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#1 18/02/2016 19h59 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Bonsoir à tous.

Je poste ici, car j’ai eu une proposition de mon AI.

Ce dernier me propose une maison dans ma ville (proche gare, CV, parc municipal, transports, etc…) de 100m2 + 1 garage + 1 cave. Beau parquet dans toutes les pièces et superbe escalier en bois. La maison est à rafraîchir.

Cette maison possède la particularité de distribuer 2 pièces sur les 3 niveaux (soit 6 pièces au total), pièces se situant de part et d’autre de l’escalier/couloir.

Cela permettrait de faire en théorie 6 studios.

Ces 6pièces de la maison, faisant chacune entre 15 et 20m2 et possédant chacune un point d’eau !

L’idée serait donc d’y aménager plusieurs logements.

--------
Idée:
RDC : 2 studios
1ère étage : 2 studios
2ème étage : 1 T2 ou 2 studios

-------

Données financières :

Prix : Négociable autour des 90k€ d’après AI
TF : 919€/an

Je pensais à une enveloppe 60k€ pour l’ensemble des travaux. Pensez vous que cela soit pertinent ?

D’après rendement locatif avec 1350€ de revenu HC pour l’ensemble des logements, avec un prêt de 150k€ (60k€ travaux) sur 25ans à un taux de 2,8%, cela me sort un cash-flow de plus de 500€ la 2ème année avec du 9,38% NET (location nue au réel - déficit foncier).

Qu’en pensez vous ? Je visite Samedi matin.
Je précise que d’après mon courtier, j’ai une capacité d’emprunt de 85k€. Donc à voir si avec un dossier en béton armé, si le financement pourrait être obtenu.

Ce projet m’a aussitôt séduit, mais tant de question niveau finances et surtout accessibilité du financement. Est-ce que d’autres parmi vous ont réussi à obtenir un financement bien au-delà de leur capacité d’emprunt ?

Quid de la taxe parking ?
Déficit foncier possible pour division d’une maison ?

Dernière modification par Ostrog (18/02/2016 23h02)

Mots-clés : division, immobilier, maison, rapport


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#2 19/02/2016 09h45 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Cela peut être un beau projet. Mais pour un premier projet sur lequel vous semblez miser beaucoup ("vous ne pouvez pas vous planter" si je vous cite dans un autre message wink ), il faut être conscient que vous ne choisissez pas le plus simple !

Un point de vigilance, que je rappelle juste par prudence au cas où il vous aurait échappé (même si en général, vos dossiers et votre connaissance du marché semblent bien travaillés !) : avez-vous pensé à vérifier avec le service d’urbanisme de la mairie s’il n’y avait pas une taxe parking à payer pour la création des logements ?

Le montant peut être dissuasif, et la  création obligatoire d’un ou plusieurs emplacements par logement créé peut être imposé, y compris dans des petites villes. Ce qui au global tue la rentabilité des projets.

Je ne connais pas la réglementation sur Poitiers pour ce point spécifique, n’ayant à ce jour jamais touché à la transformation de maison individuelle en immeuble de rappport. Mais de mémoire, des membres du forum ont été confrontés à ce cas, et pourront vous en dire plus.

Sur le financement au-delà de la capacité d’emprunt théorique (je suppose que vous l’entendez en % de revenus), c’est possible. Il y a tellement de paramètres qui peuvent entrer en jeu : patrimoine, niveau de salaire etc (certes, comme vous êtes encore jeune, ce n’est pas forcement là-dessus que vous aurez des arguments.)

Mais là ce qui va à mon sens être particulièrement difficile, c’est surtout que d’une part c’est un 1er projet, et d’autre part il va ne pas rentrer facilement dans les "cases à cocher" des banques, car part des travaux importante, reconfiguration etc. Or, tout ce qui peut faire peur aux banques ou sort des standard est un bon prétexte à refus..
Peut-être essayer de présenter ce cas spécifique à votre courtier pour sonder un peu si vous souhaitez avancer sur le dossier ?

Dernière modification par julien (19/02/2016 09h58)

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#3 19/02/2016 10h37 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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@julien :

Je mise beaucoup, car il y a beaucoup à gagner. Je suis jeune, un petit salaire, mais un bon reste à vivre et une bonne capacité d’épargne. Je peux retourner chez mes parents en cas de soucis. Donc pourquoi ne pas tenter ?

Comme je l’ai mis dans mon post, se pose en effet la question de la taxe parking. J’ai essayé de consulter le PLU, je n’y ai pas vu mention (à vérifier donc). De plus, la taxe parking serait paraît il plus ou moins supprimée depuis le 1er Janvier de cette année. La taxe parking, si elle est dûe, avortera sans aucun doute le projet.

Je n’ai pas de patrimoine, si ce n’est 10/15k€ sur de simples livrets. J’ai un salaire de 1700€ brut par mois, donc au dessus du SMIC, mais pas beaucoup. Cependant, j’ai une capacité d’épargne de 500€ par mois et à partir du moins prochain, je monterai à 800€ de capacité d’épargne.

J’attends la visite de demain matin (encore vu que des photos et discussions avec AI), mais le projet me semble viable de prime abord. Si après étude approfondie, je vois que la rentabilité est bien au rdv; je monte un dossier béton. J’irai voir mon courtier et s’il ne m’apporte pas de solution, j’irai faire le tour des banques et ne lâcherai pas le morceau.

Je souhaite mon constituer des revenus supplémentaires, si une occasion en or de m’en procurer passe difficilement; je me battrai pour la faire passer.

Je suis peut-être un peu "optimiste" sur le financement, mais je ne peux pas concevoir qu’une banque puisse refuser un tel dossier (si ce dernier se révèle comme mes premiers calculs).

Merci en tout cas pour votre réponse !

-------

Précisions :

Loyer des studios majorables de 50€ par mois, sans soucis.

Grenier aménageable, donc sûrement possibilité de faire un logement supplémentaire.

Possibilité de doubler le cashflow donné plus haut.


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#4 19/02/2016 10h41 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Bonjour,

Ça semble être un superbe projet que vous nous présentez la !
Je pense que il pourrai être plus intéressant pour vous de penser à la location Meublé qui attire souvent pour les plus petites surfaces, quel est votre cible? Si c’est des étudiants, je pense que le meublé est encore plus adapté !
Avez vous testé la demande locative pour les petits surface, car avec 6 petite surface il est important qu’il y ai de la demande !

Pour l’endettement, j’ai vu beaucoup de monde dire qu’avec de la motivation et patiente il est possible de passer au delà !
Par contre je vous conseille fortement de passer par un courtier, ma banque après mon premier prêt m’a très bien fait comprendre que pour la suite ça serait plus compliqué alors qu’après avoir contacté un courtier j’ai bien compris que ça ne serait pas si compliqué que ça !

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#5 19/02/2016 11h30 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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@arkamoon

Merci pour votre participation.

Je n’ai pas mis à jour mon post. Mais cela serait de la location meublée finalement. Le déficit foncier n’étant à priori pas possible pour de la création de lots.

Concernant la demande, elle est bien présente. Poitiers est une "petite ville" de province pour la plupart d’entre vous, mais c’est en réalité une des plus grosses villes étudiantes de France. De plus, les logements sur la ville sont pour la plupart vieillots et succuns. Proposer du neuf et moderne en tout équipée se louera comme du petit pain.

Je reçois des demandes sur du meublé pour des délégations d’assurances ou pour des médecins (gros pôle hospitalier). Ceux ci étant des actifs présents sur Poitiers uniquement la semaine et ayant leur RP en dehors de la région.

Dernière modification par Ostrog (19/02/2016 11h49)


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#6 19/02/2016 11h57 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Ostrog a écrit :

Je mise beaucoup, car il y a beaucoup à gagner. Je suis jeune, un petit salaire, mais un bon reste à vivre et une bonne capacité d’épargne. Je peux retourner chez mes parents en cas de soucis. Donc pourquoi ne pas tenter ?

Loin de moi l’idée de vous décourager. Vous avez les connaissances et l’envie, et donc vous êtes pressé de commencer à construire ce patrimoine immobilier, c’est normal.

Ce que je voulais dire, c’est que vous regardez pas mal de biens. Et vouloir aller vite, ce n’est pas forcément faire ça demain. Même beaucoup d’investisseurs expérimentés se fixent un horizon d’un an quand il ont décidé d’acheter un nouveau bien (histoire de trouver celui qui vaut vraiment la peine, ou en tout cas de ne pas avoir à trop baisser leur critères de sélection sous la contrainte temporelle).
Donc pour vous ça peut vouloir dire agir pendant l’année 2016.
Gardez en mémoire qu’en résumé  "vous aurez à agir une seule fois, et ce, de manière décisive en 2016". wink

Ceci dit, en étudiant pas mal de biens, vous commencez à vous constituez un réseau parmi les agents. Et ça c’est du travail qui va finir par payer. Même si à Poitiers, il arrive qu’on trouve des biens intéressants en vitrine, comme partout ailleurs une partie des + intéressants se négocient avant qu’ils ne soient diffusés.
Par exemple, en feuilletant le flash immo de février, un seul bien m’a paru intéressant pour moi : un immeuble de rapport  de 3 T2 de 45 m2 sur Jaunay Clan affiché à 117 k€ et une renta  brute >11%.
J’ai appelé peu après la sortie du magazine, et évidemment il était vendu (je soupçonne que l’annonce a été diffusée même après que la vente ait été conclue pour que l’agence recrute des acheteurs, pratique qui bien sûr existe).

Ostrog a écrit :

Concernant la demande, elle est bien présente. Poitiers est une "petite ville" de province pour la plupart d’entre vous, mais c’est en réalité une des plus grosses villes étudiantes de France. De plus, les logements sur la ville sont pour la plupart vieillots et succuns. Proposer du neuf et moderne en tout équipée sera louera comme du petit pain.

Je confirme qu’avec une bonne différenciation, la vacance locative souvent évoquée dans les statistiques de cette ville devient beaucoup moins problématique.
Je le voyais depuis longtemps sur une maison qui a un peu de + de terrains  et une pièce de plus (T5 de 100 m2) que la moyenne de cette tranche marché.
Je l’ai vu récemment sur mon studio où je pensais qu’avec un départ au 31 janvier, j’allais avoir de la vacance (que d’ailleurs j’avais estimé à 2 mois par an dans mon business plan). Même pas, le fait qu’il ne soit pas vieillot, et de 25 m2 plutôt que de 18 m2 m’a fait trouver un locataire à bon profil au 01/02. En fait, simplement un qui était déjà ici et a lâché son ex-studio qu’il ne trouvait pas terrible et trop petit pour emménager dans le mien.

Ostrog a écrit :

Je suis peut-être un peu "optimiste" sur le financement, mais je ne peux pas concevoir qu’une banque puisse refuser un tel dossier (si ce dernier se révèle comme mes premiers calculs).

C’est là où je suis un peu plus pessimiste. Car les banques ne raisonnent pas en investisseur… Je caricature à peine en disant que pour certaines il y a le dossier standard de la RP à la limite des 33%, le dossier du Pinel du gros patrimoine, et après ce n’est plus standard. Alors imaginez ce cas-là…
J’espère me tromper ! Et ça ne doit surtout pas vous empêcher de tenter wink

Dernière modification par julien (19/02/2016 12h05)

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#7 19/02/2016 12h24 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Si je me presse, c’est tout simplement car j’ai actuellement un CDI et que je ne sais pas de quoi sera fait demain. J’ai la crainte d’un bouleversement de mon emploi avant d’avoir investi.

Le marché immobilier sur Poitiers est infecte. Les prix y sont trop haut (avis personnel). Par contre, un projet comme celui ci, de transformer une maison en immeuble de rapport, ça ne court pas les rues. L’avantage pour celle ci est qu’elle n’a été publiée que sur le site de l’agence immobilière (pas présente sur les sites de petites annonces) et qu’il faut encore avoir l’idée de la transformer.

La vacance locative ne m’inquiète pas. Je souhaite offrir des biens de qualités et bon standing. Je souhaite créer la crainte chez les étudiants, de ne pas retrouver leur logement à la rentrée, s’il le quitte pour les vacances d’été. Je souhaite faire en sorte que ça se loue vite et continuellement.

Niveau financement, c’est juste une idée que je m’en fait. En effet, je n’ai jamais eu à faire de crédit, ni à défendre un projet corps et âme. Mais j’ai l’espoir qu’avec un dossier bien structuré, clair et convaincant économiquement; une banque ouvre les yeux et accepte l’aventure.

ÉDIT : il faut aussi que je me renseigne sur l’individualisation des compteurs d’eau/électricité/gaz. Si certains parmi  vous ont déjà fait ça ?

Dernière modification par Ostrog (19/02/2016 12h38)


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#8 19/02/2016 13h11 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Bonjour Ostrog,
Quid d’un PC pour la transformation ?
De la nécessité ou non d’intervention d’un ABF ?
De l’obligation (ou non) d’avoir plusieurs compteurs électriques (intervention d’ERDF) ?
Des clauses qui, dans un compromis, tiennent compte  de tout ça ?
De la pose de nouveaux compteurs individuels d’eau ?
Du retard que tout cela pourrait entraîner…et donc de la mise en place financement adéquat ?


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#9 19/02/2016 13h25 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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@belli79

Pas besoin de PC, il me semble.

Pour l’intervention d’un ABF, je ne suis pas sûr que ce soit obligatoire. Au pire des cas, un géomètre.

Bien évidemment, se pose la question (dans mon post juste au dessus du votre) concernant les compteurs individuels des différents fournisseurs (eau, électricité, gaz).

Pour le retard, un différé serait je pense obligatoire.

EDIT: Surtout, quid de la location sans création officielle de lots ?
En meublé, avec à la limite juste des sous compteurs et une simple déclaration aux impôts pour la TF ?

Dernière modification par Ostrog (19/02/2016 14h30)


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#10 19/02/2016 19h32 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Ostrog a écrit :

Bien évidemment, se pose la question (dans mon post juste au dessus du votre) concernant les compteurs individuels des différents fournisseurs (eau, électricité, gaz).
…/…
EDIT: Surtout, quid de la location sans création officielle de lots ?
En meublé, avec à la limite juste des sous compteurs et une simple déclaration aux impôts pour la TF ?

Faites les choses dans les règles, cela vous évitera de passer des nuits blanches, d’être à la merci du premier locataire avec lequel vous avez un différent, d’avoir des biens quasi invendables…

Les compteurs individuels d’électricité selon la disposition, les contraintes techniques et l’attente d’ERDF peuvent avoir un coût de raisonnable à prohibitif. Faites chiffrer cela en priorité.

Le succès ou non de votre projet (en dehors du financement et du marché que vous semblez connaitre) repose sur le coût de transformation. Il faut pas louper de voir un truc important ou trouver des astuces d’aménagement faites des visites avec 2 ou 3 pro du bâtiment…

Ostrog a écrit :

Pour le retard, un différé serait je pense obligatoire.

Il faut que vous sachiez que demander un différé de règlement auprès d’une banque plombe généralement le dossier.

Par exemple, au CM mon interlocuteur décide sur le champ si il accompagne ou pas un projet (jusqu’à 550k€). En cas de demande de différé, même sur une toute petite somme, il ne peut plus décider lui-même…
Si vous le pouvez demandez l’intégralité des travaux, les frais de mutation… mais pas de différé (ni les meubles bien-sûr).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 19/02/2016 20h08 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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@DDtee

Beaucoup sur le forum semblent dire qu’il n’est pas obligatoire de faire une création de lots. Est-ce réellement le cas ? (d’un point de vue légal, pas pratique)

Je peux assumer un crédit comme celui ci sans soucis, il faudra juste faire attention aux dépenses.

Ce qui m’inquiète dans la création de lots, c’est le coût de l’individualisation des compteurs…

Pour ce qui est du mobilier, je le ferais passer dans le financement. En le masquant dans un devis travaux.

------

La non création de lot, peut tout simplement être considéré comme de la location de chambre non ? Des chambres avec cuisine et sdb, mais des chambres tout de même…

Dernière modification par Ostrog (19/02/2016 20h32)


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#12 20/02/2016 10h19 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Ce matin, visite de la maison :

La propriétaire assez âgée (je l’estime à 70 années), héritage, souhaite la vendre car trop de souvenir. Prête à baisser de 20k€ sur le prix de base, car c’est dur pour elle.

Concernant la maison :

Cave au sous sol (assez grande) - accès par l’entrée et par le garage
RDC : Entrée - Garage à gauche - Pièce à droite (cuisine/salle à manger) = 1 studio
1er : Palier - Pièce à gauche - Pièce à droite - SDB fermée sur Palier = Studio à gauche et Studio à droite
2ème : Appartement 2 pièces (porte déjà existante en haut de l’escalier) = T2
3ème : Grenier non aménageable - séparé par une porte en  bas de l’escalier

Je tiens à préciser qu’il y a un toilette dans les escaliers au niveau du 1er et 1 ancien toilette condamné dans les escaliers au niveau du 2ème. Cela permet d’avoir arrivé et évacuation d’eau dans toutes les pièces.

Superbe parquet au sol. Belles cheminées (condamnées) dans chaque pièce. Escalier magnifique et en très bon état.

Bref, en soit un très bon projet.

Travaux à prévoir : Menuiseries (maximum 7 fenêtres), électricité, plomberie, modification de quelques cloisons (très peu). + Pose cuisine/SDB

Cela ferait au total :

3 studios
1 T2 + Garage + Cave

La suite au prochain épisode.

EDIT : Mon AI me conseille de passer le crédit en RP pour profiter du PTZ. Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par Ostrog (20/02/2016 10h23)


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#13 20/02/2016 10h26 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Ostrog a écrit :

Pour ce qui est du mobilier, je le ferais passer dans le financement. En le masquant dans un devis travaux.
------
La non création de lot, peut tout simplement être considéré comme de la location de chambre non ? Des chambres avec cuisine et sdb, mais des chambres tout de même…

Je ne suis pas certain que vous abordiez votre investissement en intégrant la durée. Les petites magouilles peuvent éventuellement passer inaperçues, mais ne me semblent pas la meilleur façon de s’investir dans la durée.
Mettez en face les enjeux et les risques… qu’avez vous à y gagner et à y perdre ?

Ne pas avoir de compteur individuel signifie que vous paierez l’énergie quelle que soit la consommation de vos locataires. Sachant cela, seront-ils d’après vous économes ?

A mon opinion (mais vous faites bien entendu ce que vous voulez) vous aurez déjà beaucoup à faire pour défendre l’obtention du financement (nombreux lots d’un coup sans expérience, part importante de votre budget dans cet endettement etc) concentrez vous dessus. Si lors des entretient avec les banques vous devez en plus réfléchir aux choses à cacher et comment faire pour faire passer tel mensonge… ça va devenir difficile à gérer smile

Bon courage !


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#14 20/02/2016 10h52 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Bien évidemment, il y aurait pose de sous-compteurs…
Cela pourrait dissuader les locataires d’en profiter ?


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#15 20/02/2016 10h56 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Ostrog a écrit :

Cela pourrait dissuader les locataires d’en profiter ?

Sur quelle base légale ?


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#16 20/02/2016 12h33 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Pourquoi parlez vous de base légale ? Je ne vois pas ce que cela vient faire ici. Je vous parle de poser des sous-compteurs afin que les locataires se disent que leur consommation est surveillée et qu’ils n’osent pas surconsommer.

Dernière modification par Ostrog (20/02/2016 12h42)


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#17 20/02/2016 12h52 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Ostrog a écrit :

afin que les locataires se disent que leur consommation est surveillée et qu’ils n’osent pas surconsommer.

"Se disent" ou ne se disent pas, si ils connaissent la loi.
Que se passera t-il le jour où ils se rendront compte que les charges ne bougent pas, quoiqu’il se passe (très froid, radiateurs à fond…) ?

D’autre part, le locataire doit pouvoir librement choisir son fournisseur d’éléctricité Loi n° 2000-108 du 10 février 2000 relative à la modernisation et au développement du service public de l’électricité - Article 22 | Legifrance

En gros il y a deux façons de faire :
1- Base légale, la loi pour ou contre soit quelques soient les circonstances, mais avec la probabilité d’avoir les instances judiciaires de sont côté sur le long terme (et de vrais arguments en cas de soucis)

2- L’espoir de faire forte impression sur les locataires en jouant sur psychologie et peur. Ça peu marcher, ça peut aussi complètement déraper avec de lourdes conséquences.


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#18 20/02/2016 13h08 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Je ne comprends pas du tout vos raisonnements.

Pourquoi voulez vous que les charges bougent ? En quoi le locataire est libre de choisir son fournisseur d’électricité dans un cas comme celui ci ?

On parle de location meublée, avec une somme forfaitaire de charges.

Petite précision : chauffage au Gaz.


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#19 20/02/2016 13h40 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Ostrog a écrit :

Pourquoi voulez vous que les charges bougent ?…/…On parle de location meublée, avec une somme forfaitaire de charges.

Selon les consommations, les charges seront différentes mais votre facturation toujours la même (que se soit du gaz ou de l’électricité) = c’est là que vous allez perdre de l’argent…

Ostrog a écrit :

En quoi le locataire est libre de choisir son fournisseur d’électricité dans un cas comme celui ci ?

Il ne l’est pas, c’est bien le problème par rapport à la loi (voir le lien légifrance)


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#20 20/02/2016 18h53 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Perdre de l’argent ou tout le contraire ? Pourquoi voir le verre à moitié vide ? La conso réelle peut être supérieure à la "facturation", tout comme elle peut être inférieure.

De toute manière, à ce niveau de rentabilité/cf je me moque d’avoir une telle différence. Je me tâte même pour partir sur du saisonnier sur 1 ou 2 lots; donc étant donné la cash engendré, ce n’est pas un soucis.

J’entends bien. Le locataire peut choisir son fournisseur, mais UNIQUEMENT en nu. En location meublée, ce soucis ne se pose pas.


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#21 24/02/2016 10h36 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Après contre-visite, et étude du projet (finalement, plutot 2 T2 et 1 studio), j’ai fais une offre à 850€/m2. Pour rappelle, il s’agit d’une grande maison de ville sur 3 niveau avec garage.

L’agence n’ayant pas l’exclusivité et l’autre agence en charge de la vente ayant un potentiel acquéreur, cela est assez compliqué. Car l’autre agence été folle d’avoir appris le montant de l’offre qui a été acceptée. Reste plus qu’à signer un compromis très rapidement pour être certain que l’affaire ne me passera pas sous le nez.

Affaire à suivre dans le prochain numéro wink


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#22 24/02/2016 19h49 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Si la réaction de l’autre agence a été telle, c’est a priori parce que’elle suppose qu’à tel prix elle aurait pu vendre facilement le bien, et donc que sa vraie valeur intrinsèque est supérieure.

Rassurant (si vous pouvez aller au bout), car c’est une confirmation de fait que le premier critère "acheter en dessous du prix de marché" serait donc bien respecté…

A suivre donc… wink

PS : le prix était affiché à combien au départ ?

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#23 25/02/2016 12h57 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Julien :

Bien évidemment, au prix auquel l’offre a été acceptée, la maison serait partie dans la journée.

J’ai fais baisser le prix de 20% par rapport au prix affiché (prix baissé datant d’il y a 2/3semaines).

J’ai une offre qui se retrouve donc à 37% en dessous du prix affiché lors de la première mise en vente, fin Novembre.

Je suis assez satisfait car ça me fait une rentabilité nette nette à 10% en location meublée classique et à 25% en location saisonnière. Tout ça, en étant raisonnable sur les loyers.

Si vous voulez avoir plus de données (prix réels, etc..), je serais ravi d’en discuter avec vous par mail et de partager avec vous ces informations. Je ne veux pour le moment par tout dévoiler, tant que ce n’est pas ficelé.

Matthieu


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#24 08/12/2016 16h28 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Bonjour Matthieu (Ostrog),

Je viens de lire votre étude de cas car je travaille en ce moment sur un projet similaire en Normandie.

Qu’en est-il du projet ?

Avez vous conclut cette affaire et réalisé la transformation en appartements comme envisagé ?

Excellente journée,

Bruno


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

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#25 09/12/2016 17h32 → Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville) (division, immobilier, maison, rapport)

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Bonjour

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