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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/01/2015 10h14 → Refus de prêt immobilier au motif : "défiscalisation sans être propriétaire" ? (défiscalisation, propriétaire, refusé)

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Bonjour à tous ,

Je viens à vous pour conseil car je suis dans une situation à laquelle je ne m’attendais pas .
L’étape "banquier" me pose des difficultés lors de la négociation pour mon investissement locatif .

Voici les paramètres

1/Montant du prêt 49727 euros
2/apport  10 000 €
3/ Durée 22 ans
4/Taux 2.70 %
5/Type de garantie : la caution  (ce paramètre pose problème  à l’organisme de la caution)
6/Loyer visé 460 €/mois
7/Actuellement locataire (ce paramètre pose problème)

Alors ma démarche est d’avoir choisie la caution pour bénéficier d’un crédit transférable en cas de besoin (le conseiller ne sait pas que c’est possible)

Alors la banque m’accorde mon prêt mais l’organisme de caution lui refuse sous le prétexte suivant :
"défiscalisation sans être propriétaire" .

L’organisme de caution ne veut pas fournir de papier signalant son refus et la banque ne fournit pas non plus de papier pour annuler l’affaire étant donné qu’elle veut bien prêter .
Je ne peux donc pas utiliser la clause suspensive pour refus d’accord de prêt .Et franchement , je n’aie pas pensé à mettre une clause suspensive sur l’acceptation du type de garantie .

Est-ce-que quelqu’un voit une porte de sortie ? Dois-je changer de type de garantie bien que cela ne me plaise pas ?

Mots-clés : défiscalisation, propriétaire, refusé

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#2 17/01/2015 10h46 → Refus de prêt immobilier au motif : "défiscalisation sans être propriétaire" ? (défiscalisation, propriétaire, refusé)

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- Changer de garantie si vous souhaitez aller jusqu’au bout.
- parler a votre notaire et au vendeur.

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#3 17/01/2015 11h16 → Refus de prêt immobilier au motif : "défiscalisation sans être propriétaire" ? (défiscalisation, propriétaire, refusé)

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Bonjour Saltz,

Le projet à l’air rentable de prime abord.

"défiscalisation sans être propriétaire" .

Vraiment ridicule cette justification de l’organisme de caution ! Je ne vois vraiment pas le rapport avec le fait d’être proprio ou pas !
Si vous êtes motivé par le projet, passer par une hypothèque + ippd classique.

Ce ne serait pas du pipeau de la part du banquier plutôt ce refus?

Dernière modification par Guillaume33 (17/01/2015 11h32)

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#4 17/01/2015 11h28 → Refus de prêt immobilier au motif : "défiscalisation sans être propriétaire" ? (défiscalisation, propriétaire, refusé)

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L’organisme de cautionnement a peut être peur qu’un jour vous vendiez l’appartement, preniez l’argent et quittiez la France ?

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#5 17/01/2015 11h58 → Refus de prêt immobilier au motif : "défiscalisation sans être propriétaire" ? (défiscalisation, propriétaire, refusé)

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J’ai eu le même soucis : investissement ’locatif’ sans être propriétaire, l’organisme de caution ne voulait pas garantir mon crédit. Vu que c’était des SCPI, j’ai fait un nantissement des parts……

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#6 17/01/2015 12h21 → Refus de prêt immobilier au motif : "défiscalisation sans être propriétaire" ? (défiscalisation, propriétaire, refusé)

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Alors là , je ne comprend pas le comportement des banques .Ma 1 ère banque ne me répond même pas et n’as pas l’air de chercher à me retenir .

Je pense qu’elles suivent des normes de plus en plus draconiennes , si vous sortez des cases ;ils ne savent plus ce qu’ils doivent faire .Ils ne doivent plus avoir aucune marge sur les projets immobiliers et
la négociation au début se fait plus sur la domiciliation des capitaux que sur le projet en lui-même .

Ensuite , certaines banques font des ventes forcées déguisées avec des produits de parts sociales intégrées dans le montage .Et puis , ils vous font croire que c’est obligatoire !Donc , le crédit agricole m’a déjà joué du pipo une fois sur ce point .

Je ne pense que sur ce coup , la banque dit vrai mais là pour le coup cela doit être l’organisme de caution qui joue de la flûte enchantée . (le nom de l’organisme m’échappe)

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#7 17/01/2015 13h25 → Refus de prêt immobilier au motif : "défiscalisation sans être propriétaire" ? (défiscalisation, propriétaire, refusé)

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N’oubliez pas que le business des banques c’est de faire des paquets de prêts immo à revendre avec une petite marge à des investisseurs [ou à la BCE ?] avec en plus l’avantage qu’elles vous capturent comme client : si vous obtenez un prêt exotique en quoi que ce soit, il ne peut pas être packagé et il va rester au bilan de votre banque. C’est amha la raison pour laquelle par ex. Boursorama ne regarde même pas, notamment, l’endettement sur un bien déjà acquis ou les prêts aux non-résidents.

Mettez-vous à la place de votre banque, vous prêteriez votre propre argent à 2,7% sur 22 ans, sans protection contre l’inflation, et avec une garantie ou un collatéral corrects aujourd’hui mais qui ne vaudront peut-être rien dans 10 ans ?

Edit : je suis sans doute un peu radical dans mon premier paragraphe, après une rapide recherche pas mal de banques françaises avaient l’habitude de garder au bilan une partie de leurs prêts immo. Ca semble avoir commencé à changer vers 2010, mais je n’ai pas de stats récentes à offrir. Elles prendraient de toute façon un risque à ne pas pouvoir revendre ou mettre en colatéral à la BCE un prêt exotique, ce qu’elles devraient faire payer.

Dernière modification par kmo (17/01/2015 13h38)

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#8 19/01/2015 18h07 → Refus de prêt immobilier au motif : "défiscalisation sans être propriétaire" ? (défiscalisation, propriétaire, refusé)

Banni
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Bonjour à tous,

"défiscalisation sans être propriétaire" .

1) demander pourquoi à l’organisme de caution
2) demander à la banque de refaire le dossier avec le projet en Résidence Principale. Dites leur que vous voulez habiter dedans… qui contrôlera que vous y resterez 1h ou 1 an !
3) trouver une autre caution, il n’y a pas qu’un seul organisme. Voir avec le crédit logement.http://www.creditlogement.fr/

passer par une hypothèque empêche certaines stratégies de translation de prêt à un nouvel achat. Et redevoir payer les intérêts depuis le début n’est vraiment pas profitable.

Romuald
du blog Le blog des investiiseurs immobiliers


Mon BLOG: http://idealinvestisseur.net Ma FORMATION pour débutant "devenez investisseur immobilier" http://immostart.biz/cap/

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#9 19/01/2015 23h28 → Refus de prêt immobilier au motif : "défiscalisation sans être propriétaire" ? (défiscalisation, propriétaire, refusé)

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kmo a écrit :

[…]

Edit : je suis sans doute un peu radical dans mon premier paragraphe, après une rapide recherche pas mal de banques françaises avaient l’habitude de garder au bilan une partie de leurs prêts immo. Ca semble avoir commencé à changer vers 2010, mais je n’ai pas de stats récentes à offrir. Elles prendraient de toute façon un risque à ne pas pouvoir revendre ou mettre en colatéral à la BCE un prêt exotique, ce qu’elles devraient faire payer.

L’encours des prêts immobiliers en France est de 831 milliards d’euros à novembre 2014. En juin 2013, 89 milliards était titrisé.

Même en incluant les prêts à destinations des entreprises, à l’échelle européenne la titrisation est peu développé.

http://i38.servimg.com/u/f38/11/15/19/66/titre10.jpg

BDF a écrit :

Residential mortgage backed security (RMBS)
Il s’agit de prêts immobiliers résidentiels. En France, les prêts immobiliers aux particuliers bénéficient de plus
en plus d’une caution et non pas d’une hypothèque (comme le laisserait supposer le terme anglais «mortgage»).
L’enquête annuelle sur le financement de l’habitat de l’ACP évalue en 2012 à 52,9% de l’encours des prêts
à l’habitat ayant fait l’objet d’un cautionnement par une banque ou une société d’assurance, contre 33,6%
pour ceux dont la garantie est constituée par une hypothèque ou un privilège de prêteurs de deniers (PPD).

La nature de la garantie (hypo/pdd/caution) ne gêne visiblement pas en terme de qualité, et donc de possibilité de faire du repo avec la BCE pour les OPR.

BFD - crédit aux particuliers

BDF La titrisation en France : évolutions récentes

ACPR- Le marché de la titrisation en Europe :caractéristiques et perspectives


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