Appartement en indivision occupé gracieusement par un seul : quels risques juridiques ?

Bonjour.

N’est-il pas envisageable que votre frère vous rachete votre part dans cet appartement ?

Vous n’avez objectivement aucun intérêt à le conserver d’autant plus que votre frère l’occupe gratuitement (hormis heureusement sa participation aux frais et charges).

Merci pour toutes ces réponses ! Je vais résumer les points soulevés et y répondre:

- l’arrangement est en ma défaveur du point de vue financier: oui j’en suis conscient et cela ne me pose pas de problème
- "[…] vous êtes en indivision et non pas en copropriété avec votre frère sur ce bien.": oui, vous avez raison
- ouvrir un compte bancaire au nom des indivisaires: merci pour cette suggestion je ne savais pas que c’était possible
- rédiger une convention avec mon frère + contrat de prêt d’usage: oui c’est peut-être une solution car notre arrangement est purement verbal
- rachat de part par mon frère: je n’envisage pas cette possibilité pour plusieurs raisons 1) l’appartement est bien situé et va continuer de prendre de la valeur 2) il est possible que je revienne vivre en France un jour 3) je ne veux pas payer d’impôts sur la plus-value

Ririsama, le 12/03/2021 a écrit :

C’est effectivement ce que prévoit la loi en l’absence de convention entre les parties.
Mais vous pouvez tout à fait, et je vous le conseille, établir une convention avec votre frère qui lui permet une jouissance du bien sans indemnité d’occupation (si c’est ce que vous souhaitez).

Oui c’est exactement ce que je souhaite.

Ririsama, le 12/03/2021 a écrit :

Je ne connais pas votre situation et celle de votre frère, ni votre relation, mais le partage des charges et l’absence d’indemnités d’occupation sont peut être voulus et non subis par ignorance. Mais il faut le stipuler dans une convention.

Aussi vous pouvez préciser dans la convention qui règle les charges (votre frère) et les modalités de remboursement.

Pour vos travaux importants, il pourrait très bien alors avec votre accord formel, régler les factures et vous demander le remboursement de 50%, conformément à votre convention.
Il faut juste bien garder les traces de l’accord, des factures et du remboursement.

Je voudrais clarifier un point: l’intérêt de la convention est il de me protéger en cas de dispute avec mon frère, ou bien de nous protéger (mon frère et moi) en cas de contrôle fiscal ? (Sans convention, le fisc pourrait-il par exemple contrôler mon frère et considérer mes remboursements de travaux comme des donations illégales ?)

Dernière modification par Orion213 (13/03/2021 01h48)

C’est une indivision. Le remboursement des travaux à votre frère, sur facture, est opposable à l’administration : vous êtes indivisaire, vous devez payer ces travaux. Un compte d’indivision simplifie / clarifie cela, il permet de "tracer" les dépenses indivises. Mais il n’est pas un impératif non plus. Simplement, en son absence, vous devez conserver plus de traces justificatives (on seulement les factures, mais aussi les liens entre un paiement et les 3 ou 4 factures liées par exemple).

La notion de personnalité juridique nécessaire pour acter n’a rien à voir avec l’existence d’un compte bancaire. Acter, c’est manifester une intention avec effet de droit. A ne pas confondre avec le terme du langage commun acte / action / mouvement. Un commandement par huissier, c’est un acte (au sens juridique) nécessitant la personnalité juridique (c’est la décision citée). Une lettre simple, c’est un acte / geste quotidien ne nécessitant pas le même formalisme.

On peut parfaitement avoir un compte d’indivision, ouvert au nom de l’indivision, en précisant les membres de l’indivision, comme on peut faire des devis, des visites, enclencher certains travaux de maintien sans l’accord nécessaire de tous, voire relouer un bien indivis (majorité des 2/3 nécessaire cependant dans ce cas).

Le compte d’indivision est un grand classique dans le cadre des successions successives. Il simplifie aussi la vie des banques, dans le cadre des successions en cascade (décès d’un indivisaire du compte, prise en compte par simple mise à jour de la liste des membres de l’indivision). Par contre, les banques considèrent un membre comme le représentant de l’indivision, ce qui peut poser des soucis d’accès aux comptes pour certaines banques.

Par exemple :
- obtenir un second relevé pour un second indivisaire : possible ou non selon les banques, gratuit ou non (considéré comme une réédition)
- accès en ligne lié à un seul numéro de téléphone, alors que créer 2, 3, 4 identifiants pour un compte est d’autant plus possible que c’est en place sur des comptes pros, mais pas pour des comptes non pros ?

La convention suffit à formaliser l’usage du bien par le frère occupant, et cadrer cet usage. Pas utile de chercher plus loin. La convention permet d’affiner non seulement l’usage actuel, le partage des frais, mais aussi de prévoir un fonctionnement en cas de déménagement du frère ou l’arrivée d’autres occupants.

@Trnasatlantic : sur le fond, oui, la sortie d’indivision n’entraine pas de PV taxable. Mais ce n’est pas une licitation (vente aux enchères publiques). A noter que pour celui qui rachète les parts de l’autre, il est considéré comme seul propriétaire dès l’origine, de sorte que s’il vend demain le bien, il sera taxé depuis l’origine sans prise en compte du rachat de soulte intermédiaire (Conseil constitutionnel, juillet 2018, QPI validant la constitutionnalité de ce dispositif même si fiscalement désavantageux pour le propriétaire final du bien)

Il n’y a pas de plus value si c’est dans le cadre d’un partage et sur la base des valeurs au jour du décès, mais autrement, je pense que c’est bien le cas échéant une PV taxable.

Transatlantic a écrit :

je ne suis pas sur qu’on parle de la même chose et je ne comprends pas pourquoi vous évoquez une vente aux enchères publiques. j’avais cru comprendre que Orion ne voulait pas céder sa part à son frère notamment par peur de payer une plus value, ce qui ne serait pas le cas comme je l’ai indiqué dans mon précédent message.

La plus value immobilière ne serait due que dans les hypothèses suivantes :
- maintien dans l’indivision et vente du bien par les deux frères.
- revente du bien par un seul frère devenu entre temps seul propriétaire par suite d’une licitation ( je rejoins vos explications) mais auquel cas seul le frère vendeur est redevable de l’impôt, pas celui qui est sorti de l’indivision.

Donc si Orion cède sa moitié indivise à son frère, il n’aura jamais de plus value à payer, quoique fasse son frère ensuite.

La licitation EST une vente aux enchères publiques. Dans le cadre dûne licitation, qui est une vente, la plus value éventuelle est de fait taxable.

La sortie d’indivision par rachat de soulte est une opération différente. Lorsqu’on la met en place, le "vendeur" (Orion) n’est pas taxé. Mais l’opération doit être discutée sérieusement avec "l’acheteur" pour éviter des conflits futurs, surtout en famille.

ex : l’indivision est constituée sur la base d’un bien de 100k. Le frère rachète les droits d’Orion pour 200k pour un bien valorisé ce jour 400k. Orion n’est pas taxé.

Si demain son frère vend le bien 600k, la PV brute retenue sera de 500k. Si c’est une RP, pas de taxation, si c’est un bien mis en location, l’imposition sera calculée de droit comme si le bien lui appartenait dès l’origine, donc avec une valeur d’acquisition de 100k, sans jamais pouvoir déduire les 200k versés à Orion.

Ce fonctionnement n’étant pas intuitif, le frère d’Orion pensera surement qu’en cas de vente, les 200k versés en soulte seront imputables à terme, et donc fiscalement annulés. Mais ce n’est pas le cas. Cela peut induire demain un ressenti sur le "trop payé" parce que la fiscalité potentielle grêvant l’opération n’a pas été considérée.

(les conflits familiaux issus de détails de ce genre sont courants)

Orion213, le 13/03/2021 a écrit :

- l’arrangement est en ma défaveur du point de vue financier: oui j’en suis conscient et cela ne me pose pas de problème

Vous voulez dire que votre frère est tellement pauvre qu’il a besoin que vous l’entreteniez ?

Si vous étiez tous deux parfaitement conscient du transfert d’argent, si par exemple vous faisiez un virement bancaire de 400 € sur son compte chaque mois, pendant des années, est-ce que ça serait pareil ? Est-ce que sa fierté ne le pousserait pas à dire "mais non, frérot, je n’ai pas besoin de t.a charité" ?

Je répète qu’il est anormal qu’il ne doive pas d’indemnité d’occupation et qu’il est anormal qu’il ne paie pas 100% des charges courantes. A mon humble avis, ce genre de situation anormale n’est jamais bonne à long terme pour l’entente familiale.

Après, si cet arrangement vous convient à tous deux, tant mieux pour vous. Je vous ai donné le meilleur conseil que je pouvais donner. Je suis très mauvais en revanche pour donner des conseils sur comment renoncer volontairement à quelque chose qui vous est dû ; ça je ne sais pas bien faire, désolé, donc je ne vais pas pouvoir vous aider plus avant.

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2021 08h28)

Si l’appartement est la résidence principale du frère il n’y a pas de plus-value…👍