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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/12/2012 20h09 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

Membre
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Bonjour,
Dans ma recherche d’investissement immo locatif, j’ai en vue cet ensemble:

Petit immeuble indépendant composé de 2 T2, 2T1 et 1 studio,
le loyer mensuel est de 1475€ mais les 3 plus petit appartements étant loués à des étudiants il est plus raisonnable d’envisager un loyer annuel de 16210€.
Le cout global de l’opération peut s’envisager frais acte et petit travaux de remise à neuf compris à 165000€, soit un rendement brut de près de 10%. Les charges comprenant des petit travaux, taxe foncière et assurance seront au max de 3000€/ ans, portant ainsi le rendement à 8%.
L’immeuble est situé à proximité d’une fac et les années passées se sont loués à 100%.
La silmulation de prêt prévoit un remboursement de 1002€ sur 20 ans, soit un delta de +100€ mini, porté à 500€ en cas de loc à 100% et cout d’entretien réduit.
Que pensez vous de l’opération?
L’ensemble est loué nu, puis je améliorer la renta en louant meublé?
Pour un ensemble tel que celui ci, la déclaration se fait elle par appartement ou pour l’ensemble?

Merci par avance pour vos réponses à ces premières questions.

Dernière modification par buzhug (21/12/2012 21h11)

Mots-clés : nu meublé

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#2 21/12/2012 20h36 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

Modérateur
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Bonjour buzhug,

Si c’est votre 1ère opération, ce que vos questions semblent indiquer, allez-y doucement….
et vérifiez bien que le "delta" reste positif après impôts et prélèvements sociaux.

"L’ensemble est loué nu, puis je améliorer la renta en louant meublé?" Peut-être. Il faudrait déjà savoir s’il y a un marché (des locataires) pour du meublé, et à quel prix…. Ensuite, faites des simulation en intégrant la fiscalité (IR + CSG-CRDS-etc.) et vous comprendrez la différence.

"Pour un ensemble tel que celui ci, la déclaration se fait elle par appartement ou pour l’ensemble?"
En location nue, allez voir la déclaration n° 2044 (Formulaire : N° 2044 (2012) - Cerfa n° 10334*16 - Déclaration des revenus fonciers 2011 | Droitissimo => c’est par immeuble).
En location meublée, il faut tenir une comptabilité et reporter le résultat de l’activité (tous biens) en BIC.

Dernière modification par GoodbyLenine (21/12/2012 20h37)


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#3 21/12/2012 21h06 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

Membre
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Merci pour ce début de réponse, en fait il s’agit d’une premiere opération pour des appartements, pour l’instant j’ai  2 maisons en location ceci en plus de ma RP.
Avez vous connaisance d’un outil pour réaliser des simulations?
A priori cette opértaion ne me parait pas risquée, reste à voir ce qu’elle peut me rapoorter et comment l’optimiser sans rentrer dans une gestion usine à Gaz.

Dernière modification par buzhug (21/12/2012 21h07)

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#4 22/12/2012 01h26 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

Modérateur
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Pour réaliser des simulations, j’utilise … excell, ce qui me permet de savoir exactement ce qui est simulé, et quels calculs sont faits. Il existe sur le net différents outils (souvent un petit développement sur excell d’ailleurs).

Toute opération comporte des risques. Une opération sera vraiment "risquée" surtout quand on s’y lance sans bien avoir identifié tous les risques associés, car on ne sera pas en mesure de prendre des précautions, on sera pris par surprise, on n’aura aucun plan de repli, etc.


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#5 22/12/2012 11h34 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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8% net pour un immeuble c’est un peu léger, mais si vous avez un CF positif de 500€ (si historiquement c’est loué à 100%) c’est assez.

Passez en meublé, si vous louez a des étudiants, aucun souci pour du meublé, c’est ce qu’ils cherchent. Acheter un canapé un frigo etc, ce n’est pas grand chose par rapport au total de l’investissement, mais c’est une somme pour un locataire, et un studio bien équipé se loue en général rapidement.


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#6 23/12/2012 00h26 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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buzhug a écrit :

Avez vous connaisance d’un outil pour réaliser des simulations?

Bonjour Buzhug,
J’ai un outil excel qui vous permettrait de simuler votre projet, et qui prend en compte pas mal de paramètres. Il devrait faire votre bonheur…
Vous pouvez le télécharger en vous inscrivant sur mon blog ( vous pourrez bien sur vous désinscrire après.
Votre estimation de TF + assurance me paraît élevée… Où se situe cet immeuble si ça n’est pas indiscret ?
Sinon l’opération semble plutôt pas mal. Si vous voulez maximiser le cash flow, vous pouvez tenter avec un crédit sur 25 ans. Vu les taux actuels, ça peut être une bonne option.


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#7 02/01/2013 10h00 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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J’ai eu le temp d’en voir un peu plus sur ce bien et mes premières impression sont mitigées:
le batiment est dans un bon état, un rafraichissement des parties communes hall et escalier est à prévoir.(rien de méchant). Ce qui me gène ce sont les portes de chaque appart, celle ci sont des porte isoplanne de base que l’on trouve à l’intérieur de nos maisons, Ya t’il des norme à respecter en terme de sécurité?
Pour ma part, je trouve cela limite de louer un appart avec ce type de porte, pas d’isolation phonique et thermique. J’ai visiter 2 autres immeubles avec également ce type de porte, j’ai donc l’impression que c’est ’’standard’’
Merci Siorcnarf pour le lien de ton blog, j’y ai fait un tour, félicitation pour les infoque l’on y trouve.
Concernant les 3k€ de frais, cela inclu les travaux d’entretien à réaliser soit environ 1500€ par an en moyenne. l’immeuble est ds le 22.

Dernière modification par buzhug (02/01/2013 10h00)

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#8 03/01/2013 10h30 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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La logique veut que plus la rentabilité est forte, plus l’immeuble est en mauvais état. Vous pouvez acheter du 13% net avec tout à refaire où du 6% avec rien à faire….

S’il n’y a que les portes qui vous embetent, ce n’est pas ça qui doit empecher un achat, une porte ça se change….


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#9 03/01/2013 16h57 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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Non les portes ne me bloque pas pour l’achat, la question est plus générale et porte sur les normes de sécurité à respecter sur ce type de batiment (en particulier pour les incendi et les éventuel prise en charge des assurances en cas de sinistre).
Dans mon cas la proposition est en cours, j’attend la réponse.

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#10 05/01/2013 13h05 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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Le dossier avance, j’en suis à ce jour à un achat de 145000 + frais de notaire à 10500. Soit un financement de 155000€ à 100% couvert par un prêt. Offre à 930€ mois sur 20 ans.
Coté charge 1800€ au global.
Revenu locatif version basse : 16000€

L’ensemble dégage donc une renta brute de 16000/155000= 10.3%
Renta net de charge (16000-1800)/155000= 9.2%
Cash flow net de charge: 16000-1800-(930*12)= 3040€ soit 253€
Impot et taxes:
16000-1800-4500(estimation intérêt)-100(forfait par logement)=9600-30%=6720€ taxable.
CSG: 6720*15.5= 1042€
IR: 6720*14%=941€€

Soit un net annuel de 3040-1042-941=1057€ (88€ mois)

En conclusion ca me ’’fout les boules’’ de voir que le gain part en quasi totalité ds les impots

Alors que faire?
Merci de corriger mes calculs et me faire part de vos suggestion pour améliorer la renta net.

Dernière modification par buzhug (05/01/2013 13h29)

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#11 05/01/2013 14h21 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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Bonjour,

Si je peux me permettre et pour vous reconforter, le capital que vous remboursez à la banque peut etre considerer comme gain… (bien que cela soit tres indirecte!)

Fabien

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#12 05/01/2013 15h33 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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Bonjour,
J’interviens sur ce fil comme je pourrais le faire sur d’autres.
Je lis souvent ici des conseils orientant vers des prêts de 20 ans ou plus.
Selon la qualité de ce que l’on souhaite mettre en location, je crois périlleux de financer un investissement immobilier aujourd’hui en frôlant ses limites financièresavec des calculs de rentabilité idéaux si on ne dispose pas d’une enveloppe "surprises" conséquente.
Je n’ai pas un seul de mes biens locatifs qui ait tenu 10 ans sans une intervention importante en plomberie, chauffage ou déco.
Les tarifs pratiqués lorsqu’on ne peut le faire soit même sont prohibitif, la remise à niveau engloutissant près d’un an de loyer tous les 5 à 7 ans. (un peu plus pour les maisons).
Je réalisais ainsi mes premiers investissements sur 15 ans, puis sur 10 maxi (certains sur 7 ans), on a au moins l’impression d’en voir le bout, et, au final, il me semble plus citoyen de payer des impôts que des intérêts.

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#13 06/01/2013 06h53 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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buzhug a écrit :

Le dossier avance, j’en suis à ce jour à un achat de 145000 + frais de notaire à 10500. Soit un financement de 155000€ à 100% couvert par un prêt. Offre à 930€ mois sur 20 ans.
Coté charge 1800€ au global.
Revenu locatif version basse : 16000€

L’ensemble dégage donc une renta brute de 16000/155000= 10.3%
Renta net de charge (16000-1800)/155000= 9.2%
Cash flow net de charge: 16000-1800-(930*12)= 3040€ soit 253€
Impot et taxes:
16000-1800-4500(estimation intérêt)-100(forfait par logement)=9600-30%=6720€ taxable.
CSG: 6720*15.5= 1042€
IR: 6720*14%=941€€

Soit un net annuel de 3040-1042-941=1057€ (88€ mois)

En conclusion ca me ’’fout les boules’’ de voir que le gain part en quasi totalité ds les impots

Alors que faire?
Merci de corriger mes calculs et me faire part de vos suggestion pour améliorer la renta net.

Allons on va trouver une solution ….

Vos calculs sont excellents et très détaillés mais moi j’ajouterai une petite déduction qui va vous rendre le sourire…

Vos lots sont parfaitement meublables au vu des leur surface dont mettez du mobilier et louez en meublé.

Fiscalement vous allez pouvoir amortir une base de (145.000 *0.8 ) =116.000 à 3 % environ pendant une vingtaine d’années soit une somme d’environ 3.900 d’amortissement à déduire de vos revenus locatifs.
On prend 80 % de la valeur du bien le reste étant considéré comme le terrain non amortissable.
Le calcul nécessite plus de finesse pour suivre les règles comptables mais le principe est là, les règles prennent en compte la plomberie , l’électricité , les murs  à des taux différents, une vraie usine à aspirine que je laisse bien volontiers au comptable mais le résultat est sensiblement similaire à ces premiers calculs.

Comptablement votre revenu imposable aura un déduction d’amortissement de 3900 € comme vous percevez 9600 vous n’aurez à déclarez plus que 5700 €
Les autres calculs de CSG etc …partiront de 5700 €

Tout cela car vous êtes parti sur une fiscalité de régime micro foncier à 30 % de déduction , folie du jeune investisseur ..il faut déclarer au régime réel.
Vous pourrez imputer toute vos charges , assurance immeuble, frais d’agence , GRL , foncier payé hormis la TEOM récupéré auprès des locataires.

Dans votre calcul je n’ai pas compris le 100 € de forfait par logement car le forfait fiscal est de 20 e par lot ( timbres , enveloppe etc …)

Votre patrimoine constitué de maisons rentre dans un régime de location au régime foncier ( location nue ) mais pour des surfaces plus petite comme des studio, T1 voir des T2 faites du meublé au régime réel et croyez moi vous vous en porterez beaucoup mieux.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#14 06/01/2013 11h26 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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@Buzhug

Philippe30 a écrit :

Dans votre calcul je n’ai pas compris le 100 € de forfait par logement car le forfait fiscal est de 20 e par lot ( timbres , enveloppe etc …)

J’ai oublier de faire la multiplication par le nombre de lots lors de mon intervention matinale
Effectivement 5 lots x 20 donne 100 €

Merci de votre indulgence pour ce vide intellectuel

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#15 06/01/2013 14h33 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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Merci Philippe pour vos propositions,
je suis néanmoins perdu dans tous les types de déclarations possibles, ou puis je trouver une synthèse simple détaillée.
J’ai un doute concernant mes calculs: je déduit 30% sur le gain net après charge (interet, TF ..) Correct? En cherchant j’ai vu que la déduction se fait sur le total des loyer.
Au réel, cela revient à faire le calcul sans déduction des 30%?

Concernant votre proposition en meublé comment l’organiser sachant que seul les studios et T1 sont louable meublé (étudiant), les T2 sont loués à des personnes avec meuble et sont destinés a rester quelques années. Comment faire avec votre technique?

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#16 06/01/2013 14h34 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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Philippe30 a écrit :

@Buzhug

Philippe30 a écrit :

Dans votre calcul je n’ai pas compris le 100 € de forfait par logement car le forfait fiscal est de 20 e par lot ( timbres , enveloppe etc …)

J’ai oublier de faire la multiplication par le nombre de lots lors de mon intervention matinale
Effectivement 5 lots x 20 donne 100 €

Merci de votre indulgence pour ce vide intellectuel

Philippe

Vu mon faible niveau dans ce domaine, je ne peux qu’être indulgent.

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#17 06/01/2013 14h40 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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Tout cela car vous êtes parti sur une fiscalité de régime micro foncier à 30 % de déduction , folie du jeune investisseur ..il faut déclarer au régime réel.
Vous pourrez imputer toute vos charges , assurance immeuble, frais d’agence , GRL , foncier payé hormis la TEOM récupéré auprès des locataires


Ok mais les charges dont vous parlez je les ai déja déduite avant les 30%, j’ai du me planter quelque part non?
Je n’ai pas plus de charge que celles indiquées à ma connaissance.

Dernière modification par buzhug (06/01/2013 14h41)

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#18 06/01/2013 15h29 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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Bonjour Buzhug,

Soit vous déduisez les 30% des loyers perçus en micro-foncier et c’est tout
Soit vous déduisez les frais réels : frais de garantie et de dossier du crédit la première année, intérêts, assurances (sur le prêt, sur le bien, loyers impayés), taxe foncière (hors ordures ménagères), travaux, éventuellement amortissements, éventuellement frais de compta, éventuellement des déductions spécifiques liées par exemple à un conventionnement …

Le micro-foncier ne s’applique que pour des revenus inférieurs à 15.000 €, et il est très facile de dépasser les 30% de déduction (en tout cas dès qu’on a un crédit). Donc il n’est que rarement avantageux.

Les pistes pour améliorer le cashflow, outre le passage en meublé d’une partie des logements :
- augmenter la durer du prêt
- mettre un apport personnel
- négocier le prix

Vous pouvez simuler tout ça avec mon simulateur…  y compris une proportion de biens meublés dans un logement.


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#19 06/01/2013 15h42 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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En complément de Siocnarf,

buzhug a écrit :

Ok mais les charges dont vous parlez je les ai déja déduite avant les 30%, j’ai du me planter quelque part non?
Je n’ai pas plus de charge que celles indiquées à ma connaissance.

Micro foncier = total revenu location nu pour les quels vous déduisez 30 %, c’est la part imposable

Regime réel location nu ou revenu foncier = revenu foncier - intérêt d’emprunt - assurances -  impôt foncier déduction de la TEOM - travaux = partie imposable

Part imposable supérieure à 0 alors vous payez la CSG à 15,5 %
Vous ajoutez la part imposable dans votre IRPP  à votre taux marginal ( 5,5 , 14 , 30 , 45 etc….)

Part imposable inférieure à zéro alors vous déduisez ce déficit foncier de vos autres revenus foncier si vous êtes encore en déficit foncier alors vous imputez ce déficit sur vos revenus personnels jusqu’à 10.700 € maximum.

Votre intérêt absolu est de passer au régime réel qui s’applique pour toute vos locations nues et aussi pour les revenu BIC ( location meublé ).

L’option pour le régime réel doit être prise auprès du centre des impôts avant le 1 février de l’année pour les revenus de l’année ( 2013 ).
Cette option est prise pour 3 ans tacitement renouvelable sauf option contraire de votre part.

Philippe


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#20 06/01/2013 19h54 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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Comment gérer si seul une partie (les petit logements) est meublé?

Dans le cas de l’amortissement du bien en version meublé, l’amortissement est selon vous de 80%? s’agit il d’un forfait ou d’un savant calcul devant etre validé par un comptable.

La déclaration est elle gérable soit même ou doit on faire appel à un comptable, dans ce cas quel en est le cout approx?

@Siocnarf
Vous pouvez simuler tout ça avec mon simulateur…  y compris une proportion de biens meublés dans un logement.
J’ai bien essayé avec votre simulateur mais cela ne donne rien (je vois qu’il ne faut pas oublier de compléter une cas ou autre mais je ne sais pas quoi le texte d’info est tronqué.)

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#21 06/01/2013 23h06 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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A moins que vous n’utilisiez une vieille version, il doit y avoir une cellule "pourcentage du bien meublé" dans la partie hypothèses optionnelles.
Il faut y mettre le prorata de la superficie des biens meublés par rapport au total.


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#22 07/01/2013 13h53 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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Question subsidiaire: En dehors de la visite et des dires du vendeurs, que peut on demander afin de vérifier l’ensemble des poins, en particulier les entrées de loyer etc…

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#23 17/12/2013 11h14 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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Philippe30 a écrit :

L’option pour le régime réel doit être prise auprès du centre des impôts avant le 1 février de l’année pour les revenus de l’année ( 2013 ).
Cette option est prise pour 3 ans tacitement renouvelable sauf option contraire de votre part.
Philippe

Mon centre des impôts me dit que la déclaration doit être faite au moment de la déclaration des revenus, ce qui me laisse un peu perplexe… Cela est-il différent en cas d’acquisition de biens dans l’année ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#24 17/12/2013 12h09 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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" L’option pour le régime réel d’imposition doit être exercée dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) de l’année au titre de laquelle le contribuable demande à être imposé selon ce régime.

Elle n’est soumise à aucun formalisme particulier et résulte de la simple souscription de la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n° 10334) dans le délai légal de dépôt de la déclaration des revenus de l’année. "

source : RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier

Ces dispositions concernent les revenus fonciers (locations nues).

Dernière modification par pierrejacques11 (17/12/2013 19h05)

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#25 17/12/2013 18h34 → Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé... (nu meublé)

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Choisir un autre régime d’imposition
Pour la déclaration de vos bénéfices, vous pouvez opter pour l’un des deux régimes suivants :

    le régime réel simplifié ;
    le régime réel normal.

Vous devez formuler votre option sur papier libre auprès de votre service des impôts des entreprises avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez bénéficier de votre nouveau régime.

Impots.gouv.fr

- Artisans et commerçants : les régimes d’imposition


Philippe


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