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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 25/08/2016 10h19 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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Bonjour à tous,

Je me suis inscrit il y a quelques temps et j’ai beaucoup parcouru le forum, j’ai aussi acheté pas mal de bouquins sur l’investissement locatif.

Pour en revenir à ma situation, j’ai bientôt fini ma scolarité à l’école de police et je vais donc avoir le statut de fonctionnaire. Des questions de débutant me restent quand même en tête !

J’aimerai commencer doucement dans l’investissement locatif mais je me demandais si vous étiez (ou avaient été) locataire et propriétaire en même temps ?
Avoir un investissement immobilier qui se finance tout seul mais un loyer pour soi même n’est-il pas de l’argent "perdu" ?

Je vous remercie,

Message édité par l’équipe de modération (25/08/2016 14h32) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, location, patrimoine

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#2 25/08/2016 11h49 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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Si vous avez fait vos devoirs vous devez savoir que louer présente des avantages selon les situations de chacun (incertitude sur la vie perso, pro, prix extrémement cher par rapport au loyer…) smile

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#3 25/08/2016 12h05 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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Je comprends votre questionnement. J’ai été dans votre cas, ou plutôt futur cas, à savoir locataire de mon propre logement et propriétaire bailleur de mon premier investissement locatif. Vous avez donc les 2 rôles à la fois.

Cela est tout à fait compatible et même souhaitable dans votre cas. Vous restez personnellement avec la souplesse d’être locataire et vous commencez votre apprentissage dans la vie d’un investisseur. Cela vous apportera aussi des revenus et une future crédibilité vis a vis des banques.

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#4 25/08/2016 13h04 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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Vous vous posez les bonnes questions, qui plus est très tôt ! Vous êtes dans la bonne voie :-)

Il ne faut surtout pas perdre de vue l’effet boule de neige des intérêts composés ainsi que l’effet de levier de l’emprunt !

J’avais exactement la même réflexion que vous à la sortie des études mais ma perception à bien changé depuis (9 ans plus tard). Selon moi, je devais investir tôt dans ma RP pour éviter de jeter un loyer par la fenêtre (raisonnement pas totalement faux lorsque l’on est locataire x années au même endroit) et du coup j’ai eu l’opportunité d’acheter un F2 pour y vivre.
J’ai placé la mensualité de mon emprunt au max pour rembourser une belle part du capital ainsi qu’une renégociation du taux pour faire baisser les frais financier et mécaniquement augmenter d’autant plus la part de capital à rembourser et réduire la durée.
Bilan : léger regret quelque-part car en me focalisant sur ma RP je suis passé sans doute à côté d’un investissement locatif supplémentaire, j’ai consacré plus d’un loyer à mes dépenses mensuelles (qui auraient pu être investies sur les marché financiers ou un fond Euros) et surtout j’ai dépensé une certaine sommes (et du temps !) pour des travaux qui n’étaient pas toujours prévus initialement (mauvais calcul de ma part)… J’aurais pu optimiser mon patrimoine (doubler les appartements en investissement locatif) si j’étais resté locataire (et plus mobile/flexible suivant les besoins (évolution du ménage dans le temps))

NB : 4 ans plus tôt, j’ai commencé à investir dans plusieurs lots pour du locatif et le fait d’avoir une mensualité d’emprunt pour ma RP au taquet m’a été reproché par la plupart des banques… Même si le reste dû devenait maigre.

Je rejoins l’idée qu’être "riche" en étant propriétaire de sa RP est une croyance populaire : ça l’est sans doute pour celui qui ne veut prendre aucun risque et donc ne jamais investir dans quoi que ce soit. Mais ça ne l’est pas pour celui qui souhaite investir par le biais de l’emprunt (immobilier locatif, création de société…)

Je vois trop de collègues ou amis qui en sont convaincu et s’endettent sur 25 ans à prix élevé et font énormément de travaux sur leur RP par la suite… Je ne suis pas certains qu’ils retombent sur leur pieds par la suite (Surtout les maisons à la campagne). Mais il n’auront qu’une RP à terme et devront payer les études des enfants lorsque leur prêt sera terminé, entraînant d’autres grosses dépenses… Ils risquent de ne jamais faire d’investissement alors qu’ils avaient prévu de le faire à un moment donné.

Aurez-vous la possibilité de vivre dans un logement de fonction ? C’est l’idéal à mon avis pour débuter très tôt l’investissement locatif par ailleurs…

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#5 25/08/2016 13h29 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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Gamma a très bien présenté la problématique. Et AMHA il a beaucoup de mérite car la question a déjà été abordée 100 fois…

Cela dit, la question n’est pas "RP vs locatif en général", mais RP vs locatif, dans votre cas personnel.

Exemple de questions que vous devez vous poser pour éclairer votre choix :
- Vais-je avoir le choix de ma première affectation ?
- Ensuite, je vais devoir déménager tous les combien de temps environ ?
- ça va bouger dans le même coin, ou bien est-ce que je risque de passer de Marseille à Tourcoing puis à Clermont-Ferrand puis à Dole ?
- ai-je de bonnes probabilité d’accéder à un logement de fonction, un logement social ou un autre type de logement bon marché ?
- projet de vie : habiter célibataire ou en couple ? Avoir des enfants ? Évidemment, pas facile de savoir à l’avance (sauf avis très tranché dans un sens ou dans l’autre), mais en tout cas ça a une forte influence sur votre besoin de logement en RP et sur la vitesse à laquelle ce besoin risque d’évoluer !

Ces points sont essentiels. Si vous déménagez toutes les quelques années aux 4 coins de la France, c’est une contrainte forte pour la constitution et la gestion d’un parc locatif.

Dernière modification par Bernard2K (25/08/2016 13h32)

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#6 25/08/2016 14h25 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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Gamma76 a écrit :

Je vois trop de collègues ou amis qui en sont convaincu et s’endettent sur 25 ans à prix élevé et font énormément de travaux sur leur RP par la suite… Je ne suis pas certains qu’ils retombent sur leur pieds par la suite (Surtout les maisons à la campagne). Mais il n’auront qu’une RP à terme et devront payer les études des enfants lorsque leur prêt sera terminé, entraînant d’autres grosses dépenses… Ils risquent de ne jamais faire d’investissement alors qu’ils avaient prévu de le faire à un moment donné.

A contrario, une RP bien réfléchi représente un coût de logement équivalent aux loyers.
Et même à terme, par exemple en améliorant l’isolation, par la non indexation de l’emprunt, un coût de logement inférieur à un loyer.

Ceci dit, 25 ans est très long en durée de crédit! (pour ma nouvelle RP, j’ai fait 15ans, c’est déjà bien)
Et souvent la RP est fait sous la pression sociale et est insuffisamment réfléchi.

Par contre, avec un logement de fonction, vous n’aurez jamais moins cher en résidence principale! wink

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#7 25/08/2016 14h59 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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Avec un emploi salarié stable, un logement de fonction et un intérêt si tôt pour l’épargne et l’investissement, on peut dire que vous êtes sur de bonnes bases pour investir dans l’immo !

Comme évoqué par Bernard2K, si votre emploi nécessite des mutations fréquentes, faites attention à l’emplacement de vos futurs investissements. Proche de quelqu’un de votre famille qui pourrait gérer à votre place, ou à minima dans une grande ville où la relocation sera facile.

Egalement, méfiez-vous des pseudo-conseillers en gestion de patrimoine qui pullulent dans les milieux policiers, gendarmes, militaires etc. Ils alertent (à juste titre) les fonctionnaires sur l’importance d’anticiper la retraite et son double effet baisse des revenus / perte du logement de fonction. Malheureusement ils pensent avant tout à leur profit plutôt qu’au vôtre, et ne vous proposeront que des investissements PINEL, DUFLOT etc. au rendement très incertain !

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#8 25/08/2016 15h08 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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Bonjour,

Il est vrai que cette réflexion est régulièrement abordée, toutefois, à mon sens, on omet souvent de parler des aides à l’achat d’une résidence principale.
Acheter tôt sa résidence principale signifie en général le faire en ayant un salaire plus faible que si l’on attend 10 ans de plus. Cette différence peut alors permettre d’être éligible à différents programmes d’aides : ALS et PTZ ( mis en place par l’Etat) ou "chèque premier logement" (versé selon les municipalités).

Je ne dis pas que ces éléments s’appliquent à votre cas, ni qu’il faille absolument commencer par acheter sa RP, mais seulement que ces éléments peuvent également être pris en compte.

Tyers

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#9 25/08/2016 16h51 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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D’un autre coté même avec les aides on aura alors acheté un bien qui correspond à une vie donnée (célibataire en centre ville ou proche) qui ne correspond plus forcément au souhait 10 ans après (en couple, au calme avec un jardin). Et si oui pendant les années 2000 on pouvait fermer les yeux et foncer (les prix augmentant constament), on pourra revendre puis racheter, mais maintenant, est-on sûr que l’augmentation des prix vont couvrir les différents frais inhérent à ces changements (notaires, agences, …)

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#10 27/08/2016 18h35 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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Tout d’abord je tiens à tous vous remercier pour vos réponses détaillées. Et je m’excuse si la question a déjà été abordée de nombreuses fois !

Concernant ma situation personnelle, je serai affecté en région parisienne (ma région) et ce pour une durée minimale de 8 ans. Je ne serai donc pas soumis à des mutations aux 4 coins de la France, et c’est même moi qui décidera si je veux être muté pour changer de service. Ayant toute ma vie ici, je ne me vois pas (pour le moment) vivre autre part.
Je n’aurai malheureusement pas d’appartement de fonction car en tant que policier nous n’avons pas le statut de militaire avec les logements en caserne. Cependant, nous avons des aides pour nos loger mais elles ne représentent pas grand chose.

Je comprends que ma situation n’est pas figée et je ne sais pas de quoi mon avenir personnel sera fait. En effet je pensais acheter un appartement que je pourrai revendre quand ma situation changera même si encore sous crédit immobilier. Mais j’ai bien peur que ça me bloque si je désire investir ailleurs, comme l’a si bien présenté Gamma. Ou pire encore, que je perde de l’argent à la revente.

Merci encore de vos éclaircissements !

Dernière modification par tupacshak (27/08/2016 18h36)

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#11 28/08/2016 02h09 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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Pour répondre à votre question, j’étais exactement dans le même cas que vous il y a 2 ans.

Je voulais acheter ma RP à Paris en bénéficiant des nombreuses aides dans le cadre de la RP en Ile de France.

J’ai choisi un autre chemin en commençant à investir en Province (2015) puis un second achat tout récent (2016).

Mes investissements dégageant du cash flow sur les deux opérations, la banque continue de me suivre sur un 3 ème achat locatif.

Autre point positif, la banque est prête à me financer davantage si je décide d’acheter ma RP (elle prend en compte mes investissements dans le calcul du prêt de ma RP)

Je n’aurais jamais pu investir aussi vite si j’avais d’abord acheter ma RP.

N’oubliez pas qu’en tant que Fonctionnaire de Police, vous avez accès aux logements sociaux de la ville de Paris et c’est la même chose pour les départements 91, 92, 93,94 et 95.

J’en bénéficie actuellement (510 € pour un T2 de 60 m²) à Paris intra-muros; c’est un loyer introuvable dans le privé.

Je peux vous répondre en message privé avec plaisir.

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#12 30/08/2016 18h59 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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Je me permets de remonter le topic car je viens de découvrir que les conditions du PTZ avaient été revues en 2016.

J’aimerai donc avoir votre avis : Parait-il concevable, selon vous, que ma première acquisition se fasse en tant que RP par le biais d’un prêt à taux 0 sachant que je ne pourrai louer le bien que 6 ans après le déblocage du PTZ ?

Avez-vous des retours d’expérience ? Est-ce viable pour commencer dans l’investissement locatif ?

C’est toujours impressionnant dans se lancer dans le locatif et savoir que le prêt sera remboursé (car payé par moi) sans faute tous les mois me parait très rassurant.

Cordialement,

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#13 30/08/2016 20h07 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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Je pense que vous devriez lire le message ci-dessus de dreams63 avec beaucoup d’intérêt ; ainsi d’ailleurs que ses différents messages sur le forum. Il est quasiment dans la même situation que vous, avec 2 ou 3 ans d’avance. Il y a donc beaucoup d’enseignements à en retirer.

Ce que je retiens :
- vous n’êtes pas encore affecté : attendez de l’être. Si vous investissez dans un bien locatif au sud de Paris et vous retrouvez affecté en banlieue nord, un bien à Lille aurait presque été plus proche… wink
- lui a investi en province car il y a sa famille qui peut gérer ou donner un coup de main ; vous semblez un pur francilien. Donc ça fait une différence avec dreams63 : votre logique serait d’investir en IDF plutôt qu’en province.
- les foreumeurs parisiens disent tous qu’à Paris il est devenu très difficile de trouve de bonnes rentabilités. En banlieue par contre… D’où l’intérêt d’attendre d’être fixé.
- logement social : quelle chance ! Ca vous coûtera bien moins cher que d’acheter ! Son logement à 500 € par mois, devinez combien il paierait par mois, s’il remboursait un prêt sur 20 ans pour le même bien ? Plus du triple, non ? 60 m² x 6000 €/m² ce qui est un prix bradé à Paris = 360 ke = 1800 € de mensualité sur 20 ans ! Même si la totalité de cette somme était empruntée à taux zéro, ça fait encore 1500 € de mensualité ! Vous voyez que le taux zéro ne suffit pas à rendre intéressant un investissement qui vous revient malgré cela 3 fois plus cher que le loyer d’un logement social !

Lisez le bouquin d’Elise Franck si ce n’est pas déjà fait ; si ses coups extraordinaires ont été fait dans un marché haussier, et ne seraient pas reproductibles aujourd’hui, vous noterez qu’elle bénéficiait d’un logement loué à loyer très avantageux, et qu’elle s’y est accrochée. Quelle idée d’investir dans une RP à Paris quand on a la chance d’avoir un loyer bas !

- vous noterez aussi que les banques l’ont suivi. Statut fonctionnaire + un bien à la fois (à coût raisonnable) + bonne rentabilité = feu vert pour le suivant.

- enfin, en investissement locatif on est davantage à la recherche du rapport qualité/prix. En RP on est souvent trop exigeant, ce qui conduit à payer le bien trop cher.

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2016 20h16)

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#14 30/08/2016 21h19 → Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ? (achat, location, patrimoine)

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Merci de votre réponse Bernard2K et de vos éclaircissements,

Je discute en effet avec dreams63 en privé car notre situation est similaire !

Comme vous dites les prix sont extrêmement hauts, c’est ce qui me fait me poser des questions :
Mon salaire sera d’environ 1800€. Disons que je me loge pour 600€, il me reste donc 1200.
1200 / 3 = 400e. Une mensualité de 400e correspond à quoi ? Un prêt de plus ou moins 80000e ?

J’ai l’impression que 80000e en IDF, même en banlieue, me parait bien peu pour acheter.

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