cher qu’air BNB, mais j’ai en revanche une certitude : pas de cuisine à faire ; il n’y aura qu’à mettre les pieds sous la table !

Ajout d’un billet ancien qui me paraît digne d’être re-publié ici :
Econoclaste.eu : Faut-il acheter ou louer son logement ?

A noter qu’à l’époque où il a été écrit (il y a environ 15 ans), rester locataire et utiliser sa capacité d’emprunt pour acquérir des parts de SCPI n’était pas dans les mœurs.

Or, on sait que ce choix peut se révéler beaucoup plus contraignant qu’on le croit parfois, et ne doit être fait qu’en parfaite connaissance des effets, et en particulier de la perte de liberté de manœuvre qu’il entraîne.

Le passage sur l’inflation est édifiant.

Pour ma part j’en conclus (une fois de plus) que dans nos projets visant à "Devenir Rentier", la phase qui doit faire l’objet de la plus méticuleuse planification est celle du changement de régime, car elle marque un point de non-retour.

Dernière modification par Phaeton (19/02/2023 12h29)

En 2000, avec un peu de transmission familiale, des économies d’expatrié et des gains boursiers.
L’immobilier n’était pas trop cher à cette époque…

Bonsoir

J’ai fait le choix de l’autofinancement pour mon nouvel appartement acquis en juin dernier.
Et seulement 12 000 de crédit pour plus de 30 000 € de travaux .
C’est vrai que j’ai l’impression d’être "plus chez moi" et ce n’est pas désagréable.

Mafo

Au dela de l’effet de levier, le credit immo est aussi une belle assurance vie pour le conjoint et/ou les enfants: en cas de deces, cela peut permettre de faire jouer l’assurance pour rembourser le credit et transmettre le bien.