Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 14/10/2011 08h32 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Administrateur
Réputation :   1307 

Dans un autre topic, Nikki avait écrit :

Nikki a écrit :

Outre le cas de l’ISF, il y a quand même une forte économie d’impôt liée au fait d’être propriétaire : l’économie de loyer est nette d’impôt, alors que si je suis locataire, les revenus de placement qui servent à payer le loyer sont fiscalisés…

Ainsi, un appartement ayant une rentabilité de 3% peut "correspondre" à un placement à 5% brut.

Et j’avais ajouté que l’économie de loyer n’était pas totalement nette d’impôt car il y avait la taxe foncière.

Cependant, avec ce qui nous pend au nez (je rappelle que dans le programme du PS il est question d’aligner les revenus du capital sur les revenus du travail - et ce même si les entreprises payent déjà des impôts sur les bénéfices et donc le même flux sera taxé 2 fois, voir 3 fois avec les prélèvements sociaux), même avec la bulle immobilière, l’achat de la RP devient de + en + rentable.

Mettons un investisseur heureux :-) qui dispose de 275 k€ de capital et locataire.

Actuellement il paye 13800 € de loyers annuel dont 1300 € de charge environ et 1000 € de taxe d’habitation. Soit 12500 € de loyer annuel hors charge (la taxe d’habitation étant aussi payée si j’habitais dedans comme propriétaire).

Grossièrement, il peut acheter cash le bien qu’il occupe pour environ 250 000 € net et 275 k€ avec les frais de notaire. C’est très cher pour un bien de piètre qualité, mais c’est la banlieue proche de Paris.

Dans ce cas, il payera en + la taxe foncière, mettons 1000 €.

Le flux économisé est alors de 12500 - 1000 € = 11500 € d’économie de loyer net d’impôt annuel si j’achetais le bien.

On a donc un taux de capitalisation net après impôt de 4,1% (11500/275 k€).

Considérant qu’une fois propriétaire, on reste dans le bien au moins 5 ans pour amortir les frais de notaire, on va considérer que nous avons un placement bloqué pour 5 ans qui génère 4,1% net indexé sur l’inflation.

Ce taux apparait comme faible pour un placement bloqué et fait rigoler jusqu’ici (ça n’est pas pour rien qu’il y a une bulle immo, surtout en IDF).

Mais à y regarder plus près, quel placement va permettre d’obtenir 4,1% de rendement net de chez net dans les prochaines années ?

Le cycle de 30 ans sur les obligations touchent à sa fin et même si les fonds euros ont des obligations corporate, on peut imaginer que des rdt > à 4%, c’est fini pour quelques années. A la sortie, même après 8 ans, il y a 7,5% de prélèvement libératoire, avec une incertitude sur ce montant augmentera très certainement.

Les livrets je n’en parle même pas. :-)

Il ne reste donc que les marchés boursiers pour aller chercher du rendement. Je suis assez optimiste pour pouvoir générer du 6% brut (capitalisation+dividendes réinvestis) sur les 5 prochaines années (c’est du doigt mouillé, ne me demandez pas de justifier). Restera-t-il 4,1% en net ? Dans les conditions actuelles oui. Dans le futur s’il y a un alignement de l’imposition c’est moins sûr. :-)

On notera que si cet investisseur heureux partait en province dans une ville où un appartement ou une maison ont des taux de capitalisation plus raisonnable qu’en IDF, mettons 4,5% net d’impôt, la résidence principale tient la route en terme de placement.

Tous ces calculs étant un peu simplifiés mais juste pour sensibiliser au fait que si la fiscalité augmente sur les placements, mais pas sur la RP, le taux de capitaliation net devient de + en + favorable à la RP alors que c’est l’investissement non productif par essence…

Qu’en pensez-vous ?

EDIT : petite correction car j’avais inclus la taxe d’habitation à tord dans mon tx de capitalisation

En ligne

 

#2 14/10/2011 09h28 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   

Moi, je serais même plus radical. La RP est une véritable niche fiscale:

Si on droit travailler pour payer le loyer de 13800€/an c’est un flux de 13800/0.78 (charges salariales)*1.45(charges patronales)=25654€/an qui échappe à toute taxation (hormis taxe foncière) quand on est propriétaire.

Est-ce que ça ne change pas le calcul de la rentabilité d’InvestisseurHeureux?


Travailler moins pour vivre mieux

Hors ligne

 

#3 14/10/2011 09h34 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   197 

Dans une autre file vous me faisiez gentiment le reproche de chercher à anticiper la fiscalité (et précisément ce fameux alignement capital/travail), mouvante par essence en France, je vois que ça vous travaille aussi un peu quand même wink

Votre raisonnement se tient parfaitement, seulement j’ai du mal à considérer la RP comme un simple placement. En vrac, et sans trop argumenter :

Elle représente souvent une part excessive du patrimoine si on la considère comme un placement comme les autres.

L’immobilier étant arrivé où il en est en termes de prix en France, je n’oserais plus acheter dans la perspective de revendre à moyen terme (en gros, si je dois déménager dans les dix années qui viennent). Il y a trop d’incertitudes sur l’évolution des prix, les courbes de Friggit valent ce qu’elles valent, mais ça devrait quand même tempérer les plus enthousiastes.

Mettre le bien en location si on doit déménager, soit, mais… dans ce cas on se retrouve avec un actif au rendement très médiocre après impôts (si on part des chiffres que vous donnez, et qui correspondent à un bien situé décemment, le genre qu’on habiterait soi même).

Je crois que vous sous-estimez les coûts liés à l’entretien, surtout dans le cadre d’une maison, et qui viendront minorer le rendement que vous citez.

Psychologiquement, la « sécurité » qu’apporte le sentiment de se savoir propriétaire n’a pas de prix pour certains…

Quid de votre rendement à la sortie si les biens immobiliers baissaient de 5% par an sur 5 ans ?

Hors ligne

 

#4 14/10/2011 09h34 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   10 

Je suis personnellement entièrement d’accord et à mon avis, la RP ne doit même pas être considérée comme un élément de patrimoine devant être rentabilisé.

Etre propriétéaire de sa RP c’est être à vie ( sauf cas de guerre peut être…) certain d’avoir un toit, un espace de confort que l’on peut aménager comme on veut. Celui qui est propriétaire et qui a terminé le remboursement de ses emprunts d’en sortira toujours financièrement : il pourra dans le pire des cas bricoler à droite à gauche, toucher quelques aides. Mais il s’en sortira.

Mais cette discussion a déja été faite sur le forum et je pense que pour des amateurs de placements, calculs de rentabilité et autres, elle pourrait être élargie en créant une section spéciale du genre : Province / Paris : le choix du transport est-il rentable?

Je ne suis plus Parisien heureusement pour moi, mais je crois qu’il y en a un certain nombre sur le forum. Et si j’avais 25 ou 35 ans, tout en travaillant à Paris je me poserais la question : Faut-il mieux habiter à Reims par exemple et venir en TGV tous les jours, en achetant sur place pluutôt que d’être locataire ou très petit propriétaire ( et encore) à Paris ?

Il y a une étude de rentabilité ( toutes choses égales par ailleurs telle que la fatigue…) qui me semble intéressante….Et peut être certains pourraient-ils nous faire part de leur expérience…

Hors ligne

 

#5 14/10/2011 10h14 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Administrateur
Réputation :   1307 

randle a écrit :

Si on droit travailler pour payer le loyer de 13800€/an c’est un flux de 13800/0.78 (charges salariales)*1.45(charges patronales)=25654€/an qui échappe à toute taxation (hormis taxe foncière) quand on est propriétaire.

Vu comme ça, c’est sûr que ça calme ! :-)

Kapitall a écrit :

Oui je sais les incertitudes sur l’immo résidentiel, c’est pour cela que je ne passe pas à l’acte, même si pour le moment ce choix est perdant.

Sinon oui anticiper la fiscalité me travaille aussi, car je vois la ligne droite pour Hollande en 2012 et quand je lis le programme du PS… :’-(

Je souhaitais justement exclure du débat la +/- Value potentielle et le rôle psychologique que nous avons abordées dans d’autres discussion et envisager un angle uniquement sur la base du taux de capitalisation net d’impôt.

Sur les réparations et entretiens, franchement je suis en maison loué et le proprio ne fait rien car il s’agit de travaux de confort non obligatoires. Du coup, je chauffe le dehors en hivers à cause d’une isolation merdique, le portail est rouillé, etc. Pour moi reprendre la main sur les travaux d’entretien c’est plutôt un atout, même si c’est des dépenses. D’autre part en temps que locataire il y a tjs des dépenses d’entretien "long terme" que vous faîtes qui sont perdues. Donc l’un de l’autre, je préfère exclure les travaux "supposés" du taux de capitalisation.

En ligne

 

#6 14/10/2011 10h44 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   85 

Je me permets de reposter un message écrit sur une autre fil. Il est à mon sens difficile d’éluder l’aspect psychologique et de raisonner sur les seuls arguments financiers car à quinze ans, il a beaucoup d’incertitude (notamment l’inflation).

Motus a écrit :

Je suis assez surpris car je ne me retrouve pas du tout dans les propos tenus dans cette file de discussion et c’est assez rare sur ce forum…

Je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale mais ce n’est pas une stratégie d’investissement : c’est je ne peux pas l’être. Pour autant, j’espère y arriver dès que possible.

Je considère qu’aujourd’hui nous sommes certainement plutôt en haut de cycle mais d’une part, le marché est dopé par des mesures incitatives (PTZ+ notamment) et d’autre part, les taux sont extrêmement bas. A mes yeux, l’immobilier est « cher » (ie : je dois utiliser une forte part des mes revenus pour me loger) et j’ai tendance à croire que cela est entré de façon irrémédiable dans les mœurs.
A mes yeux, la résidence principale constitue quelque chose de « spécial ». Ce n’est peut-être pas le moment idéal pour acheter mais cela est-il vraiment important ? Autant, le timing est important pour acheter des valeurs mobilières, mais pour la résidence principale je trouve que cela passe au second plan. En effet, même si les prix baissent sensiblement, cet effet ne sera-t-il pas compensé par d’autres facteurs tels qu’une hausse des taux long, une hausse des marges bancaires ou des frais de notaires ? Dans un contexte baissier les biens de qualité seront-ils sur le marché ?
D’autre part, je suis surpris de constater que personne n’a évoqué l’inflation. C’est à mes yeux LA grosse inconnue lorsqu’on évoque ce sujet. De même l’évolution du prix des loyers est tout aussi difficile à anticiper (qui peut prédire l’évolution de l’IRL par rapport à une échéance en taux fixe ?). Le lien vers la calculette m’a bien fait rire. On additionne des euros de 2011 avec des euros de 2026 ou de 2031 sans se poser de question alors que 2,5% d’inflation sur 15 ans génèrent une différence de 45% !
De mon point de vue, les facteurs déterminants n’ont pas évolué et il ne sert pas à grand-chose de savoir s’il on est en haut ou en bas de cycle :
-    Vais-je rester pendant au moins 10 ans au même endroit. (si la réponse est négative, il faut louer). Forcément, quand on répond affirmativement à cette question, on prend un risque.
-    Ai-je un apport suffisant par rapport à ce je souhaite acheter pour emprunter sur une durée raisonnable (< 20 ans - idéalement 15 ans). Si ce n’est pas le cas, il faut louer et épargner.
-    Quand on passe à l’achat, bien regarder les trois principaux critères : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
Quand la retraite arrive, les revenus baissent un peu pour les propriétaires et beaucoup pour les locataires. Une approche de bon père de famille me porte naturellement à acquérir ma résidence principale.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

Hors ligne

 

#7 14/10/2011 11h14 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   38 

En réponse à Motus, j’avais partiellement répondu à vos remarques (selon mon point de vue) mais bon je vais pas faire le copier / coller d’une autre discussion. Surtout que si vous l’avez pas reprise, je suppose que la réponse ne vous a pas satisfaite….

Autre point que j’ai pas compris :

randle a écrit :

Si on droit travailler pour payer le loyer de 13800€/an c’est un flux de 13800/0.78 (charges salariales)*1.45(charges patronales)=25654€/an qui échappe à toute taxation (hormis taxe foncière) quand on est propriétaire.

En quoi j’échappe aux charges salariale et patronales si au lieu de payer un loyer, je rembourse un prêt ?

Ou alors vous sous-entendez qu’étant propriétaire net de dette, je n’ai plus besoin de revenu et donc je ne paye plus d’impôt. Si c’est le cas je trouve qu’il y a un raccourci : toute chose égale par ailleurs (=à salaire équivalent), le fait d’être propriétaire ne changera rien la taxation du travail.
Inversement si je ne travaille pas, que je sois propriétaire ou non, je ne paierais pas d’impôt sur le travail. 

Être propriétaire est une condition pour arrêter de travailler et la conséquence est que je ne paierai pas d’impôt. Mais être propriétaire ne signifie pas directement que je ne paierai pas d’impôt…

Enfin, si c’est bien ça que vous vouliez dire ?

Hors ligne

 

#8 14/10/2011 11h31 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   38 

Motus a écrit :

A mes yeux, la résidence principale constitue quelque chose de « spécial ». Ce n’est peut-être pas le moment idéal pour acheter mais cela est-il vraiment important ? Autant, le timing est important pour acheter des valeurs mobilières, mais pour la résidence principale je trouve que cela passe au second plan.

Bon je reprend quand même ce point en essayant d’y apporter un autre angle d’analyse. Prenons un cas extrême et regardons ce qu’il s’est passé pour les derniers entrants de l’immobilier aux US : certains ont préféré abandonné leur maison plutôt que rembourser les mensualités. A quoi bon se fatiguer de rembourser quelque chose qui vaut la moitié du prix qu’on l’a payé ?

Bien évidemment, la France n’est pas dans ce cas de figure. Cependant, il y a un coté pyramide de Ponzi dans l’immobilier avec des prix qui montent, montent,… et ce sont les derniers entrants qui payent la facture pour les anciens et ce seront aussi les premiers qui se feront avoir.

Ce point est par contre inexistant si on ne revend jamais… ou dans très longtemps. Mais c’est un risque à prendre, et garder sa RP 25 ans, c’est comme rester dans la même boite 25 ans. Dans notre société actuelle cela devient rare.

Dernière modification par Pit (14/10/2011 11h41)

Hors ligne

 

#9 14/10/2011 11h46 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   

Je voulais juste dire que depuis que je suis propriétaire sans emprunt, au lieu de travailler comme un malade 70h/semaine en tant que salarié, je ne travaille plus que 20 jours/an en tant que consultant grâce au fait que je n’ai plus beson de ces 25654€ de CA pour payer mon ancien loyer. C’est donc cette somme là que me "rapporte" ma RP.
Dans la précipitation, j’avais même oublié que je ne paye plus d’impots sur cette somme là smile

Dernière modification par randle (14/10/2011 11h48)


Travailler moins pour vivre mieux

Hors ligne

 

#10 14/10/2011 14h54 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   35 

randle a écrit :

La RP est une véritable niche fiscale

Pour l’anecdote, c’est en tout cas ce que considère le législateur, qui a cru bon de préciser expressément dans le Code général des Impôts: "Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu."

Ce n’est pas une blague, vous pouvez le vérifier, lisez l’article 15 II du CGI! Ce qui apparaît comme une évidence pour 99,99% des gens dotés d’un minimum de bon sens ne l’est pas pour certains esprits tortueux qui écrivent les lois.

D’ici à ce qu’ils veuillent imposer les propriétaires sur des loyers qu’ils ne paient pas, au nom de la chasse aux niches et de l’équité fiscales, il n’y a peut-être plus qu’un petit pas, qui sait !?

Hors ligne

 

#11 14/10/2011 14h58 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Modérateur
Réputation :   1080 

Motus a écrit :

A mes yeux, la résidence principale constitue quelque chose de « spécial ». Ce n’est peut-être pas le moment idéal pour acheter mais cela est-il vraiment important ? Autant, le timing est important pour acheter des valeurs mobilières, mais pour la résidence principale je trouve que cela passe au second plan.

Je ne suis pas d’accord avec ceci. Je pense que, si la RP est certes quelque-chose de "spécial" (ne serait-ce que parce qu’elle bénéficie d’un traitement fiscal et légal différent), le timing est aussi très important pour acheter sa RP.

Si en louant et en plaçant mon capital ailleurs, j’ai raisonnablement l’espoir de disposer au bout de 10 ou 15 ou 20 ans de significativement plus d’argent (éventuellement pour acheter la RP dans 10, 15, 20 ans) qu’en ayant acheté ma RP maintenant, ceci en habitant au même endroit, et avec les mêmes revenus, alors il vaut mieux rester locataire. Les hypothèses retenues (évolution du loyer, du prix de l’immobilier, rendement des placements "ailleurs", évolution de la fiscalité, etc.) ont un impact énorme sur le fait de disposer au bout de 10-15-20 ans de plus ou moins d’argent dans un scénario ou un autre (locataire vs propriétaire).

Chacun devrait faire son choix en se basant sur ces éléments (avec les outils dispo sur www ou en se créant son outil sous excel), tout en tenant compte aussi des aspects non financiers (aspect psychologique de posséder sa RP, liberté de décider de faire des travaux dans sa RP, moindre risque d’être "viré" de sa RP par son propriétaire, situation spéciale pour un commerçant ou indépendant qui pourrait avoir un intérêt supplémentaire à détenir sa RP si elle est non saisissable en cas de gros souci pro, valeur accordée à la prévoyance dont on bénéficie par l’assurance associée au prêt lors de l’achat d’une RP, etc.), et non en se basant sur des idées reçues, quelles qu’elles soient.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#12 14/10/2011 15h54 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   

J’ai toujours raisonné ainsi, avec des simulateurs achat/location, en calculant un rendement.
Mais il y a un fait, c’est que sur Paris il y a pléthore de studios et de 2-pièces, mais quand vous voulez louer une plus grande surface 3 pièces et plus dans une fourchette jusque 2000e par mois, vous vous trouvez en concurrence avec beaucoup de personnes et assez peu de biens.
2000*3 nous donne 6000e par mois, et des couples sur Paris avec 6000e par mois, ca doit être plus ou moins la "norme".
Alors oui dans ce cas précis, il faut revoir le raisonnement purement financier, sauf à être prêt à prendre n’importe quoi et encore même en revoyant ses prétentions, c’est plus que chaud.
Pour mon expérience personnelle, j’en suis revenu de mes calculs et de dire on est en pleine bulle immobilière, faut pas acheter et avec la bourse tu feras plus progresser ton capital.
Début 2010 mon fils est né, en 2009 j’ai du changé d’appartement et je peux vous dire que bien qu’ayant de confortables revenus (plus de 4 fois le loyer), j’ai eu beaucoup de mal à trouver une location et j’y ai mis du mien pourtant. Je n’ai pas le profil idéal, je suis en indépendant, j’ai mis tous les moyens : caution bancaire, etc… et à un moment donné je commencais à m’inquiéter et à regarder des locations de meublés vu l’évenement qui approchait.
Sur Paris, il y a cet aspect à prendre en compte également à mon sens.

Pour prolonger l’histoire, il se trouve que j’ai eu beaucoup de chance, puisque non seulement j’ai réussi à me trouver une location dans un appartement qui sortait du lot par rapport aux autres @censuré@ que j’ai pu voir et qu’en plus quelques mois plus tard le propriétaire a voulu vendre.
J’ai repris mon raisonnement purement financier, j’en suis ressorti par rapport au prix d’achat (négocié bien sur en tant que locataire occupant mais sans abus, on est quand même sur Paris et même avec un locataire en place, le proprio aurait pu revendre assez facilement je pense) à une rentabilité de 4.3% net. M’ayant fait quelques frayeurs en 2008 et après une bonne recovery j’avais  basculé une bonne partie en fonds en euros, j’ai décidé d’acheter cash mon appart vu tout ce qu’on commençait à lire sur les fonds en euros, dettes et les renta qui baissaient sous les 4%, plus le fait que j’étais bien dans l’appart avec les bons voisins (oui à Paris dans de vieux immeubles c pas négligeable).
Un autre aspect à prendre en compte ici, sans reparler de placer son argent plus surement et de la renta, est aussi qu’une fois proprio RP payé, je peux vous dire que pour le reste de vos placements, vous avez beaucoup plus de liberté et êtes plus enclin à aller vers des investissements plus long terme et donc plus rentables a priori. Il y a donc une incidence sur la renta de vos autres placements selon moi.

Voici mon retour d’expérience qui bien sûr concerne un cas très précis.

Mais comme je le disais, depuis 2005 je pensais que la bulle allait crever et j’ai toujours raisonné avec une calculatrice (l’aspect je suis chez moi m’intéresse peu en fait), je suis pourtant passé à l’achat sur des prix de début 2009 (donc déjà bien bullesques).
Pour Paris néanmoins, je pense que ma renta est plutôt bonne et n’est dégagé que par le type de bien que je possède, ie l’entrée de gamme du 3 pièces.
Sur de plus grandes surfaces, le prix locatif au m2 est quand même inférieur et il y a bcp moins de monde avec des loyers (mon avis perso) supérieurs à 2000e/mois.

Pour en revenir au thème de la file, depuis début 2009, l’immo parisien et dans mon quartier a du prendre 22%, le concensus des plus forts baissiers sur l’immo parle en gros d’une baisse de 30% jusque 2015. Les loyers vont encore prendre 2% cette année. A vue de nez, je vais rester autour de 4% net de renta bon an mal an ces prochaines années, il faut aller les chercher ailleurs !
Niveau fiscalité, sur Paris, je vois les taxes foncières et habitation qui sont ridicules par rapport aux prix des biens qui pourraient bien fortement augmenter. Sinon je pense qu’on aura essorer tout le monde avant de vraiment toucher aux propriétaires et d’instaurer par exemple cette taxe sur les loyers non payés que j’ai déjà vue dans les idées de qq économistes.

Pour résumer, je pense qu’il faut examiner tout cas particulier et qu’avec la baisse des rdts et l’incertitude qui pèse sur les contrats en euros (nouvelle donne dont on parlait pas du tout il y a qq années), il faut être pret à revoir son jugement. Alors bien sur aux prix actuels, la condition essentielle c’est quand même de pouvoir se projeter à 10 ans au moins au même endroit, même si on ne connait pas son futur.

Hors ligne

 

#13 14/10/2011 18h51 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   85 

Tout d’abord, je m’excuse d’avoir recopier mon message. Ce n’était pas bien malin.

Je suis content d’avoir vu vos réponses et je commence à changer d’avis. En fait, je crois que je ressens un profond sentiment de "risque" à ne pas être propriétaire de ma résidence principale. Une fois payée, elle génère une certaine sérénité devant un éventuel problème de la vie ou la baisse des revenus au moment de la retraite.

Je reconnais donc manquer de clairvoyance sur le sujet.

Merci à tous pour vos éclairages fort intéressants.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

Hors ligne

 

#14 14/10/2011 21h08 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   

Merci à tous pour vos contributions sur ce sujet qui me taraude depuis pas mal de temps.
Il n’empêche, tous reconnaissent qu’une condition essentielle est de rester au moins 10 ans dans un même endroit. (sauf à viser la plus value, ce qui, pour les prochaines années, poura s’avérer délicat, mais ne sait on jamais)
or cette condition devient souvent un pari à part entière, à part peut etre si l on est un couple de fonctionnaires…ou d’avoir clairement décidé de rester à un endroit.

Sur le même sujet,  pour être un peu plus concret et pour le "jeu", prenons une minute et réfléchissez: que préféreriez vous? Dans quelle hypothèse seriez vous le plus serein?

-être propriétaire de votre RP de 200KEUR
-être propriétaire d’une portefeuille du même montant d’une valeur solide (ex Danone,Bouygues ou Total).

Pour ma part, j’ai choisi mais je suis pas sur que ma moitié partage mon point de vue….;-)

Jean

Hors ligne

 

#15 14/10/2011 21h40 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   -21 

J’aimerai apporter de l’eau au moulin en faveur de l’achat de la RP et ce peux importe que l’immo baisse ou non dans le futur.

Étant actuellement en recherche de ma futur RP (petit studio sur Paris >30 m²
J’aimerai partager 2 points que je trouve important :

- LE RP EST UNE NICHE FISCALE (pas d’impot et pas de CSG) :
J’achète un bien à rénové , dans un emplacement de qualité, (voir les ventes aux enchères de votre ville) ,j’apporte une plus valus en le rénovant . Lors de la revente, j’encaisse la plus valus net d’impôt. 
( Avec un bon montage financier, vous pouvez vous enrichir et vous loger à peu de frais.
On fait un différé de remboursement sur votre crédit infine ou sinon , on ne rembourse que les intérêt durant quelques années jusqu’au moment de la revente de votre RP.

Attention ce montage n’est pas à reproduire trop souvent dans le temps , sinon danger avec l’administration fiscal.
Cette opération , ne s’adresse pas à tous le monde puisqu il faut déjà avoir le capital de départ et nantir cette somme afin de sécurisé l’établissement qui vous fera crédit.

- SI L’IMMO BAISSE, il BAISSERA en moyenne sur l’ensemble du marché (sauf micro quartier et bien haut de gamme).

Ce qui veut dire dans un scénario baissié que si j’achète aujourd’hui un bien cher mais "petit", j’en rachèterai un nouveau dans quelques années plus grand et moins cher.

C’est un client très fortuné de ma banque, qui ma expliqué cette technique qu’il utilise depuis ses débuts.

En espérant que ca vous pousse à agir.

Hors ligne

 

#16 14/10/2011 23h59 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Modérateur
Réputation :   1080 

jean a écrit :

que préféreriez vous? Dans quelle hypothèse seriez vous le plus serein?

-être propriétaire de votre RP de 200KEUR
-être propriétaire d’une portefeuille du même montant d’une valeur solide (ex Danone,Bouygues ou Total).

Clairement, aucune de ces 2 situations ne me permettrait d’être serein, du fait de leur complète absence de diversification.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#17 17/10/2011 13h50 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   82 

Je me suis fait la même réflexion que GoodbyLenine.

Pour revenir au sujet, l’avantage d’être propriétaire est tout d’abord de ne pas payer de loyer.
Et cela à vie.
Ensuite, il y a aussi un avantage dans le gestion de l’espace de vie : en tant que propriétaire, vous pouvez enlever une baignoire pour mettre une douche, ouvrir les combles, changer de chauffage, améliorer l’isolation, …
Autant de chose qui nécessitent une intervention du propriétaire en location.

Hors ligne

 

#18 17/10/2011 15h41 → Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Membre
Réputation :   

gunday a écrit :


Pour revenir au sujet, l’avantage d’être propriétaire est tout d’abord de ne pas payer de loyer.
Et cela à vie.

Oui enfin vous oubliez juste les 20 premières années du crédit.
En calculant à la louche, pour un emprunt sur 20 ans, on paie l’équivalent de 6,5 années de loyer en intérêt + 1,5 années en frais de notaires, càd l’équivalent de 8 ans de loyer.

a écrit :

- SI L’IMMO BAISSE, il BAISSERA en moyenne sur l’ensemble du marché (sauf micro quartier et bien haut de gamme).

Ce qui veut dire dans un scénario baissié que si j’achète aujourd’hui un bien cher mais "petit", j’en rachèterai un nouveau dans quelques années plus grand et moins cher.

L’argument ne tient pas car vous aurez payé une mensualité fixe basée sur le prix cher pendant ce laps de temps alors que le coût logement aura baissé.

L’immobilier ce n’est pas magique, on ne gagne pas à tous les coups.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech