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#1 17/10/2011 23h30 → Montage optimal pour SCPI avec effet de levier

Membre
Réputation :   

Bonjour,

présentation rapide:
   *30 ans
   *marié
   *1 enfant pour l’instant (d’autres a venir probablement)
   *propriétaire de ma résidence principale en banlieue parisienne (3 pièces) valeur actuelle environ 250kE avec 130kE euros restant à rembourser à 2.90% sur 9 ans soit 1300 euros de remboursement par mois
   *des revenus du travail du couple de l’ordre de 7000euros brut par mois
   *une epargne de 120kE euros sur des supports diversifiés : Or, PEA, Livret A, Assurance vie, …

objectif

Je souhaite "optimiser" ma capacité d’emprunt résiduelle pour contribuer à me constituer un patrimoine en vue de sécuriser notre fin de carrière et notre retraite.

Nous allons très certainement devoir déménager dans les 5 ans mais dans tous les cas je ne souhaite pas financer notre nouvelle résidences principale par emprunt à 33% de nos revenus car je trouve le risque trop élevé en cas de revenu "crunch" (chomage, …) et je préfèrerais redevenir locataire si cela était nécéssaire.

Nous avons une capacité d’emprunt résiduelle que j’estime à environ 500 euros/mois sans prendre de gros risque et que j’aimerais "mettre au travail" sur des scpi, (cad un investissement d’environ 100KE financé par l’emprunt sur 20 ans).

proposition de montage

Après de nombreuses lectures sur internet il m’a semblé que le meilleur montage serait une organisation "duale":

   1) une structure de "capitalisation" pure: SCI soumise à l’IR, et portant des SCPI en nu-propriété, dotée d’un capital de 16kE et endettée à hauteur de 24kE .

   2) une structure de "gestion des revenus", SCI soumise à l’IS, et portant des SCPI en usufruit, capital de 2kE et endettement de 58kE, amortissement de l’usufruit sur 20 ans.

L’idée est donc avoir au début environ 40% de la valeur dans la nu-propriété et 60% dans la structure d’usufruit.

Grace a l’imposition réduite à 15%  (+ double abattement sur les dividendes) sur la SCI IS, les flux de revenus générés compensent les besoins de financement de la structure de capitalisation IR.

Le TRI est au minimu de 7,8% dans les conditions actuelles de marché: taux spot scpi à 5.5% et taux de financement amorti sur 20 ans, assurance incluse autour de 4.5%. Je ne suis pas très pressé et j’attendrai éventuellement de meilleures conditions d’écart entre le taux spot et taux d’emprunt :-)

Enfin pour éviter l’abus de droit vis à vis du fisc l’idée serait d’avoir des scpi différentes dans les deux structures (comme les scpi diversifiées sont fortement corrélées aussi bien en terme de rendement que de valeur de réalisation ca me parait OK)

A terme (20 ans) la SCI IS peut être dissoute puisque son utilité disparait lorsque la structure de capitalisation récupère l’usufruit et commence à générer une rente (à partir de 50 ans dans mon cas).

Questions :

1) le montage est-il envisageable et pertinent ?

2) serait-il pertinent de financer à taux variable capé +-100bp ce qui permettrait d’économiser environ 50bp sur le financement sans prendre de gros risque car sur le moyen et long terme le taux suivra l’inflation et donc les revenus de la scpi IS ?

3) dans l’optique d’acquérir des scpi différentes pour les 2 structures y aurait-il des personnes intéressées sur le forum pour créer le même montage et "échanger" les usufruits afin d’éviter l’accusation (certes légitime) d’abus de droit ?

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#2 18/10/2011 01h22 → Montage optimal pour SCPI avec effet de levier

Modérateur
Réputation :   1080 

Quelques remarques/réactions :

- Avez-vous calculé la rentabilité réelle (net) de l’ensemble, en tenant compte de toutes les charges, c’est à dire des frais de comptabilité/AG/etc. ?   (ou alors êtes vous assez courageux pour vous lancer dans une SCI à l’IS sans expert comptable ? .. ou êtes vous du métier ?)
- Quel est l’objectif patrimonial (autre que payer le moins d’impôts possible) de la globalité de ce montage ?
- Quelles sont les SCPI pour lesquelles vous estimez la nue-propriété à 40% seulement de la valeur ?
- Avez-vous vérifié que votre banquier accepterait de financer ceci ?
- Avec un tel montage, la liquidité est nulle pendant 20 ans… Qui seraient les associés de vos SCI ? (Si M. et Mme, quid si "accident de la vie" (divorce…) ?
- Rendement "spot de 5.5% …. de plus en plus ça se rapproche plutôt de 5.0%
- "Le TRI est au minimum de 7.8% …" aussi si le prix des parts et les revenu/part baissent ?

Enfin (surtout), ce projet permet peut-être (selon vos calculs, et avec certaines hypothèses) de dégager 7.8% /an de rendement… mais ce rendement est pour sur 18 k€ (votre apport) investis, et en prenant des risques sur 100k€ en réalité), ce qui n’est pas vraiment extraordinaire, ni même très bon en fait. Les complications générées sont de peu d’intérêt vues les sommes en jeu. Avec 10x ou 20x plus (et un banquier disposé à suivre, ce qui ne sera pas facile à trouver), ce serait à étudier, mais là….

Dernière modification par GoodbyLenine (18/10/2011 10h25)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 18/10/2011 06h49 → Montage optimal pour SCPI avec effet de levier

Membre
Réputation :   313 

Haribo a écrit :

Après de nombreuses lectures sur internet il m’a semblé que le meilleur montage serait une organisation "duale":

   1) une structure de "capitalisation" pure: SCI soumise à l’IR, et portant des SCPI en nu-propriété, dotée d’un capital de 16kE et endettée à hauteur de 24kE .

   2) une structure de "gestion des revenus", SCI soumise à l’IS, et portant des SCPI en usufruit, capital de 2kE et endettement de 58kE, amortissement de l’usufruit sur 20 ans.

L’idée est donc avoir au début environ 40% de la valeur dans la nu-propriété et 60% dans la structure d’usufruit.

Grace a l’imposition réduite à 15%  (+ double abattement sur les dividendes) sur la SCI IS, les flux de revenus générés compensent les besoins de financement de la structure de capitalisation IR.

Le TRI est au minimu de 7,8% dans les conditions actuelles de marché: taux spot scpi à 5.5% et taux de financement amorti sur 20 ans, assurance incluse autour de 4.5%. Je ne suis pas très pressé et j’attendrai éventuellement de meilleures conditions d’écart entre le taux spot et taux d’emprunt :-)

Enfin pour éviter l’abus de droit vis à vis du fisc l’idée serait d’avoir des scpi différentes dans les deux structures (comme les scpi diversifiées sont fortement corrélées aussi bien en terme de rendement que de valeur de réalisation ca me parait OK)

A terme (20 ans) la SCI IS peut être dissoute puisque son utilité disparait lorsque la structure de capitalisation récupère l’usufruit et commence à générer une rente (à partir de 50 ans dans mon cas).

Ce que vous évoquez est un achat en démembrement ou la SCI à l’IR est nue propriétaire des parts de SCPI et la SCI à l’IS dispose de l’usufruit.

Je voudrais juste apporter des réserves à votre projet , il s’agit d’un montage complexe pour des sommes engagées modestes.

A mon sens vous allez vers un montage de type usine à gaz avec 2 SCI.
SCI à l’IS :  obligation d’une comptabilité suivi par un comptable.
                paiement de la CRL sur les revenus locatifs.

Quand vous mettre des SCPI différentes dans les 2 SCI , je ne comprend pas car vous faites un demenbrement de parts de SCPI avec un usufruit pour la structure IS et ensuite vous parlez de mettre des SCPI différentes dans chacune des structures ce qui est contradictoire en terme de montage.

Mon conseil est que vous fassiez un montage SCI à IR , ou aucun montage , vous achetez des parts de SCPI en empruntant ( les intérêts seront déductibles de vos revenus locatifs issus des SCPI ) et ensuite au bout d’un an vous voyez le résultat.

Hormis les lectures faites sur internet , avez-vous une connaissance des demembrement de part , de la gestion d’une SCI , faites attention car il faut bien connaitre le sujet car sinon cela peut être très douloureux.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 18/10/2011 09h22 → Montage optimal pour SCPI avec effet de levier

Membre
Réputation :   35 

Mes remarques sur un tel montage (intéressant au demeurant) sont:

- je comprend l’intérêt de la SCI à l’IS (si votre taux marginal d’imposition est élevé), mais je ne vois pas d’intérêt à la SCI IR, sauf dans une optique de transmission du patrimoine qui ne semble pas être votre priorité?? Autant détenir la nue-propriété en direct et s’éviter les formalités d’une seconde SCI?

- avec une structure IS, comme l’a évoqué Philippe30, il faut tenir compte de la contribution sur les revenus locatifs (CRL) qui viendra amputer de 2,5% les loyers,

- les loyers ne devront pas être déclarés par la SCI à l’IS selon les règles des revenus fonciers du particulier, mais en selon les règles BIC, sauf erreur de ma part. Il peut y avoir un écart, par exemple le revenu par part imposable d’Immorente était de 15,88€ en foncier et de 18,45€ en IS en 2010, le tout pour 17,08€ de dividende perçu!! Cela complique l’exercice prévisionnel ;

- la liquidation de la SCI à l’IS à son terme supportera le droit fiscal de partage avec les règles d’aujourd’hui (et d’ici vingt ans, son taux changera peut-être encore),

- il est clair que si vous sous-traitez la comptabilité et la fiscalité à un cabinet d’expertise comptable, les coûts seront certainement prohibitifs au regard de l’investissement envisagé. Néanmoins, si vous avez quelques connaissances dans le domaine, et une bonne documentation accessible et à jour, ce n’est pas insurmontable ;

- Dans le contexte actuel, il faut quand même se demander si le risque pris en vaut la chandelle. Vous voulez emprunter à taux variable de 4,5%, susceptible de monter jusqu’à 5,5%. De l’autre côté, le rendement des loyers de SCPI diminuent, ils sont plutôt aux environ de 5,0% (5,5% c’était en 2010) et rien n’assure qu’ils ne vont pas baisser. Novapierre 1, qui a pourtant bonne réputation, a baissé son acompte sur dividende au trimestre dernier, en précisant "Le dividende trimestriel est de 5,40 €, légèrement inférieur au trimestre précédent, compte tenu de la baisse des taux de rendement des murs de magasins" ; cela n’augure rien de bon pour l’avenir.

La marge de sécurité entre coût de financement et rentabilité me semble ainsi trop faible, le montage risque de basculer de l’effet levier vers l’effet de ciseau.

La réflexion est en tout cas digne d’intérêt, l’interposition d’une société au taux d’IS réduit à 15% pouvant effectivement être un levier, avec ses risque et contraintes.

Dernière modification par sijetaisriche (18/10/2011 10h07)

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#5 18/10/2011 10h28 → Montage optimal pour SCPI avec effet de levier

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Réputation :   

Merci infiniment à tous pour ces réponses.

Quelques éléments additionnels pour continuer la conversation:

   *CLR : il me semble qu’elle n’est pas percue lorsque tous les associés sont des personnes physiques (voir Contribution sur les revenus de locations (CRL) par exemple). Me trompé-je?

   *double interêt de la sci IS:
         - réduction du taux d’imposition à 15%
              ET
         - amortissement des usufruits en 20 ans
     c’est la combinaison des 2 qui fait le réel intérêt du montage et permet d’égaliser les flux sur les deux structures (via une reduction de l’imposition totale de 80% dans mon exemple c.a.d une imposition de 5000 euros au lieu de 25000). En bonus cela permet de moins augmenter notre revenu imposable :-)

   * liquidation de la structure IS : a terme le bilan de la structure IS ne contient plus que le capital social car l’usufruit disparait et tous les revenus auront été reversés donc la liquidation est limitée à sa plus simple expression (redistribution du capital sans imposition).

   * sensibilité au variation de loyer et valeur des parts dans mon modèle (qui ne tient pas compte des frais de gestion :-) une baisse régulière de 2% des loyers par an et une perte à terme (20 ans) de 20% de la valeur faciale des parts ramène le TRI à 3,7%, ce que j’estime plutot robuste ( et assez improbable comme scénario général car les comptes de l’Etat ne supporteraient pas une telle cure déflationniste sur 20 ans ). Reste le risque de "sinistre" sur les scpis qui serait décorellé de l’économie générale…

    * couts de gestion : merci de souligner la lourdeur de gestion d’une structure IS pour des sommes engageés "modestes". Je possède les bases théoriques de la compta pour avoir suivi le programme d’une ecole de commerce cependant je reconnais que je n’en ai aucune expérience pratique. Par ailleurs les couts de création et de liquidation ne sont pas négligeables et peut-être rédhibitoires pour la somme considérée. Je vais essayer de creuser la question.

   * perception des loyers:

sijetaisriche a écrit :

- les loyers ne devront pas être déclarés par la SCI à l’IS selon les règles des revenus fonciers du particulier, mais en selon les règles BIC, sauf erreur de ma part. Il peut y avoir un écart, par exemple le revenu par part imposable d’Immorente était de 15,88€ en foncier et de 18,45€ en IS en 2010, le tout pour 17,08€ de dividende perçu… Cela complique l’exercice prévisionnel ;

sijetaisriche je ne suis pas sur de bien comprendre :-( peut-être pourriez vous me donner quelques explications supplémentaires ?

En conclusion ce montage est pour le moment un exercice de style intellectuel cependant je suis intéressé de creuser la question pour ne pas passer à coté d’une eventuelle opportunité que ce soit maintenant ou dans le futur.

Dernière modification par haribo (18/10/2011 10h30)

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#6 18/10/2011 11h56 → Montage optimal pour SCPI avec effet de levier

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Haribo a écrit :

*CLR : il me semble qu’elle n’est pas percue lorsque tous les associés sont des personnes physiques (voir Contribution sur les revenus de locations (CRL) par exemple). Me trompé-je?

Si SCI IS alors CRL même si personnes physiques.

Haribo a écrit :

*double interêt de la sci IS:
         - réduction du taux d’imposition à 15%
              ET
         - amortissement des usufruits en 20 ans
     c’est la combinaison des 2 qui fait le réel intérêt du montage et permet d’égaliser les flux sur les deux structures (via une reduction de l’imposition totale de 80% dans mon exemple c.a.d une imposition de 5000 euros au lieu de 25000). En bonus cela permet de moins augmenter notre revenu imposable :-)

L’impôt à 15% est dû si votre montage génère un résultat positif sinon aucune imposition comme cela pourrait l’être dans une structure à l’IR
Pour les amortissements de parts de SCPI , je suis TRES dubitatif sur cette possibilité dans une structure IS 
Vous pouvez baisser votre imposition par du déficit foncier via un achat immobilier mais la baisse de l’impot ne doit pas être la priorité de votre démarche patrimoniale

Haribo a écrit :

* couts de gestion : merci de souligner la lourdeur de gestion d’une structure IS pour des sommes engageés "modestes". Je possède les bases théoriques de la compta pour avoir suivi le programme d’une ecole de commerce cependant je reconnais que je n’en ai aucune expérience pratique. Par ailleurs les couts de création et de liquidation ne sont pas négligeables et peut-être rédhibitoires pour la somme considérée. Je vais essayer de creuser la question.

Passez par un comptable obligatoirement car il engage sa responsabilité et limite vos problèmes avec les services fiscaux , chacun son metier…….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 18/10/2011 22h26 → Montage optimal pour SCPI avec effet de levier

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Réputation :   35 

Philippe30 a écrit :

Haribo a écrit :

*CLR : il me semble qu’elle n’est pas percue lorsque tous les associés sont des personnes physiques (voir Contribution sur les revenus de locations (CRL) par exemple). Me trompé-je?

Si SCI IS alors CRL même si personnes physiques.

Vérification faite, au temps pour moi (et Philippe30 du coup…): si tous les associés sont des personnes physiques, une SCI à l’IS ne semble pas devoir supporter pas la CRL en application de l’article 234 terdecies du Code général des Impôts. Sa lecture n’est très pas limpide, mais vous aurez confirmation assez claire  dans le Bulletin Officiel des Impôts 5L-3-06: "La CRL due par les sociétés ou groupements relevant du régime fiscal de l’article 8 du CGI est également supprimée lorsqu’aucun des associés n’est soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun".

Philippe 30 a écrit :

Pour les amortissements de parts de SCPI , je suis TRES dubitatif sur cette possibilité dans une structure IS

Je crains qu’il n’y ait méprise, il ne s’agit pas d’amortir les parts de SCPI, mais seulement l’usufruit temporaire tiré de ces parts et porté par la société soumise à l’IS.

De ce côté, il n’y a pas de doute, il faut comptabiliser un usufruit temporaire en immobilisation incorporelle (solution privilégiée par la Compagnie nationale des Commissaires aux comptes - Cf. position exprimée dans le Bulletin CNCC n°158 de juin 2010), qui est à amortir sur sa durée d’utilisation, en l’espèce la durée contractuelle au-delà de laquelle s’éteint l’usufruit.

L’amortissement de cet usufruit est bien déductible en matière d’IS, on peut même se prévaloir d’une jurisprudence assez récente sur un usufruit immobilier temporaire (Tribunal administratif Paris 6 juillet 2009 n°04-19716, 2ème section ):  "Considérant que l’usufruit portant sur un bien immobilier constitue un élément d’actif incorporel qui peut, en vertu des dispositions précitées de l’article 39, 1 du CGI, donner lieu à une dotation annuelle à un compte d’amortissement s’il est normalement prévisible, lors de son acquisition par l’entreprise, que ses effets bénéfiques sur l’exploitation prendront fin à une date déterminée ;… ; que, dès lors, cet élément d’actif pouvait faire l’objet d’une dotation annuelle à un compte d’amortissement à un taux calculé sur une durée de XXX ans, durée maximale pendant laquelle il pouvait générer des produits d’exploitation…"

Une société soumise à l’IS a donc bien du sens pour acquérir de l’usufruit immobilier.

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#8 19/10/2011 07h16 → Montage optimal pour SCPI avec effet de levier

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sijetaisriche a écrit :

Vérification faite, au temps pour moi (et Philippe30 du coup…): si tous les associés sont des personnes physiques, une SCI à l’IS ne semble pas devoir supporter pas la CRL en application de l’article 234 terdecies du Code général des Impôts. Sa lecture n’est très pas limpide, mais vous aurez confirmation assez claire  dans le Bulletin Officiel des Impôts 5L-3-06: "La CRL due par les sociétés ou groupements relevant du régime fiscal de l’article 8 du CGI est également supprimée lorsqu’aucun des associés n’est soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun".

Je suis gérant de SCI à l’IS je peux voir garantir que je paye la CRL.
Comptabilité tenu par un expert comptable   

La contribution sur les revenus locatifs (CRL)

CRL des SCI soumises à l’IS

Pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) qui sont aussi redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CRL), les versements sont concomitants à ceux effectués pour l’IS. Le calendrier de paiement est donc identique à celui prévu pour l’IS. L’acompte de CRL est calculé par l’entreprise et payé simultanément lors du versement du quatrième acompte d’IS à partir du relevé d’acompte n° 2581-SD. Le solde de la CRL est réglé au plus tard lors du versement du solde d’IS à l’aide du formulaire déclaration d’assiette et de paiement du solde de la contribution sur les revenus locatifs n° 2582 - SD.

sijetaisriche a écrit :

Je crains qu’il n’y ait méprise, il ne s’agit pas d’amortir les parts de SCPI, mais seulement l’usufruit temporaire tiré de ces parts et porté par la société soumise à l’IS.

De ce côté, il n’y a pas de doute, il faut comptabiliser un usufruit temporaire en immobilisation incorporelle (solution privilégiée par la Compagnie nationale des Commissaires aux comptes - Cf. position exprimée dans le Bulletin CNCC n°158 de juin 2010), qui est à amortir sur sa durée d’utilisation, en l’espèce la durée contractuelle au-delà de laquelle s’éteint l’usufruit.

Je n,’ai pas les compétences pour vous répondre.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 19/10/2011 18h35 → Montage optimal pour SCPI avec effet de levier

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Aaargh….. retour à la position de départ et Philippe30 a bel et bien raison. Une SCI soumise à l’IS ne relève plus de l’article 8 du CGI, je me le suis fait confirmer par un fiscaliste.

Il faut bien tenir compte d’une CRL en SCI soumise à l’IS

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#10 20/10/2011 07h18 → Montage optimal pour SCPI avec effet de levier

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sijetaisriche a écrit :

Aaargh….. retour à la position de départ et Philippe30 a bel et bien raison. Une SCI soumise à l’IS ne relève plus de l’article 8 du CGI, je me le suis fait confirmer par un fiscaliste.

Hi hi ……

Avez-vous vérifier si j’ai bien raison pour l’amortissement car à mon sens et je m’étais renseigné , on ne peux pas faire d’amortissement pour des SCPI même si c’est de l’immobilier derrière , il s’agit de parts sociales.

Philippe


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#11 20/10/2011 09h07 → Montage optimal pour SCPI avec effet de levier

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A mon avis, il n’est pas intéressant de monter une structure IS si vous ne souhaitez pas y réaliser au moins 300.000 à 600.000 euros d’investissement.

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#12 22/10/2011 11h27 → Montage optimal pour SCPI avec effet de levier

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Philippe30 a écrit :

Avez-vous vérifier si j’ai bien raison pour l’amortissement car à mon sens et je m’étais renseigné , on ne peux pas faire d’amortissement pour des SCPI même si c’est de l’immobilier derrière , il s’agit de parts sociales.

Philippe

Je n’ai aucun doute là dessus, ni fiscal, ni comptable. Mais je le répète, l’amortissement ne porte pas sur les parts, mais sur le seul usufruit temporaire de parts démembrées.

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