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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 24/08/2012 22h40 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Je souhaiterai savoir si certains d’entre-vous on déjà réalisé 2 opérations en même temps dans le but de ne pas se voir refuser des demandes de crédit à cause d’un taux d’endettement trop élevé.
Comment cela s’est déroulé pour vous ?

Je suis étonné que si cela est possible, il n’y ai pas de vérification à la banque de France ou autre organisme. Si vous avez des infos à ce sujet, merci beaucoup.

Alex

PS: 25/08 -> je viens de corriger mon post, désolé

Dernière modification par Alex3033 (25/08/2012 19h52)

Mots-clés : prêt

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#2 25/08/2012 00h26 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

Membre
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Bonjour,

Je n’arrive pas à comprendre le fond de votre objectif. Vous dites que vous voulez vous faire refuser votre crédit ? Je ne savais pas qu’il pouvait y avoir un intérêt à faire ça.

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#3 25/08/2012 08h30 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

Administrateur
Réputation :   1307 

Quelqu’un l’a fait sur le forum l’année dernière.

Il a emprunté pour 800 000 EUR (de mémoire) de SCPI en faisant deux emprunts disjoints dans deux banques différentes, en même temps.

Dommage, je ne retrouve plus le post.

crosby a écrit :

Je n’arrive pas à comprendre le fond de votre objectif. Vous dites que vous voulez vous faire refuser votre crédit ? Je ne savais pas qu’il pouvait y avoir un intérêt à faire ça.

Alex veut se "surleverager", comme les banques. :-)

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#4 25/08/2012 10h01 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

Membre
Réputation :   85 

Rien ne s’oppose à essayer cette opération, sous réserve qu’il n’y a pas de garantie réelle (nantissement de parts de scpi, hypothèque ….)
Notez néanmoins que vous êtes en risque pendant toute la durée des crédits et que des qu’un banquier s’apercevra de la supercherie, il contactera son confrère et tous deux demanderont un remboursement anticipé. Il faudra donc veiller à rester liquide. L’autre point à noter est qu’une des banques ne verra pas de flux crédit, ce qui ne manquera pas d’eveiller quelques soupçons.

Je vous déconseille fortement ce montage.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#5 25/08/2012 13h15 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

Membre
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Bonjour

de la première demande je comprends que le but est de se faire refuser les crédits
Je ne comprend pas bien l’idée car pour peux qu’on est un ai quelques arguments, une bonne discussion avec le banquier peut vous amener à vous voir refuser un crédit

Bien sur essayer de récupérer 2 crédit en même temps à traverser l’esprit de nombreux d’entre nous

Je ne suis toujours pas sur que cela soit "interdit" même si cela n’est pas d’un bonne foi absolue
car au moment de la démarche les crédits ne sont pas signé donc pas besoin de les déclarer

Dernière modification par LordWolfy (25/08/2012 13h16)

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#6 25/08/2012 14h16 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

Modérateur
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@Alex3033 : Moi aussi, je vous le déconseille, car chacune des banques pourrait, dès qu’elle s’apercevra de la situation réelle, décider actionner la clause du contrat de prêt (déchéance du terme, souvent dans les conditions générales du prêt) qui lui permet d’exiger un remboursement immédiat (avec en plus quelques pénalités) dans le cas où vous lui auriez fait des déclarations mensongères (ce qui serait le cas, car vous lui auriez caché le réel niveau de votre endettement, lors de la demande de prêt). Si vous êtes sur qu’une telle clause ne peut pas être invoqué (si vous avez bien analysé votre contrat de prêt…) le risque est peut-être moindre. Par contre, si vous faites toute confiance à votre banque (ou comptez sur sa négligence) pour ne pas activer cette clause, je pense que vous prenez un sérieux risque.

Il n’existe pas en France de vérification auprès d’un fichier centralisé des engagements financiers déjà pris par une personne. Mais il existe des projets pour mettre ceci en place, notamment pour limiter le nombre de dossiers de surendettement dus à une multitude de crédits à la consommation accordés sans trop de précaution (les recours de l’organisme prêteur devenant plus difficiles/problématiques lorsqu’il n’aura pas vérifier correctement la solvabilité de l’emprunteur). J’ai cru comprendre que les organisations de défense des consommateurs étaient pour, mais qu’un certain nombre d’établissements de crédit étaient réticents (ça va diminuer leur chiffre d’affaire / certains prétendent être plus compétents pour décider de qui est solvable, et que ça constitue même un de leurs avantages compétitifs). 

Il y a eu des discussions sur le forum sur ce même thème notamment dans Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas (sky suggérant de faire 2 emprunts en même temps, pour multiplier par 2 la capacité d’endettement, et aller plus vite que d’attendre quelques années pour pouvoir se ré-endetter pour du locatif) ou Achat immobilier locatif et élection présidentielle (3/4) (3ème méthode de Philippe30 pour invoquer des prêts dans plusieurs banques pour plusieurs achats en même temps, message du 22/04/2012).

@crosby :  Quand on a signé une promesse d’achat, avec une condition suspensive d’obtention de prêt, et qu’on souhaite s’en dégager sans pénalité, il peut être avantageux de produire un refus de prêt. Attention, il est préférable de bien avoir "bordé" la condition suspensive, en y mentionnant le taux max du prêt recherché, la durée, voire la banque….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#7 25/08/2012 19h07 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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En fait, au moment de la demande, l’autre contrat de prêt n’est pas signé donc pas de mensonge, donc pas de résiliation possible, je crois qu’il faut le signaler quand on signe par contre

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#8 25/08/2012 20h00 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Merci à tous pour vos réponses.

Oui je me suis peut être mal expliqué. Le but était bien d’essayer de faire 2 prêts en même temps pour outrepasser l’interdiction à cause d’un taux d’endettement trop élevé.

Je ne pense pas réaliser ce type d’opérations, car trop risqué.
Je préfère être réglo avec les banques quittent à me voir refuser des crédits.

Ceci-dit, j’ai peut être outrepasser cette règle lors de ma demande de prêt pour ma résidence principale en France, car je ne lui ai pas spécifié que je possédais déjà un bien à l’étranger.
Toutefois, un conseiller qui était déjà informer de mes opérations, m’avait stipulé que ce n’était pas la peine de le préciser car dans tous les cas il n’aurait aucun recours pour obtenir des fonds sur ce bien. Donc mon bien à l’étranger n’a pas joué sur le calcul de mon taux d’endettement.

J’espère que cette fois j’ai été un peu plus clair, wink

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#9 18/03/2015 19h18 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Edit Modération : ce message a été déplacé dans un sujet de discussion existant, afin de capitaliser sur celui-ci. Merci de faire une recherche avant de créer un nouveau sujet.
Bonjour,

J’ai actuellement deux bien en négociation. J’ai déjà le crédit mutuel qui me suit pour le premier.
J’aurais également le crédit foncier qui me suivrait pour le deuxième sans avoir connaissance du premier.

Est ce que je cours un risque à ne pas leur annoncer mon premier bien en cours d’achat? Hormis le fait de ne plus ré emprunter avec eux..

En revanche si la date de signature du bien 2 est ultérieure à la première je devrais pouvoir continuer à être financer par crédit mutuel dans les années à venir non?

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#10 18/03/2015 20h17 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Ne pas signaler un emprunt est une fausse déclaration puisqu’au moment de la signature définitive de l’emprunt vous signerez une déclaration sur les crédits en cours.
Dans les clauses du crédit, la banque se donne en général le droit de demander le remboursement du crédit octroyé immédiatement (ou en fin de mois) en cas de duperie sur le sujet.
Voilà pour le risque, la légalité.

Techniquement, elle n’a pas les moyens de vérifier, les différentes lois sur un fichier centralisé des crédits n’ayant jamais abouties (grâce/à cause du lobbying des organismes de crédit à la consommation).
En cas de non règlement des échéances, il ne serait pas bien difficile de trouver la duperie (impôts fonciers par exemple).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 18/03/2015 20h26 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Bonjour,

Bien d’accord avec DDtee, vous pouvez le faire mais c’est à vos risques et périls.
Un peu comme griller un feu orange…tant que la police n’est pas planquée derrière le muret…
Si vous êtes très large et êtes certains de faire face à vos échéances ( mais sommes nous toujours sûr à 100% ? ). En cas de pb, la banque ne vous loupera pas, il faut en avoir conscience.
Perso, c’est une ligne jaune que j’ai déjà franchis…sans dommage pour l’instant smile

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#12 18/03/2015 20h36 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Mes revenus me permettent actuellement de gerer les mensualités en cas d’une éventuelle défaillance, mais c’est vrai que le point juridique laisse me fait un peu peur..

Mais effectivement on ne sait pas ce qu’il se passera dans 20 ans.. hmm

Guillaume33 avez vous eu besoin de vous justifier sur quoi que se soit pour les financement qui ont suivi?

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#13 18/03/2015 20h53 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Depuis je n’ai pas fais d’autres demandes de financement.
Mais la prochaine fois, je serais obligé de faire ma demande dans un troisième établissement…
Ce n’est pas un problème, il y a de la concurrence, autant s’en servir.
De toutes manières, une fois que votre banque vous a refilé tout ses produits maisons (livret A, pea, assurance ect…) elle ferme les vannes du crédit !

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#14 18/03/2015 21h48 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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C’est de la fausse déclaration, tant que tout va bien ça passe mais en cas de pépin la banque pourra réclamer un remboursement total et saisira le bien si nécessaire.

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#15 19/03/2015 11h25 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Guillaume33 a écrit :

De toutes manières, une fois que votre banque vous a refilé tout ses produits maisons (livret A, pea, assurance ect…) elle ferme les vannes du crédit !

C’est effectivement généralement le cas, il est bien difficile de dépasser ce modèle.

Cependant, il peut arriver de tomber sur un banquier qui ne soit pas un simple vendeur de produits maison qui comprenne pleinement la logique de l’investissement immobilier et passe du modèle financement d’investissements de particulier à une logique d’investissements professionnels.

C’est cette barrière que mon banquier m’a proposé de passer fin de l’année dernière et cela modifie complètement l’approche et le mode de calcul notamment sur le taux d’endettement.
Ce type de relation se construit aussi dans la durée et dans une certaine transparence sur l’ensemble des opérations immobilière (pas certain que changer sans cesse de banque soit la meilleure stratégie). Il faut en contrepartie aussi accepter parfois de discuter raisonnablement le prix du crédit ou des frais diverses…


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#16 19/03/2015 15h26 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Merci à vous pour vos retours d’experience.

Effectivement, je trouve dommage que les conseiller de banques ne voit par le crédit immobilier qu’un hameçon pour vous faire venir chez eux et s’arrete la.. J’en suis à ma troisième banque en 2 ans et demi..

Il est pourtant dans leurs intérêt d’enrichir leurs client.. Enfin je pense, même si toute enrichissement à un risque.

Je vous tiendrais au courant de l’évolutions des choses.

Edit modo : Désolé pour le double post, j’ai bien vu cette réponse, je chercher néanmoins à avoir des retour d’éxpérience de personnes ayant effectuer la démarche. C’est désormais chose faite, merci .

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#17 19/03/2015 17h01 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Je ne suis pas fan de changer de banque à chaque fois qu’il faut investir. Cela devient compliqué et coûteux lorsqu’on a quelques comptes. De plus, vous ne trouverez jamais de banque qui soit compétitive dans tous les domaines (AV, Immo, CT etc). Donc partez du principe qu’un banquier doit vivre (certes bien) et trouvez le conseiller qui comprend votre stratégie et peut vous aider.

De plus, si vous souhaitez faire des "gros coups" en immobilier, considérez votre banquier comme un allier et vous verrez que la plupart des limites que les banques mettent ne sont en fait que des principes et que tout est négociable.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#18 20/03/2015 01h10 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Un agent immo m’a raconté une fois qu’un de ses clients avait prit 3 emprunts en meme temps pour trois achats differents

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#19 15/04/2015 17h47 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Je me permets de relancer ce sujet car j’ai une petite question concernant le Crédit Logement.

Supposons que je demande 2 prêts dans 2 banques différentes qui sont adhérentes toutes les 2 de Crédit Logement.

Crédit Logement va forcément s’en apercevoir et les 2 demandes ne seront pas acceptés non ?

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#20 16/04/2015 11h32 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Bonjour,

Personnellement, je ne vois pas l’intérêt de vouloir masquer des infos à votre banquier et courrir plusieurs banques.

D’une part, selon les banques, les ratios qui sont appliqués sont pour qu’ils puissent limiter les risques d’impayés, mais aussi éviter que vous soyez pris à la gorge en cas de pépin.

L’investissement immobilier est toujours attractif sur le papier… quand le bien est loué, que le locataire paye et qu’il n’y a pas de travaux à faire.

Quand ce n’est pas le cas et que le cash flow a été calculé trop juste, il faut puiser dans ses économies pour payer les mensualités, si vos revenus professionnels ne sont pas suffisants pour faire face aux échéances. Sans oublier les rémunérations d’intermédiaires en cas de relocation / procédures judiciaires, augmentation des taxes à venir dans un contexte où les loyers ont tendance à stagner voire baisser selon les régions, et des travaux éventuels qui interviendront certainement avant la fin du prêt.

Bref, si le banquier ne veut pas vous suivre pour plusieurs prêts, c’est que le risque est bien réel.

Pour ma part, j’ai actuellement trois prêts pour des investissements immobiliers auprès de la même banque, dont 2 ont été souscrits en même temps. Même en variant le type d’investissement (résidentiel, commercial, SCPI…) avec le recul et les aléas économiques actuels, je me rends compte qu’on ne peut pas tout prévoir. Quand les pépins se cumulent, je suis bien content d’avoir gardé suffisamment d’épargne de disponible pour éviter de passer des nuits blanches à me demander comment boucler mes fins de mois. Quand les choses vont mieux, je m’empresse de regonfler cette réserve indispensable à un niveau équivalement à 6 mois de mensualités.

Multiplier les investissements, c’est aussi multiplier les risques. Quand les prêts ne sont pas encore remboursés, l’investissement d’avenir peut vite devenir un cauchemar immédiat.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#21 16/04/2015 11h40 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Avec de telles scénarios, pas étonnant que les banques renforcement sans cesse les procédures au point de devenir lourdes. Pas étonnant non plus que certains se retrouver surendettés à cause de ce genre de pratique.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#22 16/04/2015 11h52 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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salaze a écrit :

Bref, si le banquier ne veut pas vous suivre pour plusieurs prêts, c’est que le risque est bien réel.

Je ne suis pas d’accord avec ça. S’il ne suit pas, c’est qu’il n’en a pas le droit. Il peut ne pas suivre pour X raisons.

Par exemple vous cherchez une banque à Paris pour investir en Province. Les parisiennes peuvent refuser alors que les banques locales pourront accepter.

2e cas de figure, vous pouvez atteindre le plafond de l’agence. Dans ce cas, même avec un super projet, c’est niet. Une autre banque concurrente ou même une autre agence de la même banque pourra pourtant vous suivre.

Enfin, quand vous voyez les questions du banquier et ses calculs, vous ne pouvez pas le prendre au sérieux.  Appliquer un ratio de 50% ou 70% sur les loyers pour étudier la situation du client lambda ça ne peut pas être une méthode fiable! Celui qui met en gestion des biens en copro est traité pareil que celui qui possède des immeubles gérés en direct, alors que le 2nd ne paye ni charges de copro ni frais de gestion…)  Le banquier applique des ratios, et l’ordinateur dit OUI ou NON. Vous pouvez vous en contenter, mais on ne peut pas dire que ça soit autre chose qu’une estimation très approximative de la réalité.


Left the Rat Race in 2013

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#23 16/04/2015 12h27 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Je partage à 110% l’opinion de ZX !
Les méthodes d’analyses des banques sont très inefficientes/non pertientes et le plus souvent totalement à côté de la réalité… (je ne dis évidement pas que la notion de risque est inexistante)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#24 16/04/2015 12h48 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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Je partage également l’avis de ZX-6R.

J’ai essuyer un refus il y a quelques semaines en passant par une banque, j’ai monter le projet initial avec cette banque pendant plusieurs semaines, une bonne 20e de page, sur le papier tout aller bien et puis lors de la décision final refus car travaux trop important ( 20% de la valeur d’achat ).

Malgré les travaux je m’en sortais avec un cash flow de 1000E. Une épargne équivalente à 3 ans de mensualités et un salaire me permettant de combler cette mensualité en cas de défaut de paiement sans pour autant me mettre à manger des pâtes.

La plupart des bien du même type se vendent 50K plus cher que celui que j’ai négocier ( travaux inclus )..

L’achat de deux bien en même temps peut également faire peur même si la rentabilité est derrière d’où ma question initial. La majeur partie des clients n’investissent pas de la façon que les investisseurs de ce forum.

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#25 16/04/2015 13h19 → Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ? (prêt)

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ZX-6R a écrit :

Je ne suis pas d’accord avec ça. S’il ne suit pas, c’est qu’il n’en a pas le droit. Il peut ne pas suivre pour X raisons.

Vous dites pourtant la même chose que Salaze : la banque ne suit pas parce que dans son calcul de risque, ca ne passe pas. La banque n’est pas là pour guider l’investisseur et estimer le risque de l’investisseur, elle est là pour le financer, et à ce titre, elle estime son risque par rapport à l’investisseur et non par rapport à l’investissement.

Le taux d’endettement du client, c’est un calcul de risque pour la banque (risque d’impayés). Le plafond de la banque, c’est aussi une notion de risque (capacité de l’agence à supporter un taux de défaillance par rapport à son engagement global)

On peut discuter pendant des années entières du caractère non optimal des critères des banques, mais ca reste leur liberté. C’est énervant, ch… même, mais il faut faire avec, et prouver à son banquier qu’il peut / doit déroger à sa règle habituelle et idiote de notre point de vue.

"Le banquier applique des ratios"

Exactement, des ratios qui appliquent la sensibilité tolérée pour les risques de l’activité de la banque. Tout comme, en tant qu’investisseur, vous appliquez des ratios pour déterminer si un investissement est intéressant ou non.

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