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#1 21/02/2016 16h16 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonjour à tous,

Dans le prolongement de ma présentation, je voulais avoir votre avis sur un immeuble à Mulhouse que je souhaite acquérir en tant que premier investissement:

Immeuble composé de 9 appartements T2.
Tous loués aujourd’hui en location nue.
Pas de travaux à prévoir, sauf rafraichissement à chaque changement de locataire.
Tous les locataires perçoivent les APL.
Loyer: 2.600€/mois
Prix: 225.000€
Prix au m²: 648€
Rentabilité brute: 13.86%
Cash-flow brut de 1500€/mois
A la découpe, cela représenterait presque 25.000€ par T2…

Ce qui m’a intéressée, hormis le fait qu’il n’y a pas de travaux, c’est que les loyers sont aujourd’hui très inférieurs à la valeur de marché, le propriétaire actuel les loue plus ou moins au niveau des APL et ne les a jamais revalorisé.
D’après mes recherches, je pourrais les louer en meublé pour 3500€/mois et une rentabilité de 17.8%.

Cela m’amène à vous poser plusieurs questions:
- Qu’en pensez-vous d’un point de vue global?
- L’immeuble ne se trouve pas dans les meilleurs quartiers de Mulhouse, mais à 300m d’un tram. Quel peut être le risque?
- D’un autre côté même en cas de revente, vais-je le revendre moins qu’à 650€/m²?
- Les compteurs électriques de chaque appartement sont sur les paliers, va-t-on m’obliger à les intégrer dans chaque appartement?
- Les diagnostics ont révélé la présence de plomb dans les parties communes et un peu dans les appartements au niveau de fenêtres, dois-je faire quelque chose?
- J’envisage de faire un emprunt sur 25 ans, car le cash flow est plus important mensuellement que si j’empruntais sur 20 ans. Cela vous parait-il une bonne chose?

Merci d’avance pour votre aide!

Emilie

Dernière modification par Emilie68 (21/02/2016 16h19)

Mots-clés : immeuble, mulhouse, premier investissement

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#2 21/02/2016 17h03 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Emilie68 a écrit :

Immeuble composé de 9 appartements T2.

Très gros projet pour une première expérience.
Etes-vous certain de la qualité du bâti et des non travaux ? Avez-vous visité avec des pros du bâtiment ?
Ne craignez vous pas que cela effraie votre banquier ?

Emilie68 a écrit :

Prix au m²: 648€
Rentabilité brute: 13.86%
Cash-flow brut de 1500€/mois
A la découpe, cela représenterait presque 25.000€ par T2…

C’est chiffres sont très bon. Je ne connait pas le marché local, ce prix au m2 est normal ? Quel est l’historique de la vente ?

Emilie68 a écrit :

Ce qui m’a intéressée, hormis le fait qu’il n’y a pas de travaux, c’est que les loyers sont aujourd’hui très inférieurs à la valeur de marché, le propriétaire actuel les loue plus ou moins au niveau des APL et ne les a jamais revalorisé.
D’après mes recherches, je pourrais les louer en meublé pour 3500€/mois et une rentabilité de 17.8%.

Excellent si le profil des locataires est correcte.
Tous aux Apl, vous en savez plus sur leurs situations, leurs règlements, si il y a des cautions solidaires ?
Ne pourrait-il pas y avoir une raison pour que les loyers soient faibles (quartier, qualité des lots, voisinage, bruit…)
Vous avez obligation de continuité du bail, en passant en meublé au fil du temps vous :
- perdrez les frais de mutation comme charges.
- devrez financer vous même les travaux et les meubles

Emilie68 a écrit :

Tous les locataires perçoivent les APL…/…- L’immeuble ne se trouve pas dans les meilleurs quartiers de Mulhouse, mais à 300m d’un tram. Quel peut être le risque?

De ne pouvoir louer qu’à des locataires difficiles (faiblesse économique, contraints…)

Emilie68 a écrit :

- Les compteurs électriques de chaque appartement sont sur les paliers, va-t-on m’obliger à les intégrer dans chaque appartement?

Non, même si ce ne sont plus les normes actuelles.

Emilie68 a écrit :

- Les diagnostics ont révélé la présence de plomb dans les parties communes et un peu dans les appartements au niveau de fenêtres, dois-je faire quelque chose?

Repeindre, si le plomb est en surface

Emilie68 a écrit :

- J’envisage de faire un emprunt sur 25 ans, car le cash flow est plus important mensuellement que si j’empruntais sur 20 ans. Cela vous parait-il une bonne chose?

Si votre objectif est d’avoir le plus de cash flow possible pourquoi pas. Cependant, au vu des taux actuels et en cas de revente avant terme, un peu plus court (20 ?) serait peut-être plus pertinent.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 21/02/2016 17h23 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonjour Emilie,

Ce qui m’interpelle en premier, c’est que vous allez mettre tous vos œufs dans le même panier.
Même classe d’actif (immobilier), même ville, même quartier, même immeuble (travaux et éventuellement mise aux normes, tomberont aux mêmes moments), même type d’appartement (T2).

Je ne dis pas que c’est une mauvaise affaire (je suis bien incapable prononcer sur ça), mais soyez bien consciente que vous allez vous endetter sur 25 ans pour un seul bien.
Imaginez que demain, pour quelle que raison que ce soit (construction d’une autoroute, d’une voie ferrée à coté, fréquentation qui se dégrade), ce quartier soit de moins en moins prisé. Vous serrez obligé de baisser tous les loyers, et la revente sera difficile à moins de baisser considérablement le prix.

Sinon oui, il est souvent préférable de s’endetter sur une plus longue durée pour que le cash flow soit meilleur.

Mon commentaire n’apporte pas beaucoup de réponses à vos questions, mais a surtout pour but de vous rendre attentive à certains points, pour que vous puissiez prendre votre décision en connaissance de cause.

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#4 21/02/2016 17h53 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonjour Emilie,

Jeune investisseur sur Mulhouse également, les chiffres avancés sont plutot très bon.

Emilie68 a écrit :

D’après mes recherches, je pourrais les louer en meublé pour 3500€/mois et une rentabilité de 17.8%.

C’est vrai que les loyers sont assez bas et je pense que ca peut être une bonne chose de passer en meublé.

Emilie68 a écrit :

Les diagnostics ont révélé la présence de plomb dans les parties communes et un peu dans les appartements au niveau de fenêtres, dois-je faire quelque chose?

C’est un classique, du aux peintures à l’ancienne. Moi je n’ai rien fait car c’était à un niveau acceptable.

Emilie68 a écrit :

J’envisage de faire un emprunt sur 25 ans, car le cash flow est plus important mensuellement que si j’empruntais sur 20 ans. Cela vous parait-il une bonne chose?

Avec une si haute rentabilité je vous conseillerais également 20ans.

Pour le coup je pense que le risque est assez maitrisé sur cette affaire.
Au plaisir d’en discuter plus en détail avec vous par MP si vous voulez pour partager l’experience.

Bruno


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#5 22/02/2016 16h33 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonjour Emilie,

Un immeuble de 9 appartements pour 1er investissement, c’est effectivement ambitieux !
Ceci dit, si vous avez du temps (beaucoup) et que vous êtes motivée (très), je pense que c’est jouable.

Je ne connais pas le marché à Mulhouse mais avec des chiffres pareils, et sans vouloir jouer les pessimistes de base, je me dis qu’il y a peut être un loup quelque part. Voilà donc quelques réflexions, un peu en vrac :

- vous annoncez une renta brute de 13.86%, soit loyers / prix d’achat.
Attention, car normalement on prend aussi en compte les frais liés à l’acquisition : frais de notaire, frais bancaires - dans votre cas ça représente quand même environ 20 000 € !
Votre renta brute est donc plutôt 2600*12 / 245 000, soit 12.73 (ce qui reste très bon, mais attention aux erreurs de calcul !)

- quel est le montant de la taxe foncière ? est ce que vous avez pu vérifier l’état des combles et de la toiture ? Est ce que les logements sont correctement isolés + quel est le type de chauffage ?
Vous ne parlez pas des autres diags que celui au plomb : que disent-ils (notamment le diag électricité) ?
Est ce que vous avez les infos concernant le raccordement assainissement ?

- locataires en place : ok les loyers sont presque entièrement payés par la CAF…. mais à votre place je vérifierai leurs profils, les baux établis, les cautionnaires éventuels. 2 réflexions concernant les loyers assez bas :
   - si les appartements sont aussi bien qu’ailleurs pour un loyer moindre : y’a pas de raison que vos locataires s’en aillent, et donc ca peut compliquer votre idée d’augmenter les loyers / de passer en meublé
   - s’il y a un turn over assez important malgré le loyer bas, c’est peut-être qu’il y a un couac dans les appartements, ou un couac dans l’immeuble.

- comme dit plus haut, c’est un projet assez costaud…. est ce que vous avez des revenus et de l’épargne suffisants pour faire face à des imprévus ?

- location meublée : bonne idée, mais vérifiez avant qu’il y a de la demande, et prévoyez quand même un budget ameublement. Avant de vous décider, renseignez vous sur le statut LMNP (voire LMP qui pourrait éventuellement vous concerner)

- toujours concernant la fiscalité : en nu ou en meublé, avec un tel revenu supplémentaire, ça risque de faire beaucoup évoluer votre situation par rapport à nos amis du Trésor Public.
Si vous êtes en location nue et sans travaux à déduire, ça va piquer quand il faudra payer vos impôts + les cotisations sociales !
A ce sujet,  quelle est votre TMI ? ça aura un impact important sur la fiscalité à venir.

- concernant le prêt : Comme Bruno et DDtee, je pencherai pour du 20 ans. A savoir que généralement les mensualités sont modulables après la 1ère année, donc vous pourrez toujours jouer là dessus pour les faire baisser si besoin par la suite.

Je me rends compte que j’ai beaucoup écrit…. Désolée, j’espère que ca ne vous découragera pas ^^
Tenez nous au courant en tout cas !

Claire


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

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#6 22/02/2016 17h46 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonjour, Emilie, comme vous le savez surement le rendement vient avec le risque.
Peu de risque-> peu de rendement.
Gros rendement -> gros risque.

OK, ce n’est pas si binaire que ça, mais l’idée est là.

Mulhouse n’a pas bonne réputation, à tort ou à raison…

Vous n’avez aucune expérience en gestion locative, vous êtes une jeune femme (pas de sexisme ici, mais juste les faits). Les locataires difficiles - pas toujours simple à évaluer lors de quelques visites (sur 9 lots il y en a (aura) surement un) seront d’autant plus difficiles à gérer.

Vous êtes à 40 minutes de trajet - ce n’est pas très loin, mais pas a coté non plus, combien de fois par semaine pouvez vous être présente sur place?

Posez vous toutes les questions soulevés par les postes précédents.

Personnellement je trouve que pour un premier projet c’est trop ambitieux, mais je serais heureux si vous pouviez me prouver le contraire après un achat et une gestion rondement menés.

Il s’agit ici d’un investissement avec un risque certain (gros ou moyen seul l’avenir le dira) - sinon le rendement en serais pas là et/ou l’immeuble aurait déjà été acheté par quelqu’un d’autre.

Vous devriez demander tout les documents disponibles: facture des travaux, quittances des loyers, baux etc…

En espérant avoir posé les bonnes questions,
 
zaser

Dernière modification par zaser (22/02/2016 18h24)

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#7 23/02/2016 08h59 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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zaser a écrit :

vous êtes une jeune femme (pas de sexisme ici, mais juste les faits). Les locataires difficiles - pas toujours simple à évaluer lors de quelques visites (sur 9 lots il y en a (aura) surement un) seront d’autant plus difficiles à gérer.

Je confirme, être jeune n’est pas forcément un atout face à un locataire un peu négligent.
2 options :
- Soit il est plus vieux que vous et a tendance à ne pas vous prendre au sérieux. Facile à gérer en restant calme, en ne se laissant pas décontenancer, et en étant capable de le remettre à sa place.
- Soit, il a votre age et joue copain/copain, là, il faut garder la distance. Je trouve ce cas plus difficile à gérer.

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#8 23/02/2016 09h07 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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J’ai fait l’expérience d’un projet à haut rendement.
Comme indiqué plus haut, haut rendement = prise de risque + gestion chronophage.
A titre personnel, je donnerai préférence à des projets moins rentables mais plus "tranquilles".
Ce type de bien, selon moi, cumule plusieurs handicaps :

- locataire APL (d’après mon expérience, pas les cas les plus simples à gérer),
- petites surfaces.

En résumé, vous risquer de passer beaucoup de temps à gérer des problèmes pour lesquels vous n’avez pas de solutions (voisinage, bruits) et vous risquez de passer beaucoup de temps dans votre immeuble pour des choses pas très intéressantes à gérer.

Dernière modification par titoux (23/02/2016 09h07)

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#9 23/02/2016 09h18 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

Banni
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Bonjour Emilie,

tout d’abord, l’immeuble que vous nous faîtes découvrir présente beaucoup de caractéristiques intéressantes, que bon nombre d’investisseurs aiment trouver. Félicitations pour cette affaire.

Les intervenants précédents ont mis l’accent sur des points importants. Et pertinents.
comme DDTE:
- demandez au propriétaire un document écrit certifiant que ses locataires actuels sont bien à jour de leur loyer
- demandez-lui une copie du dernier  document que la CAF envoie tous les mois au propriétaire "le bordereau d’envoie des allocations logement".
Certes, la CAF verse des AL, mais elle peut aussi pratiquer des retenues pour des raisons diverses (trop perçu antécédent, prêt personnel à rembourser…)

comme CLAIRETTE: ajouter tous les frais pour connaître la rentabilité: (acquisition, frais d’acte notarié, frais de dossier de banque, frais d’hypothèque ou de PPD, frais de négociation s’il y en a car il s’agit de tout ce que vous aurez payer pour qu’il devienne votre propriété.
Elle dit aussi "disposez-vous d’épargne…" pour faire face à des travaux éventuels.
Personnellement, je demanderai d’office à la banque un "supplément travaux",que j’utiliserai (ou non), ainsi qu’un différé d’amortissement du prêt (un an serait correct).
Le supplément travaux me permettrai, soit au changement d’un locataire, de trouver encore plus facilement des successeurs, soit au cours d’un bail de leur offrir un appartement rafraîchi et de créer une relation "positive" avec les occupant(e)s.
L’avantage du différé (même s’il retarde votre dernière échéance d’autant), c’est que vous auriez un différentiel ultra positif la 1ère année (vous ne paieriez que les intérêts d’emprunt, soit environ 500 €/mois), et vous constitueriez un matelas pour faire face à d’éventuels travaux inattendus sans ponctionner vos fonds propres.
Enfin, même si cela diluerait votre patrimoine, pourquoi ne pas avoir pensé à vous associer avec une personne de votre entourage déjà habituée à l’immobilier, en constituant une SCI par exemple.
Vous cumuleriez ainsi excellente affaire et sûreté accrue…
Excellente journée à vous


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#10 23/02/2016 09h42 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Je connais un peu le marché à Mulhouse car j’y ai plusieurs appartements, juste mes 2 cents … :

- On trouve (très) facilement des immeubles à vendre à ce prix là, mais en général ils ne sont pas dans le centre ville ou dans les quartiers plutôt bien "cotés". Ce n’est pas forcément un problème, mais il faut juste en avoir conscience.
-Ensuite si tous les locataires paient une grosse partie de leur loyer grâce aux APL, je pense que c’est un risque; si demain les aides baissent de 20%, vos loyer baisseront d’autant ou presque. Risquer de baser une stratégie sur 20/25 ans sur les aides publiques.
- Si vous faites du meublé sur des petites surfaces, attendez vous à un (très) fort turnover. Je le sais car j’en fais. Et vous ne pourrez pas garder les gens plus longtemps car il y a pas mal d’offres sur Mulhouse, dans de meilleurs quartiers, à 30m du tram et pas cher. Vous ne toucherez que des étudiants, des stagiaires, des personnes qui viennent de se séparer, des gens dans le besoin; bref partez sur 6 mois max de location par locataire.
- être proche du Tram est bien, mais le quartier reste le plus important; tout ce qui est : aux coteaux, à Bourtzwiller, à Dornach est difficilement louable. Un peu mieux pour Franklin ou Doller, mais pas top. Il vaut perdre 1 ou 2 point de rendement et louer facilement.
- Ne pas penser que vous pourrez vendre 1 ou 2 T2 pour faire un peu de cash en cas de problème. Vous aurez beaucoup de mal à trouver un investisseur qui serait minoritaire dans un immeuble mal placé sur Mulhouse où l’offre de meilleure qualité est conséquente et où les rendements sont élevés.

Pour résumer, un logement à Mulhouse : oui il y a de très bonnes affaires à faire.
un immeuble (surtout 9 T2) pas très bien placé pour un premier achat, je ne le ferai pas si j’étais vous; c’est un gros risque.
Privilégiez l’emplacement, le rendement que vous affichez est certes attrayant; mais je fais entre 7,5% et 9,8% net/net sur des logements très très bien placés. Cela suffit à avoir des cash flow largement positif avec des emprunts sur 20 ans.

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#11 23/02/2016 10h20 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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DDtee a écrit :

Emilie68 a écrit :

Immeuble composé de 9 appartements T2.

Très gros projet pour une première expérience.
Etes-vous certain de la qualité du bâti et des non travaux ? Avez-vous visité avec des pros du bâtiment ?
Ne craignez vous pas que cela effraie votre banquier ?

J’ai pris rendez-vous avec une société d’ingénierie pour vérifier la solidité du bâtis, des fondations, de la toiture, etc… Pour être certaine de solidité de l’ensemble et pas de coûts cachés

Vous avez obligation de continuité du bail, en passant en meublé au fil du temps vous :
- perdrez les frais de mutation comme charges.
- devrez financer vous même les travaux et les meubles

Pourquoi je perdrais les frais de mutation si la transition se fait au fur et à mesure?

Est ce que vous avez les infos concernant le raccordement assainissement ?

Une société doit passer pour vérifier, à la charge du vendeur

- locataires en place : ok les loyers sont presque entièrement payés par la CAF…. mais à votre place je vérifierai leurs profils, les baux établis, les cautionnaires éventuels. 2 réflexions concernant les loyers assez bas :
   - si les appartements sont aussi bien qu’ailleurs pour un loyer moindre : y’a pas de raison que vos locataires s’en aillent, et donc ca peut compliquer votre idée d’augmenter les loyers / de passer en meublé

Sur les locataires en place, il y en a 4 qui sont présent depuis plusieurs années, et le reste depuis moins de 2 ans.

   - s’il y a un turn over assez important malgré le loyer bas, c’est peut-être qu’il y a un couac dans les appartements, ou un couac dans l’immeuble.

Vous avez raison, je dois refaire une visite de tous les logements ce weekend, je vais essayer de questionner les locataires en place

- location meublée : bonne idée, mais vérifiez avant qu’il y a de la demande, et prévoyez quand même un budget ameublement. Avant de vous décider, renseignez vous sur le statut LMNP (voire LMP qui pourrait éventuellement vous concerner)

Oui, les locataires n’étant pas fortunés dans le quartier, il est intéressant pour eux que tout soit meublé et qu’ils n’aient rien à acheter.
Je compte également refaire un vrai rafraîchissement et refaire les biens à chaque changement de locataire pour faciliter la mise en location et me différencier dans le quartier


- toujours concernant la fiscalité : en nu ou en meublé, avec un tel revenu supplémentaire, ça risque de faire beaucoup évoluer votre situation par rapport à nos amis du Trésor Public.
Si vous êtes en location nue et sans travaux à déduire, ça va piquer quand il faudra payer vos impôts + les cotisations sociales !
A ce sujet,  quelle est votre TMI ? ça aura un impact important sur la fiscalité à venir.

Je suis dans une TMI à 30%. C’est aussi pour cette raison que je souhaite louer en meublé et profiter de l’amortissement.

J’ai fait l’expérience d’un projet à haut rendement.
Comme indiqué plus haut, haut rendement = prise de risque + gestion chronophage.
A titre personnel, je donnerai préférence à des projets moins rentables mais plus "tranquilles".

J’y ai pensé, la question que je me pose est: les risques dus aux locataires et l’aspect chronophage de ce genre d’opération vaut-il 1100€ de cash flow net mensuel? (incluant taxe foncière, CFE, APNO, expert comptable, impôt, multiples loyers impayés et provisions travaux)
La tranquillité est effectivement appréciable, mais même avec un emplacement meilleur, suis-je vraiment certaine d’avoir des locataires "qui paient" et moins chronophage? C’est du cas par cas.


Ce type de bien, selon moi, cumule plusieurs handicaps :

- locataire APL (d’après mon expérience, pas les cas les plus simples à gérer),
Je suis d’accord avec vous.
D’ailleurs, en parallèle, que pensez-vous du dispositif Visale?
- petites surfaces.
Il s’agit de T2 de 40 à 45m², mieux vaut-il avoir des T3 ou plus grand?

Les intervenants précédents ont mis l’accent sur des points importants. Et pertinents.
comme DDTE:
- demandez au propriétaire un document écrit certifiant que ses locataires actuels sont bien à jour de leur loyer
- demandez-lui une copie du dernier  document que la CAF envoie tous les mois au propriétaire "le bordereau d’envoie des allocations logement".
Certes, la CAF verse des AL, mais elle peut aussi pratiquer des retenues pour des raisons diverses (trop perçu antécédent, prêt personnel à rembourser…)

Ok! Merci pour vos conseils! Ca va effectivement pouvoir me rassurer la situation de chaque locataire!

Personnellement, je demanderai d’office à la banque un "supplément travaux",que j’utiliserai (ou non), ainsi qu’un différé d’amortissement du prêt (un an serait correct).
Le supplément travaux me permettrai, soit au changement d’un locataire, de trouver encore plus facilement des successeurs, soit au cours d’un bail de leur offrir un appartement rafraîchi et de créer une relation "positive" avec les occupant(e)s.

Ok, mais si j’emprunte 10.000€ de plus, le prêt ne sera pas débloqué au total au départ, mais au fur et à mesure.
Comment cela va se passer concrètement?
J’avais demandé 6 mois de différé d’amortissement, mais à voir pour 12 mois si la banque accepte.


Je connais un peu le marché à Mulhouse car j’y ai plusieurs appartements, juste mes 2 cents … :

- On trouve (très) facilement des immeubles à vendre à ce prix là, mais en général ils ne sont pas dans le centre ville ou dans les quartiers plutôt bien "cotés". Ce n’est pas forcément un problème, mais il faut juste en avoir conscience.

J’en ai conscience, je me dis que ça ne pourra pas perdre beaucoup plus et au vu des aménagements réalisés dans le quartiers pour réhabiliter, le risque existe mais est relatif.
J’ai par ailleurs vu une annonce sur Leboncoin d’un immeuble à vendre dans le même quartier, au même prix mais avec moins de biens et surtout à rénover.


-Ensuite si tous les locataires paient une grosse partie de leur loyer grâce aux APL, je pense que c’est un risque; si demain les aides baissent de 20%, vos loyer baisseront d’autant ou presque. Risquer de baser une stratégie sur 20/25 ans sur les aides publiques.

Aujourd’hui les locataires paient environ 290€ par T2 pour plus de 40m². Dans le quartier, en meublé les loyers sont entre 400 et 420€. Même avec moins d’aides, je pense que ça restera toujours plus attractif que d’autres logements.
Maintenant, j’espère cela dit que ces aides ne vont pas baisser smile


- Si vous faites du meublé sur des petites surfaces, attendez vous à un (très) fort turnover. Je le sais car j’en fais. Et vous ne pourrez pas garder les gens plus longtemps car il y a pas mal d’offres sur Mulhouse, dans de meilleurs quartiers, à 30m du tram et pas cher. Vous ne toucherez que des étudiants, des stagiaires, des personnes qui viennent de se séparer, des gens dans le besoin; bref partez sur 6 mois max de location par locataire.

Avec des biens refait à neuf, bien meublés et agrébles, pensez-vous que je pourrai atténuer le turn-over?
Faut-il garder une partie en nue sinon?


- être proche du Tram est bien, mais le quartier reste le plus important; tout ce qui est : aux coteaux, à Bourtzwiller, à Dornach est difficilement louable. Un peu mieux pour Franklin ou Doller, mais pas top. Il vaut perdre 1 ou 2 point de rendement et louer facilement.

Le bien est situé vers le quartier Vauban. Qu’en pensez-vous

- Ne pas penser que vous pourrez vendre 1 ou 2 T2 pour faire un peu de cash en cas de problème. Vous aurez beaucoup de mal à trouver un investisseur qui serait minoritaire dans un immeuble mal placé sur Mulhouse où l’offre de meilleure qualité est conséquente et où les rendements sont élevés.

Y a-t-il une taxe parking en cas de revente à la découpe?

Dernière modification par Emilie68 (23/02/2016 11h48)

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#12 23/02/2016 10h34 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Les frais de mutation sont une charges en réel au LMNP/BIC mais pas au foncier.
Comme vous reprenez le bail au foncier, quand vous passerez en LMNP dans 1 an ou 2 cette charge ne sera plus déductible.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#13 23/02/2016 11h46 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Emilie68 a écrit :

D’ailleurs, en parallèle, que pensez-vous du dispositif Visale?

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#14 23/02/2016 12h24 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonjour,

En préambule, je tiens à signaler que je suis débutant dans le domaine de l’immobilier résidentiel locatif. Votre projet m’a interpellé car il présente quelques similitudes avec celui que j’ai réalisé voilà 2 ans 1/2 (j’ai fait l’acquisition d’un immeuble de 14 appartements dans la petite couronne de Mulhouse sans avoir d’expérience dans le domaine de l’investissemet immobilier précédemment).

Rentabilité brute vs localisation

La rentabilité brute doit être relativisée par la localisation du bien, en particulier. Pour quantifier, le ratio revenu moyen par ménage x rentabilité brute me semble plus pertinent que la seule rentabilité brute. A titre indicatif, le ratio pour mon acquisition était supérieur à 4000.

Attention aux "Cost of ownership" qui sont les mêmes, au m2, que le prix / m2 et le loyer / m2 soient hauts ou bas.

Personnellement, je ne serais pas prêt à acheter un bien dans n’importe quel quartier de Mulhouse, pour un investissement locatif.

Pour la question de la réévaluation du loyer, si l’ancien propriétaire ne l’a pas fait, c’est peut-être que c’était l’option la plus rationnelle:
1/ Augmenter le loyer induit un nombre de locataires potentiels plus faibles donc moins de sélection ou durée de recherche/vacance plus longue (attention à ne pas cumuler les appartements vacants)
2/ Le turnover peut augmenter (en louant en-dessous du prix du marché, le locataire reste plus longtempts car c’est une option financièrement avantageuse et rationnelle pour lui)
3/ Passer en meublé augmente le turnover de manière importante (donc le coût en temps)

Le fait que tous les appartements soient loués est une bonne chose. Cela prouve a minima qu’il y a de la demande à ce prix.

Aides au logement

En cas d’impayés, la CAF peut suspendre le versement des aides au logement, ce qui induit un risque.

De mon expérience limitée, jusque-là, j’ai eu plus de problèmes avec les locataires bénéficiant des aides de la CAF qu’avec les autres locataires (et je ne parle pas ici uniquement de questions financières). Cela dit, ce n’est pas nécessairement une règle: mon "meilleur" locataire est allocataire à la CAF.

Il y a aussi des petites tracasseries administratives liées à la CAF => coordination avec le locataire en cas de modification du montant de ses aides + mois de carence + délai d’un mois dans le versement + erreurs de la CAF + formulaire CAF + courrier lors de la sortie du locataire + validation annuelle

En conclusion, le fait que tous les locataires soient allocataires à la CAF ne me semble pas une bonne chose (personnellement, moins d’un tiers de mes locataires sont allocataires de la CAF et j’opte pour le versement de leurs aides sur leur compte afin d’éviter le surcoût en temps de la gestion de la relation avec la CAF).

Parking

Y a-t-il des parkings pour les locataires en nombre suffisant ?

Robustesse des appartements

Les appartements sont-ils robustes et optimisés pour la location ?
Par exemple, y a-t’il du carrelage au sol dans toutes les pièces ou du parquet flottant ? La cuisine est-elle fragile ou robuste ? La douche est-elle robuste ?
Posez-vous la question suivante: qu’est ce que le locataire peut casser facilement ? Mon immeuble est par exemple un "bunker" de ce point de vue (et cela a été utile à plusieurs reprises).

Temps de gestion / Distance

Gérer un immeuble de 14 appartements (donc a fortiori de 9 appartements) est envisageable, avec de l’organisation, même pour un débutant (comme je le suis) et bien que résidant à 350 km (avec 2 ans 1/2 de recul). A titre personnel, je pense pouvoir gérer 3 immeubles comme celui dont je suis actuellement propriétaire (gestion en direct). Bien évidemment, je ne pourrais pas gérer le même nombre d’appartements dans des immeubles distincts, la concentration a également du bon.

Ce point de vue est sans doute à relativiser car il semble être minoritaire sur le forum.

Gestion du risque financier

L’idéal pour gérer le risque financier et le risque du fait de l’inexpérience est de posséder par ailleurs des actifs liquides pour un montant supérieur au prix du bien, de mon point de vue et/ou de pouvoir absorber le montant des mensualités du crédit par ses revenus, par ailleurs.

Revente

Vous devez considérer le fait que le prix de vente au m2 d’un immeuble est un prix de gros. La liquidité d’un immeuble dans un quartier moyen de Mulhouse est probablement faible. De ce fait, les inefficiences de marché sont potentiellement importantes (à votre avantage en tant qu’acquéreur et à votre désavantage en tant que vendeur).
A mon avis, à la sortie, il faut réfléchir à la découpe de l’immeuble par lots et revendre les appartements à l’unité à la sortie, le cas échéant, en étalant dans la durée (on ne revend pas si facilement).

Conseils de tiers / Inexpérience

De mon point de vue, rien ne remplace l’expérience. Il y a nécessairement un saut quantique à réaliser lorsqu’on achète un immeuble d’une dizaine d’appartements (même avec l’expérience de la location d’un appartement ou d’un petit immeuble). Faire le choix d’aller directement dans cette direction ne me semble pas nécessairement aberrant (surtout avec une situation financière solide par ailleurs ou, en partant de 0, pour constituer un patrimoine et assumer le risque associé, pour une durée la plus courte possible).

Là encore, ce point de vue semble minoritaire sur le forum, donc à relativiser.

Personnellement, je ne vois pas trop l’intérêt de s’associer pour acquérir un immeuble, sauf dans le cas où le projet ne peut pas être assumé financièrement seul. En effet, une des idées liée à l’acquisition d’un immeuble est d’avoir une automie de gestion.

Je pense que l’expérience peut se partager dans un autre cadre (association de propriétaires, ce forum, etc…).

Concentration vs diversification

Je pense de manière générale que l’achat d’un immeuble est plus intéressant que l’achat du même nombre d’appartements individuels, à l’unité, du point de vue financier et du point de vue de la consommation en temps.

Voilà une liste de quelques points positifs et négatifs de l’immeuble par rapport aux appartements, de mon point de vue:

* Prix de gros à l’achat (moins d’acteurs sur le marché) pour un immeuble => Idéalement, il faut pouvoir vendre les appartements à l’unité à la sortie sinon, le prix de gros sera également appliqué à la sortie, le cas échéant.

* Si les appartements sont de même taille / configuration dans l’immeuble, ce n’est pas la même chose d’avoir 3 appartements vacants dans 3 immeubles et 3 appartements vacants dans le même immeuble: dans le deuxième cas, il faut trouver 3 locataires au même endroit et au même moment alors que dans le premier cas, il ne faut trouver qu’un locataire à chaque endroit (bien sûr, il peut aussi y avoir d’autres appartements vacants dans l’immeuble, mais il est plus facile de différencier un appartement dans un immeuble par rapport aux autres appartements de cet immeuble).

* Du fait de la concentration, un problème avec le bien ou un locataire peut avoir des répercussions sur l’ensemble des appartements. Quelques exemples d’effets négatifs:

1/ Un problème structurel sur le bien peut avoir un effet sur tous les logements ou un groupe de logements. Par exemple, un problème de chaudière sur un chauffage central a un impact sur tous les locataires.

2/ Un problème avec un locataire (bruit, odeur, comportement inapproprié) peut avoir un impact sur ses voisins voir sur tous les locataires.

3/ En cas d’impayés, il n’est pas possible de proposer au locataire de le payer pour partir (risque de précédent avec les autres locataires…).

4/ En cas de revente des appartements à l’unité, il faut étaler la vente sur une période possiblement longue. Sinon, faible liquidité et prix de gros à la revente.

5/ Un incendie / une inondation / la dégradation de l’environnement entourant le bien (installation d’une décharge à côté) et tout l’immeuble en subit les conséquences

6/ Une erreur (quelle que soit sa nature) peut avoir plus d’impact sur un immeuble que sur un appartement

7/ Etc…

* Une porte, un toit, une façade, etc… => La concentration a également du bon pour la rationnalisation, la maintenance et la gestion.

* Du point de vue du temps, il est possible de gérer plusieurs points lors d’un déplacement unique (je ne pourrais pas gérer 14 appartements dans des immeubles différents à distance, mais dans le cas présent, c’est assez facile, avec un peu d’organisation)

* Lorsqu’une entreprise intervient, il est possible de grouper les demandes

* Liberté dans le choix des prestataires / pas besoin de se coordonner avec des propriétaires d’autres appartements/le syndic en cas de travaux / possibilité de négociations de prix plus importants avec les entreprises (argument du volume potentiel de travaux dans la durée…)

* Frais de notaire moindres (relativement au prix)

* Un passage chez le notaire, à la banque, etc…

* Profondeur de marché moins importante => moins d’opportunités

* En cas d’achat d’appartements à l’unité dans la même ville / zone géographique, certains risques ne seront pas non plus diversifiés pour des appartements à l’unité par rapport à l’achat d’un immeuble (explosition de la centrale Fessenheim, tremblement de terre, fermeture de Peugeot Mulhouse, perte d’attractivité économique, etc…).

En conclusion, un immeuble induit une concentration que je vois de manière positive dans ce domaine, pour des questions de rationalisation des coûts / temps passé. Cette concentration ne me dérange pas pour l’immobilier dans la mesure où je suis prêt à absorber le risque associé (ayant des actifs liquides supérieurs au prix du bien).

Type de crédit

De mon point de vue, il ne faut pas seulement chercher à optimiser le cash flow, mais tout dépend de votre structuration patrimoniale. Une durée de 15 ou 20 ans me semble appropriée.

Avez-vous considéré l’option d’un crédit in fine (surtout si vous pouvez capitaliser sur un support à plus forte rentabilité) ?

Stratégie fiscale

La stratégie fiscale devrait également être définie plus précisément: la location en nu sans travaux avec imposition à l’IR n’étant habituellement pas la meilleure option de ce point de vue.

Conclusion

Pour parvenir à des résultats hors norme, il faut également avoir des projets qui sortent des sentiers battus et que les autres ne font généralement pas (sans prendre pour autant le risque de se brûler les ailes…). Acquérir des immeubles à Mulhouse me semble être une bonne option (l’image globalement négative de la ville masque des réalités diverses propices à l’émergence d’opportunités).

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (23/02/2016 13h27)


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#15 23/02/2016 15h40 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Emilie,
vous êtes-vous posé, si elle est pertinente, la question du droit de préemption exerçable par un ou + des locataires de l’immeuble que vous visez ? Avec un prix sur son appartement au prorata/m²/votre prix d’acquisition sans remettre en cause votre achat des appartements restants ?


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#16 23/02/2016 16h22 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Belli79, le droit de préemption du locataire, c’est pas plutôt dans le cas d’un congés pour vente  ?

Dans le cas d’investissement locatif, la question ne se pose pas vraiment!

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#17 23/02/2016 18h33 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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A Gunday :
La loi du 6 juillet 1989 prévoit bien un droit de préemption offert au locataire en cas de congé pour vente de son appartement, aux articles 15 alinéas 1 et 2.
La loi ALUR du 27 Mars 2015 a, par ailleurs, modifié la loi du 13 Juin 2006 relative à la vente en bloc de plus de 5 lots (10 auparavant) ou  à la vente à la découpe.
Ce qui a, de facto, entraîné la modification de l’article 11-1 de celle du 6 juillet 1989.


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#18 24/02/2016 13h21 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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belli79 : deux des textes que que vous citez ne concernent que le droit de préemption en cas de congé pour vente : articles 11-1 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur ce sujet, il faut donc vérifier :
- si le propriétaire précédent a donné congé pour vendre à l’un au moins des locataires, et s’il l’a fait dans les formes.

La réponse est probablement qu’il n’a pas donné congé, puisque Emilie nous disait que les appartements sont tous occupés.

Vous citez aussi la loi du 13 juin 2006, mais un peu trop rapidement pour qu’on en comprenne les implications.

Il semblerait qu’il y ait deux cas où le locataire a un droit de préemption alors même que la vente se fait en cours de bail (=sans qu’il ait reçu de congé pour vente) :
- première vente après division (article 10 de la loi du 31 décembre 1975, modifié de nombreuses fois)
- vente « en bloc », dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger de six ans les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente" (article 10-1 de la même loi ; article effectivement instauré par la loi du 13 juin 2006, alors pour "plus de 10 logements" et modifié par la loi ALUR, qui l’a fait passer à "plus de 5 logements").
Cf : Les droits de préemption | Notaires de Paris - Ile-de-France
et la loi elle-même du 31 décembre 1975 dans sa version actuelle :
Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation | Legifrance

Sur ce sujet, il faut donc vérifier :
- est-ce la première vente consécutive à la division de l’immeuble ? Si oui, le propriétaire a-t-il informé les locataires de leur droit de préemption, et l’a-t-il fait dans les formes ?
- si ce n’est pas la première vente après division (mais la 2e ou plus) : le propriétaire a-t-il donné droit de préemption aux locataires ? Si la réponse est non, c’est qu’il s’attend à ce que l’acheteur prenne cet engagement de prorogation des baux pour 6 ans. Etes-vous d’accord pour proroger ainsi les baux pour 6 ans ? Vous parliez de loyers sous-évalués et de faire passer ces appartements en meublé : cela devra attendre, on dirait !

On note que cette obligation de donner droit de préemption aux locataires s’impose au vendeur.
Néanmoins, elle rejaillit sur l’acheteur de deux façons :
- le risque que la vente puisse être nulle ;
- le fait que, dans le cas où ce n’est pas la première vente après division, cette obligation de donner droit de préemption au locataire ne saute que si l’acheteur s’engage à proroger les baux pour 6 ans.  C’est une obligation lourde puisqu’elle contraint sa gestion de l’immeuble pendant les 6 années qui suivent son achat !
- vous noterez aussi que toute négociation à la baisse sur le prix de vente retarde d’autant la vente, puisque le vendeur doit informer le locataire du nouveau prix auquel il pourrait exercer son droit de préemption.

La complexité de cette obligation est l’un des points qui fait que ce type d’opération est difficile pour un débutant. Le notaire de l’acheteur devrait l’informer de cette obligation et de ses conséquence ; d’où l’importance que l’acheteur ait son propre notaire.

Pour résumer, et sous réserve que j’ai bien compris :
- il y a forcément droit de préemption si c’est la première vente après la division.
- il y a droit de préemption même si c’est la seconde vente ou plus après division, sauf si vous prenez l’engagement de prolonger les baux pour 6 ans.

Donc, (et toujours sous réserve que j’ai bien compris) cet immeuble est forcément piégeux :
- soit c’est bien un cas où s’applique le droit de préemption, et le vendeur ne l’a probablement pas respecté (et son obligation va loin : il doit fournir aux locataires, acheteurs potentiels, un projet de règlement de co-propriété !)
- soit vous êtes dans le cas où vous pouvez vous en tirer avec un engagement de prorogation des baux pour 6 ans, et cela annule l’obligation du vendeur de donner droit de préemption aux locataires. Mais alors, vous êtes coincée pour 6 ans avec les locations nues et les loyers sous-évalués !

Dans tous les cas, c’est un problème épineux. Bravo à belli79 d’avoir levé le lièvre. Si vous deviez aller plus loin sur ce projet, faites toutes les vérifications nécessaires avec l’aide de votre notaire !

PS : il faut aussi savoir si la division a été faite au cadastre. Est-ce qu’au cadastre, il y a un seul immeuble, ou bien y a-t-il 9 lots correspondant à chacun des 9 appartements ?

Dernière modification par Bernard2K (24/02/2016 18h01)

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#19 25/02/2016 15h50 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonjour Bernard2k et Emilie68,

Je ne retrouve pas cette obligation de relouer pendant 6 ans.
L’article 10 que je connais de la loi du 6 juillet 1989 (information légifrance.fr)nous dit que, s’il veut éviter l’exercice de son droit dans préemption dans le cadre d’une vente en bloc de plus de 5 lots, l’acquéreur doit s’engager à:
- continuer le bail en cours jusqu’à son terme (qui peut être un bail de 3 ou 6 ans en fonction de la qualité du propriétaire: personne physique ou morale non familiale
- puis le reconduire tacitement (ou le renouveler) dans les mêmes conditions qu’initiales. C’est à dire: soit de 3 ans pour une personne physique, soit pour 6 ans pour une personne morale non familiale.
Maintenant, j’y vois aussi une opportunité de négociation post signature pour Emilie, si le notaire n’inclus pas ce paragraphe dans le compromis (ça nous est arrivé en avril 2015):
Elle peut encore discuter modification du prêt avec le propriétaire, en y allant au culot:
- soit il accepte de négocier à la baisse, et dans ce cas Emilie paraphe son engagement de reconduire ou de renouveler les baux en cours selon la législation en vigueur
- soit, sans annuler le compromis (surtout pas), elle laisse le propriétaire aller jusqu’au bout dans les mêmes conditions que celles prévues initialement.
Pour Emilie:
Cas 1) aucun acheteur ne préempte et elle acquiert l’immeuble normalement.
Cas 2) 1 ou plusieurs acheteurs préempte(nt) son (leur) appartement(s) et Emilie décide d’acheter les lots restant aux mêmes prix et conditions au prorata. Elle se retrouve alors en copropriété avec ces locataires actuels, avec simplement le même nombre de voix qu’eux.
Astuce: prévoir une clause de substitution partielle ou totale d’office dans le compromis.
Si cette situation se présente, il suffira à Emilie de faire acheter 1 ou 2 appartements à  des connaissances pour qu’ils retrouvent ensemble la majorité des voix nécessaires lors des AG.

Pour le propriétaire (car c’est pour lui que cette situation serait inconfortable):
Cas 3) 1 ou + locataire(s) préempte(nt). Emilie refuse d’acquérir le reste. Il n’a pas le choix, leur droit de préemption étant ouvert, il ne peut pas s’opposer à leur acquisition.
Comme Bernard2k l’a bien indiqué, il lui faudrait faire établir par géomètre-expert des plans de division des lots, ainsi qu’un EDD. Coût pour 9 lots: environ 5 000 €.
Et le notaire devrait créer un RC qu’il publierait à la CH. D’où frais supplémentaires importants.
Il se retrouverait en copropriété non désirée avec des personnes qui ne sont plus ses locataires, ne lui doivent plus rien, mais qui vont peut-être l’ennuyer avec leurs droits de vote de 50 %. Et il n’en aurait surtout pas envie. En outre, la procédure de vente serait considérablement allongée (6 mois minimum). S"’il a besoin de son argent rapidement,… Enfin, il n’aurait récupéré qu’une petite partie de l’argent espéré, et il lui resterait tous les autres appartements à vendre…
Et ça, ça se paye…
Mesdames, Messieurs, la discussion est ouverte…


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#20 25/02/2016 16h36 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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belli79 a écrit :

Je ne retrouve pas cette obligation de relouer pendant 6 ans.
L’article 10 que je connais de la loi du 6 juillet 1989 (information légifrance.fr)nous dit que, s’il veut éviter l’exercice de son droit dans préemption dans le cadre d’une vente en bloc de plus de 5 lots, l’acquéreur doit s’engager à:

Il doit y avoir une erreur, l’article 10 commence par : "

Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

"

Pour les 6 ans, l’histoire est à l’article 15, dans le cas de l’achat d’un bien occupé:

En cas d’acquisition d’un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

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#21 25/02/2016 17h24 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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belli79 a écrit :

Bonjour Bernard2k et Emilie68,

Je ne retrouve pas cette obligation de relouer pendant 6 ans.
L’article 10 que je connais de la loi du 6 juillet 1989 (…)

J’ai indiqué clairement que ça ne venait pas de la loi du 6 juillet 1989, mais de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.

J’ai donné clairement les explications et le lien vers le texte de cette loi. c’est dommage que vous n’ayez pas fait l’effort de lire mes explications ni la loi en question.

Cet article 10-1 dit :

Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente (…)

C’est un peu compliqué à lire, mais je le comprends de la façon suivante : pour éviter le droit de préemption des locataires, l’acheteur doit s’engager à louer pour 6 ans ; sous-entendu : quelle que soit la durée des baux en cours, leur date d’échéance, ou encore la nature du bailleur.

Pour faire "sauter" le droit de préeption, cet engagement de proroger les baux pour 6 ans est inscrit dans l’acte de vente lui-même : "acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail" (suite du même article)

Le début du second paragraphe a une certaine importance : "Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble". Traduction : s’il n’y a pas cet engagement de proroger pour 6 ans, le droit de préemption doit être notifié. Si le droit de préemption n’est pas notifié, la vente de l’immeuble peut être déclarée nulle.

Les seuls cas où ça ne s’applique pas sont :
- préemption par l’Etat, la commune, etc ("exercice de l’un des droits de préemption institués par le titre Ier du livre II du code de l’urbanisme")
- vente entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus
- vente au profit d’un organisme HLM ou équivalent

Donc, si j’ai bien tout compris, cette vente tombe :
- soit dans l’obligation de donner un droit de préemption au locataire, si c’est la première vente après division (article 10 de la loi de 1975)
- soit dans l’obligation de donner un droit de préemption au locataire, si c’est la 2e vente ou plus après division ; sachant que dans ce cas, le droit de préemption ne saute que si l’acheteur s’engage à proroger les baux en cours pour 6 ans.(article 10-1 de la loi de 1975)

Au-delà du cas d’Emilie, c’est une menace sur toutes les ventes en bloc d’immeuble de plus de 5 logements. Il suffit d’un seul locataire qui dise "eh, mais j’aurais voulu acheter mon logement à cette occasion et je n’ai pas été notifié de mon droit de préemption" et qu’il le porte devant le juge, pour que la vente de la totalité de l’immeuble soit annulée par le juge.

Source : Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation | Legifrance

Dernière modification par Bernard2K (25/02/2016 17h53)

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#22 25/02/2016 18h02 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonsoir à tout le monde,
Bernard2k a complètement raison.
Je viens de retrouver exactement le même paragraphe concernant une acquisition d’un immeuble de 9 appartements que nous avons signé en mai 2015.
Notre SCI a du s’engager à proroger les baux d’habitation en cours pour une durée de 6 ans à compter de la conclusion de la vente.
Bravo à vous. Question close sur ce sujet.
Par rapport à votre dernier paragraphe: c’est pourquoi, si l’agent immobilier ou le notaire "oublie" de mettre cet article dans l’avant-contrat, Emilie pourrait intervenir entre cet avant-contrat et l’acte authentique pour négocier un petit moins avec le vendeur…


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#23 06/03/2016 16h21 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonjour,

Suite à vos réponses, pourriez-vous m’aiguiller sur ces quelques points:

1. "Vous avez obligation de continuité du bail, en passant en meublé au fil du temps vous perdrez les frais de mutation comme charges."

Pourquoi je perdrais les frais de mutation si la transition se fait au fur et à mesure?

2. Y a-t-il une taxe parking en cas de revente à la découpe? Car il n’y a pas de création de nouveaux logements puisqu’ils sont déjà tous loués.

3. Concernant la fiscalité, j’ai encore quelques questions:

- Est-il considéré comme déficit foncier (tant que les biens sont en location nue) de déduire des travaux sans pour autant que le résultat fiscal soit négatif (déficit foncier) mais à 0 ou un léger bénéfice?

- Si à la fin d’une location nue, j’effectue des travaux de rénovation et passe le bien en meublé, je peux déduire ces travaux en BIC même si je n’ai pas encore les loyers qui vont avec?

- Ces mêmes travaux (sols, salle de bain, cuisine, etc), suis-je obligée de les passer en amortissement ou est-ce-que je peux les déduire sur le résultat de l’année en cours?

Merci pour votre aide!

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#24 06/03/2016 19h49 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Emilie68 a écrit :

Bonjour,

Suite à vos réponses, pourriez-vous m’aiguiller sur ces quelques points:

1. "Vous avez obligation de continuité du bail, en passant en meublé au fil du temps vous perdrez les frais de mutation comme charges."

Pourquoi je perdrais les frais de mutation si la transition se fait au fur et à mesure?

Parce qu’il faudrait tout louer meublé dès le départ pour déduire ces frais : votre transition revient à faire un apport à la valeur vénale de vos différents logements (nu=> meublé) : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2076-PGP

2. Y a-t-il une taxe parking en cas de revente à la découpe? Car il n’y a pas de création de nouveaux logements puisqu’ils sont déjà tous loués.

Je ne pense pas en effet si les logements sont déjà déclarés aux impôts.

3. Concernant la fiscalité, j’ai encore quelques questions:

- Est-il considéré comme déficit foncier (tant que les biens sont en location nue) de déduire des travaux sans pour autant que le résultat fiscal soit négatif (déficit foncier) mais à 0 ou un léger bénéfice?

Non, un déficit foncier signifie juste un résultat foncier négatif.
Cà n’empêche que les travaux diminuent votre résultat foncier et par conséquent votre imposition (dans la limite d’un déficit de 10700€ par an).


- Si à la fin d’une location nue, j’effectue des travaux de rénovation et passe le bien en meublé, je peux déduire ces travaux en BIC même si je n’ai pas encore les loyers qui vont avec?

Oui mais déclarez le bien à la date de début des travaux.

- Ces mêmes travaux (sols, salle de bain, cuisine, etc), suis-je obligée de les passer en amortissement ou est-ce-que je peux les déduire sur le résultat de l’année en cours?

La règle est simple : à partir de 500€ vous êtes obligé d’amortir, par contre en dessous de 500€ vous pouvez aussi choisir d’amortir (si celà correspond à une réalité). Ensuite à vous de voir si vous pouvez et voulez morceler pour passer des parties en charges.

Merci pour votre aide!

Je vous conseille de lire des ouvrages sur la location meublée et vous trouverez des experts du sujet sur universimmo

Dernière modification par sgnu (06/03/2016 19h51)

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#25 06/03/2016 20h45 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonsoir,emilie j’ai lu votre projet et je veux pas vous faire peur mais je ne le ferais pas,je suis moi méme bailleur et les locataires avec apl  suivant leur profile je déconseille,si l’immeuble a du plomb(pas dans l’aile) sur les murs,je presume que cela fait longtemps que les murs n’ont pas vu un pinceau,donc pas d’isolation,il y en a prés des fenetres vous dites ,y’a des chance que cela sois des vieille fenetre,si vous n’étes pas bricoleuse aie aie,avoir des apparts et appelé une entreprise à chaque fois, encore aie aie,attention également aux nouvelles normes d’économie d’energie qui entrerons en  vigeur en 2025 et 2030,  c’est loin vous allez me dire mais c’est demain,ça passe vite ce qui veut dire que vous aurez peu de chance d’avoir une plus value

comme a dis un intervenant un peu plus haut,vaudrait mieux demarré avec des locations mieux plaçé et aux normes avec certainement une moins bonne rentabilité mais vous dormirez mieux la nuit.

Voila ça n’engage que moi,c’est juste mon avis   

                           cordialement luc

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