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#1 28/05/2016 20h29 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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Bonjour à tous,

Je souhaite vous soumettre le cas d’un immeuble sur lequel je compte faire une offre dès lundi, pour avis et analyse. Il s’agit d’un immeuble dans un quartier résidentiel à 900 mètres de l’hyper-centre d’une petite préfecture. Il contient 6 logements, tous dans un état assez moyen (sauf la maison T2 en mauvais état) :
- une petite maison T2 d’environ 45m2 avec courette (au sud), actuellement louée vide en mauvais état à 260€ hors charges.
- un T3-4 en rez-de-jardin avec beau jardin au sud, en état moyen, actuellement loué vide 520€ hors charges + 20€ d’eau ;
- un T3 de 50m2 environ loué meublé 280€ eau incluse ;
- deux T1 de 30m2 loués 300€ eau et EDF inclus ;
- un T3 de 50m2 environ loué vide 420€ eau et EDF inclus ;
- un garage loué 60€.

Les charges annuelles (récupérables puisque eau et EDF) s’élèvent à environ 3000€, la taxe foncière est de 3000€. J’estime les travaux d’entretien courants à 1100€ par an (en gros 1/2 mois de loyer), la vacance à 2 mois par an (a priori il s’agit d’une estimation très prudente) et l’assurance PNO à 200€ par an. Je pense prendre une GRL à 3% environ.

L’immeuble est vendu 170000€ FAI (que je pense négocier à 140000€ FAI) + 11323€ de frais de notaires. Mon TMI est de 14%. L’état général (structure) est bon : murs en pierres et toiture refaite il y a 10 ans.

J’ai fait une hypothèse ou je laisse presque tout en l’état (juste 5000€ pour remettre aux normes de hauteur le garde-corps de la cage d’escalier). En empruntant la totalité de la somme à 2,45%, ça me donne un cash flow net net (après impôts) légèrement positif (4500€ environ au bout de 20 ans).

La deuxième hypothèse serait de faire les travaux nécessaires pour tout remettre à neuf et me positionner dans le haut du marché. Je prévois 137000€ de travaux, dont 50000€ d’apport. Dans ce cas j’augmenterais les loyers à 2880€ hors charges mensuels. Avec le même emprunt que dans la première hypothèse, j’obtiens un cash flow positif cumulé de 71000€ sur 20 ans (durée de l’emprunt).

Il faut également savoir que tous les logements sont loués, donc les rénovations ne pourraient se faire que de manière échelonnée au départ des locataires. Je pense panacher meublé / vide en fonction des surfaces.

Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance.

Message édité par l’équipe de modération (29/05/2016 11h19) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immeuble, immobilier, résidentiel

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#2 30/05/2016 10h31 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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Bonjour,
présenté ainsi, le projet me semble intéressant.

Quelques remarque tout de même :
- les 2 T3 de 50m² sont loué l’un 280, l’autre 420. Ca fait un sacré écart
- Intégrer les charges dans le loyer n’est pas forcément une bonne idée (surtout en cas de mauvais payeur), et n’est pas autorisé pour l’électricité, surtout en location nu.
- la panachage des biens est intéressant, et permet de diversifier un peu le type de cible.
- Pour l’eau et edf, y a t’il des compteurs séparés ? C’est bien plus simple à gérer, si vous n’avez pas à gérer.
- pour la PNO, je pense que vous êtes en peu en dessous des tarifs, j’ai environ 70/80€ pour 30m² (*3 car 3 appartements dans l’immeuble)
- par mauvais état, qu’entendez vous ? Est surtout du rafraichissement, ou faut il reprendre du lourd (plomberie, chauffage, …)

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#3 30/05/2016 18h57 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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Bonjour Gunday,

Pour répondre à vos différents points :
- l’écart de loyer entre les deux T3 ne s’explique pas pour moi, au contraire : le T3 loué le moins cher est le plus grand (pas sous-pente) et le plus lumineux… De plus, il est loué meublé alors que l’autre est loué vide !
- les appartements pour lesquels l’électricité est incluse dans le loyer sont loués meublés, sauf un en effet. La pose d’un compteur par appartement fait partie des travaux que je prévois.
- pour la PNO, j’ai fait une simulation pour une maison de la même surface sur le site de Direct Assurance. Il faudra en effet que j’affine.
- par mauvais état, je veux dire qu’il faut refaire la salle d’eau, la cuisine, l’électricité et la décoration. Les radiateurs sont également à changer.

A mon sens, les avantages de cet immeuble sont son prix et son potentiel (orientation, situation, charme de certains des logements, loyers actuels sous-évalués, jardin et courette…). Ses inconvénients sont l’état des appartements, le fait qu’ils sont occupés (donc je risque de ne pas pouvoir emprunter le montant des travaux et de donc devoir les financer sur ma trésorerie).

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#4 31/05/2016 09h57 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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Effectivement, il semble y avoir du potentiel.
Mais aussi pas mal de point à affiner.

La pose d’un compteur n’est pas considéré comme la création d’un logement, avec l’obligation de création d’un parking ?

Pour les travaux différé, j’aurais dit que c’est un atout : ça permet de les étaler dans le temps, voir d’arriver à faire diminuer la fiscalité sur plusieurs années! wink

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#5 01/06/2016 16h10 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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J’avoue que je ne m’étais pas posé la question de savoir si la pose de compteur pouvait être considérée comme création d’un logement…

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#6 01/06/2016 16h24 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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gunday fait un peu un raccourci.

Si j’ai tout bien suivi, ce qui PEUT se passer :
- création de compteurs : ERDF vérifie si chaque logement est un lot identifié par le cadastre (chaque appartement doit être un lot sur la même parcelle ; comme c’est le cas dans une copropriété, par exemple). Si ce n’est pas le cas, refus d’ouvrir les compteurs.
- Création de lots au cadastre : peut être assimilé, par les services d’urbanisme locaux, comme une création d’autant de nouveaux logements.
- suivant ce que dit le PLU, cette création de nouveaux logements peut entraîner l’obligation de la création d’une place de parking par logement.

Après, ça ne semble pas appliqué partout ; mais certains ici ont retenu qu’ils écartaient systématiquement les immeubles dont les lots n’auraient pas déjà été déclarés au cadastre.

Cette opération de lotissement au cadastre n’a pas toujours été réalisée par le propriétaire qui vend un immeuble entier, parce que la principale motivation pour lotir, c’est quand même de vendre à la découpe. Donc, quand un investisseur vend un petit immeuble entier, il arrive qu’il n’ait jamais fait procéder au lotissement.

Cela dit, je ne prétends pas avoir le fin mot de l’histoire.

Cf. ces discussions :
Immobilier locatif : comment procéder à une division (électricité, parking…) ?
Diviser une maison et création de parkings ?

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2016 16h33)

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#7 01/06/2016 17h09 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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merci Bernard2K.
Je viens de faire une demande au cadastre pour connaître le lotissement déclaré dans cet immeuble.

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#8 01/06/2016 17h50 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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Dans les joyeusetés de la loi française, en voici une autre : la probable obligation, pour le vendeur, de faire une offre de vente à chaque locataire (ce qui nécessite, auparavant, de lotir et de faire un projet de réglement de co-propriété)… sauf si l’acheteur s’engage à proroger les baux de 6 ans !

Lisez la discussion dans ce fil :
Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse)

Du coup, achetez-vous un seul immeuble de 6 logements, ou bien la maison est-elle cadastrée séparément ? Ca serait bien car alors vous achetez un immeuble de 5 logements + une maison. Or, l’obligation s’applique aux immeubles de "plus de 5 logements", donc à 5 ça passe.

Si jamais vous êtes dans un cas soumis à cette obligation :
- soit personne ne moufte, l’immeuble est vendu sans faire aucune offre de vente aux locataires, et ça passe.
- soit personne ne moufte, l’immeuble est vendu sans faire aucune offre de vente aux locataires, et ça passe… jusqu’à ce qu’un locataire attaque la vente au tribunal (et obtienne très probablement son invalidation, au moins pour son lot).
- soi au moins l’un des deux notaires se rend compte de cette obligation, et vous colle dans l’acte de vente cette obligation de proroger les baux pour 6 ans. C’est un moindre mal, parce que vous avez l’immeuble et que tout est fait dans les règles ; mais ça veut dire que, si les locataires s’incrustent, vous n’aurez pas la possibilité de faire les travaux et les augmentations de loyer que vous vouliez faire, tant qu’ils ne partent pas. 6 ans, c’est long…

Sur des sujets aussi pointus, il est important que vous ayiez votre propre notaire, et un bon !

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2016 17h54)

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#9 01/06/2016 20h14 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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Merci encore Bernard2K.
Tout est sous la même référence cadastrale :-(
Mais je doute fort que les locataires soient volontaires pour acheter leur lot : 2 jeunes, 1 quarantenaire n’ayant pas les revenus suffisants, 2 ouvriers d’Europe de l’est présents pour un gros chantier dans les environs et une famille qui s’agrandit et veut probablement partir prochainement. Donc je vais étudier cette obligation et éventuellement voir avec l’agence, une fois le compromis signé (pour ferrer l’affaire), pour que le vendeur fasse les offres nécessaires aux locataires.

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#10 01/06/2016 22h05 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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robby77 a écrit :

Tout est sous la même référence cadastrale :-(

Bonjour, ne confondez pas "référence cadastrale" et nombre de lot inscrit sur la matrice cadastale. Ce sont 2 choses différentes. Demandez à votre notaire de vérifier la matrice pour savoir exactement combien de lot sont déclarés à l’administration.  Vu le nombre de compteurs EDF, j’ai une petite idée….
Ce n’est pas pour autant que vous êtes devant une mauvaise affaire.

Dernière modification par Guillaume33 (01/06/2016 22h06)

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#11 03/06/2016 18h22 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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Bonjour à tous,

Les services du cadastre m’ont confirmé que 6 lots étaient bien déclarés sur la parcelle, sans pouvoir m’en dire plus. J’ai quand-même un doute car L’immeuble contient 6 logements + 1 garage loué séparément, donc il se pourrait que le garage compte pour un lot et que 2 logements soient sur le même lot (ce qui est possible puisque deux appartements voisins de palier sont sur le même compteur EDF)…

Je vais demander à mon notaire de voir ce qu’il peut faire pour vérifier ça. En effet, la négociation est en cours et un non-lotissement pourrait devenir un argument en ma faveur…

Question subsidiaire : j’ai contacté un courtier pour le prêt, qui me conseille de faire une demande de financement à 100% (sans les frais de notaire), puis de voir avec la banque qui me fera la meilleure offre si je peux y ajouter les frais de notaire. Cela vous semble-t-il une bonne méthode ? De plus, ai-je un moyen de connaître les banques contactées par ce courtier afin d’en contacter d’autres en direct ?

Merci encore pour vos précieux conseils !

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#12 06/06/2016 09h17 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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robby77 a écrit :

Question subsidiaire : j’ai contacté un courtier pour le prêt, qui me conseille de faire une demande de financement à 100% (sans les frais de notaire), puis de voir avec la banque qui me fera la meilleure offre si je peux y ajouter les frais de notaire. Cela vous semble-t-il une bonne méthode ? De plus, ai-je un moyen de connaître les banques contactées par ce courtier afin d’en contacter d’autres en direct ?

Pour moi, c’est une mauvaise approche.
Certaines banques refusent le 110% sans discuter tout en proposant un excellent taux (Boursorama par exemple).
Comme certaines ne vont pas au delà de 15 ans pour du locatif (BP de ma région).

Pour connaitre les banques contactés par le courtier, demandez lui! wink

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#13 06/06/2016 10h17 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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Les courtiers travaillent avec toutes les banques!
Il y’a seulement un taux que la banque consent à faire en contre partie d’un nouveau client. Mais ave un bon dossier, si vous vous présenter de vous même, vous pouvez obtenir les mêmes conditions voir meilleures…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#14 06/06/2016 14h44 → Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture) (immeuble, immobilier, résidentiel)

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Flyz57 a écrit :

Les courtiers travaillent avec toutes les banques!

A peu de chose près en tout cas.
D’ailleurs mon dernier emprunt a été fait dans une banque avec qui le courtier ne travaillait pas.
Pour information, il s’agit d’une banque régionale (enfin inter-régionale maintenant) et d’un courtier en ligne.
Le courtier m’a lui même dit (sur ma demande) qu’il ne travaillait pas avec cette banque régionale.

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