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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 22/12/2013 17h13 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Je ne sais pas quel est votre Age ?

Mais a moins de 40ans ou presque, on peut prendre un pari sur la dette d’états.

Je m’explique (ou je me répète) : les états devront rembourser leurs dettes d’une manière ou d’une autre. Aujourd’hui les taux bas permettent de contenir le coût de la dette sans la rembourser.

Demain après quelques aménagements structurels, il va falloir trouver un moyen "facile" pour eponger cette dette. L’inflation en est un.

C’est mon pari. S’endetter aujourd’hui a taux bas, et surtout FIXE en pariant que demain le remboursement sera "aisé" !

La limite reste les biens rentables sur un marché donné (le mien, ouest parisien est asséché) et le cash flow.

En conclusion vous n’avez pas tord. Mais pour ma génération (les quadra) tout a été difficile toujours et nous n’aurons même pas de retraite contrairement a nos aïeux ou enfants. Mais ça c’est une autre discussion.

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#27 22/12/2013 17h58 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Moins de 40 ans également…

Je suis à peu près d’accord. Cependant, si l’inflation a un effet certain sur l’appréciation des biens (et encore, le prix dépend de la solvabilité des acheteurs futurs), on rembourse tout de même avec de l’inflation salariale… différente de celle des fruits et des légumes ou des prix du gaz !
La tendance pourrait être une inflation des taxes foncières et des charges d’habitation sans augmentation de salaires (autre manière de rembourser la dette publique). Je ne suis pas sûr que l’investisseur endetté soit réellement gagnant dans une inflation de ce type.

Néanmoins, c’est l’un des placements les moins impactés par l’inflation des prix, en effet.
Je suis dans le sud parisien, rendements faibles mais vacance quasi nulle… Il faut voir le côté positif !
Merci pour votre commentaire.

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#28 23/12/2013 23h24 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Je m’étonne toujours lorsqu’on part du postulat que l’immobilier va forcément protéger contre l’inflation.

A ce jour et sur les dernières années, l’immobilier a évolué beaucoup plus vite que l’inflation.

A mon sens:

- Rien ne permet d’assurer que cette tendance va continuer dans le temps (à un moment donner, les acheteurs arrivent au taquet de leurs possibilités d’emprunt, donc cela abouti à une limitation des prix. Vous me direz que les financiers trouveront bien un moyen de prêter plus avec les mêmes revenus mais quand on voit le résultat aux USA, on se dit que (peut être) on aura retenu la leçon?)

- Si on part du principe que l’immobilier doit suivre l’inflation, comme l’immobilier "a de l’avance" sur l’inflation, il est possible qu’on assiste à une stagnation des prix de l’immobilier en attendant un rattrapage de l’inflation (les revenus ayant progressés moins vite que les prix de l’immobilier, il se peut qu’un moment donner, ça commence à coincer. Il faudra alors attendre une inflation (des salaires) pour espérer continuer à voir progresser les prix de l’immobilier)

- En cas d’inflation, il paraitrait logique que les taux de crédit augmentent. En général, un taux d’emprunt plus élevé permet d’emprunter moins à salaire constant. Cela militerait plutôt en faveur d’une stagnation voir d’une baisse des prix des biens immo.

- Pour finir, l’immobilier reste un marché d’offres et de demandes. Un excès d’offre sur un marché local peut facilement aboutir à une baisse des prix même dans une période avec un peu d’inflation (je pense par exemple à quelques constructions réalisées dans un but fiscal qui ont plombées certains marchés pour des années car réalisées dans des emplacements inappropriés)

Bref, ces arguments sont bien simplistes, j’en conviens, mais cela ne m’empêche pas de douter du fait que l’équation qui consiste à dire que l’immobilier protège de l’inflation est peut être un paradigme sur lequel il convient de réfléchir avant d’en faire une loi absolue….


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#29 24/12/2013 00h11 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Sur de longue périodes (cycles souvent) tout actif réel protège de l’inflation. Ce que vous dites sur le chemin déjà parcouru est vrai, mais l’immobilier ayant une valeur d’usage, conservera toujours une certaine valeur, qui s’ajustera, à terme.

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#30 24/12/2013 09h14 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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UN constat simple pour ma part : j’ai vu mes avoirs boursiers fondrent comme neige au soleil en moins de 15 jours.
Mon patrimoine immobilier est toujours là, bien portant, sa valeur fluctue mais j’en tire toujours quelque chose.
Avant que le prix soit divisé par deux ou ramené à rien, j’ai de quoi voir venir.

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#31 24/12/2013 10h55 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Range19 a écrit :

UN constat simple pour ma part : j’ai vu mes avoirs boursiers fondrent comme neige au soleil en moins de 15 jours.

La bourse ne s’improvise pas. Étudier les tendances et couper les positions n’est pas chose aisée et l’idée que cela va s’arranger n’est pas d’un grand secours.


"Écoute le conseil des autres et suis le tien"   Ninaperf est mon outil

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#32 24/12/2013 11h36 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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D’autant plus que les champions ne fanfaronnent que lorsqu’ils gagnent.
Autour de moi, j’ai vu des fortunes se faire et se défaire en bourse alors que les personnes considérées passaient leur temps à cela.
Pour ma part, c’est une chance, je déteste compter du matin au soir : je persiste donc à considérer que l’immobilier locatif a un intérêt y compris sans montage fiscal…
Certes, le passé n’augure pas l’avenir, mais mon patrimoine immobilier finance entre autres mon train de vie et la diversification de mon patrimoine.

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#33 24/12/2013 18h38 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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peut-être que l’interet,justement est de pouvoir créer du déficit et de jouer l’effet levier?Bien evidemment ça demande du travail


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#34 25/12/2013 07h56 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Range19 a écrit :

D’autant plus que les champions ne fanfaronnent que lorsqu’ils gagnent.
Autour de moi, j’ai vu des fortunes se faire et se défaire en bourse alors que les personnes considérées passaient leur temps à cela.
Pour ma part, c’est une chance, je déteste compter du matin au soir : je persiste donc à considérer que l’immobilier locatif a un intérêt y compris sans montage fiscal…
Certes, le passé n’augure pas l’avenir, mais mon patrimoine immobilier finance entre autres mon train de vie et la diversification de mon patrimoine.

Tout a fait juste.

De la même manière je suis très méfiant sur la bourse , ces "fortunes" basées sur des cours à fluctuation rapide ne me rend pas serein.

L’illusion d’une fortune ou d’un enrichissement avec des variation en % à 2 chiffres peuvent très vite se retourner par des pertes.

Le versement de dividende reste à l’appréciation des résultats de l’entreprise et des décisions d’AG , se positionner en tant que rentier sur un marché aussi fluctuant reste un gageure.

La constitution d’un patrimoine aussi virtuel me dépasse , si certains y trouvent leur compte intellectuellement je le conçois mais la vie en vue d’obtenir l’indépendance financière ne consiste pas à analyser les sociétés , les évolutions de cours.

Une fois l’indépendance financière réalisé sur des bases solides , le reste sera consacré à la vie simple , la famille , aux voyages , aux rencontres sans se soucier d’aléas financier.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#35 26/12/2013 00h10 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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C’est une question de psychologie personnelle surement.Se demander si son ordre d’achat est passé ou si on a pas trop serré les stops,se tenir informé au quotidien des divers communiqués des entreprises ou analyser les graphs,certains ne considerent pas ça comme du travail.C’est pourtant assez éprouvant,peut être autant que passer un coup de fil au plombier en cas de fuite d’un robinet si on a pas le temps ou l’envie de s’en charger.
Y’a surement un coté plus valorisant à gérer un portif et à utiliser le jargon boursier qu’à gérer les petits tracas du locatif et d’etre obligé de cotoyer des gens .


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#36 26/12/2013 09h21 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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toudoucement a écrit :

Y’a surement un coté plus valorisant à gérer un portif et à utiliser le jargon boursier qu’à gérer les petits tracas du locatif et d’etre obligé de cotoyer des gens .

On pourrait aussi trouver cette activité au jargon convenu besogneuse et d’une vulgarité affligeante… pour préférer côtoyer des gens, seraient-ils, pour certains, pénibles (c’est loin d’être le cas de la majorité).
Chacun se retrouve où il le veut…

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#37 26/12/2013 10h53 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Serait-il difficile de débattre sans entrer dans les sous-entendus péjoratifs n’apportant rien à la discussion ? Comme l’avait dit thomz dans une autre file  "Toutefois vous noterez que la qualité essentielle d’un investisseur, débutant  ou non, et avant même la maitrise des techniques d’analyse et d’opération, c’est de savoir accepter la nuance en toute chose - et, par conséquent, de renoncer au dogme sous toutes ses formes."

Caricaturer les choix que l’on a pas faits est néfaste pour l’investisseur.

Dans l’arbitrage entre immobilier et financier, je pensais donc comparer deux gestions "passives" : un appartement mis en location d’un côté et un fonds en euros de l’autre…
Nulle question de stops ou de trading.

Dans cette pure gestion "patrimoniale" sans levier (exemple : 200k€ sur un compte vs un appartement valant 200k€), reconnaissons tout de même que l’immobilier apporte un rendement net de tout équivalent au fonds en euros mais avec davantage de contraintes (liquidité, fiscalité incertaine, possible volatilité des revenus et des charges).

Le trader (stop loss, graphiques, etc.) ou l’investisseur chasseur de décotes (lecture des comptes, participations aux AG) s’apparente plutôt à l’investisseur qui achète des biens en mauvais état pour les valoriser, ou avec une potentielle vacance qu’il tentera de minimiser.

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#38 26/12/2013 11h18 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Nikki a écrit :

Rien ne sert de caricaturer les choix que l’on a pas faits.

Dans cette pure gestion "patrimoniale" sans levier (exemple : 200k€ sur un compte vs un appartement valant 200k€), reconnaissons tout de même que l’immobilier apporte un rendement net de tout équivalent au fonds en euros mais avec davantage de contraintes (liquidité, fiscalité incertaine, possible volatilité des revenus et des charges).

Sur le 1er point, je suis bien d’accord avec vous d’où la caricature (entre nous, je dispose tout de même d’un patrimoine financier de plus de 200 000 euros, qui ne m’a jamais rapporté grand chose).
Sur le second, non : mes fonds placés en euros, y compris sur le long terme, rapportent bien moins que mon immobilier pourtant acheté sans objectif de rendement pur.

1 : l’investissement immobilier peut quasiment s’autofinancer voire s’autofinancer
2 : l’investissement sur un fonds en euro impose d’avoir le capital au départ

Pour vraiment comparer le rendement, il convient de considérer l’apport nécessaire pour être en autofinancement sur son projet immobilier et faire des projections :
Ce que devient ce dernier 15 ans après si financement sur 15 ans, et ce qu’est devenu l’apport sur fond euros.

J’ai une expérience explicite :
1 000 euros d’apport sur un logement acheté 24 000 en 92 ou 93.
11 ans après, il vaut à peu près 40 000 euros, ne m’a rien coûté grâce aux loyers à part 2000 euros de travaux il y a deux ans.
Pour simplifier, considérons que j’ai investis ces 3000 euros au début sur un fond euros à une moyenne de rendement de 4%
Mon capital serait de moins de 5000 euros aujourd’hui… Même en considérant un crack de l’immobilier et que l’appartement ne soit plus évalué 40 000 mais 15 000, le rapport reste de 1 à 3…

N’objectons par ailleurs pas l’impact fiscal : l’enchevêtrement des financements et des opérations rend totalement indolore l’ensemble pour encore 6 ou 7 ans.

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#39 26/12/2013 11h47 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Merci, c’est donc le levier et l’optimisation fiscale (la simple compensation des charges sur les revenus est déjà une optimisation) qui participent majoritairement au rendement.

Pour moi qui cherche à comprendre comment investir intelligemment dans l’immobilier, il me semble très difficile de ne compter que sur de l’investissement cash pour dégager une rentabilité acceptable en net-net (à moins de tabler sur un cycle haussier de l’immobilier ou des loyers pendant ces 15 dernières années, qui ne se reproduira sans doute pas les 15 prochaines).

Ensuite, chaque investisseur a des domaines qu’il considère moins comme du travail et plus comme du plaisir (ou comme un moindre travail, disons), et qu’il peut utiliser pour augmenter sa rentabilité. Cela permet peut-être de dépasser le rendement locatif "cash, peu risqué et sans travail" qui tourne autour de 2 à 3% net de tout (me trompe-je sur ce point ?).

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#40 26/12/2013 12h08 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Range19 a écrit :

Sur le 1er point, je suis bien d’accord avec vous d’où la caricature (entre nous, je dispose tout de même d’un patrimoine financier de plus de 200 000 euros, qui ne m’a jamais rapporté grand chose).
Sur le second, non : mes fonds placés en euros, y compris sur le long terme, rapportent bien moins que mon immobilier pourtant acheté sans objectif de rendement pur.

1 : l’investissement immobilier peut quasiment s’autofinancer voire s’autofinancer
2 : l’investissement sur un fonds en euro impose d’avoir le capital au départ

Pour vraiment comparer le rendement, il convient de considérer l’apport nécessaire pour être en autofinancement sur son projet immobilier et faire des projections :
Ce que devient ce dernier 15 ans après si financement sur 15 ans, et ce qu’est devenu l’apport sur fond euros.

J’ai une expérience explicite :
1 000 euros d’apport sur un logement acheté 24 000 en 92 ou 93.
11 ans après, il vaut à peu près 40 000 euros, ne m’a rien coûté grâce aux loyers à part 2000 euros de travaux il y a deux ans.
Pour simplifier, considérons que j’ai investis ces 3000 euros au début sur un fond euros à une moyenne de rendement de 4%
Mon capital serait de moins de 5000 euros aujourd’hui… Même en considérant un crack de l’immobilier et que l’appartement ne soit plus évalué 40 000 mais 15 000, le rapport reste de 1 à 3…

N’objectons par ailleurs pas l’impact fiscal : l’enchevêtrement des financements et des opérations rend totalement indolore l’ensemble pour encore 6 ou 7 ans.

Pour considérer le calcul, il faudrait placer sur le fonds euro 24 000 et non seulement votre apport wink

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#41 26/12/2013 12h29 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Nann a écrit :

Pour considérer le calcul, il faudrait placer sur le fonds euro 24 000 et non seulement votre apport wink

Non, les 24 000 (40 000 d’ailleurs) se sont autofinancés par les loyers.

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#42 26/12/2013 13h23 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Je crois qu’il y a un gros biais psychologique en faveur de l’immobilier physique résidentiel : les gens sont méfiants vis à vis de la pierre papier perçue comme "virtuelle", et le secteur locatif est celui qu’il connaissent le mieux et investissent donc prioritairement (au prix de rendements inférieurs).

Sauf à tomber sur une "occase" (le petit appartement bradé qu’on retape à peu de frais, l’immeuble à découper, etc.) les SCPI me semblent toujours préférables à l’investissement résidentiel en direct : même fiscalité mais rendements nets plus élevés, même exposition au secteur immobilier, liquidité un peu meilleure et surtout risques et tracas nettement plus réduits (passer ses weekends à rédiger des recommandés à ses locataires ou au téléphone avec les artisans, je connais plus amusant…)

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#43 26/12/2013 15h40 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Betcour a écrit :

(passer ses weekends à rédiger des recommandés à ses locataires ou au téléphone avec les artisans, je connais plus amusant…)

Question de professionnalisme ou rigueur dans ce que l’on fait.
Je n’ai pas rédigé de courrier recommandé depuis des lustres, tout se passe plutôt bien avec tout le monde. La période chantier est la plus complexe, mais je me limite à un important tous les deux ans.
Les éventuels conflits sont gérés sans affects particuliers, ils sont très rares et noyés dans la masse.
Je suis cependant persuadé que la situation se dégradera, trouvant les locataires de plus en plus sans gênes, mais c’est une autre histoire.

Cela dit, pour les "amateurs naïfs", effectivement, l’immobilier doit pouvoir être une galère sans nom comme n’importe quel investissement.

Sur la pierre papier : j’en ai, elle rapporte moitié moins que la pierre physique qui me permet d’en acheter.
Le cheminement inverse serait plus difficile (acheter de la pierre physique grâce aux revenus de la pierre papier)…

Dernière modification par Range19 (26/12/2013 15h40)

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#44 26/12/2013 15h40 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Range19 a écrit :

toudoucement a écrit :

Y’a surement un coté plus valorisant à gérer un portif et à utiliser le jargon boursier qu’à gérer les petits tracas du locatif et d’etre obligé de cotoyer des gens .

On pourrait aussi trouver cette activité au jargon convenu besogneuse et d’une vulgarité affligeante… pour préférer côtoyer des gens, seraient-ils, pour certains, pénibles (c’est loin d’être le cas de la majorité).
Chacun se retrouve où il le veut…

On est d’accord,c’est pour ça que ça dépend des caracteres


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#45 27/12/2013 01h07 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Pour répondre a Nikki,

Si vous avez 200k€ cash il vaut mieux investir 150€ en AV et 50k€ dans l’immobilier a crédit.

Aujourd’hui si vous investissez cash 200k€ en RP vous avez environ 20m2 a paris qui vous rapporteraient, avec un loyer mensuel de 1000€, 12k€ l’année avant charges ou 0.7x12=8400€ par an, soit un rendement avant impôts de 4.2%.

C’est un actif moins liquide que l’AV avec aussi plus de contraintes.
Les revenus de l’immobilier sont moins réguliers que l’AV : travaux, vacances locatives, impayés, copropriete, etc.

En cash, je ne recommande pas l’immobilier.
Vu les taux actuels, il n’est imprudent d’emprunter. Vous les savez certainement une bonne affaire c’est surtout a l’achat.

Bonne réflexion

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#46 27/12/2013 07h30 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Salut Boubouka,

Votre raisonnement est bon mais je suis curieux de savoir comment vous louez 20m2 1000 euros à Paris ? (cela fait 50 euros du m2…)

Cdt,

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#47 28/12/2013 01h39 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Range19 a écrit :

Sur la pierre papier : j’en ai, elle rapporte moitié moins que la pierre physique qui me permet d’en acheter.

Moi aussi, mais je n’oublie pas que c’est aussi beaucoup moins de travail, ce qui compense largement la différence de rentabilité (c’est logique : il faut bien rémunérer ceux qui font ce "travail"). D’ailleurs même en immobilier papier, les rendements sont "variés" selon le type d’actif (et le niveau de risque/volatilité) que l’on choisit.

Par ailleurs, si j’ai des actifs conséquents en immobilier, j’en ai aussi en titres mobiliers (avec une gestion peu active, puisque je dois arbitrer dans les 25% de mon portefeuille chaque année, et que je "porte" certains titres depuis plus de 10 ans), et je m’en porte fort bien, et il ne me viendrait pas à l’esprit de dire qu’un type d’actif est intrinsèquement préférable à l’autre. Je n’oublie pas que la dernière décennie du 20ème siècle a été bien plus favorable aux valeurs mobilières, et la 1ère du 21ème siècle à l’immobilier (à un point qui exclut que ça puisse se reproduire de sitôt).  Il y a des période où l’un des marché est un peu surévalué, d’autres périodes où c’est l’autre, et en général il n’est pas trivial d’en profiter, car il existe des paramètres de contexte (par ex macro-économique, ou ce que certains appelleraient "mode") qui expliquent cette situation.

A chacun de faire ses choix…. Mais en évitant de ne voir que les avantages du choix qu’il fait, et les inconvénients des alternatives qu’il ne choisit pas.

Pour revenir au sujet initial, je dirais que pour moi, sans levier du crédit et sans montage fiscal et sans montage avec travaux permettant d’assurer une plus-value substantielle, l’immobilier n’a guère d’intérêt comme investissement…. sauf celui d’assurer une diversification (au sein d’un patrimoine largement constitué de valeurs mobilières)


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#48 28/12/2013 08h47 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Range19 a écrit :

Sur la pierre papier : j’en ai, elle rapporte moitié moins que la pierre physique qui me permet d’en acheter.
Le cheminement inverse serait plus difficile (acheter de la pierre physique grâce aux revenus de la pierre papier)…

Les SCPI font environ 5% de rendement net avant impôt (plus une éventuelle plus valu, a priori similaire à l’immobilier en direct puisque c’est le même marché sous-jacent).

Je ne dis pas qu’on ne peut pas faire mieux en cherchant "la bonne occase" mais sortir 5% sur du direct, net de vacances, entretient, assurances et taxe foncière, ça ne doit pas être facile du tout à trouver. Et 10% je vous crois, mais là on dois taper dans des cas rarissimes…

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#49 28/12/2013 11h51 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Réputation :   61 

GoodbyLenine a écrit :

.

A chacun de faire ses choix…. Mais en évitant de ne voir que les avantages du choix qu’il fait, et les inconvénients des alternatives qu’il ne choisit pas.

Très juste, mais lorsqu’une argumentation penche excessivement dans un sens, il est parfois nécessaire de la modérer.
Vous semblez indiquer que chacun fait un choix… Je crois beaucoup plus aux opportunités et aléas heureux… ou pas, le "choix" étant souvent bien innocent faute de compétences ou de capacités divinatoires wink
Par ailleurs, les mille et une façons dont les experts de tous poils nous envoie parfois dans le mur dans tous les domaines me laissent perplexes. L’expertise ne me semble pas toujours de nature à optimiser la gestion d’un patrimoine.
Je ne me sens donc nullement fasciné par "mes choix" bien peu objectivés à la base, contrairement à beaucoup d’investisseurs auto-satisfaits.

Je persiste sur un point "pro" immobilier : autour de moi, la plupart des gros patrimoines stables sont immobiliers à la base et diversifiés ensuite. Sans doute parce qu’il est relativement facile d’acquérir une expérience, de développer à crédit et de gérer son patrimoine immobilier.

Tous avons uns stratégie de dématérialisation pour nous diriger vers une rente "inactive", mais aucun n’a le sentiment de s’y retrouver financièrement. Je n’en tire pas pour autant de conclusion définitive.

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#50 28/12/2013 17h52 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

Modérateur
Réputation :   1084 

Vous êtes surpris que les personnes avec un capital principalement mobilier ne soient pas "autour de vous" ? A quoi est-ce du à votre avis ? Est-ce parce que le marché immobilier a été tellement favorable récemment (disons jusqu’aux années 80 avec l’inflation souvent > taux d’emprunt, et depuis 2000 avec super hausse des prix due aux taux bas et allongements des crédits + fuite de la bourse suite à 2001 + taux d’emprunts faibles), ou à cause d’un traitement fiscal plus favorable, ou parce que "qui se ressemble s’assemble", ou parce qu’il serait difficile (en France) d’expliquer avoir construit son patrimoine sur les valeurs mobilières, ou en raison des caractéristiques propres à l’immobilier (dont les historiques long terme ne montrent aucune supériorité sur les valeurs mobilières) ?

Est-ce que l’immobilier en direct ne semble pas dégager un rendement un peu supérieur …. que tant que l’on évalue pour zéro le coût du temps qu’on y passe (certains comptent même pour zéro le temps passé pour réaliser eux-même  les travaux !) ? C’est peu-être ce qui explique ce sentiment de ne pas s’y retrouver financièrement quand on devient de plus en plus inactif (et qu’il faut bien payer ce qui sont actifs pour vous, en immobilier ou ailleurs).

Je connais un certain nombre de patrimoines qui se sont créés sur les valeurs mobilières (ce forum accueille d’ailleurs quelques exemples), ou sur la création d’entreprises, et qui d’ailleurs tout naturellement se diversifient bien souvent aussi avec une composante "immobilier". Je remarque aussi que les patrimoines développés en dehors de l’immobilier l’ont souvent été bien plus vite.

Je suis bien d’accord avec vous sur le fait que les choix n’excluent pas une composante "opportunité et aléas heureux" (même si ça ne dispense pas d’assumer ses choix) (et que ces choix dépendent beaucoup des informations dont on dispose, et des opportunités qu’on parvient à identifier), et qu’il faut éviter de laisser des experts prendre la main en dehors de leur domaine d’expertise (et expert et généraliste ne sont que rarement la même personne) et sans les pondérer par du bon sens (voire les surveiller d’assez près). Mais il faut sans doute encore plus éviter les novices que les experts (et donc acquérir un certain niveau de connaissance avant de se lancer pour investir dans un domaine donné)….


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