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#1 29/08/2016 22h14 → Investissement immobilier pour non résident fiscal en France : une synthèse ! (expat, immobilier, non-résident)

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Bonjour,

Je partage avec vous mes investigations sur les différents types d’investissements immobiliers en France qui s’offrent à un non-résident fiscal français en supposant une tranche d’imposition à 41%, et aucun autre bénéfice ou déficit foncier.

1) Pinel:
- Non éligible.

2) Immobilier nu à crédit:
- Imposition sur les bénéfices fonciers prohibitives en France. Le rendement va en pâtir. Quid de la CSG?
- Gestion du locataire pas aisée.

3) Immobilier nu avec travaux important:
- difficulté de gestion des travaux à distance,
- pas d’autres revenus fonciers desquels déduire les travaux.

4) LMNP:
- gestion du locataire compliquée en supposant un turnover plus important que dans l’immobilier nu.
- Fiscalement potentiellement intéressant car l’amortissement peut annuler les loyers.

5) LMNP de Service:
- pas de soucis de gestion
- pas maître de son destin (on lit beaucoup de retour négatifs sur les LMNP de service par rapport aux révalorisations de loyers et aux montants des travaux)
- Fiscalement potentiellement intéressant car l’amortissement peut annuler les loyers.

6) SCPI:
- pas de soucis de gestion
- diversification
- personnellement, j’ai du mal avec les 10% de frais d’entrées et les prix de reventes
- Imposition sur les bénéfices fonciers prohibitives en France. Le rendement va en pâtir.

7) Nue Propriété neuve:
- immobilier neuf généralement surcôté.
- pas de soucis de gestion
- pas de bénéfice foncier sur lequel amputer le déficit foncier de la nue propriété.

8) Nue propriété dans l’ancien
- immobilier à priori au prix du marché.
- pas de soucis de gestion
- pas de bénéfice foncier sur lequel amputer le déficit foncier de la nue propriété.

9) Nue propriété SCPI:
- immobilier à priori au prix du marché.
- diversification
- pas de soucis de gestion
- pas de bénéfice foncier sur lequel amputer le déficit foncier de la nue propriété.

10) Combinaison nue propriété (SCPI ou immobilier neuf/ancien) + SCPI
- diversification
- pas de soucis de gestion
- possibilité de faire un dosage pour arriver à un bénéfice (déficit) foncier nul.

Au vu de cette petite analyse, je compte réduire mes recherches sur la solution 10).
Dans mon cas personnel, la solution 10) va sûrement être en compétition avec un investissement à Berlin, ville qui certes a déjà beaucoup monté, mais qui peut encore progresser à horizon 15 ans à mon avis. Et absence d’imposition sur les plus-values après 10 ans en Allemagne.

Je suis preneur de vos remarques ou autres suggestions.

Bonne soirée

Message édité par l’équipe de modération (05/10/2016 01h42) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : expat, immobilier, non-résident

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#2 30/08/2016 07h55 → Investissement immobilier pour non résident fiscal en France : une synthèse ! (expat, immobilier, non-résident)

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À ma connaissance la CSG/RDS sur les revenus immo c’est fait maintenant, en tout cas je les paye.

Pinel êtes vous sûr que c’est exclu? J’ai pu garder les avantages de mon Robien après l’expatriation.

Je ne vois pas quelle optimisation particulière vous faites dans le point 10) entre SCPI en plein et SCPI en nu propriété à part reporter l’imposition dans le temps des revenus des deuxièmes, mais il n’y a pas d’optimisation directe et vous payez pour les premières le forfait 20% + CSG minimum.

Je suis d’accord que les revenus immo sont très taxés (35% mini), je ne renforcerai pas sauf à ma retraite si je rentre en France avec probablement de la nu propriété pour correspondre à mon départ en retraite. Si je reste expat et me retire dans une case en Afrique je privilégierai les revenus fonciers via les REITs ou équivalents boursiers de préférence dans les pays où l’imposition des dividendes est de 20% maxi.


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#3 30/08/2016 09h33 → Investissement immobilier pour non résident fiscal en France : une synthèse ! (expat, immobilier, non-résident)

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Pour le Pixel,  j’ai lu que le non résident n’était pas éligible
L’option 10) permet de générer des bénéfices fonciers d’un côté et du déficit foncier de l’autre avec la nue-propriété.
Il y a donc moyen de faire une opération blanche fiscalement et ne pas être imposé.

J’ai une question sur l’imposition des bénéfices fonciers pour le non résident fiscal.
On parle de minimum 20%. Mais quelqu’un dans la tranche à 41%, sera imposé à 41% ou à 20%?

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#4 30/08/2016 10h13 → Investissement immobilier pour non résident fiscal en France : une synthèse ! (expat, immobilier, non-résident)

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jimbow a écrit :

L’option 10) permet de générer des bénéfices fonciers d’un côté et du déficit foncier de l’autre avec la nue-propriété.

Pour la nue-propriété, vous prévoyez de déduire les intérêts d’emprunt ?

D’après ce blog : SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ? les intérêts ne sont pas déductibles lorsque l’usufruitier est imposé en tant que société. Il faudrait qu’il soit imposé dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui est très rarement le cas. Donc, les intérêts de l’emprunt sont non déductibles.

Vu qu’a priori, la nue-propriété ne vous amène pas d’autre charges, il n’y a pas de déficit.

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#5 30/08/2016 10h33 → Investissement immobilier pour non résident fiscal en France : une synthèse ! (expat, immobilier, non-résident)

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A priori si il s’agit d’un bailleur social,  les intérêts d’emprunt sont déductibles.

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#6 30/08/2016 15h33 → Investissement immobilier pour non résident fiscal en France : une synthèse ! (expat, immobilier, non-résident)

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Donc, le choix est bien moins large que ce que vous écriviez : "nue propriété (SCPI ou immobilier neuf/ancien)". Dans les faits, pour pouvoir déduire les intérêts, on est quasiment limité à l’achat de la nue-propriété d’un bailleur social.

Sur ce sujet, je n’ai pas changé d’avis par rapport à ce que j’écrivais dans votre fil précédent : Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété)

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2016 15h38)

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#7 30/08/2016 16h43 → Investissement immobilier pour non résident fiscal en France : une synthèse ! (expat, immobilier, non-résident)

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Ça limite en effet le choix mais c’est trouvable et je pense même que les promoteurs vont se concentrer sur des bailleurs sociaux.

J’ai déjà trouvé des programmes sur Paris,  Nice etc.

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#8 03/10/2016 08h17 → Investissement immobilier pour non résident fiscal en France : une synthèse ! (expat, immobilier, non-résident)

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jimbow a écrit :

../…

J’ai une question sur l’imposition des bénéfices fonciers pour le non résident fiscal.
On parle de minimum 20%. Mais quelqu’un dans la tranche à 41%, sera imposé à 41% ou à 20%?

Benefices Fonciers revenus fonciers
Pour les expatriés hors zone Schengen c’est 35.5% avec les cobtributions sociales, et sans abattement.

Dernière modification par Miguel (03/10/2016 08h18)


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

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