Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 31/07/2016 15h34 → Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété) (immobilier, nue propriété, rendement)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
je viens vous voir car je viens d’effectuer des calculs pour l’achat d’un appartement en nue-propriété et je sais pas si j’ai bien tout pris en compte pour obtenir le TRI.

Hypothèses:
Nue propriété de 15 ans à 60%
Prix achat nue propriété: 194400 eur (donc hypothèse de prix neuf pleine propriété 324000)
Frais notaire: 5200 eur
Crédit immo sur 20 ans (je me suis basé sur meilleurtaux): 1,68% + 0,36% assurance

Revente du bien après 15 ans:
- capital restant dû: 56347 eur
- Prix de vente: 324000 eur

Frais de syndic: 660/an

Je n’ai pas pris en compte le déficit foncier généré par les intérêts de cet investissement.

J’obtiens un TRI de 4,985%, je m’attendais à moins.

Où me suis-je trompé? smile

Bonne journée!

Message édité par l’équipe de modération (01/08/2016 08h56) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, nue propriété, rendement

Hors ligne

 

#2 05/08/2016 08h03 → Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété) (immobilier, nue propriété, rendement)

Membre
Réputation :   

Pas beaucoup de succès mon sujet smile
Il n’est pas compliqué pourtant smile

Hors ligne

 

#3 05/08/2016 09h13 → Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété) (immobilier, nue propriété, rendement)

Membre
Réputation :   342 

En général on aime bien comprendre les projets. Vous ne dites rien de cet investissement. Si c’est juste une question de mathématiques financières, ça n’intéresse effectivement pas grand monde de faire le boulot à votre place. Sachant qu’on trouve assez facilement sur internet les explications pour calculer un TRI.

Quelques remarques sur vos hypothèses de calcul :
- "Frais de syndic: 660/an" : je ne vois pas pourquoi vous les mentionnez. Logiquement, ce genre de frais devrait être à la charge de l’usufruitier.
- D’une manière plus générale, ce qui est à la charge du nu-propriétaire et de l’usufruitier doit être vérifié soigneusement et point par point, car tout n’est pas défini par la loi, il y a une latitude pour que cela soit défini par la convention de démembrement. Notamment, les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire sauf convention contraire. Avoir des gros travaux, sur 15 ans, n’est pas complètement improbable.
- attention à ne pas oublier les frais de dossier, frais administratifs, que ce soit pour l’emprunt, pour l’achat en nue-propriété, ou autre. Quand vous revendez au bout de 15 ans, vous soldez le prêt ; n’y a-t-il pas des IRA à payer ? Ce genre de "faux frais", sont en fait de "vrais frais" qui viennent gréver la rentabilité.
- hypothèse de revente au prix de la valeur neuve actuelle : c’est le point le plus piégeux. Est-ce que ça vaut vraiment 324 000 € aujourd’hui ? Est-ce que ça vaudra encore 324 000 € dans 15 ans ? Logiquement un appartement âgé de 15 ans ne vaut pas le prix d’un appartement neuf. Est-ce que le prix de l’immo aura augmenté suffisamment pour que l’ancien d’alors soit aussi cher que le neuf d’aujourd’hui ? Ca dépend du marché de l’immo de dans 15 ans, et ça dépend aussi de la localisation et des qualités intrinsèques du bien.
Notez que même si, dans 15 ans ça valait 324 000 € pour un acheteur, vous percevriez nettement moins ; car pour avoir votre net vendeur, vous devez déduire les frais de notaire (environ 8%). Si vous travaillez toujours à l’étranger vous aurez besoin d’une agence immobilière pour vendre. Si le bien vaut effectivement 324 000 € pour un acheteur, la vente vous rapportera environ 324 000 - 8 % - 4 % = 285 000 € net vendeur. Ca change "un peu" la rentabilité.
Comme pour le Pinel, l’hypothèse du prix de revente est un gros point d’incertitude dans le raisonnement. Si ce n’est que dans le Pinel, il y a quand même des revenus locatifs pendant la durée de détention. Alors qu’avec la nue-propriété, la rentabilité n’est produite que par le prix de revente. Donc la rentabilité théorique dépend entièrement des conditions futures du marché, par nature imprévisibles. Un placement qui ne produit pas de revenus durant sa détention mais dont l’intérêt repose sur la plus-value supposée lors de sa revente à échéance lointaine est un placement purement spéculatif.

Dernière modification par Bernard2K (05/08/2016 09h41)

Hors ligne

 

#4 05/08/2016 09h26 → Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété) (immobilier, nue propriété, rendement)

Membre
Réputation :   

Déduction des intérêts uniquement sur l’usufruitier est un bailleur social.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

Hors ligne

 

#5 05/08/2016 10h28 → Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété) (immobilier, nue propriété, rendement)

Membre
Réputation :   

Merci Bernard2k.
D’après les prospectus, les frais de syndic sont à la charge du nu-propriétaire.

Vous avez raison sur les frais divers (banques, agence etc). Je vais adapter mes calculs.
J’ai considéré un prix de vente équivalent par pure hypothèse. Bien sûr, personne ne sait où sera l’immobilier dans 15 ans.
Et j’avoue que je trouve le bien un peu cher. Certes, c’est le prix du neuf mais ca reste au dessus du prix de l’ancien de 15% environ. Je pense que c’est le cas de beaucoup d’immobiliers neuf qui sont à vocation locative. Les promoteurs augmentent les prix du montant des remises d’impôts Pinel etc.

Pour la localisation du bien, je ne me fais pas de soucis, c’est dans le centre de Toulouse.

Mon banquier me dit qu’il peut me faire 1,60%+0,36% sur 20 ans. Mais ca ne me semble pas extraordinaire.

Flyz57, l’usufruitier est en effet bailleur social.

Dans l’ensemble, ce qui me gene c’est de sortir 1000 eur par mois pendant 15 ans environ.

Bonne journée!

Hors ligne

 

#6 05/08/2016 11h30 → Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété) (immobilier, nue propriété, rendement)

Membre
Réputation :   

Bonjour jimbow.

Dans l’ensemble, ce qui me gene c’est de sortir 1000 eur par mois pendant 15 ans environ.

Juste une petite question : pourquoi avez vous le souhait de vous lancer dans un achat en nue propriété ?

Il me semble qu’en règle générale, c’est plus adressé à des personnes souhaitant optimiser des liquidités disponibles sans avoir un besoin à court terme tout en limitant l’impact fiscal immédiat.

Vu ce que vous envisagez, pourquoi ne pas envisager des SCPI qui semblent moins risquées en terme de valeur de revente à terme avec des rendements qui semblent plus favorables ?

Hors ligne

 

#7 05/08/2016 12h07 → Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété) (immobilier, nue propriété, rendement)

Membre
Réputation :   

Je vis en Allemagne avec une tranche d’imposition à 41%
Je peux difficilement gérer des travaux en France et gérer des locataires.
Donc la nue propriété pourrait offrir une certaine tranquilité de gestion. (et pas d’imposition)

Hors ligne

 

#8 06/08/2016 07h57 → Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété) (immobilier, nue propriété, rendement)

Membre
Réputation :   342 

Certes, c’est le prix du neuf mais ca reste au dessus du prix de l’ancien de 15% environ.

Intéressant. Vous savez que l’ancien est 15 % moins cher que le neuf mais vous n’avez pas pensé à appliquer cette décote à votre bien qui, dans 15 ans, sera déjà de l’ancien.

Dans l’hypothèse d’un marché de l’immobilier constant (les prix n’augmentent ni ne baissent), vous devriez donc amputer le prix de revente de 15 % (décote de l’ancien) et de 12 % (frais de notaire et d’agence) soit 25 % au total. Bon, si on considère qu’un bien datant de 15 ans ne décote que de 10 %, ça fait 10 % de décote et 12 % de frais, soit 21 % environ. Encore que, 15 % me paraît réaliste si on veut prévoir le coup de peinture et les petites réparations qui seront nécessaires avant de revendre, après 15 ans d’occupation…

Vous aviez bien vu la décote de 40 % sur la nue-propriété, vous aviez bien vu la défiscalisation, aviez-vous vu cette perte de 21 à 25 % à la revente ?

Autre façon de raisonner : quand vous preniez l’hypothèse d’un prix de revente (net vendeur) identique au prix du neuf, vous faisiez  donc l’hypothèse sous-jacente d’une hausse du marché de 33 % (c’est la hausse qui permet d’être à prix de revente constant malgré les 25 % de pertes explicités ci-dessus).

Pourquoi pas, +33 % en 15 ans en centre-ville de Toulouse, c’est possible. L’essentiel est d’être conscient des hypothèses sous-jacentes et d’être conscient que ce projet n’est que spéculatif (il ne procure aucun revenu, tout est basé sur une plus-value). Ce qui n’était pas votre cas dans le post initial.

Et sinon, juste par curiosité : le bailleur social y loge des locataires sociaux. Et au bout des 15 ans, il se passe quoi ? Le bailleur a-t-il pris une précaution qui lui permet de présenter un logement vide à l’issue de la période de démembrement, ou bien allez-vous vous retrouver plein propriétaire d’un logement social occupé par un locataire social avec un loyer social que vous ne pourrez pas augmenter ? C’est sans doute le genre de choses qu’il faut bien vérifier avant de signer…

Dernière modification par Bernard2K (06/08/2016 08h14)

Hors ligne

 

#9 06/08/2016 11h22 → Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété) (immobilier, nue propriété, rendement)

Membre
Réputation :   

Disons que j’ai fait différentes simulations en montant ou baissant le prix.
Le surcoût à l’achat me pose un problème en effet. C’est d’ailleurs un des points qui me font hésiter.

Concernant la disponibilité du bien exactement à la date des 15 ans, c’est une des premières questions sur ma liste à poser au bailleur en effet.

Je peaufine mes calculs et commence à regarder à nouveau en Allemagne qui présente l’avantage d’appliquer un amortissement de 2% du prix du bien sur les revenus, et une exonération d’imposition sur la plus-value au bout de 10 ans.

Hors ligne

 

#10 06/08/2016 15h19 → Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété) (immobilier, nue propriété, rendement)

Membre
Réputation :   

Bonjour
A ma connaossance aucun programme de nue propriete avec bailleur social nest deja arrive au terme de lusufruit donc il nya pas encore dexemple concret de denouement.
Lorsque javais regarde un produit de ce type lobligation du bailleur au terme de lusufruit etait dajuster la duree du bail pour quelle cpincide avec lextinction de lusufruit et de proposer un autre logement au locataire si celui ci etait tjs en droit de beneficier dun logement social. Tout ca est a mon avis assez different de rendre un logement vide..
Donc concretement ca peut bien se passer ou pas sachant que vs navez aucun mot a dire sur le choix du locataire pendant lusufruit.
Pour le prix de revente il faut evidemment aller voir sur place lemplacement comme pour tout achat immo.. Et avoir en tete que vous ne serez pas le seul proprio qui voudra vendre dans 15 ans..

Hors ligne

 

#11 08/08/2016 20h24 → Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété) (immobilier, nue propriété, rendement)

Membre
Réputation :   

Intéressant en effet.
Bref il n’y a pas de miracle. Pas de risque, pas de rendement smile

Hors ligne

 

#12 09/08/2016 09h26 → Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété) (immobilier, nue propriété, rendement)

Membre
Réputation :   

Je partage complétement l’avis de Bernard2K, cependant les frais de notaire 12%? il s’agit d’un bien neuf n’est ce pas? on ne devrait pas se situer vers ces montants…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

Hors ligne

 

#13 12/08/2016 09h17 → Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété) (immobilier, nue propriété, rendement)

Membre
Réputation :   342 

Je faisais l’hypothèse que notre ami voulait vendre au bout des 15 ans et qu’il avait besoin d’une agence pour vendre. D’où 8% de notaire et environ 4% d’agence =12%.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech