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Forums des investisseurs heureux

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#1 28/07/2016 14h03 → Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ? (location, rp, résidence principale)

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Bonjour,

à l’approche de la quarantaine, je commence beaucoup trop tardivement à vouloir investir et économiser de l’argent.

je vis et loue à Paris avec un salaire que beaucoup qualifieraient de faible, étudie en esperant trouver un meilleur travail en sachant que ça prendra du temps.

Mon rêve est de quitter Paris, mais je sais que j’en ai encore pour deux ou trois ans au moins.

Il ne se passe pas une journée sans que j’essaie de trouver une solution pour investir pour le mieux, mais je n’avance pas trop.

J’ai quelques parts de SCPI, quelques actions, un peu de PEL. Mais je sais que l’objectif final (qui risque de mettre beaucoup de temps) est d’acheter une RP au détail près que je ne sais pas encore où je vais vivre, idéalement dans le sud dans la région de ma copine ou en Bretagne par chez moi. Je sais qu’au final, on risque de se retrouver bloqué à Paris car c’est pas forcement évident de trouver du travail ailleurs.

Je ne me vois pas rester passif niveau investissement, j’ai l’impression de perdre du temps et je suis déjà très en retard!

Mon idée serait d’acheter avec elle un appartement deux pièces à Nantes ou à Rennes et de le louer à un couple par exemple pour profiter des taux bas, tout en habitant à Paris. Mais il y a un gros détail. Est ce que ce genre d’investissement ne va pas nous bloquer complètement pour le crédit d’une résidence principale plus tard ?

Ma deuxième idée , faire un crédit pour acheter des SCPI, mais là encore, je me demande si ça ne me bloquerait pas dans le futur pour un projet de RP.

Bref cette histoire de RP me bloque et en même temps j’ai l’impression que je rate quelque chose de ne rien faire et de laisser mon argent sur des PEL , livrets A ou autre… alors que l’immobilier semble pouvoir offrir un investissement

Qu’en pensez-vous ?

Message édité par l’équipe de modération (29/07/2016 11h03) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : location, rp, résidence principale

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#2 28/07/2016 14h13 → Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ? (location, rp, résidence principale)

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Si votre salaire n’est pas élevé, cela va bien évidement impacter votre capacité d’endettement pour l’achat d’une RP, la banque ne prenant pas en compte 100% des loyers perçus..

Si vous comptez acheter d’ici 2-3 ans ça ne semble pas le plus pertinent, il ne faut pas investir pour investir. Et si vous achetez à Rennes, qui s’occupera de gérer les locataires, les réparations ? Le projet me parait un peu bancal, prenez le temps de poser votre projet avant de contracter un crédit de 20 ans wink

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#3 28/07/2016 14h20 → Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ? (location, rp, résidence principale)

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Bonjour,

concrètement je pense qu’il est très peu probable que j’achète dans 2/3 ans.C’est la période minimum où nous allons rester à Paris, car il faut que je termine mon Master 2, fasse un stage, trouve un autre job, que ma copine trouve un autre job… 3 ans ça serait uniquement si tout se passait de manière parfaite.
Il est malheureusement tout à fait possible que tout ne passe pas comme espéré et que l’on reste "bloqué"à Paris.

Pour ce qui est de Nantes ou Rennes, je tiens à rajouter que l’essentiel de ma famille vit là bas et que c’est donc un lieu où je me rends régulièrement et qui fait partie des favoris dans ma liste de destinations possibles dans le futur.

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#4 28/07/2016 14h40 → Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ? (location, rp, résidence principale)

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Bonjour,

La première idée est bonne, sous réserve d’avoir une gestion déléguée sérieuse sur place (agence immo sérieuse, un proche…). Cela ne devrait pas fréner l’endettement sur une résidence principale si le projet est suffisament rentable (retabilité locative brute de 9/10% mini pour absorber le cout de la gestion déléguée + les frais annexes supérieurs à une gestion locale et en directe).

Je déconseille par contre la deuxième idée. J’ai moi même commencé mes investissements par des parts de SCPI et le regrète a posteriori (excepté l’expérience acquise). En effet les retabilités offertes par les meilleures SCPI tournent autour de 5/5,5% ce qui plombe d’emblée la capacité d’endettement…et de beaucoup! (pour la RP ou pour d’autres investissements locatifs). Enfin certaines banques demandent un nantissement d’avoirs pour la durée du prêt accordé…bloquant ainsi potentiellement du cash…

Sinon il y aurait une troisième option :

Accepter de ne pas avoir de visibilité à 3 ans, en tirer les conséquences en plaçant ses noisettes sur une assurance vie en fond euro, un tracker (indices) dans une phase de creux ou éventuellement un bon produit structuré, et n’investir dans la pierre que lorsque vous aurez déménagé!

PS :
Trackers = Revenus incertains mais connaissances et gestion requises faibles (fluctuation des cours).
Produits structurés = revenus relativement assurés si bien choisi mais liquidité inconnue (de 1 à 8/10 ans).

Dernière modification par Maestria (28/07/2016 14h49)

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#5 28/07/2016 14h41 → Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ? (location, rp, résidence principale)

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Bonjour,

J’ai un avis plutôt différent que celui qui vous a été proposé, a votre place j’y penserais fortement. Pour plusieurs raisons :

- A vouloir attendre la situation idéale, on finit par ne rien faire, comme vous dites vous allez peut être rester à Paris.
- Vous dites avoir un salaire faible, l’immobilier semble un investissement intéressant
- Au plutôt vous quitteriez Paris dans 3 ans, rien ne vous empêche a ce moment la de revendre le bien que vous aviez acheté, si la rentabilité est bonne vous devriez vous être enrichit.
- Si vous allez effectivement rejoindre la région, vous pourrez alors vivre dans le bien que vous avez acheté en cas de départ du locataire.

Après à mon avis le plus important est de faire un investissement réussit avant tout ! Pour que dans 3 ans votre patrimoine ai augmenté .

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#6 28/07/2016 15h00 → Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ? (location, rp, résidence principale)

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D’accord avec le post précédent, à ceci près que sur une période aussi courte ce n’est pas tant le rendement locatif qui aura enrichi l’acheteur, mais plutôt d’avoir acheté sous le marché pour le revendre au prix du marché!

A titre d’exemple je viens de réaliser une PV de 35k€ sur mon premier bien locatif acheté il y a 3,5 ans, avec un prix à l’achat de 124k€. PV non fiscalisée car vente d’un produit locatif en vue d’un achat de RP, sans avoir été propriétaire de ma RP dans les 4 dernières années : la situation potentielle de JBeurer donc.

Dernière modification par Maestria (28/07/2016 15h03)

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#7 28/07/2016 15h12 → Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ? (location, rp, résidence principale)

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Vous avez été plus rapide que moi… J’allais dire la même chose, je suis actuellement en train de faire exactement la même chose… Par contre moi j’en suis uniquement a la phase d’achat du premier bien… !

Le rendement locatif est une conséquence direct du prix d’achat ! Si c’est une bonne affaire le rendement sera bon, et vendre un appartement avec un rendement conséquent est bien plus facile !

La revente pour achat de la RP est une très bonne chose pour les gens qui habitent dans les villes très chères comme Paris ou Lyon… Selon le salaire il n’est pas forcement possible de pouvoir être propriétaire jeune !

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#8 29/07/2016 09h03 → Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ? (location, rp, résidence principale)

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Si votre investissement à un cashflow positif, pas de soucis pour acheter une RP par la suite.

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#9 29/07/2016 09h32 → Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ? (location, rp, résidence principale)

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Morey a écrit :

Si votre investissement à un cashflow positif, pas de soucis pour acheter une RP par la suite.

Non, c’est pas si simple.
Si vos revenus sont confortable, que le reste à vivre l’ai, que la banque voit un potentiel en vous, … aucun problème.
Par contre, si vous avez un revenu limité, la situation se complique.
Exemple :
Sans investissement
Vous gagnez 1.500€ net /mois.
Vous n’avez aucun emprunt : taux d’endettement 0%, possibilité d’emprunt à 33% : 500€/mois
Sur 20 ans, vous pouvez donc prétendre à 95.000€ d’emprunt pour votre RP.

Avec investissement
Vous achetez un bien rapportant 700€ mois, et valant 85k€ (notaire inclus avec crédit à 110%), vous obtenez un crédit à 450€/mois.
Le bien s’autofinance, pas de problème.

Vous voulez une RP, vous retournez voir votre banque :
Votre revenu prise en compte est 1.500€ + 70% des loyers : 500€. Soit 2.000€.
Avec la règle des 33%, vous pouvez emprunter 660€.
Sauf que vous avez déjà 450€ d’emprunt.
Donc vous ne pouvez plus emprunter que sur 210€/mois
Sur 20 ans, vous ne pouvez donc plus emprunter que 40.000€ pour votre RP.

Conclusion
Investir avant la RP peux être une solution, mais vous allez attaquer votre capacité d’emprunt.
Tout dépend donc de votre profil, et de si les banques suivront au delà du taux d’endettement.

Dernière modification par gunday (29/07/2016 09h34)

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#10 29/07/2016 10h05 → Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ? (location, rp, résidence principale)

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Ce que dis gunday est totalement vrai, et pas seulement pour un bas salaire…

Quand j’ai effectué mon emprunt afin d’acheter mon appartement que je vais bientôt mettre en location, mon banquier m’a mit en garde du risque qu’ils me refusent un prêt d’un gros montant si par la suite je souhaite acquérir ma RP.

Donc pour être sur de ne pas être bloqué derrière il faut a mon avis être sur de pouvoir revendre en effectuant une plus-value.
Mais si vous souhaitez habiter la bas, pour moi la question ne se pose même pas car le bien pourrai devenir votre RP.

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#11 29/07/2016 11h13 → Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ? (location, rp, résidence principale)

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C’est possible puisque moi-même je l’avais fait.

Néanmoins, J’ai voulu aller voir votre présentation pour me rendre compte de vos revenus avant de répondre, ce que je n’ai pas trouvé.
En effet, comme le dit gunday, tout dépend de votre situation. Il faut caler la taille de l’investissement en tenant compte du probable achat de RP futur.

Même si la vérité est + complexe que ça (i.e c’est + une condition suffisante que nécessaire), ça ne devrait pas vous bloquer pour la RP si vous avez :
Loyer envisagé investissement*0.7 + salaires mensuels < 33%*(Mensualité Investissement + Mensualité RP)

Vous avez peut-être déjà une idée de quelle style de RP vous voudriez (appartement, maison + ou - grande) dans vos régions natales et donc de son prix ?
Si oui, il ne reste plus qu’une inconnue dans l’équation ci-dessus et vous pouvez en déduire le montant d’investissement locatif qui ne vous bloque pas.

Dernière modification par julien (29/07/2016 11h15)

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#12 29/07/2016 23h30 → Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ? (location, rp, résidence principale)

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Julien, je viens de mettre en ligne une présentation aussi précise que possible: Info - Forums des investisseurs heureux

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#13 01/08/2016 09h26 → Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ? (location, rp, résidence principale)

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La règle des 33% est couramment utilisé par les banques, mais ce n’est pas un extrait d’un texte legislatif.

Pour ma part, j’ai acheté mes deux premiers appartements lorsque je gagnais 1300€ par mois (et 6000€ d’épargne), qui dans ma simulation présentait un cashflow positif avec un financement à 110%. Je n’avais pas encore signé l’acte définitif (seulement le compromis) que je signais le compromis pour ma RP et que la même banque me finançait (en précisant qu’on achetait à deux, avec les mêmes niveaux de revenus et d’épargne).

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