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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/03/2012 21h44 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Réputation :   231 

Bonjour,

Intéressé par l’immobilier depuis des années, je n’ai jamais franchi le cap…

Avoir un portefeuille de titres dont la valeur est égale à celle de ma RP (dont je suis locataire) ne m’empêche pas de dormir. Donner en location un studio m’empêcherait peut-être de dormir. Et surtout, je n’arrive pas à trouver une rentabilité nette satisfaisante (et pourtant, je suis "encore" sur la tranche à 30%).

Je pars du principe que je ne veux pas fournir de gros travail personnel, sinon ce n’est plus de la rémunération de capital mais un deuxième boulot.

Au gré de mes réflexions du week end, voici mon constat :

Immobilier en direct

Je n’ai pas envie de passer du temps à voir s’il faut changer les fenêtres, à aller aux AG pour savoir qui doit vider les poubelles, ou à répondre au locataire qui veut que je vienne changer l’ampoule du couloir. Certes, il y a les agences pour cela. Encore faut-il gérer la relation avec l’agence…

Les annonces qui affichent "idéal investisseur" aux côtés de rentabilités de 4% sont elles seulement destinées aux nigauds ou certains y trouvent-ils leur compte ?

Nous sommes dans un monde de taux et de rendements bas.
Or, les frais d’acquisition des biens n’ont pas diminué, taxes foncières : pour amortir un achat, il faut désormais plus d’un an de loyer.

Le seul cas où cela me semble intéressant, c’est lorsque l’on remet à neuf un bien en mauvais état. Là, on monétise son travail de remise à neuf et de coordination d’artisans. Mais ce n’est plus de la rémunération de capital.

SCPI

L’argument commercial est qu’un société de gestion s’occupe de toute la gestion : bonne idée, à cause des économies d’échelle.

Sauf que la société de gestion coordonne des prestataires chargés d’entretenir le parc, de trouver des locataires, de chercher des acquisitions… chacun de ces prestataires pouvant déléguer à d’autres prestataires, tout ce beau monde s’accorde pour piloter ses frais de telle sorte que le rendement arrive à OAT +1 ou 2% avant impôt. Le passage "brut avant gestion/brut après frais gestion" laisse-t-il encore de la place pour la prime de risque ?

On râle sur les commissions de mouvements dans les OPCVM actions, mais les SCPI en ont d’un tout autre ordre de grandeur !

Pour améliorer la fiscalité défavorable, certains contrats d’AV permettent d’ajouter des SCPI. Si l’on enlève les frais sur UC et le coup de rabot sur la participation aux bénéfices (on touche souvent 85-90% des loyers, pas 100%), on arrive à un rendement proche d’un mix 80% fonds Euros / 20% UC.

Les cas où je trouve l’investissement en SCPI intéressant sont :
1/ achat de l’usufruit par une société à l’IS (exemple donné par Stéphane) :
http://www.duo-scpi.com/scpi/achat_scpi_usufruit
l’on profite ici surtout de la possibilité d’amortir le capital investi.
2/ pour un particulier, les financements in fine avec le minimum d’apport personnel lorsque l’écart entre taux d’emprunt et rendement attendu est élevé.

Les foncières cotées, SIIC, REIT

Mon choix de prédiléction jusqu’à présent.
Gros avantages :
- levier intégré
- bien souvent, décote sur ANR
- possibilité d’arbitrer sans délai et sans coûts fixes (pas de frais de notaire, etc.)

Cependant, les potentiels conflits d’intérêt et spoilation des minoritaires un peu plus élevés que pour les SPCI.

L’arrêt des abattements sur dividende réduit assez le rendement : 6-7% brut sont désormais équivalent en net au fonds en Euros d’une assurance-vie : cela devient difficile de trouver un intérêt !

Je passe à côté de quelque chose ?
Voilà où j’en suis de mes réflexions. N’hésitez pas à me reprendre. Je lis avec intérêt tous les témoignages de ce forum. J’aimerais beaucoup connaître mon marché local, repérer une bonne affaire, fouiner de la même manière que j’aime le faire sur certains titres. Mais j’ai vraiment l’impression que le jeu n’en vaut pas la chandelle ou que ce genre de "jeu" est trop populaire que les acteurs sont trop peu regardants sur le rendement et/ou le travail à réaliser…

Je pense que dans mes blocages, il y a à la fois un aspect psychologique (ne pas vouloir faire un boulot de gestion) et un aspect prix (qui pèse sur la rentabilité).

Peut-être qu’acheter un parking et le louer ou quelques parts de SCPI me permettrait de me faire un peu d’expérience…

Si vous n’avez jamais investi en immo, avez-vous le même point de vue ?

Dernière modification par Nikki (26/03/2012 21h48)

Mots-clés : investissement, levier

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#2 26/03/2012 22h14 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Nikki a écrit :

Avoir un portefeuille de titres dont la valeur est égale à celle de ma RP (dont je suis locataire) ne m’empêche pas de dormir. Donner en location un studio m’empêcherait peut-être de dormir.

Dites-ça aux Français!

Pour mieux dormir, peut-être qu’il faut raisonner comme en obligations : non pas avoir 2 grands appartements mais 10 studios?

Dernière modification par placementapapa31 (26/03/2012 22h29)

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#3 26/03/2012 22h20 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Nikki a écrit :

Intéressé par l’immobilier depuis des années, je n’ai jamais franchi le cap…

je n’arrive pas à trouver une rentabilité nette satisfaisante

Je pars du principe que je ne veux pas fournir de gros travail personnel, sinon ce n’est plus de la rémunération de capital mais un deuxième boulot.

les acteurs sont trop peu regardants sur le rendement

J’ai exactement les même réflexions que vous, et n’arrive pas à me lancer (vu les prix, est-ce si étonnant?)

Nikki a écrit :

Nous sommes dans un monde de taux et de rendements bas.

Un monde durable? Si oui argument en faveur de l’immo : c’est bas mais c’est du réel.

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#4 26/03/2012 22h43 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Je sais d’expérience qu’il est possible de déléguer le travail de suivi à des agences très efficaces pour peu… qu’on investisse en Allemagne. Pour un achat réalisé il y a quelques années dans les beaux quartiers, on pouvait arriver à des rendements nets d’impôts de l’ordre de 5%. De nos jours, alors que la Bundesbank met en garde contre le début d’une bulle sur certains marchés spécifiques comme Munich, on risque de tomber à 3% et encore. Le travail de suivi reste toujours minime, mais le niveau de rentabilité n’est plus acceptable.
La fiscalité allemande reste relativement favorable (amortissement du bien, exonération des PV au bout de dix ans etc.) et le côté sécuritaire très appréciable. Mais le créneau pour y réaliser un investissement « passif » dans des emplacements « prime » avec une bonne marge de sécurité est, me semble-t-il, passé.

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#5 26/03/2012 22h58 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Pour la résidence principale, si on sait qu’on peut rester à un endroit pendant un moment sans que ça nous pose de problèmes, oui à priori, j’ai envie de dire que dans ce cas ce serait souvent l’achat le plus rentable et le moins risqué.
Maintenant si c’est pour acheter hors RP, il manque un détail important et qui peut influer grandement sur le rendement moyen : à quel endroit pensez-vous ô cher Nikki ? smile
Si c’est Paris, c’est un peu normal qu’il soit difficile d’obtenir de bons rendements en ce moment vu la montée supplémentaire des prix des dernières années, en banlieue assez lointaine ou en province, c’est peut-être davantage possible, et si d’autres pays au sein de l’europe sont envisageables peut-être encore plus (il me semble qu’il y a des rendements meilleurs en Allemagne par exemple).
Si c’est en proche banlieue parisienne, il me semble que c’est pas évident non plus de trouver un prix d’achat / rendement correct, la pression reste forte.
De toutes façons si c’est hors RP, pour le surcroît de rendement obtenu par rapport aux taux bas cités sur le cash, je pense que ça demandera toujours un peu de boulot … there’s no free lunch. Il faut l’accepter sinon effectivement vaut mieux éviter l’achat si on a pas du tout envie d’y consacrer de temps.
Maintenant c’est assez complexe mais au vu de la fiscalité française et des frais de syndics sur Paris, si c’est des prix de vente qui supposent un 4% brut environ de rendement locatif par exemple, je pense qu’il vaut mieux laisser tomber parce que ça laisse vraiment peu de marge pour les ennuis potentiels et une éventuelle baisse de l’immobilier (si si c’est possible, même à paris wink ).

Dernière modification par zetrader (26/03/2012 23h00)

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#6 26/03/2012 23h05 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Nikki je partage votre analyse. A chaque fois que je me suis intéressé à l’immobilier j’ai rebroussé chemin vu la faiblesse des rentabilités. Et puis je n’aime pas les dettes. Et il me semble aussi que l’on est en haut du cycle.

Une différence toutefois entre nous, je suis propriétaire de ma RP, ce qui pour bien dormir est utile wink

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#7 26/03/2012 23h47 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Merci pour vos commentaire (qui vont tous dans le même sens).

Je sens que je vais ouvrir un cinquième contrat d’AV : quitte à être spécialisé dans les investissements "papier", autant être bien équipé smile

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#8 27/03/2012 00h19 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Même avis que vous. Je pourrais aussi acheter ma RP, mais je trouve ma situation de locataire avantageuse et les prix trop élevés en France.

J’étais chez mon cousin le weekend dernier. Il me donnait les coûts de rénovation de la façade, de remplacement de l’ascenseur et de la chaudière, de suppression des vide-ordures. Mon loyer est moins élevé que ses charges sur les deux dernières années… ^^

J’ai aussi le cas de mon oncle qui louait à des tordus qui sont partis soudainement laissant quelques impayés et surtout une maison passablement ruinée, c’est à dire des gros frais et l’impossibilité de relouer avant un moment. Triple peine !

Dernière modification par Sinclair (27/03/2012 00h20)

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#9 27/03/2012 01h29 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Je confirme qu’être bailleur est un métier chronophage, et que pour se lancer, il faut être solide face aux mauvaises nouvelles.

Pour compenser mon temps et mon énergie, je n’investie pas en dessous de 13% de rendement brut, c’est difficile à trouver,mais en cherchant bien et avec un "réseau" ça fait un immeuble tous les 2 ou 3 ans "qui se paie tout seul" grâce à l’effet de levier. Je fais maintenant principalement du meublé, ce qui me permet d’être peu impacté fiscalement tout en ayant un rendement net proche de 11%.

En plus de n’être exposé qu’à une seul secteur, le problème est la charge de travail lorsque les biens se multiplient, car il devient difficile pour une personne seule de pouvoir tout gérer malgré la discipline et l’organisation.

J’ai pensé monter un GIE (Groupement d’Intérêt Economique) avec des amis, afin de prendre un salarié ensemble, mais qq’un qui connait ce métier préférera travailler pour son compte personnel.

Donc Nikki, en plus des points négatifs que vous soulignez, il y a une limite quantitative dans cette activité, que l’on ne rencontre pas dans les placements papier.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#10 27/03/2012 08h51 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

Membre
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Je partage vos réflexions issu du premier post nikki.

Seul l’achat de parts de SCPI à crédit me paraissait pertinent et j’ai donc  franchi le pas mi 2011.

Détail de l’opération :
- Crédit in fine  avec nantissement d’un contrat d’assurance vie existant (et pas un nouveau chargé en frais!).
- Emprunt sur 15 ans à 4% et rendement des SCPI >5% pour l’instant soit plus d’un point d’écart donc de la marge. Conséquence l’emprunt se paye tout seul et il y a même un petit reliquat en bonus pour l’instant.
- Choix des 4 SCPI  (25% chacune) : PF02, Rivoli Avenir Patrimoine, Pierre et Actipierre Europe
- Par ailleurs mon contrat d’assurance vie continuera de se bonifier correctement car j’ai pu négocier avec la banque un ratio 60% fonds euros et 40% UC.

Je pense qu’avec ces conditions le jeux en vaut la chandelle.

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#11 27/03/2012 10h42 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

Banni
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L’immobilier c’est bien
soit si on anticipe de l’inflation, par des achats a credit
soit si on anticipe un devloppement local d’une zone geographique

Sinon c’est un truc de specialiste ou il faut passer du temps pour denicher le machin qui a peu de frais pourra se louer trés cher.
Et pour les montage fiscaux, c’est interessant si on le monte soi meme(donc si on a deja pas mal d’argent) sinon c’est le monteur de projet qui se met l’essentiel des avantages dans la poches et on se retouve avec un projet tres fragilisé .

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#12 27/03/2012 11h05 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Kapitall a écrit :

Je sais d’expérience qu’il est possible de déléguer le travail de suivi à des agences très efficaces pour peu… qu’on investisse en Allemagne […]

…ou en Suisse. Je me suis lancé il y a un peu plus d’un an, et je ne le regrette pas! Entre-temps l’inflation monétaire a confirmé la nécessité de passer à des investissements concrets et directs.

Dernière modification par Gautier (27/03/2012 11h06)

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#13 27/03/2012 11h14 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Nikki a écrit :

Je pars du principe que je ne veux pas fournir de gros travail personnel, sinon ce n’est plus de la rémunération de capital mais un deuxième boulot.

J’ai envie de vous dire tout simplement qu’on a rien sans rien.

Si vous voulez gagner sans rien faire, effectivement, l’immobilier n’est pas judicieux.

La génération baby boom qui pouvait acheter à tour de bras et s’engraisser (epoque de mes parents) c’est terminé!

Il y a de l’argent à gagner dans l’immo, mais il faut se retrousser les manches.


Left the Rat Race in 2013

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#14 27/03/2012 11h42 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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ZX-6R a écrit :

Nikki a écrit :

Je pars du principe que je ne veux pas fournir de gros travail personnel, sinon ce n’est plus de la rémunération de capital mais un deuxième boulot.

J’ai envie de vous dire tout simplement qu’on a rien sans rien.

Si vous voulez gagner sans rien faire, effectivement, l’immobilier n’est pas judicieux.

La génération baby boom qui pouvait acheter à tour de bras et s’engraisser (epoque de mes parents) c’est terminé!

Il y a de l’argent à gagner dans l’immo, mais il faut se retrousser les manches.

Exactement, no free lunch, d’ailleurs il me semble que c’est le cas sur le cash aussi, dès qu’on veut un peu plus que les taux sans risque, ça demande du temps, d’étudier la situation, de la prise de risques etc …
Et autre point, sur le cash, en dehors du fait qu’on ait des taux "sans risques" en général assez bas sur la plupart des produits "sans risques" (livrets, assurances vies fonds euros, sicav monétaires etc …), il y a aussi la fiscalité qui s’est pas mal alourdie ces dernières années sur ce que peut générer comme rendement le cash avec ou sans boulot dessus, cette hausse de la fiscalité pesant sur le rendement net de tout, et ça touche aussi l’assurance-vie, en 2012 avec la hausse des taxes ça va peser sur un peu près tous les rendements nets du cash (hors livrets réglementés genre LDD, Livret A, LEP, mais bon c’est assez limité et les taux sont pas super attractifs non plus).
Le prélèvement forfaitaire libératoire atteint désormais un taux global que je trouve assez indécent voire dissuasif, surtout pour des petits porteurs / petits épargnants.

Dernière modification par zetrader (27/03/2012 11h52)

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#15 27/03/2012 11h49 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

Membre
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Sky a écrit :

J
Pour compenser mon temps et mon énergie, je n’investie pas en dessous de 13% de rendement brut, .

vous arrivez à trouver ces rendements sur des appartement isolés ou uniquement sur des immeubles entiers ?

J’ai une question subsidiaire : comment, quand on débute, arriver à se constituer un "réseau" de manière efficace et sans avoir l’impression de se prostituer ou de se faire arnaquer par les agences ?


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#16 27/03/2012 12h04 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

Administrateur
Réputation :   1309 

Le titre de ce topic ne devrait-il pas être ?

L’immobilier LOCATIF a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ?

Car le cas de la résidence principale est particulier.

C’est tellement favorisé fiscalement que le rendement net d’impôt généré par l’économie de loyer (et je parle même pas des travaux déductibles qui revalorisent la RP, tandis que la RP -revalorisé par les travaux- peut être vendue en totale franchise d’impôts et CSG) est devenu attrayant sur les autres placements post-impôts :
Cf. Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

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#17 27/03/2012 12h16 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Excellente synthèse Nikki!

Je me retrouve parfaitement dans vos interrogations.

Faire de l’immo direct, j’aurai l’impression d’avoir un second boulot avec des risques  (proportion de la valeur du bien dans le patrimoine) et un rendement (difficile d’avoir du 5% et plus brut pour un noob) peu satisfaisant. Tant qu’à bosser plus, autant m’investir et me former davantage dans ma profession que je maîtrise mieux avec moins de risque et un rendement plus attrayant.

Les SCPI sont tellement chargés en frais et les taux devenus moins attractifs et une fiscalité défavorable que je passe mon tour.

J’étais investi dans les SIIC françaisesmais le nouveau mode d’imposition fait que je m’en déleste progressivement.

A terme je pense rentrer dans des SIIC étrangères qui à priori seront plus intéressantes fiscalement. Le problème c’est que depuis fin 2011 leurs cours sont rendus moins attrayant.

Donc pour le moment, à défaut d’immo locatif j’attends des opportunités de Reit étrangères et/ou un bien en guise de RP si je suis certain d’y rester au moins 10 ans avec un endettement raisonnable ne dépassant pas 15 ans.

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#18 28/03/2012 21h25 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Je suis dans la même configuration et esprit que l’initiateur de ce sujet. J’observe beaucoup, mais je n’agis pas pour le moment.

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#19 28/03/2012 23h31 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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lemouz a écrit :

Sky a écrit :

Pour compenser mon temps et mon énergie, je n’investie pas en dessous de 13% de rendement brut, .

vous arrivez à trouver ces rendements sur des appartement isolés ou uniquement sur des immeubles entiers ?

J’ai une question subsidiaire : comment, quand on débute, arriver à se constituer un "réseau" de manière efficace et sans avoir l’impression de se prostituer ou de se faire arnaquer par les agences ?

Aujourd’hui il m’arrive de temps en temps de trouver des rendements minimum de 13% sur des appartements isolés en copro, mais avant le "réseau", seuls des immeubles entiers me le permettaient.

Le réseau, ce sont des gens informés avant les autres : un avocat ayant entendu une info lors d’une audience, un notaire (succession), un gros syndic (saisie et vente pour impayés), des artisans ayant fait des devis chez un proprio âgé qui préfère vendre plutôt qu’engager les travaux, un agent immobilier indépendant connaissant beaucoup d’agences immo sur la ville, des concierges, un commissaire priseur, des commerçants.
La plupart du temps ce sont des personnes qui ne souhaitent pas faire du locatif, mais savent qu’ils vont gagner indirectement de l’argent en proposant l’affaire à vous plutôt qu’à qq’un d’autre.
Il n’est pas question de se prostituer, mais simplement d’être communicant, avenant, solvable, reconnaissant, crédible et surtout réglo.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#20 29/03/2012 00h21 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Je ne prétends pas détenir la vérité absolue, et ce qui suit ne résulte que de considérations personnelles et certainement partiales, mais il me semble quand même qu’il faille considérer l’élément essentiel propre à l’investissement immobilier qui est l’effet levier.

C’est le seul placement que je connaisse qui permette de s’appuyer sur un endettement (accessible au commun des mortels du moins, on peut toujours m’avancer qu’il existe des crédits lombards, mais c’est quand même réservé à une toute petite élite dans des banques spécialisées en gestion de fortune).

Si un actif immobilier rapporte du 5% avec un emprunt à 3%, je gagne 2% sur le capital restant dû chaque année, permettant de nourrir le remboursement en capital, c’est mécanique.

Avec cette vision, il faut se concentrer:

1. sur le rendement (la plus-value n’étant que la cerise éventuelle sur le gâteau),
2. le différentiel avec les taux d’intérêt des prêts.

On me rétorquera qu’il faut intégrer la plus-value potentielle à la réflexion. Peut-être, mais si on m’avait dit en 2007, ou pire encore en 2008, que les prix monteraient toujours, j’aurais été plus que sceptique. On est dans un irrationnel en terme de prix, avec des déterminants pour lesquels je n’ai aucune compétence, je l’écarterai donc de la réflexion.

Ayant très peu de goût et de temps à consacrer à la gestion des locataires, les SCPI de rendement sont alors un support intéressant. D"autant qu’elles permettent facilement d’accéder à l’immobilier commercial, dont le rendement est nettement supérieur à celui du résidentiel (je ne parle que du rapport loyers/prix, en écartant le potentiel de plus-value à terme).

Voilà pour le côté pile. Mais la stratégie n’est pas dénuée de risques, en cas de vacances ou de baisse de loyers l’effet levier s’envole (si c’était si simple et sans aucun risque, on ne voit d’ailleurs  pas pourquoi les banques vous prêteraient de l’argent, elles feraient l’opération seules pour elles-même)

Autre désavantage, les loyers sont extrêmement taxés comparativement à d’autres enveloppes de placement (avec une TMI de 30%, les revenus sont taxés à 45,5% dès le premier euro). D’où l’intérêt de plus en plus grand de réfléchir à une stratégie de démembrement pour loger temporairement (ou non) les revenus locatifs dans une structure à l’IS, comme évoqué par ailleurs dans une autre file:
SCPI : démembrement et plus value ?

En tout cas, avec une baisse des loyers commerciaux qui est amorcée et des prix de parts des SCPI au sommet, le timing de cette stratégie n’est certainement pas idéal aujourd’hui à mes yeux. Comme beaucoup, j’attends, au risque de m’apercevoir finalement que le train est passé depuis longtemps…

Dernière modification par sijetaisriche (29/03/2012 01h18)

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#21 20/05/2012 20h38 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Sky a écrit :

J’ai pensé monter un GIE (Groupement d’Intérêt Economique) avec des amis, afin de prendre un salarié ensemble, mais qq’un qui connait ce métier préférera travailler pour son compte personnel.

Cas concret d’une connaissance:
- 3 personnes ayant chacun une SCI avec de l’immo physique dedans (diversifié: commercial, murs, habitat, etc…)

- elles s’associent pour créer une SARL, donc le rôle est de gérer les biens des SCI de chacun des associés et emploi:
1) une salariée qui gèrent tout l’aspect administratif (bails, contrat, cautions, réunions de syndics, gestion de fournisseurs/prestataires, compta) et commercial (mise en location de biens, pub, visites, remises des clés, états des lieux)
2) un salarié qui répare les biens (lorsque les locataires appellent parce le robinet fuit…etc..) et le reste du temps est dispo pour entretenir les biens vacants (rénovation);

En gros, ils ont leur propre agence immo, qui ne gère que leurs biens, et refacture le services à chacune des SCI au prorata du boulot… accessoirement, ils ont une SARL pour faire passer quelques frais persos net d’impôts…

On parle ici d’un ensemble de plusieurs centaines de biens, si on additionne les 3 SCI.

…mais c’est une piste, qui de leurs dires, à considérablement:
- améliorer la rentabilité de leur immo;
- réduit leurs soucis, et le temps consacré à tout ça;

La petite structure et le faible nombre d’employés permet de facilement les intéresser aux bénéfices de leur travail, ils sont très bien payés et motivés…

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#22 22/12/2013 10h42 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Bonjour,

J’ai passé à journée entière à "retravailler" mes opinions du premier post (que j’aurais pu écrire aujourd’hui car elles n’ont pas réussi à changer !).

Voici mes réflexions en vrac. J’aimerais vraiment me tromper smile
A noter que je me place dans la peau d’un investisseur "capitalisant", c’est à dire qui n’a pas besoin de revenus. Je ne sais pas encore si tout est adapté à celui qui compte les consommer (impact TMI notamment).

La conclusion : le produit nommé "Fonds en euros" créé une distorsion de ratio rendement/risque qui écarte tout intérêt à l’immobilier locatif.
Liquidité, effet cliquet, fiscalité avantageuse, règles assurancielles qui permettent de toucher des revenus issus de placements longs tout en étant investis à court terme… Le tout sans aucun travail ! Comment lutter ?

Afin de ne pas écrire un pavé, je pense faire une petite série de message sur les types de placements que j’ai envisagés. N’hésitez pas à réagir à l’un ou à l’autre.

Les parkings
Investissement popularisé par les blogs de jeunes investisseurs, souvent 20-25 ans, tous heureux de recevoir un "revenu passif". J’ai l’impression qu’ils accordent une prime démesurée à l’aspect "cash flow qui tombe chaque mois" au détriment de la capitalisation. Une incertitude sur les frais (copro, taxe foncière) peut faire chuter le rendement d’un point de pourcentage rapidement. La fiscalité est peut-être sympa quand on est étudiant ou qu’on est dans son premier job, mais à 30+15,5%, c’est une autre histoire et on a vite fait de se retrouver au taux du fonds en euros.
Les "clients finaux" sont également prêts à payer sans regarder la rentabilité implicite, puisqu’ils s’épargnent ainsi des contraintes. D’où une prime (surcote "naturelle" pourrait-on dire) sur le prix par rapport à un pur investissement tel qu’une obligation.

Rendement difficilement supérieur à un fonds en euros en net, et s’il le dépasse, c’est sur un petit montant uniquement (peu "scalable") et ce, sans compter sur le temps de travail.
Financer à crédit et passer au réel ? L’écart entre rendement et taux d’emprunt me semble peu maîtrisable et, si c’est un lot, il faut sans cesse travailler pour maintenir le taux d’occupation au-dessus du point mort.

Cependant, avoir un investissement au micro-foncier permet d’utiliser le micro-foncier pour les autres revenus immobiliers, comme les loyers de SCPI par exemple ! Cela peut donc valoir le coup de perdre son temps à gérer manuellement un parking à 3.5% net net si les enjeux en valent la peine.
(edit : confusion de ma part sur ce point : si on choisir de déclarer les revenus de SCPI en micro, il faut applliquer l’abattement sur les loyers encaissés par la SCPI bruts (avant frais, travaux, etc) et non sur le résultat financier net de l’exercice. Autant rester au réel).

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#23 22/12/2013 11h27 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Enfin pour comparer les placements, il faut quand même penser à l’inflation : l’immobilier a une protection implicite (à long terme les prix devraient au moins suivre l’inflation, hors effets de cycle). Idem pour les SCPI, actions, REIT : derrière il y a toujours des actifs dont la valeur devrait suivre l’inflation.

Les obligations et fonds Euro par contre n’en ont pas, donc pour bien comparer il faut en déduire l’inflation : en ce moment elle ne pèse certes pas lourd mais si on part sur l’objectif de 2% de la BCE, c’est une autre histoire…

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#24 22/12/2013 13h19 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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@Nikki :

J’ajouterais 2 choses importantes a votre résumé  sur les fonds en Euros :

(1) Le rendement actuel est faussé par le lissage fait par les compagnies d’assurance dans le temps, si les taux restent durablement bas le rendement continuera de chuter.

(2) Il risque (je ne sais pas quand mais un jour) d’y avoir une crise sur les fonds Euros, le jour par exemple (si cela arrive) ou les taux 10yr remonteront et tout le monde voudra retirer ses sous en même temps. (du moins peut on se poser la question)

Un bon compromis peut être, les fonds en Euros immobiliers (type Primonial/Serenipierre) amenuisant les effets de (1) (si pas trop de déflation) et (2) + en indexant les revenus sur l’inflation (si il y a) ce qui est le corolaire du (2)

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#25 22/12/2013 13h52 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Merci roudoudou et Betcour pour votre contribution.
L’indexation sur l’inflation, en effet, j’ai tendance à l’oublier, anésthésié que je suis par des années d’inflation faible… subissant ainsi le même biais cognitif que ceux qui imaginent que la valeur d’une part de SCPI ne peut que s’apprécier !

J’étais réticent sur les fonds en euros à dominance immobilière (préférant en général acheter les "matières premières" individuellement et composer mes mélanges moi-même), mais ils ont tout de même de bons arguments pour eux…

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