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#1 06/09/2015 15h24 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour à tous,

Après avoir visité un bien à vendre je viens vous exposez le projet pour recueillir vos avis.

Le bien est situé à la périphérie (8km) d’une grande ville de l’Oise.
J’ai mis une annonce fictive sur leboncoin, la demande locative est bien présente.

Le bien est une ancienne grange de 160m2 environ (gros oeuvre OK). Il est possible d’y faire 2 studios de 30m2 et 2 T1 ou T2 de 50m2.

Quelques chiffres :
- Prix du bien : 69K€ négocié à 57K€
- Frais de notaire : 6K€
- Travaux : 40K€ (matériaux uniquement)
- Revenu locatif possible : 1800/1900€ mensuel

J’aimerais louer les 2 studios en meublés et les 2 autres logements en nu, qu’en pensez vous ?

J’attends un retour de ma banque avant une éventuelle signature d’un compromis.

Merci, Supersic.

Mots-clés : ancien, division, logement

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#2 06/09/2015 18h48 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Etes vous vraiment certain avec 40 k€ de matériaux de transformer une grange de 160 m2 en 4 logements ?
250 €/m2 cela me parait être bien faible comme estimé… il n’y a d’ailleurs pas que les matériaux à prendre en compte (colonne de distribution électricité, raccordements…)

Si vous faites tout vous même, avez vous estimé le temps durant lequel vous rembourserez l’emprunt sans revenus locatifs (ou très partiellement) ? Le report d’échéance est une possibilité mais pas pour une longue période.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 06/09/2015 19h26 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Oui oui, j’en suis bien certain. Nous avons rénové une grange de 120m2 avec 25K€ de matériaux. Je bénéficie de très très bons tarifs sur les matériaux.

Pour ce qui est du report des premières mensualités, il faut que je puisse établir un planning pour réaliser déjà 1 logement en priorité pour pouvoir le louer et commencer à rembourser les mensualités complètes.

Jusqu’à combien de mois pouvons nous reporter les mensualités et juste payer les intérêts ?

Supersic

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#4 06/09/2015 21h57 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour Supersic,
Comme DDtee, je suis dubitatif sur l’enveloppe travaux mais bon si vous êtes sûr de vous smile

Concernant le report de remboursement, si vous êtes convaincant vous pouvez négocier jusqu’à 24 mois ce qui logiquement laisse largement le temps d’aménager 4 lots.

Dernière modification par Guillaume33 (06/09/2015 22h11)

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#5 06/09/2015 22h55 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour.

Faites vous tout vous même ?
Pas d’artisans ?
Sur les matériaux,  comment avez vous des tarifs préférentiel ?

La toiture est bonne ?
Il n’y a pas d’isolation déjà présenté ?
La plomberie et l’électricité doit être créé ?


Le mouvement fait l'argent.

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#6 06/09/2015 23h08 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour Cricri,

Effectivement l’ensemble des travaux seront réalisés par ma famille (père maçon/plaquiste, beau frère plombier/électricien, etc) nous avons réhabilité 5 granges ou anciennes maisons dans la famille.
Je bénéficie de tarifs très intéressant car mon père avait une entreprise de bâtiment et il a conservé les tarifs qu’il avait chez son fournisseur, et je travail moi même chez un fournisseur de matériel de bâtiment ce qui me fait avoir d’excellents tarifs.

Le gros oeuvre est en très bon état (toiture et maçonnerie), l’intérieur est à créer entièrement.

Supersic

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#7 07/09/2015 12h56 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour,

Faite attention à la possibilité de création de places de stationnement.
Voyez pour consulter lePLU.

De même pour l’électricité passage d’un consuel pour pouvoir rajouter les compteurs, et à mon avis création d’une colonne de distribution effectivement.

Pourquoi ne créer que 2 logements en meublés ?

bien cordialement

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#8 07/09/2015 16h09 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour

ce n’est pas des grandes surfaces donc oui vous pouvez en avoir assez avec 10 000€ par appart , biensur pour la location pas besoin de mettre un carrelage a 30€/m2
l’avantage de la rénovation pas besoin de RT2012 comme pour la construction neuve(mon cas)
chauffage électrique le matériel coute pas cher a brico dépôt
production d’eau chaude cumulus a 200€ suffisant
menuiserie porte standart a 25€ , negligé pas sur les toilettes ne pas mettre les 1er prix car vous allez être constamment appelé par les locataires pour mécanisme chasse d’eau cassée .

Donc si vous pouvez faire tout vous meme c’est bien ça va vous faire économisez beaucoup d’argent.

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#9 08/09/2015 20h35 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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@Hugome
J’ai oublié de préciser, mais le bien est vendu avec une parcelle de 200 m2 de terrain idéal pour réaliser les parkings.

La demande pour les logements de 50m2 environ en meublé est beaucoup moins importante.

@zazasln

Bien sûr pour de la location de vais pas partir sur des matériaux premium, mais je tiens quand même à mettre un minimum de qualité. Après je bénéficie également de fin de séries, etc ce qui me permet d’avoir des tarifs très intéressant.

L’intégralité des travaux sera réalisée par des personnes de ma famille (professionnels du bâtiment)

Supersic

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#10 17/01/2016 17h47 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour à tous,

Je viens donner quelques nouvelles de mon projet, j’ai terminé les plans et donc là répartitions des logements. Au début j’étais parti sur la réalisation de 4 logements, mais au final quand j’ai réalisé les plans les caractéristiques de la grange ne permettaient pas de faire rentrer 4 logements.

3 logements de 75, 56, et 36m2…

J’ai également effectué le chiffrage pour les matériaux, l’enveloppe de 40.000’ est bel et bien respectée.

Maintenant côté financement c’est bien plus difficile. J’avais vu un courtier en crédit Immo qui a gentiment expédié mon projet sous prétexte que je n’ai pas assez de recul sur mon activité professionnelle (commercial salarié) pour pouvoir établir un salaire moyen annuel, il prend donc en compte seulement mon salaire fixe de 1000’ alors que j’ai un salaire moyen de 1750’ Net.
Après avoir vu ce courtier, j’ai confié le dossier à mon AI qui a transmit la recherche du financement à un autre courtier, eux me proposent de faire un crédit pour l’achat et un crédit pour les travaux et ne pas vanter le caractère locatif de cette acquisition auprès de la banque mais plutôt pour une RP…

Qu’en pensez vous ?

Au plaisir de vous lire, Supersic.

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#11 17/01/2016 18h08 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour

Bravo pour votre projet qui semble sur le papier très intéressant.

Vis à vis de la banque, je resterais honnête sur la nature du projet. Il s’agit d’un partenaire qui vous accompagne dans le cadre de votre investissement, la relation de confiance est donc importante.

Sans courtier, avez vous déjà rencontré votre banquier pour échanger sur votre projet ? En prenant en compte 70% des revenus locatifs, le projet devrait séduire l’organisme bancaire.


"La différence entre le possible et l’impossible, c’est la volonté" (T. Lasorda)

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#12 18/01/2016 17h55 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour,

Je ne me suis pas encore approché de ma banque pour le moment.
Mon courtier m’a dit que le fait que je sois jeune et donc sans RP puisse poser problème…

J’ai effectué simulation rapide d’un prêt sur 20 ans, j’arriverais à une mensualité aux alentours de 510€, ça rentre donc dans mes 33% d’endettement en sachant que je n’ai aucun crédit à côté.

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#13 19/01/2016 00h26 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Etant donné l’historique de votre famille (5 granges rénovées) n’est-il pas intéressant de mettre cela en avant dans votre dossier comme argument? Ou même de faire un partenariat financier sur ce premier deal avec une personne de votre famille (votre soeur par exemple, vous dites dans vote profil qu’elle investie).

Sinon ne vous arrêtez pas à 1 "non". Essayer d’aller voir d’autres courtiers, peut être une personne du forum agissant dans l’Oise pourrait vous recommander cela (taper "Oise" dans la barre de recherche en haut du forum, chercher les membres qui parlent de l’Oise dans leurs commentaires et essayez de les contacter en MP)

En tout cas vous semblez avoir un avantage compétitif très intéressant sur l’aspect travaux/rénovation! Bonne chance.


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

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#14 11/02/2016 12h18 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour,

J’ai bien évidemment mis en avant les compétences techniques en bâtiment de ma famille. Je pense que c’est un argument de taille…
Pour ce qui est d’un éventuel partenariat avec ma sœur elle même investisseuse, j’aimerais pour le moment éviter car je souhaite vraiment réaliser ce premier investissement seul.

Mon AI m’a très certainement trouvé une banque et surtout un directeur d’agence prêt à me suivre sur ce projet… Affaire à suivre !
Me concernant, ma situation professionnelle va évoluer, puisque je suis muté dans ma région natale et mon salaire va augmenter pour passer à environ 2000/2100€ nets. De plus je retourne vivre chez mes parents, je n’aurais plus de loyer à payer, j’aurais donc une capacité d’épargne de 1500€ environ mensuel.

Pour en revenir au projet en lui même, je vais donc créer 3 logements et pas 4… J’aimerais louer l’un d’entre eux en meublé, est ce que cela peut compliquer la fiscalité, etc ?

A bientôt, Sylvain.

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#15 11/02/2016 13h13 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour Supersic,

Avant de pouvoir répondre précisément, quel montage fiscal prévoyez-vous ?

Les travaux issus de la division d’un immeuble ou d’un bâtiment ne sont pas déductibles des revenus fonciers parce qu’assimilés à des dépenses de construction ou de reconstruction, vous ne pouvez donc pas faire théoriquement de déficit foncier.

@+,
Louis

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#16 11/02/2016 13h19 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour Louis31,

Niveau fiscalité, étant novice je ne sais pas encore quelle stratégie adopter, d’autant plus que je vais me retrouver avec dans le même immeuble, un logement meublé et deux logements nus…

Si je comprends bien votre précédent message, je ne pourrais pas déduire le montant des travaux pour créer du déficit ?

Supersic

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#17 11/02/2016 13h52 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour,

Tout est détaillé dans le Bofip (paragraphe III : Dépenses de (re)construction et d’agrandissement)).

Il est clair que normalement vous ne pouvez pas déduire les travaux liés à la contruction de logements suite à une division. Après, je sais que certaines personnes le font. C’est à vos risques et périls.

En ce qui concerne les meublés, c’est différent, les travaux peuvent être amortis comptablement.

Dans votre cas, il serait donc plus intéressant de louer tous les appartements en meublés afin de bénéficier de l’amortissement des travaux et réduire votre imposition.

Ce fil devrait vous intéresser.

Pour répondre à votre question, louer nu et meublé dans un même immeuble n’est pas un problème. Cela s’appelle un immeuble "mixte". Il vous faudra "ventiler" les revenus et charges en fonction de la surface des différents appartements.

En espérant avoir répondu à votre question !

Dernière modification par louis31 (11/02/2016 14h06)

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#18 12/02/2016 08h26 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour,

Merci pour cette réponse complète Louis31, je pensais qu’on pouvait déduire ces travaux mais en fait non…

Je ne peux pas louer l’intégralité des logements en meublé, car la demande n’est pas très présente et quand elle est présente c’est pour des surface inférieure à 40m2.

Je vais réfléchir à la question…

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#19 12/02/2016 16h12 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Une autre solution est de louer en meublé avec le strict minimum en termes de meubles (lit, frigo, four, canapé, vaisselle, … référez-vous à la liste de meubles obligatoires parue en 2015) et de fixer un loyer au prix d’une location nue.

Tout le monde est gagnant au final :
- le locataire sera content de trouver certains meubles / électroménager et aura la possibilité de meubler davantage l’appartement avec ses meubles (s’il en a déjà);
- le propriétaire bénéficie ainsi d’une fiscalité avantageuse en location meublé (l’investissement en meubles étant rapidement rentabilisé).

A vous de voir !

@+,
Louis

Dernière modification par louis31 (12/02/2016 16h13)

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#20 14/02/2016 19h32 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour Louis31,

ça me semble intéressant je vais y réfléchir.

Supersic

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#21 15/02/2016 13h00 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Supersic a écrit :

Oui oui, j’en suis bien certain. Nous avons rénové une grange de 120m2 avec 25K€ de matériaux. Je bénéficie de très très bons tarifs sur les matériaux.

Pour ce qui est du report des premières mensualités, il faut que je puisse établir un planning pour réaliser déjà 1 logement en priorité pour pouvoir le louer et commencer à rembourser les mensualités complètes.

Jusqu’à combien de mois pouvons nous reporter les mensualités et juste payer les intérêts ?

Supersic

Certaines banques peuvent  jusqu’à 36 mois avec un différé total.

Du coup vous avez commencé les travaix ou c’est encore en recherche de financement?

J’habitais l’oise pendant 30 ans, vous etes autour de compiegne pour ce projet?

Dernière modification par Bigbil (15/02/2016 13h13)

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#22 15/02/2016 18h39 → Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs) (ancien, division, logement)

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Bonjour Bigbill,

Non nous n’avons pas encore commencé les travaux, toujours en recherche de financement même si ça semble toucher la fin, j’attends une réponse définitive cette semaine.

Non le projet se situe autour de Beauvais.

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