Titoux [71] : étude de cas immobilier (logements étudiants dans une ville universitaire)

titoux · #1

Je suis entrain d’étudier un type de bien nouveau pour moi, à savoir un bien à distance dans une ville étudiante.

Contexte

Achat d’un immeuble comprenant 4 appartements étudiants de 15 m² environ. A la base, c’était une maison qui a été aménagée pour proposer 4 petits appartements indépendants.

Le propriétaire actuel est entrain de passer progressivement les baux de location nue vers des baux de locations meublés.

La ville est dynamique et les étudiants nombreux.
Le bien est très bien situé.

Etant à 150 km, je laisserais toute la gestion à une agence immobiliière.

J’ai ciblé pour cela 3 prestations :

- Mise en location
- Gestion administrative et financière
- Gestion technique et entretien

L’objectif serait donc de ne pas avoir à gérer les biens.

Données

- Loyers mensuels : 1540€ (18840€/an)
- Taxe foncière : 1400€
- Prix achat : 230 000€
- Gestion du bien à distance par une agence : Entre 2000 et 3000 €

Questions que je me pose

La location se ferait en LMNP.

Il faudrait donc prendre un comptable pour gérer la partie comptabilité. Je n’ai pas d’idée du coût à ce jour. Quelqu’un aurait une fourchette de pris pour ce projet ?

J’imagine qu’il faudrait également s’acquitter de la CFE ?

Quelle somme a-t-on coutume de prendre pour la partie remplacement des meubles ?

Côté coût, y-a-t-il d’autres choses que j’aurais oublié ?

Calcul du rendement.

Il me manque encore trop de données pour estimer cela mais la rentabilité brute (sans aucune négociation) est de 7,5% (230 000€ pour l’achat et 15 000€ de frais de notaire).

Mots-clés : immobilier, lmnp, logement étudiants

DDtee · #2

titoux a écrit :
Il faudrait donc prendre un comptable pour gérer la partie comptabilité. Je n’ai pas d’idée du coût à ce jour. Quelqu’un aurait une fourchette de pris pour ce projet ?

200€/an/bien est relativement courant, avec plusieurs biens vous pouvez obtenir une ristourne (je paye 420€ pour 5)

titoux a écrit :
J’imagine qu’il faudrait également s’acquitter de la CFE ?

Extrêmement aléatoire selon les villes et l’interprétation ~~parfois surréaliste~~ des textes par le centre des impôts dont vous dépendez

titoux a écrit :
Quelle somme a-t-on coutume de prendre pour la partie remplacement des meubles ?

Cela dépend du logement, cuisine comprise ou non… 1500/3000€

titoux a écrit :
Il me manque encore trop de données pour estimer cela mais la rentabilité brute (sans aucune négociation) est de 7,5% (230 000€ pour l’achat et 15 000€ de frais de notaire).

C’est vraiment pas beaucoup !

titoux · #3

Pour la partie rentabilité…c’est effectivement peu et je n’envisagerai pas de partir sur ce chiffre…
J’en suis à la partie "débrouissaillage" du projet…

Dernière modification par titoux (09/12/2017 14h16)

titoux · #4

A titre d’information, je compte contacter Foncia Dijon pour les prestations de gestions.
Si un bourguignon a des retours sur cette agence…je suis preneur.

titoux · #5

Le rendez-vous est pris pour une visite des biens dimanche.
Le propriétaire va passer les baux en meublé.
Il paie aujourd’hui l’eau (50€/mois) pour l’ensemble des locataires bien qu’il y ait des compteurs individuels.
Cette partie là peut certainement être optimisée.

dalki · #6

Je vous invite à bien vérifier que les nouveaux baux que va faire le vendeur soient légaux (respect des éléments obligatoires du meublé, etc), car c’est vous, le cas échant qui auraient des locataires en place avec un potentiel bail meublé "bancal".
Pourquoi veut-il passer en meublé au moment de vendre ? Vous vend-il un bien avec une rentabilité affichée en nu ou en meublé?

Car dès lors que l’on achète un bien déjà "optimisé", avec ici en l’occurence la division de la maison puis baux meublés, cela s’en ressent sur le prix. N’existe-t-il pas sur votre marché des maisons que vous pourriez diviser ? Si oui, l’écart de prix (incluant futurs travaux) est il important ?

titoux · #7

J’ai effectivement demandé une copie des baux actuels.

Je crois savoir qu’à ce jour, les biens sont loués en nu et que le propriétaire compte passer ces baux en meublés avec accord des locataires.
Le vendeur m’a indiqué qu’il vendait à cause de la fiscalité trop élevée en nu.

Les biens, selon moi, vu leurs superficies (entre 13 et 20 m²) semblent être adaptés pour du meublé étudiant.

Concernant la rentabilité, je vais attendre la rencontre pour avoir tous les éléments en main afin de faire une simulation complète.

La gestion de ces bien se ferait à distance via une agence (trop de turn over pour gérer moi même). Il me semble donc inconcevable à ce jour de réaliser moi même une division de maison en plusieurs logements (impossibilité de suivre les travaux à distance).

Cet investissement aurait pour objectif de diversifier mon parc locatif (je gère déjà 7 logements dans des petits villes de Saône et Loire).

La visite me permettra de faire un état de lieu des recettes/dépenses pour voir si la rentabilité est intéressante ou pas…

Côté dépenses , il y aurait :

- Amortissement,
- Gestion du bien (mise en location, gestion administrative, gestion technique),
- Comptable,
- CFE,
- Forfait entretien (meuble, éléctro-ménager)
- Taxe foncière.

Je ne sais pas encore si à ce jour, les logements sont libérés l’été ou si les locataires préfèrent conserver les bien.

La visite de dimanche me permettra d’en savoir plus.

titoux · #8

Les biens ont été visités pendant les fêtes.

3 sur les 4 me semblent d’une taille respectable.
Le quatrième est vraiment petit (11 m2, il faut vraiment que ce soit bien organisé pour pouvoir poser une table et 2 chaises!).

Cependant, tout est nickel. Il y a une superette à côté. L’accès aux bus est à côté également.
Le tout est en très bon état.
Le toiture et la façade ont été refaites il y a 3 ans.

Le propriétaire vend car il paie trop d’impôts selon lui. Il a confirmé qu’il passaient tous les logements en meublés au fur et a mesure des changements de locataires.

La surface des biens me fait dire que les étudiants partent une fois l’année terminée et qu’il faudra inclure 1 ou 2 mois de vacance locative pour les 3 biens les plus petits.

Je vais tâcher de creuser la partie financière pour pouvoir avoir une meilleure idée même si, à priori, cela me semble compliquer de pouvoir dégager un cash-flow positif avec un tel bien.

Tibo · #9

Bonsoir,

La maison a-t-elle un extérieur (jardin, cour) ?
Si oui, et que vous louez via une agence, qui va l’entretenir ?

Concernant la vacances locative étudiante, si ce sont des étudiants en fac, ils partent fin mai et reviennent mi septembre pour certains, donc ça peut faire plus de 3 mois de vacances. Il faut bien penser à ce point.

Ensuite la rentabilité finale avec 2 mois de vacances locatives (voire 3), semble vraiment basse. Avez vous refait un chiffrage précis ?

Vous êtes de Saone-et-Loire (je suis originaire de l’Yonne), je pense donc que c’est la ville de Dijon que vous ciblez ?
Regardez le prix au m² demandé par le vendeur, et comparez avec d’autres annonces sur Dijon car ça me semble excessif pour 4 T1.

En aucun cas je ne cherche à critiquer votre projet, j’essaye juste de rester objectif, car ce n’est pas forcément évident si on a tendance à s’emballer un peu et à subir l’effet tunnel, comme ça peut m’arriver parfois.

titoux · #10

Je n’ai pas encore creusé le sujet totalement…mais à vu de nez, je pense qu’effectivement ce projet me semble "compliqué" à gérer à distance.
Très petites surfaces, pas mal de roulement dans les locations, distance qui me dérange.
Il y a une petite cours commune avec d’autres logements où il est toléré qu’une voiture puisse se garer.
Les logements sont en bon état et se loueront mais je ne suis pas totalement emballé…
Il est donc fort probable que je passe mon tour sur ce sujet.

PS : les logements sont bien à Dijon… :-)

Dernière modification par titoux (26/12/2017 15h09)

titoux · #11

Pour le suivi du sujet. Je n’ai pas donné suite au projet (turn over trop important à gérer selon moi après visite des logements)

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