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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/08/2012 14h59 → SCPI fiscale sur le marché secondaire ? (fiscal, marché secondaire, scpi fiscale marché secondaire, scpi)

Membre
Réputation :   12 

Bonjour,

Je me pose la question de savoir si il peut être interessant d’acheter des SCPI fiscale (de robien, etc..) sur le marché secondaire?

J’ai regarder les chiffres de quelques SCPI chez UFG et j’ai fait le résonnement suivant:
- achat à la création 1500€ la part
- achat marché secondaire, environ 1000€ (mais pas de l’’avantage fiscal)
- rendement d’environ 2.7% sur la valeur initiale (soit 4.07% rapporté sur une valeur de 1000€)
- Valeur de realisation de la SCPI d’environ 1350€

Si on imagine une valeur de dissolution de la SCPI a la fin de la periode fiscale égale à la valeur de realisation (cela reviendrait a dire que l’immo reste stable cette periode), cela fait donc un gain a la dissolution de 35% avec un rendement annuel d’a peu pret 4%.

Bien entendu je suis conscient que la fiscalité va venir prendre une bonne partie de cela, mais je me dis que si on arrive a faire ce genre d’opération 3-4 ans avant la dissolution, cela peut être interessant tout de même. De plus, la sortie du produit est assez simple puisque ces SCPI ont vocation à être dissoute.

Quel est votre avis?

G

Mots-clés : fiscal, marché secondaire, scpi fiscale marché secondaire, scpi

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#2 08/08/2012 15h16 → SCPI fiscale sur le marché secondaire ? (fiscal, marché secondaire, scpi fiscale marché secondaire, scpi)

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A mon avis, il faut bien lire les rapports annuels ou équivalents.

Il faut se faire une idée sur la qualité/valorisation des biens et quel est le flux de revenus qu’ils peuvent apporter.

Ensuite, il faut voir comment se structurent les frais du gérant. Je suppose qu’il y aura des frais à la dissolution de la SCPI (à prévoir).

En gros, prendre une très grosse décote et fouiller un peu pour éviter les mauvaises surprises.

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#3 08/08/2012 18h02 → SCPI fiscale sur le marché secondaire ? (fiscal, marché secondaire, scpi fiscale marché secondaire, scpi)

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MGA a écrit :

Si on imagine une valeur de dissolution de la SCPI a la fin de la periode fiscale égale à la valeur de realisation (cela reviendrait a dire que l’immo reste stable cette periode), cela fait donc un gain a la dissolution de 35% avec un rendement annuel d’a peu pret 4%.

Un petit inconvénient : J ai lu que lorsqu il s agit de dissoudre se genre de SCPI , il faut compter un nombre respectable d années - Mais perso , je n en sais pas plus

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#4 08/08/2012 19h23 → SCPI fiscale sur le marché secondaire ? (fiscal, marché secondaire, scpi fiscale marché secondaire, scpi)

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A titre perso, j’ai beaucoup pratiqué ce type d’investissement sur des SCPI Mehaignerie. A l’époque les Stés de gestion n’avaient pas de site internet, donc peu d’acheteurs en face de beaucoup de vendeurs. On était au début des années 2000, en pleine bulle immo (le marché prenait 10% tout les ans). Bilan avec des achats faits à 70% maxi de la valeur de réalisation, et comme celle-ci a beaucoup évoluée à la hausse, de confortables plus-values allant jusque 100% !

Mais:

1/ il faut attendre la date de dissolution prévue (voir les statuts)
2/ la dissolution se fait sur 3 ans environ avec des frais pour le liquidateur qui minore la +value
3/ aujourd’hui peu de hausse des valeur de real à prévoir, peut-être même des baisses
4/ fiscalité alourdie sur les +values pour la SCPI (pas pour le porteur de part qui ne revend rien)
5/ du fait du point 4/, certaines SCPI envisagent de prolonger leur durée de vie initiale…..
6/ c’est souvent l’acheteur qui paye les frais (env. 8 à 10%) basé sur le prix d’échange.

En conclusion : le marché n’est pas très porteur, l’environnement fiscal est instable et les décotes faibles. A éviter donc sauf très grosse décote et échéance proche (- de 3 ans), mais à mon avis cela n’existe plus….

Dernière modification par Rodolphe (09/08/2012 09h04)

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#5 13/08/2012 11h30 → SCPI fiscale sur le marché secondaire ? (fiscal, marché secondaire, scpi fiscale marché secondaire, scpi)

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Bonjour Rodolphe,

Merci beaucoup d’avoir partagé votre expérience et votre point de vue actuel.

Est-ce que vous pourriez nous en dire un peu plus sur les frais de dissolution? de quel ordre de pourcentage sont-ils?

Merci d’avance
G

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#6 30/11/2016 16h37 → SCPI fiscale sur le marché secondaire ? (fiscal, marché secondaire, scpi fiscale marché secondaire, scpi)

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Bonjour à tous,

je possède des parts dans différentes SCPI. J’ai essayé de diversifier mon patrimoine en le panachant  sur le plan des actifs (commerces et bureaux) et sur celui des localisations (Paris et province).

On peut trouver aujourd’hui des SCPI BBC en phase de croisière (tous les investissements ont été réalisés) qui décôtent de 20% par rapport à leur valeur vénale. Le rendement avant impôt est 3.5% environ et le patrimoine est de qualité correcte. La dissolution est prévue à partir de 2022, soit dans 5 ans.

Sans être extraordinaire, l’affaire est correcte et je m’interroge aujourd’hui sur l’opportunité d’acheter des parts de SCPI d’habitation pour diversifier encore plus, sans avoir de contraintes de gestion. Toutefois, je m’interroge aussi et surtout sur la confiance à accorder aux valorisations des experts ? Avez-vous une expérience en ce domaine ?

Bien cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#7 30/11/2016 18h42 → SCPI fiscale sur le marché secondaire ? (fiscal, marché secondaire, scpi fiscale marché secondaire, scpi)

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Il me semble assez risqué de trop faire confiance à des expertises qui ne tiennent sans doute pas assez compte de certains paramètres, comme l’évolution à venir du marché local quand ces SCPI de vendront tout leur patrimoine (qui parfois représente une bonne partie de certains immeubles), ou les travaux qui seront sans doute nécessaire juste avant cette revente, et pourraient en surestimer d’autres (trop tenir compte des prix d’achat, et de l’évolution générale des indices).

Le marché secondaire de ces SCPI est très étroit, et a peu de chance de refléter la réalité économique de la valeur des sous-jacents.

J’ai renoncé à me positionner la-dessus, car c’est un peu jouer à la roulette, sauf à aller soi-même se faire une idée de la valeur vénale du patrimoine (mais les montants qu’on pourrait y investir ne justifient guère la démarche).


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#8 02/12/2016 11h37 → SCPI fiscale sur le marché secondaire ? (fiscal, marché secondaire, scpi fiscale marché secondaire, scpi)

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SCPI fiscale = investissement en direct Pinel ou Malraux!

Surévalution et rendement à fuir.


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#9 02/12/2016 12h55 → SCPI fiscale sur le marché secondaire ? (fiscal, marché secondaire, scpi fiscale marché secondaire, scpi)

Modérateur
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@Flyz57 : vous n’avez sans doute pas compris la question de AesculusHippocastanum.
Il ne cherche nullement un avantage fiscal. Il s’interroge sur la pertinence d’acheter sur le marché secondaire des parts de ces SCPI qui s’échangent souvent bien en dessous de leur valeur initiale, car le vendeur est généralement dans une situation particulière (et disposé à faire des concessions sur le prix) : par ex. forcé à revendre en renonçant à l’avantage fiscal, ou une succession voulant monétiser des parts. Un tel achat constitue un pari : celui que, lors de la liquidation de la SCPI, il sera possible de constater une belle plus-value (par rapport à leur prix décoté sur le marché secondaire).


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