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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/05/2012 16h50 → De l'intérêt de la décote d'ANR chez les SCPI ?

Membre
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Bonjour,

J’observe "de loin" le marché des SCPI, plutôt pour ma culture personnelle que pour un réel investissement.

Ce sélecteur permet de classer les SCPI selon différents critères. J’ai choisi celui de la décote sur leur ANR :
http://www.immobail.com/immobilier-neuf … p;sens=ASC

Prenons l’exemple de Selectipierre 2, qui décote de 27% selon ce tableau.
La dernière lettre trimestrielle nous informe en effet que des parts s’échangent autour de 400€ frais compris pour une valeur de réalisation de 509,75€ (au 01.01.2012).

http://www.uffi.fr/fr/produits/scpi-selectipierre-2

Le dividende 2011 a été de 22,62€, affichant un rendement brut de 5,6% sur les prix de transaction mais de 4,4% sur l’ANR.

D’où mes interrogations :

1/ Pourquoi le marché peut-il estimer que l’actif net n’est pas représentatif de la vraie valeur ?

Je vois deux explications :
a/ effet passage du temps / éléments nouveaux : depuis l’expertise (tous les biens ne sont peut-être pas expertisés tous les ans), les actifs se sont peut-être dépréciés, des locataires importants ont donné congé, le patrimoine a été arbitré ou dilué avec des investissements moins rentables, etc.

b/ utilisation d’un taux de capitalisation trop bas pour le calcul de l’ANR.
Les investisseurs considèrent que la société a eu un commissaire aux comptes trop complaisant, ils corrigent donc pour amener le taux de rendement en ligne avec le reste du marché, en ajustant en + ou en - selon des facteurs propres à la SCPI tels que le niveau du RAN.

2/ La SCPI ne peut-elle pas profiter d’une décote sur l’ANR pour racheter des parts ? Ces décotes sont-elles des situations propres aux SCPI à capital fixe ?

3/ Les situations de décote/surcote ont elles des implications fiscales ou patrimoniales pour certains types d’acteurs ?

Merci pour vos commentaires.

Dernière modification par Nikki (27/05/2012 16h51)

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#2 27/05/2012 19h16 → De l'intérêt de la décote d'ANR chez les SCPI ?

Modérateur
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1) Il doit y avoir de multiples raisons (et celles suggérées en a/ et b/ ne me semble pas les bonnes).

Je ne vois pas pourquoi le marché se calerait nécessairement sur une ANR, qui dépend des montants retenus par l’expert, quand on considère que l’investissement en SCPI est à (très) long terme, et alors que pour les SIIC le marché (bien plus courtermiste) ne se cale pas du tout sur les ANR….   

La valeur d’une société (SCPI ou autre) n’est pas (=jamais) égale à son ANR, et n’est d’ailleurs pas la même pour tous les acteurs (qui ont des motivations, et des situations -notamment fiscales- variées). Pourquoi les SCPI feraient-elles exception ?

Cependant la réglementation des SCPI limite l’écart entre ANR et valeur des parts, en cas de capital variable.

Enfin, les chiffres du site immobail.com sont loin d’être toujours à jour… Méfiance wink

2) Non. Une SCPI ne rachète pas ses parts.
Non, pas de différence de nature entre capital fixe ou variable (dans un cas, seul le marché fixe la décote/surcote sur ANR, dans l’autre la réglementation  limite l’écart)

3) Je n’identifie pas de tels cas, du moins aucun avec un impact important, mais il y en a peut-être (mais je doute que ces acteurs investissent en SCPI avec ces motivations, ou soient en mesure d’influencer les montants d’ANR par ex).

A noter cependant : la valeur retenue pour les (achats ou vente de) parts de SCPI détenues sur des contrats d’AV n’est pas la valeur à laquelle les parts s’échangent sur le marché, mais est en relation avec l’ANR (ou la valeur de réalisation ou de reconstitution, je ne sais plus).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 27/05/2012 19h44 → De l'intérêt de la décote d'ANR chez les SCPI ?

Membre
Réputation :   25 

Bonjour
  Je n’ai aucune technicité donc je peux parler
  vous dites

"Prenons l’exemple de Selectipierre 2, qui décote de 27% selon ce tableau.
La dernière lettre trimestrielle nous informe en effet que des parts s’échangent autour de 400€ frais compris pour une valeur de réalisation de 509,75€ (au 01.01.2012).

Le dividende 2011 a été de 22,62€, affichant un rendement brut de 5,6% sur les prix de transaction mais de 4,4% sur l’ANR."

Le situation me semble simple, ce que l’acheteur achète c’est un rendement "raisonnable"
   en ce moment dans les SCPI c’est entre 5 et 6%
   Le marché se régule sur ces valeurs (quelques différences selon que l’investissement est en bureau ou boutique ou magasins).
   Si le prix de la part officielle est trop élevé donc rendement inférieur a 4,5% le marché secondaire se bloque les vendeurs ne trouvent pas d’acheteur.

  Ceci dit l’évaluation ANR n’a que la valeur qu’on attache une expertise.
   Pour exemple la scpi immorente a vendu 16 000 000 d’euro d’actif en 2011 le prix était supérieur de 30% par rapport a l’évaluation de 2010.
cordialement
Hervé

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#4 27/05/2012 20h20 → De l'intérêt de la décote d'ANR chez les SCPI ?

Membre
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Merci.

Je suis un peu largué avec l’immobilier en fait smile

J’admets bien que la "juste valeur" de sociétés comme Danone ou d’Apple ne signifie pas grand chose, mais j’avais tout de même un peu confiance dans les estimations immobilières, les actifs étant assez standardisés et le business model bien plus simple !

Si les évaluateurs estimaient qu’une SCPI pouvait être "pricée" avec un rendement de 4,5% alors que le rendement demandé par les investisseurs est 5,5%, c’est que les évaluateurs se sont plantés, non ?

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#5 27/05/2012 20h45 → De l'intérêt de la décote d'ANR chez les SCPI ?

Membre
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Bonjour
  L’évaluateur évalue combien on peut vendre chaque immeuble. Il ne regarde pas ce que veut l’acheteur de la SCPI.
  Et certe les immeubles commerciaux ont un prix basé sur leur rendement immédiat possible. En gros l’évaluation est fonction du loyer possible, et du locataire et de la duré du bail.
  Un immeuble en grande banlieue loué a Air liquide pour un bail qui commence, sera évalué plus cher que le même immeuble loué en fin de bail a Peugeot a loyer égal.
  Parceque le premier immeuble offre de meilleures garantie sur le loyer a long terme.

  J’ai pris un exemple "grande banlieue" parce que l’évaluation sera moins affecté par le locataire si on est sur un sercteur très recherché (champs Elysées).

  Un exemple typique de l’impossibilité de valoriser un gros immeuble est celui de coeur défense
   

Octobe 2007 Cœur Défense vendu 2,11 milliards d’euros, soit près de 60 % de plus qu’en 2004
  Cette vente a sans doute marqué le point haut du marché immobilier francilien, car, dix-huit mois plus tard, Coeur Défense ne vaudrait plus, selon divers experts, qu’entre 1,1 et 1,8 milliard d’euros. Et "même plus près d’1,1 milliard d’euros", précise Eric Sasson, qui dirige la branche immobilière de Carlyle Europe : "A ce prix, je serais intéressé pour l’acheter !", précise-t-il.

Donc on voit en 2008 que la valeur de coeur défense peut être soit 1,1 milliard soit 1,8 milliard ou n’importe quoi entre les deux.
cdlmt
Hervé

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#6 27/05/2012 22h09 → De l'intérêt de la décote d'ANR chez les SCPI ?

Administrateur
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Nikki a écrit :

Si les évaluateurs estimaient qu’une SCPI pouvait être "pricée" avec un rendement de 4,5% alors que le rendement demandé par les investisseurs est 5,5%, c’est que les évaluateurs se sont plantés, non ?

Le rendement d’un bien prime sur Paris n’est pas le même qu’un bien de banlieue…

Sur les SCPI, les souscripteurs sont des particuliers et ils recherchent un rendement minimal quelque soit la qualité du sous-jacent.

Nikki a écrit :

Ces décotes sont-elles des situations propres aux SCPI à capital fixe ?

Oui, les SCPI à capital variable cotent au niveau de leur ANR car c’est la maison de gestion qui achète et vend les parts.



Dès lors qu’il y a un marché de l’offre et de la demande, comme le dit GBL, il peut y avoir une surcote ou décote sur ANR, comme pour n’importe quel holding, conglomérat, ou fond fermé.

- Soit parce que les actionnaires anticipent une destruction de valeur (du fait d’une mauvaise gestion ou du contexte déflationniste sur l’immobilier)
- Soit parce que c’est la décote "naturelle" du minoritaire, lorsque la maison de gestion fait ce qu’elle veut, comme des augmentation de capital à outrance (alors même que la maison de gestion est sensée être aux ordres des actionnaires de la SCPI mais c’est un autre débat)
- Soit parce que la profondeur de marché n’est pas suffisante pour qu’il soit efficient
- Soit parce que des frais des transactions élevés + crédit "collent" les investisseurs sur une période donnée ce qui perturbe l’efficience du marché

Dans le cas de certaines SCPI, c’est probablement tout à la fois. :-)

Sur le calcul de l’ANR et sa justesse, relire l’interview de Benoît Faure-Jarrosson : entretien avec un analyste-financier :

Benoît Faure-Jarrosson, interviewé par Investisseur heureux a écrit :

Mais donc vous pensez que l’ANR qui est donné par la société est fiable ?

Sur ce sujet, je fais parti du Comité des indices chez IPD France, qui agrège tous les expertises professionnelles de tous les immeubles, soit une très large majorité du marché. IPD collecte aussi toutes les transactions sur les mêmes immeubles et mesure les écarts.

Dans l’ensemble, l‘écart en masse est de quelques pourcents. En masse, les expertises sont à peu près justes. On peut avoir des années à + de 5% d‘écart (en ayant fait une interpolation linéaire pour tenir compte des achats en cours d’années alors que le marché a bougé).

Pourquoi ? Parce que l’on demande à un expert non pas de prévoir l’avenir mais de constater le présent, et il ne peut constater celui-ci que par le passé, par les transactions récentes. Il faut donc qu’il remonte dans le temps pour avoir assez de chiffres. Concrètement, on voit bien que les ventes se font en-dessous de l’expertise quand le marché baisse et au-dessus de l’expertise quand le marché monte, car l’expert en est retard, de quelques “points”. Si on regarde les “points” pour une année donnée, la dispersion peut être considérable, avec des immeubles vendus à la moitié de l’expertise ou 50% au-dessus.

Le cas le plus frappant est Gecina qui a annoncé la vente d’un patrimoine d’entrepôts, si vous faîtes des recoupements, vous vous apercevez que cela a été vendu à la moitié de la valeur d’expertise d’un an plus tôt. Pourquoi ? Parce que ce sont des entrepôts vides et aujourd’hui il n’y a personne pour acheter un entrepôt vide. Donc aujourd’hui, quand vous avez un dirigeant qui chante la chanson habituelle “mes prédécesseurs étaient des imbéciles et je fais le ménage”, sans faire attention aux prix, et bien vous avez des cessions qui n’ont rien à voir avec la valeur d’expertise. D’autre part, comme il n’y pas de marché pour les entrepôts vides, un expert a du mal à expertiser. Ces entrepôts neufs ont même été vendu ⅓ sous leur coût de construction hors terrain…

Grosso-modo, sur ces grandes sociétés, les chiffres d’ANR sont à peu près pertinents. Mais encore une fois, il faut rentrer dans le détail concret. Unibail-Rodamco, dans les très grands centres commerciaux, il y a très peu de transactions, donc il n’y a pas de comparable. En France, il y a eu une seule transaction importante l’année dernière, CAP 3000, à Nice. Elle s’est faite de mémoire à un taux instantané de 4,65%. Donc la tentation pour les experts est de prendre un taux de capitalisation de 4,65% pour tous les centres commerciaux d’Unibail-Rodamco. Mais si vous interrogez l’acheteur, il vous explique que le vendeur était les galeries Lafayette, qui occupe une large part du centre ; plus que nécessaire et qui est d’accord pour se réduire et libérer de la place pour des boutiques qui payeront un loyer plus élevé. Il y aussi de la place pour étendre les emplacements : quelque part, l’acheteur a donc acheté en partie un bout de terrain, quelque chose qui ne rapporte pas à un instant t, mais qui créera de la richesse plus tard. Donc quel est le vrai taux à appliquer sur les centres d’Unibail-Rodamco, alors que vous n’avez qu’une seule transaction importante et qu’au fond, elle est difficile à analyser ?

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#7 16/01/2016 15h18 → De l'intérêt de la décote d'ANR chez les SCPI ?

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J’ai retrouve ce post qui me semble tres interessant et toujours d’actualite. Il repond a certaines questions que je me pose sur l’evaluation de la valeur des immeubles en SCPI.
"Concrètement, on voit bien que les ventes se font en-dessous de l’expertise quand le marché baisse et au-dessus de l’expertise quand le marché monte, car l’expert en est retard" cela fait donc plusieurs annees que les ventes se font au dessus des valeurs d’expertise. En cas de crise on voit bien que ces valeurs d’expertises ne voudront plus dire grand chose. Elles auront une crise de retard. La reglementation imposant aux SCPI de vendre les immeubles si le nombre de part a la vente depasse un certain seuil ne represente-t-il pas un risque systemique pour les SCPI, si cette crise durait plus longtemps que celle de 2008?


Parrain de mon adorable filleule

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#8 30/01/2016 11h00 → De l'intérêt de la décote d'ANR chez les SCPI ?

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La crise actuelle ne touche pas l’immobilier d’entreprise français ! Il semble même que les loyers des bureaux repartent à la hausse après un léger creux.

Pour le risque "systémique", il existe effecttivement. Mais il est considérablement réduit pour les SCPI à capital variable.

On voit depuis 2 ans une augmentation assez phénomènale de la collecte des SCPI (alors que la décollecte est importante pour les livrets, les AV et plus récemment le marché boursier, et cela devrait continuer). L’heure n’est donc pas à la crise pour les SCPI. La SCPI est certainement perçue comme une valeur refuge.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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