SCI à l'IR détenue par une SAS à l'IS ?

Bonjour,

Merci d’avoir déplacé le sujet, j’avais effectivement lu celui-ci mais il ne correspondait pas exactement à ma problématique et n’était pas forcément à jour.

L’objectif de cette SCI est d’accéder plus facilement au financement (d’autant plus en cette période où les banques sont extrêmement frileuses). J’entends que cet argument n’est pas forcément opposable au Fisc cependant.

L’intérêt pour la holding qui apporte en grande partie le cash est d’avoir un retour en intérêts sur le CCA, l’apport et remboursement se faisant au fil de l’eau par l’associé personne physique, qui finalement y trouverait un accès au financement qu’il ne pourrait trouver seul (en raison des difficultés de l’accès au prêt bancaire).

Il y aurait de ce fait un double intérêt, pour la holding car ce "placement" serait générateur d’intérêts, et de l’autre pour l’associé physique la constitution d’un patrimoine.

Si toutefois la doctrine fiscale est en gros de dire "l’associé personne physique n’a qu’a se verser un dividende avec Flat-tax 30%", comme le laisse entendre mon expert comptable, soit… Dommage ce montage et ce projet ne serait pas réalisable.

Bonjour,

Merci pour vos réponses, qui vont effectivement dans le même sens et sont assez claires, même si la conclusion me déçoit

En d’autres termes, pas d’autres moyens que de passer au PFU et dans ce cas pas d’intérêt à la création d’une SCI pour ce type de projets.

Si certains d’entre vous avaient des idées lumineuses que je pourrai creuser, n’hésitez pas!

Cordialement,

Bonjour

J’ai une question très opérationnelle pratique toute simple, prenons un exemple une SCI IR avec deux associés un PM a l’IS pour 50% l’autre PP a l’IR pour 50%

Résultat net total calculé selon l’IR de la SCI 1000 euros et 500 selon l’IS

Ainsi la quote part pour la PP est de 50% de 1000 soit 500 et c’est un revenu foncier

Et la quote part pour la PM 50% de 500 soit 250 et c’est un résultat imposable a l’IS

Operationellement d’un point de vue cash comment remonte t’on le résultat / revenu foncier aux associés ? Un simple virement ? Comment cela est suivi ?

En effet c’est important car dans chaque cas (PM et PP) il faut décaisser les impôts

Il y a un truc qui m’échappe. Actuellement je suis dans ce cas (une SCI IR) je suis associé PP et il y a des PM le résultat est positif mais il y a un RAN négatif et au total on reste en territoire négatif.

Mais le resultat IR est positif lui (pas d’amortissement des murs) et donc je suis imposé dessus mais je ne remonte pas de cash car d’apres ce que vous dites il faut un RAN > 0

du coup comment fait on ? car c’est asymétrique

jackpearson, le 15/04/2024 a écrit :

Il y a un truc qui m’échappe. Actuellement je suis dans ce cas (une SCI IR) je suis associé PP et il y a des PM le résultat est positif mais il y a un RAN négatif et au total on reste en territoire négatif.

Mais le resultat IR est positif lui (pas d’amortissement des murs) et donc je suis imposé dessus mais je ne remonte pas de cash car d’apres ce que vous dites il faut un RAN > 0

du coup comment fait on ? car c’est asymétrique

Solution 1 : vous payez sur vos deniers personnels

Solution 2 : vous prenez sur votre compte courant d’associé personne physique (s’il y a des sous dessus)

Solution 3 : vous vous versez des dividendes depuis la personne morale (mais paierez bien entendu des impôts dessus). Pour le versement et si ça aide, vous pouvez remonter du cash depuis la SCI vers la personne morale via le compte courant d’associé entre les deux structures.

Personnellement (SCI IR détenue pour une large part par une structure à l’IS et un peu par moi en tant que personne physique) j’ai une convention de trésorerie entre les structures, des CCA entre elles et CCA en tant que personne physique. Ce qui permet de bouger le cash un peu comme je veux, sans passer par la case dividendes.

Dernière modification par carignan99 (16/04/2024 08h54)

en tant qu’associé personne physique de la SCI IR (…) en quoi je dois verser un dividende

Ouh là, il faut réviser les bases ! Vous ne risquez pas de "verser un dividende". Un dividende n’est jamais payé dans le sens associé-> société. Un dividende est une part du bénéfice, qui est versée par la société aux associés, sur décision de l’AG.

Si SCI IS, l’associé doit encore payer le PFU (30%) sur ces dividendes ; tandis que si IR, il n’y a rien à payer sur le dividende, puisque l’associé a déjà payé son IR et ses PS dans le cadre de la transparence fiscale.

J’ai trouvé un article intéressant sur votre problème :
https://www.eloquence-avocats.com/fr/so … erale.html

Et notamment ce passage :

l en résulte une dichotomie entre le droit fiscal et le droit civil puisque l’associé de SCI (soumise à l’IR), est tenu d’acquitter l’Impôt sur le revenu correspondant à sa quote-part dans les bénéfices de la société même si juridiquement il n’a pas droit aux dividendes et ne peut donc s’estimer créancier à ce titre tant qu’une délibération de l’assemblée générale n’a pas décidé la distribution conformément aux dispositions statutaires.

Il convient d’être vigilant sur la rédaction des statuts puisque bien souvent il est prévu que l’assemblée peut décider de mettre les bénéfices en réserves ou en report à nouveau de sorte que l’associé se retrouve à devoir supporter l’impôt sans percevoir sa part sur les bénéfices.

Le principe même de la transparence fiscale, c’est qu’on paie de l’IR et des PS sur un revenu foncier théorique, que ce revenu soit réellement versé ou non par la société à l’associé.

Si vous n’aviez pas compris cela AVANT de vous associer à cette SCI (ce qui aurait été souhaitable), il est toujours temps de le faire !

Pouvoir se verser de la tréso issue de CCA, comme suggéré par Carignan, ça fait du bien au moral, mais c’est un mécanisme. Il ne faut pas oublier que la société ne fait alors que vous rendre de l’argent que vous lui avez prêté. Elle ne vous verse aucun "revenu" quand elle vous rembourse du CCA.

Dernière modification par Bernard2K (16/04/2024 11h57)

jackpearson, le 16/04/2024 a écrit :

Ouh là, il faut réviser les bases ! Vous ne risquez pas de "verser un dividende". Un dividende n’est jamais payé dans le sens associé-> société. Un dividende est une part du bénéfice, qui est versée par la société aux associés, sur décision de l’AG.

Avec tout mon respect, je pense que vous vous emportez, je n’ai jamais pensé cela je parlais bien sur de se verser un dividende car je suis des deux cotés et je faisais référence a ce qui est dit au dessus. Et je sais ce qu’est un dividende.

Non, vous n’êtes pas des deux côtés. Il y a d’un côté jackpearson, personne physique, associé de la SCI, et de l’autre la SCI, personne morale.

Or, vous avez écrit "je verse un dividende" ; le "je" est erroné. Si vous voulez mieux comprendre le fonctionnement de cette SCI et prendre les bonnes décisions, je vous conseille de vous entraîner à penser à la SCI comme une personne distincte. Votre SCI n’est pas "je", c’est "la SCI" ou "la société". Cette société agit et prend des décisions conformément à ses statuts. C’est la base ! je vous donne ce conseil sincèrement et j’essaie de l’appliquer moi-même. Qu’il s’agisse d’une SAS ou d’une SCI, c’est une personne distincte de vous. Il faut la gérer quasiment comme si elle ne vous appartenait pas (comme le ferait un directeur salarié qui n’a aucune part dans la société, par exemple).

Sur la suite de votre message : la base de votre incompréhension, c’est l’indépendance du "droit fiscal". Le revenu est imposé selon le droit fiscal ; le fonctionnement de la SCI est encadré par le droit général (code civil, code de commerce) et ensuite par ses statuts.

Effectivement, dans une SCI IR, il ne s’agira pas de dividendes au sens fiscal. Néanmoins, si les textes qui encadrent le fonctionnement de la SCI imposent une approbation des comptes et une décision de distribution du résultat, il est nécessaire de prendre cette décision. Savoir le formalisme applicable dans le cas d’une SCI est assez complexe, car les SCI sont encadrées, pour partie, par le code de commerce, mais un certain nombre des obligations du code de commerce ne concernent que les sociétés commerciales. N’étant pas un grand spécialiste des SCI en général, et ne connaissant pas les statuts de la votre en particulier, je ne saurai pas être plus précis. Je vous laisse vérifier, avec les textes de loi et/ou un bon bouquin de référence sur les SCI, ainsi qu’en relisant vos statuts, ce qui s’applique à la votre.

Edit : tiens, un signalement. Si la personne qui a signalé ce message peut m’envoyer un MP en me disant succinctement en quoi il ne respecte pas la charte, cela sera instructif pour moi. D’avance, merci.

Dernière modification par Bernard2K (17/04/2024 09h43)

Une SCI verse bien des "dividendes" à ses associés. Et c’est l’AG qui en approuve le montant.

Le régime fiscal (même si, en cas de SCI fiscalement transparente, il impose les associés PP sur des revenus fonciers) n’a rien à voir la dedans.

Le fait que, dans les cas simples avec par ex que des associés PP de la SCI IR, il soit fréquent d’utiliser des abus de langages, et par ex de faire un raccourci en disant que la SCI "reverse des loyers" (voire de ne pas formaliser l’AG, ce qui attirera des ennuis le jour oû il y aura un controle) n’y change rien.

Par ailleurs, n’oublions pas qu’il y a des situations où une PP aura intérêt à déclarer des revenus fonciers (par ex, s’il y a un deficit foncier proche de sa durée de validité), plutôt qu’à reporter son imposition (ce que la SCI IS fera mieux)…

En fait, soit je fais une erreur de raisonnement soit il y a quelque chose d’incohérent

vous êtes bien d’accord qu’avec l’amortissement du bien au niveau de la SCI pour les PM et pas les PP on peut très bien se retrouver avec un résultat négatif ou nul = pas possible de verser un dividende car rien à affecter et pourtant un "loyer positif" pour les PP (qui n’ont pas d’amortissement). Si cela dure pendant des années que se passe t-il pour la PP ? Elle a pourtant le droit à ses loyers

Dernière modification par jackpearson (19/04/2024 01h49)

Votre message est plein de "vous" et de jugements mais on ne se connait pas. Au lieu de spéculer sur ce que je pense et qui en plus est complétement faux car tout ce que je suis en train de dire vient de mon EC qui a dressé la liasse de la SCI, peut être qu’on peut se concentrer sur la réponse ?

Je pense que le fait qu’il y ait plusieurs réponses différentes avec plusieurs avis fait que la question est peut être pas si bête et que si personne ne répond avec certitude le sujet n’est pas "si" simple ?

Et que finalement, évoluer vers une réponse fiable serait un apport interessant à la discussion, pour moi et aussi le forum : c’est mon unique but

merci et sans rancune

Bonjour,

Merci pour ces échanges. Afin d’apporter ma contribution, je reviens sur une question restée sans réponse.

Bernard2K, le 19/04/2024 a écrit :

Est-ce qu’une SCI IR doit forcément amortir ses biens, dès lors qu’elle doit faire un calcul à l’IS pour sa holding IS ?

La réponse à cette question est oui.

Les règles fiscales des sociétés à l’IS sont claires : il est obligatoire de tenir une comptabilité commerciale conforme au Plan Comptable Général. Par ailleurs, si des parts de SCI transparente

article 238 bis K du CGI a écrit :

sont inscrits à l’actif d’une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés […] la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l’entreprise qui détient ces droits.

Si la comptabilité n’est pas régulière et que les dotations aux amortissements ne sont pas comptabilisées, celles-ci ne sont pas déductibles du résultat fiscal :

Bofip BOI-BIC-AMT-10, paragraphe n°10 a écrit :

Les amortissements ne sont déductibles pour l’assiette de l’impôt que dans la mesure où ils satisfont aux conditions suivantes : […]
- les amortissements doivent être effectivement constatés en comptabilité.

Enfin, il n’est pas permis par le Plan Comptable Général de renoncer par convenance personnelle à amortir un bien amortissable : ce serait présenter une comptabilité insincère donnant une image infidèle de la situation de la SCI.