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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 28/12/2013 18h42 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Réputation :   61 

GoodbyLenine a écrit :

Vous êtes surpris que les personnes avec un capital principalement mobilier ne soient pas "autour de vous" ?

Vous extrapolez, je ne suis pas surpris. Tout comme je ne tire jamais de conclusion définitive.

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#52 28/12/2013 21h04 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

Membre
Réputation :   74 

Bonjour range19,

Vous avez raison l’effet de levier et la hausse des prix ont permis a beaucoup de personnes de s’enrichir grâce à l’immobilier.

Toutefois, sans parler des prévisions de prix du marché  de l’immobilier, au cours de ces dernières années la fiscalité de l’immobilier de rapport est parvenue à calmer certains investisseurs. 

D’une part, si vous souhaitez obtenir à partir d’un certain moment, une rente issue de votre immobilier de rapport, la taxation actuelle est,  pour moi, trop importante par rapport à l’assurance vie ou le PEA, qui après 8 ans se limite  principalement à des prélèvements sociaux. Calculez par exemple la rentabilité nette d’un appartement en location, en prenant le prix du marché actuel de l’appartement et en utilisant une taxation à 45,5% (30+15,5).

D’autre part, la fiscalité sur les plus values immobilières, bien que diminuée  légèrement (pour combien de temps ?) est devenue un second handicap.

J’ai personnellement eu la chance de réaliser une  bien meilleure performance nette en bourse qu’en immobilier de rapport. Toutefois, je suis encore d’accord avec vous qu’il faut être capable d’accepter la volatilité des marchés, comme récemment celle de 2001,2002 ou 2008. Vous avez raison de le souligner, car après une baisse énorme de 42,7% en 2008, il faut une hausse de 75% pour la compenser.

En conclusion, je pense, mais à chacun ses choix, qu’il faut être confiant dans ses investissements, et ne pas investir dans les placements avec des risques importants,  sans bien les connaitre et les accepter,  souvent  pour des raisons de diversification et/ou de mode, et c’est valable en immobilier comme en bourse, et aussi  au sein d’une même classe d’actifs.

NB: Malgré qu’un certain nombre de personnes sur ce forum soient attirés par les actions, je constate que beaucoup sont attachés à l’immobilier, cela fait un peu partie de la culture française pour des raisons éducatives, familiales et historiques.

A+

CPaulus

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#53 30/12/2013 10h42 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Nikki a écrit :

…Cela permet peut-être de dépasser le rendement locatif "cash, peu risqué et sans travail" qui tourne autour de 2 à 3% net de tout (me trompe-je sur ce point ?).

Considérer le marché locatif uniquement sur l’Ile de France, est sans doute le biais qui rend celui-ci sans intérêt. Il est parfaitement compréhensible qu’investir près de chez soi soit plus facile/pratique mais cela fausse largement l’analyse. Avec une heure ou deux de transport vous auriez une rentabilité fort différente…
Iriez vous en bourse sur un marché/secteur peu ou pas rentable car il est plus facile d’accès ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#54 30/12/2013 16h55 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Réputation :   127 

Quelques remarques :

- Quand vous dites à 1h ou 2 … en région parisienne, et plus on s’approche de Paris, plus cela veut dire sortir de Paris. Ne pas sous estimer le temps de transport et de bouchons quand il faut régler les petits problèmes.

- à 1h, on tombe sur des zones de type Pontoise, Trappes ou Bussy-Saint-Georges. Personnellement, j’hésite sur ces zones; même si cela ne veut pas dire exclure toute zone à 1h de Paris.

- La grande banlieu parisienne n’est pas les centres des petites villes de provinces. Comme Orléans ou Chartres. La solvabilité des habitants de la grande banlieu est à examiner attentivement.

- Ensuite, il faut connaître le marché local , ce qui n’est pas évident. J’ai l’impression que l’immobilier est un marché hyperlocal si on veut ne pas passer par des intermédiaires.

- Enfin, prendre en compte la fluidité d’un marché. Le marché parisien et sa proche banlieu est un marché fluide, ce qui n’est pas le cas de la grande banlieu à 1h de Paris.

je suis prêt à écouter des arguments qui remettent cela en cause.

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#55 30/12/2013 18h29 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Boubouka a écrit :

- Quand vous dites à 1h ou 2 … en région parisienne, et plus on s’approche de Paris, plus cela veut dire sortir de Paris. Ne pas sous estimer le temps de transport et de bouchons quand il faut régler les petits problèmes.
- à 1h, on tombe sur des zones de type Pontoise, Trappes ou Bussy-Saint-Georges. Personnellement, j’hésite sur ces zones; même si cela ne veut pas dire exclure toute zone à 1h de Paris.
- La grande banlieu parisienne n’est pas les centres des petites villes de provinces. Comme Orléans ou Chartres. La solvabilité des habitants de la grande banlieu est à examiner attentivement.

Il existe aussi le train qui vous permet, par exemple, en environ une heure d’aller aux deux villes que vous citez Austerlitz/Orléans et Montparnasse/Chartres.
D’autre part, il n’y a pas que les Parisiens de solvables, il m’arrive parfois de rencontrer des provinciaux fiables et solvables mais aussi des banlieusards ou des habitants d’arrondissements parisiens qui (vous) inquiètent wink

Comme je l’ai dit plus haut, il est plus facile/pratique d’aller près de chez soi, mais si le marché n’y existe pas il faut bien se résoudre à choisir entre aller ailleurs ou passer son tour.

Boubouka a écrit :

- Ensuite, il faut connaître le marché local , ce qui n’est pas évident. J’ai l’impression que l’immobilier est un marché hyperlocal si on veut ne pas passer par des intermédiaires.
- Enfin, prendre en compte la fluidité d’un marché. Le marché parisien et sa proche banlieu est un marché fluide, ce qui n’est pas le cas de la grande banlieu à 1h de Paris.

Quel que soit le lieu de l’investissement, il faut effectivement passer du temps pour apprendre à connaitre le marché local. Dans toutes les villes, à Paris comme en province, parfois changer de rue suffit à changer d’univers…
La fluidité n’est sans doute pas la même, mais en proposant un produit adapté à son marché, où que l’on soit, il part rapidement (il faut cependant un marché).

Dernière modification par DDtee (30/12/2013 18h37)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#56 30/12/2013 18h37 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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DDtee a écrit :

D’autre part, il n’y a pas que les Parisiens de solvables, il m’arrive parfois de rencontrer des provinciaux fiables et solvables

Nous sommes des aventuriers sans le savoir wink

Dernière modification par Range19 (30/12/2013 18h38)

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#57 30/12/2013 20h21 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Il y a une différence entre la grande banlieue et la province.

Il y a une différence entre une tendance statistique et un cas solvable.

Je pense que nous sommes globalement d’accord sur les grandes lignes. Mais la qualité d’un investissement dépend de tous les détails.

Evidemment, plus vous prenez de risques plus le rendement est important. Trappes est une zone plus risquée que Paris. Moins fluide, et des candidats moins solvable. Maintenant, cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de quartiers tranquilles à Trappes ou on peut y trouver des personnes solvables. La rentabilité peut être meilleure que Paris. Néanmoins, nous avons vu sur ce forum moins d’investisseur à Trappes que d’investisseurs à Paris.

Egalement, investir à Sarreguemine, à Tarbes, à Montlucon, ou Villefranche de Rouergue peut être rentable et interessant. Mais je considère que ce n’est pas pour un investisseur Parisien. Il est plutôt pour quelqu’un de la région qui la connait bien, qui connait les artisans locaux, les distributeurs locaux et la mentalité locale. Pour un Parisien, il vaut mieux investir dans des SCPI qu’à Montlucon ou à Roanne.

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#58 31/12/2013 09h38 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Boubouka a écrit :

Egalement, investir à Sarreguemine, à Tarbes, à Montlucon, ou Villefranche de Rouergue peut être rentable et interessant. Mais je considère que ce n’est pas pour un investisseur Parisien. Il est plutôt pour quelqu’un de la région qui la connait bien, qui connait les artisans locaux, les distributeurs locaux et la mentalité locale. Pour un Parisien, il vaut mieux investir dans des SCPI qu’à Montlucon ou à Roanne.

Montluçon est sans doute un des plus mauvais exemples que l’on puisse donner, mais ce que vous dîtes est très vrai.
Je ne sais pas ce qu’est un investisseur parisien ni les gênes différents des autres qu’il peut avoir (même s’il semble s’en prévaloir souvent), mais il se prive à vous lire de bien belles opérations.
La distance est un problème qui a ses solutions. Les préjugés, par contre wink

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#59 31/12/2013 09h43 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Range19 a écrit :

Boubouka a écrit :

Egalement, investir à Sarreguemine, à Tarbes, à Montlucon, ou Villefranche de Rouergue peut être rentable et interessant. Mais je considère que ce n’est pas pour un investisseur Parisien. Il est plutôt pour quelqu’un de la région qui la connait bien, qui connait les artisans locaux, les distributeurs locaux et la mentalité locale. Pour un Parisien, il vaut mieux investir dans des SCPI qu’à Montlucon ou à Roanne.

Montluçon est sans doute un des plus mauvais exemples que l’on puisse donner, mais ce que vous dîtes est très vrai.
Je ne sais pas ce qu’est un investisseur parisien ni les gênes différents des autres qu’il peut avoir (même s’il semble s’en prévaloir souvent), mais il se prive à vous lire de bien belles opérations.
La distance est un problème qui a ses solutions. Les préjugés, par contre wink

Les exemples extremes…

le Mans 55 minutes de TGV de Paris:
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=18_s


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#60 31/12/2013 14h54 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Woua, elle est belle cette annonce!

Où est le piège?


Pourquoi pas Vous?

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#61 31/12/2013 17h51 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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Pruls a écrit :

Woua, elle est belle cette annonce!

Où est le piège?

C’est du rénové clinquant mais structurellement cheap.
Les angles plafonds/murs, les finitions, l’électricité, isolation etc

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#62 31/12/2013 18h07 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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J’ajouterais que ça ne m’étonnerais pas que le chauffage soit collectif

"Chauffage central au gaz, chaudière robuste et récente."

Je n’ai pas vu de chaudière dans la cuisine et les radiateurs sont anciens.

On prend 1,5 % de charges entre la rentabilité brute et la nette soit 4.500 € de charges…..

C’est bizarre ces murs en lambris blancs ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#63 31/12/2013 18h55 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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C’est qu’un exemple pour dire qu’entre une chambre de bonne avec un rendement minable à paname et des endroits improbables,il existe des coins ou investir en Province.

Des immeubles en province avec des rendements de 7 à 12%,y’en a pas mal(apres,chacun fait en fonction de la connaissance du marché local).


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#64 06/01/2014 22h48 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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toudoucement a écrit :

Range19 a écrit :

Boubouka a écrit :

Egalement, investir à Sarreguemine, à Tarbes, à Montlucon, ou Villefranche de Rouergue peut être rentable et interessant. Mais je considère que ce n’est pas pour un investisseur Parisien. Il est plutôt pour quelqu’un de la région qui la connait bien, qui connait les artisans locaux, les distributeurs locaux et la mentalité locale. Pour un Parisien, il vaut mieux investir dans des SCPI qu’à Montlucon ou à Roanne.

Montluçon est sans doute un des plus mauvais exemples que l’on puisse donner, mais ce que vous dîtes est très vrai.
Je ne sais pas ce qu’est un investisseur parisien ni les gênes différents des autres qu’il peut avoir (même s’il semble s’en prévaloir souvent), mais il se prive à vous lire de bien belles opérations.
La distance est un problème qui a ses solutions. Les préjugés, par contre wink

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le Mans 55 minutes de TGV de Paris:
[url=http://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/588754876.htm?ca=18_s

]Site de petites annonces gratuites d’occasion - leboncoin.fr[/url]
J’ai vu cette annonce, effectivement elle détonne
Je regarde périodiquement les ventes d’immeubles sur cette ville. C’était relativement pauvre
Depuis 2 mois, il y a une recrudescence de vente d’immeubles.
Je ne m’explique pas du tout le phénomène.
Est-ce qu’une future explosion des charges / impots diverses est a prévoir ?
Le Mans qui est une petit ville a 2 très gros investissement a absorber
a) Une Ligne de trame et une extension
b) Le plus beau et gros stade de la division d’honneur de football.

Si j’ai la possibilité, j’irai voir de près cet immeuble, et je vous débrieferai.
bien a vous

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#65 07/01/2014 11h50 → L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ? (investissement, levier)

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coyote a écrit :

toudoucement a écrit :

Range19 a écrit :

Montluçon est sans doute un des plus mauvais exemples que l’on puisse donner, mais ce que vous dîtes est très vrai.
Je ne sais pas ce qu’est un investisseur parisien ni les gênes différents des autres qu’il peut avoir (même s’il semble s’en prévaloir souvent), mais il se prive à vous lire de bien belles opérations.
La distance est un problème qui a ses solutions. Les préjugés, par contre wink

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J’ai vu cette annonce, effectivement elle détonne
Je regarde périodiquement les ventes d’immeubles sur cette ville. C’était relativement pauvre
Depuis 2 mois, il y a une recrudescence de vente d’immeubles.
Je ne m’explique pas du tout le phénomène.
Est-ce qu’une future explosion des charges / impots diverses est a prévoir ?
Le Mans qui est une petit ville a 2 très gros investissement a absorber
a) Une Ligne de trame et une extension
b) Le plus beau et gros stade de la division d’honneur de football.

Si j’ai la possibilité, j’irai voir de près cet immeuble, et je vous débrieferai.
bien a vous

Je pense tout simplement que le marché maceau est loin d’être tendu et que les locataires ont le choix.Au sein de la ville,il y’a es quartiers à éviter mais d’autres(comme ça a l’air d’être le cas pour cet immeuble) qui ne doivent pas souffrir de vacances locatives trop longues(apres,c’est la qualité e gestionnaire du proprio ou ses bonnes relations avec l’agence immo qui feront la différence,je pense)


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