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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/06/2012 16h08 → Investissement immobilier sur un terrain VS Vente du terrain (investissement immobilier terrain)

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Pour résumer la situation
Je reviens de chez mon notaire avec quelques infos complémentaires: J’ai reçu un terrain agricole en donation pour une valeur de 1000€. 
Le terrain vient de passer constructible  (3 350m²) via un nouveau plu, (mais à viabilisé)et il est désormais estimé en l’état à 217k€. 
 
Si je vends en l’état, je devrais payer: 
PV: 34,5% 
Taxe Communale: 10% des 2/3 Prix vente 
Taxe NU rendu: 10% 
Donc quasi 50% de taxe + résiliation de bail agricole actuelle( 1.5k€) 
 
 
J’envisage donc de faire construite plutot que de vendre: (je peux faire construite potentiellement 6 villas) 
 
Cout Total de la construction par maison: 130/140k€  (3 chambres, avec terrain de 500m², surface minimum) 
Location estimée à 720/740€/mois 
Rendement hors terrain brut: 6.6% 

Qu’en pensez-vous? 
Mes parents possèdent de nombreux biens dans la région (une petite douzaine), et d’après eux les produits les plus recherchés sont les villas proches petites villes, avec 3 chambres et une petite surface de terrain. 
Donc je collerais plutot bien avec le marché. 

Vous en pensez quoi? Sachant que j’ai une TMI de 30%

Mots-clés : investissement immobilier terrain

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#2 29/06/2012 16h59 → Investissement immobilier sur un terrain VS Vente du terrain (investissement immobilier terrain)

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C’est un peu dur de répondre sans plus de précisions :

- avez-vous besoin d’argent?
- avez-vous les possibilités (financières, compétences, temps) de faire construire 6 villas ?
- quelle serait la valeur des villas une fois construite ? (possibilité de faire une plus-value encore plus importante qu’en vendant le terrain seul)

François


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#3 29/06/2012 17h08 → Investissement immobilier sur un terrain VS Vente du terrain (investissement immobilier terrain)

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Je n’ai pas forcement besoin de plus de liquidités!
Mes parents ont déjà fait construire plusieurs villas, ils pourront donc m’aider et me conseiller également.
Pour plus d’informations me concernant:
Info

Les maisons à la vente pourraient etre estimées à 200/210k€.

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#4 29/06/2012 17h20 → Investissement immobilier sur un terrain VS Vente du terrain (investissement immobilier terrain)

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Avec ces données, le rendement locatif n’étant pas top, je ferais construire et je revendrais après…

Je pense que ça serait plus rentable que de payer 50% de taxes sur le prix de vente actuel du terrain… Il faudrait faire le calcul précisément, mais je ne sais pas comment celà fonctionne pour de la construction.

Mais je suis sûr que quelqu’un d’autre aura la réponse !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#5 29/06/2012 17h25 → Investissement immobilier sur un terrain VS Vente du terrain (investissement immobilier terrain)

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Si vous avez reçu en donation de vos parents et que vous avez d’autres frères et sœurs attention au rapport à la succession compte tenu de l’écart énorme entre la valeur indiquée dans la donation et la valeur actuelle !

Max

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#6 01/07/2012 20h18 → Investissement immobilier sur un terrain VS Vente du terrain (investissement immobilier terrain)

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Siocnarf a écrit :

Avec ces données, le rendement locatif n’étant pas top, je ferais construire et je revendrais après…

Je pense que ça serait plus rentable que de payer 50% de taxes sur le prix de vente actuel du terrain… Il faudrait faire le calcul précisément, mais je ne sais pas comment celà fonctionne pour de la construction.

C’est effectivement une possibilité.

Je pourrais envisager de partir sur 4  maisons, et en vendre 2 dans la foulée après construction. (pour ne pas payer les taxes sur le terrain)
L’avantage de partir sur 4 ou 5 produits, c’est que je peux réduire les coups de construction de 10 à 15%.


Bref à creuser encore un peu,  j’ai un rendez vous avec mon banquier, pour évaluer ma capacité d’emprunt, mais logiquement cela me semble jouable!

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#7 01/07/2012 20h44 → Investissement immobilier sur un terrain VS Vente du terrain (investissement immobilier terrain)

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Pourquoi ne pas garder le terrain ?


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#8 01/07/2012 21h22 → Investissement immobilier sur un terrain VS Vente du terrain (investissement immobilier terrain)

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Bonsoir,

A défaut de pouvoir argumenter à faire votre choix, je voudrais vous alerter sur des "détails" dans le cas où vous choisiriez de faire construire les villas sur ce terrain.

Pour pouvoir les vendre, il va falloir lôtir votre terrain de manière à ce qu’une parcelle soit attachée à une maison. Suivant les pouvoirs locaux, c’est une procédure qui peut durer vraiment longtemps et qui a un coût à prendre en compte (Estimation très basse 15 K€).

De la même manière, pensez à regarder si vous êtes en zone protégée architecturalement, là encore il vous faudra passer sous les fourches caudines des ABF (Architectes des Bâtiments de France). Pour ce point difficile de le prévoir sans avoir avancé sur le projet de construction mais cela peut impacter sur le type de tuiles, sur les menuiseries, sur le type de charpente…

Voilà le types de détails qui peuvent paraître triviaux mais qui doivent être chiffrés avant de prendre votre décision.
En espérant avoir fait avancé votre réflexion.


Ce qui m'intéresse, c'est la vie des hommes qui ont échoué, car c'est le signe qu'ils ont essayé de se surpasser.
Clémenceau

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