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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/09/2013 17h57 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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Bonjour,

Je m’intéresse a cette SCPI "Multihabitation 7" de chez La française AM.

J’ai vu deux choses pour lesquels j’aurai besoin d’explications (pris sur le site de la Française AM):

1. Commissions de souscription : Il est dû, par la SCPI, une commission de souscription de 8,78 % HT plus TVA au taux en vigueur (actuellement 19,60 %), soit 10,50 % TTC du produit de chaque souscription

2. Droits d’enregistrement : 5 % du prix d’exécution à la charge de l’acquéreur

Si j’ai 80 000€ de budget, combien de part (1500€ la part) vont m’être alloué suite a l’application des frais ci-dessus ?

Je dirai 80 000 * (10.5+5)%= 67600€   => 67600€/1500= 45 parts (ça parait énorme, j’ai probablement dû me tromper).

Mots-clés : multi-habitation7 scpi enregistrement

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#2 17/09/2013 19h58 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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D’après moi ce serait plutôt : 80k-5%= 76k et donc 76k /1500 = 50 parts, mais je ne suis pas un expert dans ce domaine, a confirmer….

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#3 18/09/2013 10h42 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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Merci quand même pour le retour mais du coup la commission de souscription n’est pas appliquée.

Un pro de la SCPI va bien passer dans le coin :-)

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#4 18/09/2013 13h28 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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Bonjour,

comme toutes les SCPI, le prix de la part est frais compris, soit 1500€ (les frais de commission et les droits d’enregistrement sont dedans). Pour 80 000€ vous aurez donc 53 parts.

Attention, il s’agit d’une SCPI fiscale donc :

- si la défiscalisation DUFLOT intervient tout de suite (2013), les revenus (loyers) sont décalés à 1 ou 2 ans.
- la durée de détention de 15 ans, et l’impossibilité de revendre avant.

Si cela peut vous aider.

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#5 18/09/2013 14h29 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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cela m’aide énormément, merci.

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#6 19/09/2013 21h11 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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J’essaye de faire un petit comparatif entre une scpi de rendement et cette SCPI:

80 000€ à crédit
TMI: 30%

SCPI de rendement: 3% de rendement après Impôt (5.2% de rendement avant Impot)
SCPI Multi habitation: 1.8% de rendement après Impôt (3.0% de rendement net / 4.6% avant frais de gestion c’est les données qu’on m’a communiquer, ça demande a être vérifié)

Sur 15ans de loyer:

SCPI de rendement: (3%*80000)*15= 36000€ de loyer
SCPI Multi habitation:(1.8%*80000)*15= 21600€ de loyer

Défiscalisation pour les SCPI Multi habitation: 14400€ sur 15 ans (18%*80000€=14400€ a vérifier car certains disent que c’est 95% de 80 000€ sur lesquels on peut appliquer les 18%)

SCPI de rendement: 36 000€
SCPI Multi habitation: 21600€+14400€ = 36000€

Rentabilité identique, je voudrai savoir si je me trompe quelque part ?

Je tiens pas compte du crédit qui dans les 2 cas se déduit de façon identique.

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#7 21/09/2013 17h50 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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personne pour me dire si je me suis trompé dans mon calcul ?

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#8 24/09/2013 10h05 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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Vous ne pouvez pas calculer comme cela. Il faut d’abord considérer la déductibilité des intérêts de votre emprunt avant de faire le calcul de l’impact fiscal.

1°/ Additionnez tous les intérêts déductibles années par années (+ assurances + frais de dossier bancaire).

2°/ Déduire cette somme des revenus imposables

3°/ Appliquer votre taux marginal d’imposition sur le revenu foncier net imposable + la CSG.

Le plus simple est d’utiliser un petit tableur en 15 lignes  (15 ans) pour cela.

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#9 24/09/2013 11h20 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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Autres "erreurs" dans votre calcul ou votre raisonnement :

a) vous supposez que le prix de vente sera similaire dans les deux cas. Qui vous dit que a valeur de l’immobilier d’habitation et de l’immobilier commercial évolueront de manière similaire ?

b) vous pourrez revendre les parts de la SCPI de rendement quand vous voudrez (ou à peu près), alors que pour la SCPI Multihabitation toute revente avant la liquidation de la SCPI sera très pénalisante (prix de revente assez défavorable, et reprise des économies d’impôts), sachant que cette liquidation devrait intervenir quelques années après ce qui est annoncé au départ (cf ce qui est régulièrement constaté sur ce type de SCPI, sachant que la liquidation interviendra après la cession du dernier immeuble par la SCPI, au plus tôt 15 ans après la mise en location de cet immeuble, soit bien plus que 15 ans après votre achat…).


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#10 24/09/2013 14h07 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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GoodbyLenine a écrit :

a) vous supposez que le prix de vente sera similaire dans les deux cas. Qui vous dit que a valeur de l’immobilier d’habitation et de l’immobilier commercial évolueront de manière similaire ?

b)  sachant que la liquidation interviendra après la cession du dernier immeuble par la SCPI, au plus tôt 15 ans après la mise en location de cet immeuble, soit bien plus que 15 ans après votre achat…).

2 petites remarques en passant :

sur le point a), vous avez raison, mais il faut bien prendre une hypothèse….

sur le point b) : en général, les SCPI liquident par acompte (notamment l’ex UFG commercialisant MH7 avec des acomptes par semestre). Donc il n’est point besoin d’attendre la liquidation du dernier immeuble pour récupérer ses fonds, cela se fait au fil de l’eau.

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#11 26/09/2013 19h13 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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Tout d’abord merci à tous pour vos réponses.

@Stéphane: En fait j’ai pas pris les intérêts du crédit en compte car comme je compare le rendement d’une scpi de défiscalisation et une de rendement dans les deux cas je déduirai les intérêts du crédit. (si même crédit, même durée et même montant biensur)

@GBL: effectivement, je ne tiens pas compte de l’écart de prix lors de la revente. J’ai bien conscience du point énuméré en b) (c’est un avantage indéniable pour la scpi de rendement). Même sans cet avantage, mon objectif est de démontrer qu’avec un TMI de 30% et une défiscalisation de 18% (enfin sur 95% d’une somme investi) avec un rendement net hors Impots de 3%, ça ne vaut pas le coup d’investir.

@Rodolphe: merci pour ces précisions.

En fait le vrai calcul c’est:

Sur 15ans de loyer:

SCPI de rendement: (3%*80000)*15= 36000€ de loyer

SCPI Multi habitation:
les 2 premières années 0€ de loyer
les 7 années suivantes: 16800€ de loyer
les 6 dernières années 15840€

soit un total de 32640€ avant Impôt et 17789€ après Impôts (TMI 30% + 15.5% CSG/RDS)
Défiscalisation:(95% *80000€)*18%= 13680€

13680€ + 17789€ = 31469€

je tiens pas compte de la revente, ni des intérêts du crédit a déduire.

Si c’est bien 3% net de rendement avant impot pour MH7 ce que j’ai du mal a trouver comme info, je trouve que c’est pas du tout intéressant !!

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#12 26/09/2013 23h57 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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bonjour
tout dépend si on inclut dans la rentabilité l’économie fiscale ou pas…
mais c’est vrai que dans la mesure ou l’on est sur du neuf et en plus de l’habitation les rentabilités pures sont beaucoup plus faibles que sur du professionnel

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#13 27/09/2013 02h33 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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@whaou :

Autres erreurs dans vos calculs :
  c) vous additionnez des €uros de 2013 avec des €uros de 2028 qui n’ont pas du tout la même valeur
  d) un rendement brut de 5.2% ne devient pas 3%, mais 2.83% après IR 30% + PS 15.5% (et 3% devient 1.63% seulement)
  e) il n’y a aucune visibilité sur le rendement à venir de MH7 (qui n’a acheté aucun immeuble), mais 3% semble déjà optimiste.

Vos calculs ne démontrent pas grand chose, car les 2 investissement concernent des actifs assez différents (immobilier commercial vs immobilier d’habitation), dont la valeur peut très bien évoluer de manière assez différentes (d’autant que le gouvernement actuel semble assez décidé à faire son possible pour faire diminuer les valeurs de l’immobilier d’habitation).


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#14 11/08/2015 17h02 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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bonjour à tous:
j’ai investi dans UFG SCPI Multihabitation  en 2004.les loyers devaient s’élever à 54OO€par an, en réalité je n’ai touché que la moitié et aujourd’hui encore nouvelle baisse à 1800€ annuels;
Je reçois régulièrement une plaquette luxueuse et dithyrambique sur ce fonds""le plus gros fonds français ""…
je vois également dans cette plaquette que des appartements sont mis en vente , donc pas de loyers… et le prix de vente est sensiblement inférieur au prix d’achat.
bref j’ai l’impression de m’être fait gruger
qu’n pensez vous?

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#15 11/08/2015 20h12 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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@marco59 : Je suppose que vous parlez de Multihabitation (la première de la série de SCPI Multihabitation2, 3, 4 … 8). C’est une SCPI Robien, et vous avez du bénéficier d’un avantage fiscal significatif lors de votre investissement.

En ayant perçu 1800€ annuel, vous devez avoir 50 parts (la distribution 2014 a été de 36.48€/part). Espérer 5400€/an de 50 parts, soit 108€/part, pour des parts achetées 1500€ (dont environ 1350€ investis par la SCPI, le reste étant des frais), pour des actifs investis en immobilier de logement neuf en 2004/2005/2006, soit 8% (108/1350) c’était un peu rêver tout éveillé…. Sans doute ces 5400€/an comprenaient-ils l’avantage fiscal.

Vous avez actuellement le choix entre … attendre la liquidation de la SCPI (fin 2019, probablement plus tard) pour percevoir le solde de liquidation, ou …. céder vos parts dès maintenant (à 958.80€ prix net vendeur récent) sachant que vous devrez alors rembourser (une partie de ?) l’avantage fiscal.

Il est clair qu’avant d’investir sur des parts de SCPI fiscale, pour bénéficier d’un avantage fiscal (actuellement, sur Multihabitation8, c’est le dispositif Pinel), mieux vaut savoir que la rentabilité sera faible pendant la vie de la SCPI (guère plus de 2% de l’investissement initial), que vous ne pourrez pas vendre vos parts avant la liquidation de la SCPI (sauf à accepter une grosse moins-value, et le remboursement de l’avantage fiscal) qui interviendra souvent seulement quelques années après la date annoncée au départ (il faudra avoir vendu tous les biens, et les avoir tous conservé assez longtemps pour bénéficier de l’avantage fiscal), et que vous avez toutes les chances de ne récupérer qu’une partie de votre investissement à la sortie (même si une plus-value n’est pas impossible, il semble que pas mal de SCPI fiscales aient acheté dans des immeubles où la majeure partie des appartements étaient sous le même régime fiscal, et que ces biens ont rarement bien vieillis). Pour ma part, je ne suis pas du tout tenté…


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#16 07/09/2015 16h19 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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Bonjour,

Je suis dans le cas de Marco59, ayant également investi en 2004 sur des parts SCPI Multihabitation 1. Je n’y connais quasiment rien en défiscalisation et je m’étais laissé bercer à l’époque par le beau discours d’un courtier (une réplique du sketche des Inconnus sur ce thème, pour ceux qui connaissent).

J’ai récemment contacté LaFrançaise pour avoir des nouvelles des opérations. On m’a expliqué que les biens qui pouvaient être vendus sont mis sur le marché, et certains ont déjà trouvé acquéreur.

Mon interlocuteur a également précisé que "les modalités de distribution des produits de ces ventes sont en cours d’étude, afin notamment de s’assurer de la possibilité juridique de verser ces produits avant la date effective de la liquidation".

Ça m’arrangerait, car la clôture de la scpi devrait intervenir en 2021 ! J’aimerai solder au plus vite le crédit contracté pour l’achat des parts, j’ai l’impression de payer tous les mois des traites pour rien : quasiment plus aucun intérêt désormais, point de vue fiscal, et les versements de loyer semestriels baissent au rythme des reventes de biens. Et 2021, c’est loin, je savais au départ que c’était du long terme, mais quand même. Avec 27 parts, je perçois un versement d’environ 900 euros annuels, désormais.

Quelqu’un a une idée sur cette possibilité juridique ? Cela me paraît inquiétant comme argument, ils feraient quoi en attendant, avec l’argent des reventes s’ils ne le redistribuent pas au fil de l’eau ?

Et si je revends les parts avant la fin de la SCPI, même quitte à perdre de l’argent au total, le remboursement des avantages fiscaux concerne toute la période depuis 2004 jusqu’à la date de clôture ?

Merci

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#17 07/09/2015 16h33 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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Pour toutes les raisons invoquées plus haut, il est impossible qu’une SCPI de défiscalisation en habitation ait une meilleure rentabilité qu’une SCPI de bureau
Je lance un appel :  est ce qu’il y a des forumers satisfaits par une SCPI de défiscalisation ?

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#18 07/09/2015 18h20 → SCPI Multihabitation 7 : votre avis sur la SCPI Multihabitation 7 ? (multi-habitation7 scpi enregistrement)

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Je n’ai jamais conseillé à aucun client ce type de produit. Je peux même dire que j’en ai dissuadé beaucoup !

Il y a au moins trois faiblesses dans ce type d’offre :

- Les dividendes versés sont très faibles et ne permettent pas de soutenir l’emprunt souscrit. Il est donc impossible de mettre en place un effet de levier positif, contairement aux scpi classiques,

- Les parts ne sont pas revendables. Il faut donc patienter jusqu’à la complète liquidation du patrimoine, ce qui peut prendre un temps considérable,

- Si l’objectif est la constitution d’une rente pour la retraite, il faut réinvestir l’argent ce qui génère, de nouveau, des frais de souscription.

Du reste, la part des SCPI fiscales dans le monde des SCPI n’est que de quelque %.

La capitalisation des scpi d’entreprise est de 29 milliards au 31/12/14. Celle des scpi d’immobilier résidentiel est de seulement 3 milliards d’euros.

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