Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 11/12/2014 10h35 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Membre
Réputation :   

Salut tout le monde,

après ma présentation, j’aimerais vous poser une question qui est pour moi vraiment compliqué…

Comme dit dans ma présentation, je suis marchand de biens. Ce que j’ai fait avec ma première opération, c’est de me revendre via une SCI trois appartements en location pour avancer sur mon projet de marchand de biens et également de faire de la location pour plus tard.

Avec ma deuxième opération qui arrive, j’aimerais faire de même mais cette fois-ci en meublé. Pourquoi en meublé ? Tout simplement parce que ça s’y prête mieux et que c’est vendu meublé, donc autant en profiter… Le hic, c’est que je n’ai pas d’apport personnel à apporter justement, mais je pourrais en emmener via ma SAS de Marchand de biens.

Le montage serait en fait : La SAS Marchand de biens apporte le capital à la futur SARL de location meublé. En gros, si j’ai bien compris, ça revient à ce que la SAS serve de Holding.

Ma question est simple : est-ce un bon choix ? Y a t-il un meilleur montage à faire ? Est-ce avantageux ? Bref, je suis un, peu perdu !

Avec les experts qu’il y a ici, j’arriverai bien à tirer un ou deux conseils je pense wink

Merci d’avance à tous et à bientôt

Merci de m’avoir lu.

Dedel

Mots-clés : meublé, sas

Hors ligne

 

#2 11/12/2014 13h23 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Membre
Réputation :   30 

Bonjour,

Votre SARL de famille pour la location meublée sera à l’IR, il ne peut donc pas y avoir de SAS à l’IS au dessus.

Par contre, il doit être possible de faire un contrat de prêt entre les deux.


Dans la tempête : cash is king

Hors ligne

 

#3 11/12/2014 13h37 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Membre
Réputation :   

Bonjour Vic,

il me semblait avoir lu ça quelque part mais je n’étais pas sur de ma source.

Je pensais tout de même qu’un montage serait possible.

Un contrat de prêt, on m’en a déjà parlé, mais je ne sais pas comment ça marche, je vais chercher un peu voir en quoi cela consiste.

Merci de votre réponse en tout cas.

Hors ligne

 

#4 11/12/2014 13h54 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Membre
Réputation :   

Par contre, je vais peut être dire une bêtise, mais qu’est-ce qui m’empêche de mettre ma SARL meublé à l’IS ?

Hors ligne

 

#5 11/12/2014 14h08 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Modérateur
Réputation :   1083 

@Vic : Pourquoi donc une société à l’IS ne pourrait pas avoir une participation financière dans une société à l’IR ? Par contre, une "SARL de famille", ça ne peut avoir que des associés de la famille et pas une personne morale à IS, et le montage envisagé par dedel ne devrait donc pas être possible.

@dedel : Pour des conseils pour votre activité professionnelle de marchand de biens, je vous recommande de consulter des professionnels (des avis sur un forum peuvent aider un peu, mais il me paraitrait paradoxal de baser une activité pro sur de tels conseils, et vous auriez toutes les chances d’aller alors au casse-pipe…).

A mon avis : Pour faire une opération de MdB, même sur un bien immobilier qui serait revendu meublé (par exemple pour acheter un bien, le rafraichir significativement, le meubler s’il ne l’est pas déjà, éventuellement y mettre un locataire, et le revendre au plus vite), je ne pense pas qu’il y ait un intérêt à disposer d’une structure ayant le statut LMNP/LMP, sauf à conserver le bien pendant assez longtemps et à l’exploiter alors en location meublée. Pourquoi ne pas tout faire depuis la SAS à l’IS ? Pourquoi vouloir faire compliqué ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#6 11/12/2014 14h14 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Membre
Réputation :   

@GoodbyLenine : Je suis évidemment suivi par ma comptable, ex-co même, mais j’aime avoir des avis ailleurs (c’est un peu un défaut). Après, comme je l’ai dit dans ma présentation, mon but est aussi de faire de la location pour l’avenir, et ne pas faire que de l’achat revente.

C’est donc l’intérêt de monter une autre structure à part pour pouvoir par la suite racheter les parts à ma dite SARL que j’aurais monté. De plus, tout faire depuis la SAS à l’IS, il ne me semble pas que ce soit possible, car il y a un engagement de revente dans les 5 ans en MdB. A moins que vous parliez de faire un prêt à part pour faire de la location, mais du coup, il ne me semble pas que ce soit plus simple de tout mélanger dans la même structure.

Ou alors, dernière option, je n’ai rien compris…

Merci de prendre du temps en tout cas.

Hors ligne

 

#7 11/12/2014 15h16 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Modérateur
Réputation :   1083 

Je pense qu’il faut aussi clairement que possible séparer l’activité de location de l’activité de MdB.

Pour l’activité de location meublée, il faut que cette activité soit effectuée par une personne physique imposée à l’IR (directement, ou indirectement via une SARL de famille, ou une SNC, ou en indivision), si vous voulez tirer partie des avantages du régime LMNP/LMP  (pouvoir amortir les biens loués meublés, et que la plus-value éventuelle soit traitée comme une plus-value d’une personne physique), sachant que le statut LMP change pas mal la donne (avec les inconvénients et des avantages). Vous pouvez certes aussi faire de la location meublée à partir d’une société à l’IS, mais je ne vois guère d’avantage à faire ainsi, bien au contraire.

Votre difficulté est que votre cash disponible se trouve dans la SAS IS qui abrite l’activité de MdB, et que vous en avez besoin pour financer une activité de location.
A votre place, j’éviterais d’abriter l’activité de location dans une filiale de cette SAS.
Il me semble qu’il y a deux manières de prendre en compte cette situation :
  1) Soit vous "sortez" le cash de cette SAS en versant des dividendes à ses actionnaires (vous en particulier) quitte à payer IR et PS sur ces dividendes, ou une rémunération à ses dirigeants en payant des charges + PS + IR, pour réinvestir ce cash en direct (ou via une structure dédiée) dans l’activité qui achètera des biens et fera de la location meublée ou nue.
  2) Soit vous créez une holding qui détiendra la SAS et récupérera ses dividendes (en régime mère-fille) pour les ré-injectera dans une autre de ses filiales, laquelle achètera des biens et fera de la location nue (pour de la location meublée, ce n’est guère avantageux).

Votre SAS avec l’activité de MdB pourrait céder un bien immobilier à l’activité de location (ou son usufruit pour une durée déterminée, ce qui sera amortissable aussi), éventuellement en lui consentant des facilités de paiement. Mais faites alors bien attention à ce que le prix de la cession (et les facilités) ne soit alors pas contestables par le fisc (et les actionnaires de la SAS).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#8 11/12/2014 16h40 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Membre
Réputation :   

Je vous remercie de votre réponse bien détaillée. Ca va m’aider à avancer et surtout de me rendre compte que ce n’est pas si simple de jongler avec les différents statuts… Au final, ça ne m’avance pas vraiment mais je vais devoir faire avec, car ce que je voulais faire au départ n’est pas faisable.

Par contre la solution proposée par Vic n’est elle pas possible ? A savoir :

Par contre, il doit être possible de faire un contrat de prêt entre les deux.

Hors ligne

 

#9 11/12/2014 19h56 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Modérateur
Réputation :   1083 

C’est peut-être possible, si ça rentre dans l’objet social de la SAS (Mais attention à comment seront traités les intérêts, fiscalement). La SAS pourrait aussi apporter sa garanti à un prêt qu’une banque ferait à l’entité abritant la location meublée (la aussi, si ça rentre dans l’objet social de la SAS, ou peut-être s’il y a une décision d’AG de la SAS pour l’autoriser).
Mais dans tous les cas, ça lie beaucoup les 2 activités, donc mieux vaut prendre l’avis d’un pro…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#10 12/12/2014 06h05 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

une nouvelle fois, merci de votre réponse. Je vous ferai part de l’avis de ma comptable quand je l’aurai vu et vous tiendrez informé pour clôturer ce topic.

J’en tire quand même une conclusion, c’est que les montages fiscaux sont tout de même compliqués et que chaque cas est unique.

Hors ligne

 

#11 15/12/2014 16h02 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Membre
Réputation :   30 

GoodbyLenine a écrit :

@Vic : Pourquoi donc une société à l’IS ne pourrait pas avoir une participation financière dans une société à l’IR ? Par contre, une "SARL de famille", ça ne peut avoir que des associés de la famille et pas une personne morale à IS, et le montage envisagé par dedel ne devrait donc pas être possible.

Une participation oui mais 50% maximum des droits de vote pour une sarl à l’IR classique.
Interdit pour une SARL de famille comme vous le dites.

Dedel a écrit :

Par contre, je vais peut être dire une bêtise, mais qu’est-ce qui m’empêche de mettre ma SARL meublé à l’IS ?

En cas de revente, vous êtes imposé sur la plus value après amortissement alors que normalement c’est sur la plus value sans prendre en compte les amortissements.

Je m’associe à GoodByLenine pour vous inviter à faire le plus simple possible, et parfois, il faut mieux payer un peu d’impôt, les contrôleurs du Fisc sont assez voraces en ce moment. Et il y en a de deux sortes : le première sorte qui se dit qu’il ne comprend pas et que vu les montants en jeux il ne va pas y passer 107 ans et la deuxième sorte qui va s’amuser à démonter le dispositif par un moyen ou un autre.
Dès que ça commence à être compliqué, il faut être bien accompagné et au final le coût des honoraires pour faire les montages revient parfoius plus cher que l’impôt qui aurait dû être payé…


Dans la tempête : cash is king

Hors ligne

 

#12 15/12/2014 17h48 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Modérateur
Réputation :   1083 

Grâce à Vic, j’ai découvert qu’il était possible d’avoir une SARL à l’IR qui ne soit pas une SARL de famille (ref par exemple ici ou dernier paragraphe là (site de l’APCE)), mais… il y a pas mal de conditions, et en particulier ce n’est possible que de manière temporaire, pour 5 ans au plus, et seulement si la SARL a moins de 5 ans d’age lors de la mise en place de l’option "IR". Ensuite, la SARL sera d’office à l’IS…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#13 21/12/2014 12h52 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

je n’avais pas vu les réponses de Vic et GBL avant, désolé d’avoir fait le mort sans le vouloir. En tout cas je prends bonne note de vos réponses et je n’ai jamais aussi bien fait de m’inscrire sur ce forum qui est une vraie mine d’or en matière d’informations !

Concernant mon projet de meublés, j’aimerais vous l’exposer histoire de voir ce que vous en pensez :

Tout d’abord, je viens d’apprendre que l’on pouvait faire du lmnp sans sarl, ce que j’ignorais totalement. Pour moi, LMNP ou LMP c’était société obligatoire, comme quoi on en apprend tous les jours.

Concernant mon apport, du coup je vais prendre des dividendes sur ma SAS MdB pour simplifier les choses et j’apporterai mes 14k comme ça.

Donc mon projet :

- Achat de 5 T1 meublés dont 1 à refaire entièrement. Ils sont tous déjà meublés sauf celui à refaire évidemment.
- Prêt sur 15 ans de 1850000€ pour l’achat et quelques travaux.
- Apport de 14k pour payer les FdN
- Location de 4*360€ + 1*400€ soit 1840€/mois

Qu’en pensez-vous ? Dois-je monter une SARL à l’IR ou rester en nom propre ?
Bon plan de faire un prêt sur 15 ans ?

Autant d’habitude je sais ce que je veux, mais là je dois bien avouer que le lmnp me pérturbe mais j’aime ça, car je découvre !

Bon dimanche à tous,

Dedel.

Hors ligne

 

#14 21/12/2014 16h19 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Modérateur
Réputation :   1083 

J’en pense que vous devriez lire la dernière édition du livre de Le Boulc’h (voire d’autres) sur la location meublée pour commencer, ainsi que sur ce forum au moins Le statut avantageux de LMP, et Le statut avantageux de LMNP, et de la magie du LMNP au régime réel…, sans oublier LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre ces statuts.

Sinon, votre plan ne me parait pas mal, mais un emprunt plus long (voire en partie in-fine) serait mieux, il vous faudra un comptable connaissant le LMNP, avoir recours à une société IR pour ce projet ne me semble pas nécessaire, et ne sous-estimez pas le temps qu’il vous faudra consacrer au suivi des locataires de ces logements (les locataires de T1 sont assez mobiles…).

J’espère aussi qu’en écrivant "Prêt sur 15 ans de 1850000€", vous avez mis un zéro en trop par erreur. Sinon oubliez ce projet non rentable.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#15 21/12/2014 16h32 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Membre
Réputation :   

Merci de votre réponse GBL.

Alors justement, je comptais m’acheter un bouquin la dessus pour être calé donc votre proposition tombe à pic. Concernant les topics, je les avais repéré, mais il faut que je prenne du temps car y’a de quoi lire…

Je ne sais pas pourquoi mais j’ai du mal avec les prêts à long terme, j’aime bien le 15 ans ou voir 12…

Mais c’est certainement l’erreur du débutant qui me fait dire ça. Pour les T1, oui je suis au courant, c’était loué en majorité à des étudiants donc je m’y prépare.

Et bien entendu, je voulais dire 185 000 et non 1 850 000 wink

Hors ligne

 

#16 21/12/2014 16h55 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Modérateur
Réputation :   1083 

Rien ne vous empêche de rembourser un prêt "à long terme" plus tôt (négocier l’exemption d’IRA pour un remboursement anticipé à partir de 10 ou 12 ou 15 ans d’age du prêt est bien plus facile qu’une exemption d’IRA systématique). Mieux vaut que ce soit vous qui aillez la flexibilité financière max, sauf si elle coute trop cher au niveau du taus (plus élevé sur les plus longues durées), plutôt que de devoir redemander un prêt.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#17 21/12/2014 18h14 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Membre
Réputation :   

Oui c’est sur que votre raisonnement est logique et je vais voir du côté de mon banquier ce qu’il me propose.

Concernant mes achats de T1, je dis que je vais prendre 5T1 mais j’ai le choix de faire du mex. je pourrais très bien acheter 3T1 et 2T2, 4T1 et 1T2, etc…

Je devrais faire quoi ? Du mixte ou me concentrer sur du T1 et donc une plus petite surface ? Car je sais que les T2 se louaient 450€/mois… Bon après c’est à moi de voir vous allez me dire mais j’aime bien avoir des retours d’expériences.

Etant donné que c’est la première fois que j’achète des "petites surfaces", j’aime autant écouter ceux qui savent…

Hors ligne

 

#18 23/12/2014 06h25 → Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ? (meublé, sas)

Membre
Réputation :   

Suite à vos conseils GBL, j’ai commandé le livre de le Boulc’h que je devrais recevoir demain.

Ensuite j’ai proposé à mon banquier un prêt sur 20 ans avec indemnité d’IRA à partir de 12 ans, on verra bien. Car mine de rien c’est vrai que ça fait 250€ de moins / mois à rembourser donc 3000€ de plus par an dans "ma poche"…

Merci de vos conseils en tout cas. Concernant mes achats, je réfléchis toujours et je pense du coup partir sur 4T1 et 1T2. Je vous tiendrai au courant.

Bonne journée à tous.

Hors ligne

 

Discussions similaires à "création d'une sarl avec un apport en capital depuis une sas ?"

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech