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#1 15/11/2015 22h28 → SCPI Ciloger Habitat à crédit : votre avis sur la SCPI Ciloger Habitat en loi Pinel ? (ciloger habitat, renégociation crédit immobilier, scpi à crédit)

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Bonjour,

Ma compagne s’est vue proposer un investissement dans Ciloger Habitat 5 par sa conseillère de la Banque Postale (ils commercialisent la SCPI avec la Caisse d’Epargne).
Je ne connais pas encore clairement les conditions de la proposition (ma compagne n’y connaît rien, et je n’ai pas encore questionné la conseillère en question) mais je suis preneur d’avis.

C’est du Pinel => réduction IR 18%
La proposition est 9k€ d’apport + emprunt pour arriver à 45k€ au total
La conseillère annonce un rendement (tout compris) attendu > 4% sur 10 ans

Les SCPI ne m’attirent habituellement pas beaucoup, et je suis assez méfiant vis à vis du marché du logement historiquement très cher.
Cependant :
* pkoi pas une diversification du patrimoine global avec du logement à bonnes performances énergétiques et censé être bien placé
* investissement assez simple (téléguidé par la banque…) qui peut convenir à ma compagne
* et surtout la banque postale semble réceptrice à l’idée de profiter de l’occasion pour renégocier le crédit immo de notre RP (4.25% sur 15 ans en 2010), idée qui me trotte dans la tête quand même depuis un moment…

Merci pour vos réactions

Message édité par l’équipe de modération (16/11/2015 14h26) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : ciloger habitat, renégociation crédit immobilier, scpi à crédit

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#2 15/11/2015 22h57 → SCPI Ciloger Habitat à crédit : votre avis sur la SCPI Ciloger Habitat en loi Pinel ? (ciloger habitat, renégociation crédit immobilier, scpi à crédit)

Modérateur
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Pour faire court : fuyez cette proposition d’investissement !

Etes-vous conscient de la durée qu’il vous faudra attendre avant de récupérer vos fonds ?  Il faudra que cette SCPI finalise sa collecte, investisse dans des immeubles, que leur construction se termine, qu’ils soient mis en location, puis respecter le critère de durée minimale de location incompressible associé à la loi Pinel (c’est souvent ce délai qui est évoqué, mais la SCPI aura une durée de vie bien plus longue… et pendant toute cette durée de vie de la SCPI, votre argent sera immobilisé), ensuite que la SCPI résilie les baux et puis mette en vente les logements, que ces ventes soient conclues, et lorsque ce sera fait pour une partie significative du patrimoine elle commencera à vous redistribuer votre investissement, ces distributions ne se finassant qu’une fois la totalité du patrimoine cédé.
Rien n’assure de plus que les logement seront vendus avec des plus-values… Ce n’est en tout cas pas souvent ce qui est constaté pour les SCPI de ce type qui vendent maintenant (alors que le marché de l’immobilier d’habitation a beaucoup monté sur 15 ans, si on en crois les indices qui le reflètent), et c’est peut-être du aux choix des sociétés de gestion, qui ont parfois acquis tous les logements de certaines résidences (et cherchent ensuite à tous vendre en même temps), lesquelles ont souvent très mal vieilli 10-15 ans après…

Pendant tout ce temps, le rendement de la SCPI restera modeste (rien au départ, puis vers 2% quand la SCPI aura investi et loué tout son parc, voyez Habitat2 qui distribue 13-14€/an en 2015, soit 2.6%-2.8% avant impôts et prélèvements sociaux) et vous ne pourrez pas revendre vos parts, sauf à accepter un prix de vente très déprécié (voyez les Habitat2 -SCPI créée en 2007- qui se sont traités à 380€, pour les quelques 8 parts échangées en septembre 2015, contre 500€ pour leur prix initial, sachant qu’il y a encore 6 parts qui n’ont pas trouvé preneur à ce prix, cf ici), et le remboursement intégral des avantages fiscaux.

Tout ceci pour gagner 18% sur ses impôts au départ (même avec les 30% qu’il y avait, par exemple en 2007 quand Habitat2 a été lancé, l’investissement ne s’est pas avéré fructueux..)
Franchement, ça ne me fait pas du tout envie ! 
Investir dans des SCPI de rendement, possédant des bureaux et/ou commerces, pour un rendement vers 5% brut, et payer son IR rubis sur l’ongle, me semble bien plus  pertinent (ou, si très fort TMI IR ou imposé à l’ISF : investir dans la nue-propriété de parts de SCPI de rendement, renonçant à toute distribution pendant 10 à 15 ans, contre une ristourne sur le prix d’achat d’environ 33% ou 40%).

Renégocier le crédit immo de votre RP (4.25% sur 15 ans en 2010) est assurément une bonne idée, car sur les 10 ans restant vous devriez obtenir un taux voisin de 2% (sans doute un peu plus auprès de votre banque avec peu de frais, ou un peu moins ailleurs avec plus de frais). Si votre banque refuse de renégocier si vous ne voulez pas de leur SCPI Pinel  : allez voir ailleurs, vous trouverez sans peine des concurrents intéressés.


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#3 16/11/2015 08h23 → SCPI Ciloger Habitat à crédit : votre avis sur la SCPI Ciloger Habitat en loi Pinel ? (ciloger habitat, renégociation crédit immobilier, scpi à crédit)

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Entièrement d’accord avec @goodbylenine qui a résumé dans son argumentaire la totalité des inconvénients des SCPI fiscales.
L’avantage fiscale ( de plus en plus faible par rapport aux précédentes lois) est un leurre. Il y a peu de chance de récupérer son capital avec des plus-values et c’est meme tout le contraire qui va se produire.
Autant s’orienter sur un investissement sur 2 bonnes SCPi de rendement. Certes les impots seront là mais au bout de 15 ans je pense que la différence est énorme entre SCPI de rendement et SCPI fiscale.

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#4 16/11/2015 08h55 → SCPI Ciloger Habitat à crédit : votre avis sur la SCPI Ciloger Habitat en loi Pinel ? (ciloger habitat, renégociation crédit immobilier, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   66 

Je ne peux que vous encourager à ne pas y aller.
18% de réduction d’impôt pour un placement d’une durée minimale (je suis très optimiste) de 10 ans c’est environ 1,6% de rendement actuariel.
Et pour cela vous allez bloquer de l’argent, ne pas être certain de revendre vos parts à la sortie à leur prix d’achat…
Votre risque est maximum, celui de votre banque est nul.


Parasite assumé et partageur

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#5 16/11/2015 15h31 → SCPI Ciloger Habitat à crédit : votre avis sur la SCPI Ciloger Habitat en loi Pinel ? (ciloger habitat, renégociation crédit immobilier, scpi à crédit)

Administrateur
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Il faut le dire et le redire pour que ce soit bien indexé par les moteurs de recherche.

Les SCPI défiscalisantes ou les SCPI de défiscalisation (Scellier, Pinel, etc.) NE sont PAS de bons investissements.

Ce sont des placements rentables uniquement pour les maisons de gestion qui sont fortement commissionnées sur la collecte.

La seule SCPI "défiscalisante" qui tienne la route est Pierre 48, pour créer du déficit foncier.

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#6 16/11/2015 22h19 → SCPI Ciloger Habitat à crédit : votre avis sur la SCPI Ciloger Habitat en loi Pinel ? (ciloger habitat, renégociation crédit immobilier, scpi à crédit)

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Merci pour vos retours

Après coup, ce genre de démarchage me paraît limite illégal : promesse de rendement non réaliste, annonce de mensualités avec décompte de loyers fictifs …

Et tout cela subventionné par une réduction d’impôt, donc par l’argent du contribuable !

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#7 17/11/2015 17h26 → SCPI Ciloger Habitat à crédit : votre avis sur la SCPI Ciloger Habitat en loi Pinel ? (ciloger habitat, renégociation crédit immobilier, scpi à crédit)

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InvestisseurHeureux a écrit :

La seule SCPI "défiscalisante" qui tienne la route est Pierre 48, pour créer du déficit foncier.

Pierre 48 n’est pas une SCPI défiscalisante mais une SCPI de capitalisation donc elle permet de déduire les éventuels intérêts d’emprunt pour son acquisition, comme elle ne verse pas de loyers, d’autres revenus fonciers mais un achat au comptant de Pierre 48 ne vous procurera aucune réduction d’impôts ou déficit foncier.

Il existe depuis peu une alternative à Pierre 48 avec Patrimmo Croissance.

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