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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/03/2016 11h42 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   51 

Bonjour,

Aujourd’hui j’aimerais votre opinion sur une chose qui me semble pour moi terriblement alarmant, et signe que quelques chose ne fonctionne pas du tout dans l’immobilier. C’est à la fois un billet d’humeur ainsi que notre expérience.

Nous sommes deux dans mon foyer, locataire, et on cherche un appartement plus grand sur Toulouse. On veut rester locataire pour différentes raisons. J’ai la chance de gagné un minimum ma vie et donc impossible pour nous deux de prétendre à tout ce qui est Pinel ou Duflot et même Scellier (mois je suis au dessus des plafonds, ma compagne est sous les minimum de 3x du loyer que l’on vise). Soit.

Et résultat on ne trouve rien du tout. Nada. Tout ce qui est neuf en location, tout, est sous défiscalisation et donc sont réservés aux ressources plafonnés. Et il y a de beaux appartements, bien fait. Pas du grand luxe, mais niveau matériaux et qualité, on voit que du progrès a été fait depuis une dizaine d’année.
Et dans l’ancien… mon dieu, que l’on trouve des choses immondes! Trouver un appartement correcte dans l’ancien, c’est un vraiment un chemin de croix, je ne pensais pas que des propriétaires pouvaient autant ne pas avoir honte de proposer certains biens!

L’immobilier neuf, en tout cas à Toulouse, ne fonctionne que grâce à la défiscalisation. Impossible d’imaginer une construction dans le neuf pour un investisseur sans bénéficier d’une défiscalisation quelconque. Je trouve ça terriblement dangereux et non-saint pour l’immobilier en général.

En apparté, je me permet de franchir une limite discutable dans mon point de vue: avec mes impôts (TMI de 30%, célibataire pas d’enfant), je participe à ce que des gens aux ressources plus faibles puissent devenir locataire dans ces logements neufs. Et tant mieux pour eux. Maintenant, moi j’en suis exclu et il ne me reste que des logements moins bien isolés, moins fonctionnels, plus petit, et pire, beaucoup plus chers.
La dernière phrase est volontairement provocatrice, mais elle se rapproche de ce que j’appelle le syndrome SNCF: une tranche de plus en plus lourde de client bénéficie d’une aide pour bénéficier d’un bien ou un service, charge revenant à la tranche qui ne bénéficie pas de cette aide. Cette catégorie de client a tendance à s’échapper et trouver d’autres solutions concurrentes, moins cher (voitures personnelles, covoiturage,…), ce qui fait que les derniers clients non-aidés les plus fidèles supportent de plus en plus seuls cette charge… Mais pour aller encore plus loin dans la comparaison douteuse, c’est comme si moi je payais mon billet plus cher pour que d’autres puissent monter en première classe moins cher que mon billet de seconde classe.. et évidement je suis interdit de première classe.

Message édité par l’équipe de modération (30/03/2016 15h57) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Stibbons (29/03/2016 11h57)

Mots-clés : deficaslisation, immobilier, locatif

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#2 29/03/2016 12h26 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

Banni
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Bonjour Stibbons,
vous participez, effectivement, au travers des impôts que vous payez, au financement de l’état en général.
Et, comme vous le dîtes, d’un système qui vous exclu en matière de logement.
En effet, tous les gouvernements successifs, de quelque bord politique que ce soit, ont toujours privilégié le logement des moins fortunés.
Arguant du fait que "les autres" auront toujours le moyen de trouver un appartement dans le secteur "non aidé".
C’est ainsi que, dans votre cas, vous cumulez plusieurs inconvénients que vous connaissez parfaitement.
Les coûts de construction, en ville et en zone urbaine en général sont chers. Tenant, entre autres, à la rareté du foncier, à son prix d’achat et aux délais importants de montage de dossier et de construction.
Seules les petites et moyennes surfaces, malgré leur prix d’achat et grâce au système de défiscalisation mis en place, trouvent encore acquéreur. Mais les engagements que les bailleurs doivent prendre, en contrepartie, existent.
D’ailleurs, sans aide de l’état, personne n’investirait dedans. Déjà que le rendement m’y semble ridicule !
(En aparté, ces acquéreurs participent eux aussi à l’achat de logements HLM (par les sociétés de même nom) dont un pourcentage est imposé par l’état dans chaque construction. Appartements revendus à ces sociétés à un prix largement moindre que le prix "de marché").
Pour qu’un bailleur puisse louer un appartement sans bénéficier d’une défiscalisation, et pour compenser son "manque à gagner", il lui faudrait drastiquement augmenter le loyer.
Accepteriez-vous de louer dans ces conditions ? Si vous trouviez un propriétaire, évidemment.
Reste que, sur ce forum, nous aurons beaucoup de mal à comprendre votre obstination à rester locataire en payant des loyers à fonds perdus, alors même que votre TMI est, selon vos propres dires, à 30 %.
Même en affirmant, par exemple, qu’en plaçant votre argent ailleurs qu’en remboursement d’un prêt, vous seriez + gagnant.
Je vous propose donc une alternative humoristique: Exigeons maintenant de l’état qu’il construire des appartements pour abriter les riches !!! … :)


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#3 29/03/2016 13h36 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

Membre
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Bonjour,

Pour le côté pratique, si vous n’êtes pas marié/pacsé et donc que vous déclarez votre IR séparément,
avec-vous pensé à faire un bail uniquement au nom de votre compagne (respect du plafond des ressources)
et vous portez caution (respect du x3 pour le bailleur) ?


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#4 29/03/2016 13h48 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

Membre
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belli79 a écrit :

Seules les petites et moyennes surfaces, malgré leur prix d’achat et grâce au système de défiscalisation mis en place, trouvent encore acquéreur. Mais les engagements que les bailleurs doivent prendre, en contrepartie, existent.
D’ailleurs, sans aide de l’état, personne n’investirait dedans. Déjà que le rendement m’y semble ridicule !

Bonjour,

Je disconviens légèrement. Au tarif de base annoncé du neuf, personne n’investirait pour un rendement famélique. Mais le rendement famélique est lié à ce mécanisme de défiscaliation, avec des loyers cadrés  souvent sous le marché, et des prix d’acquisition plutôt au dessus.

Ici, on constate qu’un meme bien (même lot dans un immeuble neuf) prend 30% sur une annonce "idéal défiscalisation" par rapport à l’annonce "votre premier achat" (comprenez votre RP).

A ce niveau de marge, on se demande même si le promoteur ne fait pas l’ensemble de sa marge sur les biens défiscalisant, ce qui reviendrait à dire que la défisc finance les biens locatifs mais aussi en partie les biens vendus à titre de RP …

J’ai vu passer des dossiers d’acquisition pour RP, avec basculement en locatif non défiscalisant par la suite, et on retrouve des rendements, sinon intéressants, au moins plus décent qu’en défisc classique.

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#5 29/03/2016 13h49 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

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Oui mais apparemment si le propriétaire à une assurance loyer impayé celle-ci requiert que ce soit la personne et non son garant qui respect ce minimum.

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#6 29/03/2016 14h05 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

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Stibbons a écrit :

Aujourd’hui j’aimerais votre opinion sur une chose qui me semble pour moi terriblement alarmant

A vrai dire, cette expérience vous permet de réaliser quelles seraient les difficultés des ménages aidés s’ils ne bénéficiaient pas des aides en question.
Sauf que dans leur cas, ces problèmes s’ajouteraient à tous leurs autres problèmes, là où vous devez être un peu plus tranquille.

Evidemment ce n’est pas agréable de souffrir d’un boulet artificiel, cependant, le rôle d’un état interventionniste (je ne discute pas ici du bien fondé de ce mode de fonctionnement) est de regarder plus globalement la société.

et signe que quelques chose ne fonctionne pas du tout dans l’immobilier.

Oui, il y a bien des problèmes dans l’immobilier.
Dans une discussion précédente, je parlais de l’état du parc immobilier de certains pays en développement. Chez eux, pas de difficulté à trouver un logement, mais le logement "standard" ne dispose pas d’eau courante 24/24, pas d’eau chaude, une installation électrique sommaire, une isolation inexistante, …

Dans l’ensemble, toutes les contraintes imposées à l’immobilier sont sans doute source de "failles" comme votre situation, mais sur l’ensemble du parc, je pense que nous sommes largement bénéficiaires. Je pense d’ailleurs que votre remarque sur la "qualité" de certains logements malgré toutes les réglementations renforce cet avis.

Bon courage cependant, en vous souhaitant de trouver un logement potable, et un propriétaire conciliant (même contre un loyer un peu plus élevé)

Stibbons a écrit :

Oui mais apparemment si le propriétaire à une assurance loyer impayé celle-ci requiert que ce soit la personne et non son garant qui respect ce minimum.

En proposant la caution bancaire (détaillée par IH sur ce forum), vous pourriez peut-être le convaincre de s’éviter la perte que représente une assurance…

Dernière modification par Faith (29/03/2016 14h06)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#7 29/03/2016 14h11 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

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Stibbons a écrit :

Oui mais apparemment si le propriétaire à une assurance loyer impayé celle-ci requiert que ce soit la personne et non son garant qui respect ce minimum.

Pour de la location nue, les 2 ne sont pas cumulable.
Le propriétaire doit choisir entre la caution ou l’assurance loyer impayé. Seul exception les étudiants pouvant cumuler les 2.

Sinon effectivement, je me retrouve aussi dans votre présentation, mais de l’autre côté du contrat.
Dans la ville où j’investi, il y a de l’ancien en centre ville (où je me situe), du social/HLM en 2nde périphérie, et du rénové/neuf/HLM en 3ème périphérie (proche ZAC).
Et souvent l’ancien, c’est limite.
Un immeuble voisin par exemple, je suis rentré une fois dans le hall, et c’est franchement peu accueillant.

Donc trouver un locataire, c’est plutôt rapide!

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#8 29/03/2016 14h28 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

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xa a écrit :

Ici, on constate qu’un meme bien (même lot dans un immeuble neuf) prend 30% sur une annonce "idéal défiscalisation" par rapport à l’annonce "votre premier achat" (comprenez votre RP).

A ce niveau de marge, on se demande même si le promoteur ne fait pas l’ensemble de sa marge sur les biens défiscalisant, ce qui reviendrait à dire que la défisc finance les biens locatifs mais aussi en partie les biens vendus à titre de RP …

J’ai vu passer des dossiers d’acquisition pour RP, avec basculement en locatif non défiscalisant par la suite, et on retrouve des rendements, sinon intéressants, au moins plus décent qu’en défisc classique.

Est-il possible de lancer le projet en RP, monter le dossier en tant que RP et basculer le plus tard possible sur un investissement locatif, si nécessaire en prétextant un changement professionel? Si au niveau de la banque tout est bon, je ne vois pas en quoi le promoteur dirait quoi que ce soit au moment de la signature (et même apres signature, tant que l’on habite pas dans cet appartement on peut passer en locatif)

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#9 29/03/2016 14h34 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

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"Est-il possible de  lancer le projet en RP"

Tant que le financement ne brloque pas la mise en location, comment un vendeur pourrait-il vous  restreindre dans vos droits de propriétaire ?

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#10 29/03/2016 17h50 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

Banni
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Ok avec Xa.
Sauf que Stibbons n’est pas dans la peau de l’acquéreur, mais du locataire…
A moins que, parmi  ses ami(e)s, il connaisse quelqu’un qui accepterait ce schéma là !
Et que la personne en question le prenne ensuite en tant que locataire.
Pour ce qui est du contrat de vente d’immeuble neuf, le promoteur ne doit normalement pas fixer le prix de l’appartement (sauf par rapport au taux de TVA applicable à la vente qui peut, dans certains cas, s’avérer moindre: zone ANRU par exemple à 5,5 %) en fonction de ce que l’acquéreur va en faire (louer ou habiter). Sauf s’il réserve certains appartements, par obligation, à ce taux de TVA réduite. Dans ce cas là, il doit appliquer un prix maximum/m² qui évolue selon les zones géographiques.
Par ailleurs, l’acquéreur doit s’engager à y avoir sa résidence principale pendant 15 ans. Il ne peut donc pas y pratiquer de l’investissement locatif.
Par ailleurs, article 1134 C.Civ. si l’acquéreur indique d’abord au promoteur qu’il va habiter dans un appartement avec TVA "normale" à 20 % et qu’après il met en location, cela ne regarde pas le promoteur. Qui, dans tous les cas, ne peut pas revenir sur le contrat initial.


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#11 29/03/2016 17h53 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

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Au sujet des marges des promoteurs: Immobilier: pourquoi les promoteurs n’ont pas le sourire malgré la reprise:

Challenge a écrit :

En dix ans, la marge brute avant impôts est passée de 10% à 6 ou 7%

A comparer avec un viel article l’Etat et les promoteurs font monter les prix:

Liberation a écrit :

la construction d’un logement neuf a coûté 1 000 à 1 200 euros le mètre carré et que vous l’achetez 6 000

J’avais en tête un chiffre de 50%: il suffit à un promoteur de vendre la moitier des appartements d’un programme pour qu’il rentre dans ses frais…

Franchement, je n’y crois pas un seul instant. Quand je vois que dans ma rue actuellement tous les petites toulousaines se vendent pour être remplacées par des immeubles neufs N+3 ou 4, c’est bien que les promoteurs sont prêt à racheter bien plus cher un terrain en centre ville et y poser son immeuble plutot que ne pourrait le faire un petit couple… et ce sont les mêmes vendeurs qui il y a quelques moins manifestaient contre les barres d’immeubles qui nous envahissent!

belli79 a écrit :

Pour ce qui est du contrat de vente d’immeuble neuf, le promoteur ne doit normalement pas fixer le prix de l’appartement (sauf par rapport au taux de TVA applicable à la vente qui peut, dans certains cas, s’avérer moindre: zone ANRU par exemple à 5,5 %) en fonction de ce que l’acquéreur va en faire (louer ou habiter).

Là oui effectivement il y a un engagement légal au niveau de l’état, car c’est du taux de TVA dont on parle, pas le prix HT du bien. Avez vous des sources sur les tarifs qui différent en fonction de l’acquisition ou location?

Dernière modification par Stibbons (29/03/2016 18h01)

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#12 29/03/2016 18h13 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

Banni
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Stibbons Re-bonjour,
Si un promoteur peut acheter une maison avec terrain en ville  plus cher que ne le ferait un couple, c’est simplement du au fait que lui, promoteur, va pouvoir utiliser le terrain d’assiette au maximum (ou quasiment) de ses possibilités urbanistiques.
Alors que le couple dont vous parlez, lui, n’utiliserait cette maison, avec son terrain, que "dans son jus".
Au mieux, avec une petite sur-élévation.
Par ailleurs, si la marge du promoteur était en final de 50 %, cela se saurait…
Mais nous nous éloignons de votre post inititial.
Et je m’aperçois que vous ne nous avez toujours pas dévoilé les raisons qui font que vous voulez absolument rester locataire…ad vitam eternam ? Salutem do

Dernière modification par belli79 (29/03/2016 18h15)


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#13 29/03/2016 18h23 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

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belli79 a écrit :

Sauf que Stibbons n’est pas dans la peau de l’acquéreur, mais du locataire…

C’est bien pour ca que je réagissais au "sans défisc, pas d’investisseurs". A mon sens, la défisc augmente le prix des biens mécaniquement (amélioration des marges + facilité à vendre la déduction maximisée par le surprix à des gogos qui ne réalisent pas qu’ils donnent à l’intermédiaire ce  qu’ils ne donneront pas à l’Etat).

Ca n’aidera certes pas Stibbons.

"Pour ce qui est du contrat de vente d’immeuble neuf, le promoteur ne doit normalement pas fixer le prix de l’appartement en fonction de ce que l’acquéreur va en faire"

En matière de vente, tant que le vendeur annonce dès le départ les conditions, il est libre de fixer le prix du bien vendu. L’astuce consiste à proposer deux annonces ciblant des clients différents, en passant par deux réseaux différents (les défiscs sont proposées, par exemple, par des conseillers, tandis que les biens pour résidence directe sont proposées par des agences indépendantes ou en direct par le promoteur).

Le fait que le bien soit le même au final n’est pas évident, puisque les clients sont rarement les mêmes, donc peuvent difficilement croiser les infos, d’autant plus qu’il est aussi nécessaire de vérifier qu’il s’agit exactement du même lot … En l’occurence, l’un des biens que j’ai suivi se trouve être le dernier attique non vendu d’une résidence, et on le trouve en vente à 3 prix différents sur seloger (3 agences sur le coup, 1 annonce premier achat, 2 annonces "idéal investisseur", pas loin de 30% d’écarts sur le tarif complet, une différence que les frais d’agence seuls ne peuvent justifier)

C’est un classique de la relation commerciale : un produit unique vendu à des tarifs différenciés selon la clientèle visée. C’est en réalité très proche de la personne mettant en vente son bien auprès de 2 agences avec 2 prix différents.

@Stibbons

"J’avais en tête un chiffre de 50%"

Il faut aussi savoir de quelle marge on parle exactement. C’est un mot un peu passe partout. Ainsi, certains utilisent marge pour parler de l’Ebitda, d’autres utilisent la marge brute classique (vente-achat), etc …

Si vous prenez la marge brute = vente - achat, donc sans impact de la masse salariale, les 50% sont à la fois parfaitement plausibles et non mirobolants.

Dernière modification par xa (29/03/2016 18h41)

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#14 29/03/2016 20h00 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

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Stibbons a écrit :

Au sujet des marges des promoteurs: Immobilier: pourquoi les promoteurs n’ont pas le sourire malgré la reprise:

Challenge a écrit :

En dix ans, la marge brute avant impôts est passée de 10% à 6 ou 7%

A comparer avec un viel article l’Etat et les promoteurs font monter les prix:

Liberation a écrit :

la construction d’un logement neuf a coûté 1 000 à 1 200 euros le mètre carré et que vous l’achetez 6 000

J’avais en tête un chiffre de 50%: il suffit à un promoteur de vendre la moitier des appartements d’un programme pour qu’il rentre dans ses frais…

C’est uniquement les coûts de construction, il y a aussi le foncier, les études techniques, la commercialisation…
D’ailleurs dans la suite de l’article il parle de 25%.
Pour un promoteur non national à l’heure actuelle, faire 30% sur une opération (marge brut + honoraire de gestion) c’est plus que bien…

Comme l’a souligné xa, ce ne sont pas des écarts de prix "à la tête du client" directement, mais fonction du canal de commercialisation. Ceux que je connais vendent en direct donc c’est le
même prix catalogue pour tous.Les boîtes de défisc doivent prendre des commissions dans
des ordres de grandeurs bien différent des AI.

Dernière modification par Nek (29/03/2016 20h00)


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#15 29/03/2016 21h50 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

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Pour ce qui est de trouver un appartement "hors plafond de ressources", il suffit de trouver un appart datant de 10 ou 20 ans.

Les promoteurs ne se sont pas mis à construire soudainement maintenant. Chaque année, il se construit environ 1 % de tout le parc immobilier. On trouve donc des logements de tous les âges.

Et les constructions répondant à la RT 2000 (c’est à dire postérieurs à 2001) sont bien isolées.

Personnellement, je suis locataire dans une résidence datant du début des années 2000, et j’y suis très bien. C’est confortable, bien conçu, bien isolé. J’ai du mal à voir ce que le neuf d’aujourd’hui a de plus que mon appartement. Et pourtant, j’ai un point de référence d’un appartement tout neuf que je fréquente régulièrement… A part la couleur gris taupe des murs, prétendument à la mode mais que je trouve sombre et déprimante, et les fenêtres trop petites qui font un appartement sombre (pour respecter la réglementation thermique), je ne vois pas de différence !

A vrai dire, avant le post de Stibbons, je n’avais jamais réalisé que les programmes défiscalisés m’empêchaient de louer dans du neuf. Sans doute parce que je me contente parfaitement de mon appart presque neuf. Question de point de vue…

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#16 29/03/2016 23h37 → Comment louer dans l'immobilier neuf sans plafond de revenus ? (deficaslisation, immobilier, locatif)

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Je partage également ce constat. Néanmoins, à ce que je vois au niveau finition (qualité des matériaux, joins, volet électrique et surtout chauffage à gaz), je constate une différence avec mon appartement actuel, datant de 2006 dont je suis le premier locataire. Qualité correcte, mais sans plus. L’isolation phonique n’est pas parfaite, c’est pour ça qu’on cherche une maison ou appartement en duplex sans personne au dessus de nous…

Sur la question sur pourquoi je ne souhaite pas acheter en ce moment:
- je pense que l’immobilier est à son plus haut, donc il ne faut pas compter sur une revalorisation de l’immobilier pour ne pas être largement perdant en cas de revente avant les 8-10 ans
- j’ai bon nombre d’ami qui ont dû vendre après 3 ou 4 ans pour cause de séparation ou mutation, et où la mise en location n’était pas possible (dépassement des plafonds pour relouer après, …). Et qui ont perdu entre 20 et 30k à cause des frais
- qui dit que dans 5 ans je serais toujours employé ici, avec mon salaire?

Cela dit, il est possible que ma situation personnelle évolue dans 2 ou 3 ans, surtout si le coin en extérieur de la ville où l’on souhaite s’installer nous plaît, mais se sera tout à fait indépendamment de ces considérations froides. Pour moi, si j’achète, c’est parce que j’ai envie d’avoir mes propres murs, désirs que je n’avais pas jusqu’à maintenant.

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