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#1 12/09/2012 11h08 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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Bonjour à tous,

Je cherche actuellement à me loger, je scrute les annonces depuis quelques temps mais je ne suis pas forcément pressé. J’ai trouvé un appartement que j’estime en dessous du prix du marché car vendu loué et le propriétaire est je pense à la fin de son scellier

Voici quelques informations concernant ma situation :
-27 ans célibataire logé chez mes parents
-en CDI revenus net de 1850€ x 13
-cash disponible 25 000€
-aucun crédit actuellement

Appartement visé :
-46 m²
-construction en 2002, situé en région parisienne dans le 77 à 35min de Paris, ville de 20 000 habitant en expansion, projet de gare TGV dans 8-10 ans deux grands centre commerciaux à proximité, 10min de la gare à pied, proximité centre ville, dans un quartier résidentiel avc deux arrêts de bus
-travaux cuisine, salle de bain, parquet pour la chambre, peinture, il est largement habitable mais je voudrai le mettre au standing des immeubles actuel car on commence à ressentir le vieillissement des matériaux qui ne sont pas de très bonne qualité.
-116 000€ FAI soit 2500/m² prix (moyen de la ville 3000/m²) (il était proposé à 122k j’ai proposé 110k à la base) je n’ai pas encore donné ma réponse, les frais d’agence sont de 9% ce que je trouve trop important
-vendu loué fin du bail en juillet 2013
-exposition ouest dc assez lumineux, un balcon, un box, 2ème étage sans ascenseur
-loyer actuel 602€ hors charges (plafond scellier je suppose)
-110€ de charge (80€ locataire, 30€ propriétaire) résidence assez grande, sécurisée et avc un peu de verdure

Les annonces sur les sites pour ce type d’appartement sont à 145k€ en moyenne et je pense qu’ils partent entre 135k et 140k et les loyers actuels à la location sont d’environ 680 à 750€ CC selon le standing.
Les locataires actuels présentent bien et l’appartement est bien entretenu. J’aurai bientôt les infos sur la régularité des paiements.

Rentabilité brut actuel : 602 x 12 / 116 000 + 8000 notaire = 5.83% possible de monter à 6.4% après rafraichissement en renta net après impôt je suis à 3.77%
C’est assez difficile de trouver mieux au niveau des prix pour cette ville que je connais bien, j’y habite depuis 25 ans, c’est quasiment le prix d’un studio dans le neuf. La demande locative me semble bonne.

Mon but initial était d’acheter puis le récupérer à fin juillet 2013 le rénover et l’habiter pour 3 à 4 ans puis le louer. Mais je me demande s’il n’est pas plus intéressant de le laisser à la location après rafraichissement pour bénéficier du déficit foncier grâce aux travaux et chercher autre chose.
Je me pose aussi la question du montant de l’apport et si je dois inclure les travaux dans ma demande de prêt ou les financer sur fond propre ?
Je pensais apporter les frais de notaire dans tous les cas et les travaux seulement si je l’habitais.

Compte tenue de mes ressources je pense que je n’écharperai pas à un crédit sur 25 ans. Il s’agirait de mon premier investissement.

Merci pour votre aide !

PS: je pense faire ma présentation sur le forum ce weekend (je suis au boulot)

Dernière modification par Fuzer (12/09/2012 11h09)

Mots-clés : achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué

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#2 12/09/2012 11h21 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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Je ne puis vous aider mais a priori, cela a l’air propre. Je vais suivre votre projet.


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#3 12/09/2012 11h47 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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bonjour, quelle est la commune en question ?

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#4 12/09/2012 13h20 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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Franchement, pourquoi vous précipiter ?

Prendre un prêt sur 25 ans, pour financer un bien avec un rendement net de 3.77%, alors que vous ne savez pas si d’ici 3-4 ans vous ne voudrez pas  disposer d’une capacité d’emprunt maximale pour financer une RP adaptée à votre situation d’alors (vous n’habiterez pas toujours chez Papa/Maman, ne resterez sans doute pas toujours célibataire, etc.), ça ne me semble pas forcément une bonne idée…

Avez-vous évaluer ce que cet investissement va vous permettre de gagner dans un scénario favorable, ou pourrait vous faire perdre dans un scénario défavorable (par ex : vous devez revendre d’ici 4 ans, sans faire de PV, après 6 mois de vacance locative, rembourser le prêt 25 ans à 4.3%+ass  avec IRA, etc.), et quelle est votre "marge de sécurité" ?

Il y a beaucoup de "je suppose" dans votre description…. Pourquoi ne pas avoir posé directement les questions au propriétaire actuel ou a l’agent immobilier, ou avoir cherché l’info précise (plafond Scellier) vous même ?

Quelques questions à vous poser :
   - est-ce un investissement que je pense porter durant 15-20 ans ?
   - est-ce la RP qui me conviendra pendant 10+ années ?
   - n’est-il pas préférable de conserver ma flexibilité financière, et ma liberté d’habiter où je veux ?


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#5 12/09/2012 13h20 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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Dans la région sud du 77 sur la ligne D pour la commune, je ne préfère pas donner plus d’info tant que je n’ai pas signé même si j’en ai déjà donné pas mal…

Geoges merci d’avoir pris le temps de me lire.

Dernière modification par Fuzer (12/09/2012 13h44)

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#6 12/09/2012 13h34 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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GBL : auriez-vous été aussi… préventif dans votre discours si la finalité n’était pas de se loger mais de le mettre en location ?

Effectivement, être proprietaire si jeune de sa RP, cela me semble un peu dangereux. J’avais mal lu, il me semblait que c’était pour de l’investissement locatif.


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#7 12/09/2012 13h53 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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GoodbyLenine,
C’est sur que je ne me vois pas rester 10 ans dans cet appartement c’est pour cela que j’ai étudié la possibilité de le mettre en location après y avoir passé 4 ans en choisissant un lieu approprié et le fait d’acheter en dessous du prix du marché.
Dans un scenario défavorable le prix de vente pour un tel bien se situe aujourd’hui à 135k minimum donc avc une baisse de 10% de l’immo je serai à 122k, je vous l’accorde il faudrait que j’aille plus dans le fond avec le reste du prêt à rembourser.
Je me suis mal exprimé sur le scellier mais effectivement l’agent m’a confirmé que ça en était bien un.

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#8 12/09/2012 14h04 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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Fuzer a écrit :

Dans un scenario défavorable le prix de vente pour un tel bien se situe aujourd’hui à 135k minimum donc avc une baisse de 10% de l’immo je serai à 122k

10% vous êtes trés optimiste, 150% de hausse pour 10% de baisse….(l’immobilier repond a des cycles long, la tendance actuelle etant en train de se retourner, on est surement parti pour quelques années de baisse) le total de baisse risque d’etre beaucoup plus sévère.
Sauf si bien sur, l’etat reperfusionne l’immo neuf ou ancien a coup d’aides et defiscalisation diverses…

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#9 12/09/2012 14h19 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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Fuzer a écrit :

Dans un scenario défavorable le prix de vente pour un tel bien se situe aujourd’hui à 135k minimum donc avc une baisse de 10% de l’immo je serai à 122k, je vous l’accorde il faudrait que j’aille plus dans le fond avec le reste du prêt à rembourser.

J’ai la nette impression que vous manquez d’objectivité.

Pourquoi donc le prix de vente dans un scénario défavorable serait-il encore supérieur à votre prix d’achat actuel ? Le vendeur actuel serait-il si stupide ? et les acheteurs potentiels seraient-ils aujourd’hui tous endormis, et alors pourquoi se réveilleraient-ils le jour où vous souhaiteriez vendre ?


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#10 12/09/2012 14h24 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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Fuzer a écrit :

j’estime en dessous du prix du marché car vendu loué et le propriétaire est je pense à la fin de son scellier

Juste pour info le Scellier date de 2009 et dure 9 ans minimum donc il ne s’agit pas d’une fin de scellier mais probablement d’un Robien , cela ne change pas grand chose.

Attention toujours dans ce type de bien car ce sont des constructions de défiscalisations , construction rapide , beaucoup de bien surfaces locatives ( studio , T1 ) , ce sont des  résidences amener à se dégrader car trop de locatifs par rapport aux propriétaires.
Augmentation des charges de copropriétés à venir pour un bien qui rentre à partir de 10 de construction dans une phase de remise au propre ( peinture des parties communes etc …)

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 12/09/2012 14h49 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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Franchement je vous déconseille de faire cet investissement, premièrement les charges paraissent élevées ( 110 euros pour un 46 m² c’est beaucoup ), la commission de l’agence est trop élevée, à mon avis le propriétaire accepte de baisser de 10KE c’est qu’il est au abois et n’arrive pas à le fourguer, c’est à dire que le prix va encore baisser.

Si c’était une construction du genre "de robien", c’est souvent de la mauvaise qualité, ça va se dégrader assez rapidement surtout que ces immeubles habités en grande partie par des locataires s’usent plus que ceux habités par une majorité de propriétaires.

Dans votre simulation il manque les 30 euros de charge qui reviennent au propriétaire et vous semblez oublier la taxe foncière qui est assez élevée dans certains coins du 77.

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#12 12/09/2012 15h02 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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Je pense que le prix est plus bas que le marché car le bien est vendu loué et qu’il reste près de 10 mois de bail, j’ai été le premier à visiter il y a 10 jours et le seul créneaux disponible pour les visites est le weekend uniquement par rapport aux disponibilités des locataires.

Il est vrai qu’il s’agit d’une résidence principalement composée de locataire du fait des constructions de défiscalisation, l’agence propose aussi un T2bis à 151k pour 50m2 et un studio à 98k. Un amis qui est locataire dans cette résidence m’a informé que dernièrement deux appartements ont été vendus et sont occupés par les propriétaires. Il y a 10 appartements pour trois étages répartis entre studio/F2/F3 (peut être un F4), les parties communes viennent d’être refaites à neuf et l’état général de l’immeuble est propre.

Dc compte tenu de la situation éco actuelle il faudrait que je trouve un bien de près de 30% inférieur au prix du marché ?  ou louer, ne pas investir et épargner en attendant une baisse de l’immobilier ?

C’est vrai qu’il est difficile de trouver quelque chose d’abordable en région parisienne…

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#13 12/09/2012 18h04 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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Merci à tous pour l’intérêt que vous avez porté à ma demande. Je pense que je vais jouer la carte de la prudence pour le moment, il est vrai que ça ne sert à rien de se précipiter.

Je me suis surtout motivé par le fait de pouvoir mettre cet appartement en location après y avoir passé au moins 4 ans mais vous m’avez donné de sérieux arguments. Je ne tiens vraiment pas à me louper pour mon premier investissement donc je vais m’armer de patience.

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#14 27/09/2012 17h21 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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Il est vrai qu’avec la crise du logement l’envie d’acheter un bien est assez important.
Mais oui, il vaut mieux être patient.

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#15 27/09/2012 19h24 → Achat appartement vendu loué (projet de future RP ou locatif) (achat, appartement, location, résidence principale, vendu-loué)

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Bonjour Marineu,

Je vois que vous avez posté deux avis sur l’immobilier, n’hésitez pas à passer par la case présentation afin que nous en sachions un peu plus sur votre profil.

Cdt,

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