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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/09/2016 14h12 → Immobilier locatif : comment valoriser des combles de moins de 1m80 de plafond ? (combles, rendement, valorisation)

Membre
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Bonjour,

Je voulais avoir un point de vue sur la valorisation de combles avec <1.80m de HSP. Je suis en train de refaire a neuf un immeuble ou il y a deux logements de 22-23m carres chacun au R+2 avec beaucoup d’espace au dessus donc la possibilité de laisser 2.40m de HSP et faire des combles de <1.80m de HSP mais une surface plancher de près de 30 metres (15 par appart).

Le débat est:
Les plus
+ potentiel de loyer
+ pas de changement de PC
+ pas de taxe foncière
+ permet pratiquement d’avoir un midi F2
Les moins
- le cout (mon artisan réfléchit, mais je pense 15ke - il faut 4 poteaux a visser dans les murs etc. + 4 veux donc allez 2ke de plus pour le tout)
- la perte de place (l’escalier fait perdre bien 2m carres Carrez par appart)
- la moindre HSP (si pas de mezzanine, alors joli cathédrale au dessus des apparts) mais je suis pas sur que ca compte tant que ca, c’est a la marge
- si les loyers deviennent totalement encadres, alors cette surface rentre pas dans l’assiette…

On est pas loin de Paris: le metre est a 5ke et la location a 25e/mois (voire plus pour du refait a neuf).

Donc mes mon calcul optimiste en matière de rentabilité de l’operation est:
Par loyers:
A - Numérateur (cash flow sans dette)
+ 150e de loyer par mois par mezzanine, donc 300e de plus / mois (mon estimation… commentaires bienvenus)
- 4m loues autrement 25e/m perdus, soit 100e de moins par mois
=> 200 x 11(mois) x 80% (c’est conservateur - couts hors intérêts a la louche a 20%; pas de TF…) x 70% (IR+CS a 30% a la louche) = 1.2ke de cash flow par an
B - Dénominateur (capital investi)
17ke (cout travaux) [a noter que je prends pas en compte la perte de surface carrez car la perte de loyer est dans le numérateur]
C - Rentabilité
A/B = 7.2% net par an

Ca inclut pas le potential bouclier fiscal des 17k dépensés pour créer la mezzanine. Ils sont potentiellement partiellement deductibles en deficit foncier (car une partie des travaux c’est l’isolation du plafond / toit de toute façon…

Par valeur au metre:
La c’est plus simple: la gross variable c’est la valeur du metre de surface plancher sous les combles de <1.80m.
Donc prenons c’est une décote de 50% sur la valeur, alors on cree effectivement 30m carres a 2.5k du metre donc 75ke de valeur, moins (1) la perte des 4m de surface a 5ke / metre (moins 20ke), moins les couts (17ke) donc il semble que net net ce soit bénéficiaire de 38ke.
Ca check avec le cash flow de 1.2ke / an valorise a environ 3.1% de rendement net de tout.

Reflexions bienvenues.

B

Message édité par l’équipe de modération (27/09/2016 02h48) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : combles, rendement, valorisation

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#2 26/09/2016 14h26 → Immobilier locatif : comment valoriser des combles de moins de 1m80 de plafond ? (combles, rendement, valorisation)

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Bonjour,
Ne serait-ce pas mieux de laisser l’espace ouvert et aménager une jolie mezzanine sur le tiers de la surface? Ca fait un couchage qui libère de la place en bas et avec une échelle de meunier robuste il y a peu de perte de place. La hauteur sous mezzanine peut être de 2 mètres du coup.


Parrain de mon adorable filleule

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#3 26/09/2016 14h30 → Immobilier locatif : comment valoriser des combles de moins de 1m80 de plafond ? (combles, rendement, valorisation)

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C’est sioux comme idée. Mon souci sera que le R+2 est deja un peu mansarde, donc il faut trouver ou la mettre la mezzanine ouverte. Je vais y réfléchir avec mon artisan.

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#4 26/09/2016 16h04 → Immobilier locatif : comment valoriser des combles de moins de 1m80 de plafond ? (combles, rendement, valorisation)

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C’est une création de surface, soit des charges incorporables en LMNP/LMP mais pas au foncier. Ne serait il pas plus intéressant de faire du meublé pour passer toutes les charges (et pas seulement l’isolation )?

7.2% de renta, ne pouvez vous pas trouver mieux sur un autre projet supplémentaire ? En effet en IDF en cas, relativement risqué (opinion personnelle et subbjective) d’encadrement des loyers, vous perdez votre investissement, du moins sur la valeur locative… pour la valeur de revente 50% semble en effet envisageable.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 26/09/2016 16h28 → Immobilier locatif : comment valoriser des combles de moins de 1m80 de plafond ? (combles, rendement, valorisation)

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Je suis en SCI a l’IR, donc revenus fonciers. Sur la fiscalité, je suis en train de faire une des travaux de renovation lourde et donc il va y avoir une coquette somme en deficit foncier qui fait que je ne paierai pas d’impôts pendant environ dix ans. Pour la mezzanine spécifiquement, je vais en parler a mon artisan. Il me facture plus ou moins au forfait pour la renovation donc je sais pas comment le fisc va comptabiliser la mezzanine.
Pour le 7% de rentabilité, c’est du net cash, après tout y compris la fiscalité personnelle. Avant tout ca, en loyers / cout, on est a 12%.
J’ai beaucoup lu sur ces forums des personnes qui ont des rentabilises de 10%, 12%, 15% etc. C’est top. Le seul souci c’est beaucoup plus au niveau de types de biens dont il s’agit: des biens en province la plupart du temps, souvent dans des villages loin de tout, avec des prix au metre très très bas et donc une profitabilité avec travaux récurrents très faible (les travaux sont des couts incompressibles sur la durée de vie d’un immeuble et sont max 2x moins chers pour des apparts a 10ke / metre ou a 1ke / metre…).
Le bien dont il s’agit ici est a 18 mins en RER de Paris et dans un centre ville dans les Yvelines.
L’immeuble est classe remarquable par la ville etc.
C’est juste pas pareil en terme de profil de risque, a mon humble avis.

Est-ce que je fais erreur?

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#6 26/09/2016 18h21 → Immobilier locatif : comment valoriser des combles de moins de 1m80 de plafond ? (combles, rendement, valorisation)

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Réputation :   220 

Buduche a écrit :

Est-ce que je fais erreur?

Là sans doute

Buduche a écrit :

J’ai beaucoup lu sur ces forums des personnes qui ont des rentabilises de 10%, 12%, 15% etc. C’est top. Le seul souci c’est beaucoup plus au niveau de types de biens dont il s’agit: des biens en province la plupart du temps, souvent dans des villages loin de tout, avec des prix au metre très très bas et donc une profitabilité avec travaux récurrents très faible

C’est parfois vrai, mais il ne faut pour autant généraliser wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 26/09/2016 18h27 → Immobilier locatif : comment valoriser des combles de moins de 1m80 de plafond ? (combles, rendement, valorisation)

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Buduche, bonjour.

Vous devriez nous présenter votre projet plus en détail (et éventuellement vous présenter tout cours)!
12 % à 18 min de RER de Paris aujourd’hui, j’aurais sincèrement aimé en savoir plus (localisation, coût d’acquisition/des travaux, surface, etc…)

Car après un calcul rapide ça ne colle pas chez moi: 25 euros par mètres carré pour 30 mètres carré soit 750/mois soit 9000/an Pour avoir 12% net, l’appartement a du vous revenir à 9000/0.12=75000  euros

Baduche a écrit :

Avant tout ça, en loyers / coût, on est a 12%.

frais d’agence et de notaire inclus soit 2500 par mètres carré pour vous, et 2200 pour le vendeur. Comment avez vous fait alors que les mètres  carré voisins sont à 5000 euros à l’achat (en faisant le calcul inverse leur rentabilité serait de 4.8% - plus proche des chiffres qu’on a l’habitude d’entendre)? Dans de telles conditions j’aurais bien évidemment acheté aussi!!!

La hauteur dans les combles que vous allez créer est <1.8 mètres, mais combien exactement? 1.79 sous la faîtière et 1.2 mètres ce n’est pas pareil. A quoi pourraient servir ces 15 mètres carré supplémentaire dans les appartement (rangement? couchage?)

2.4 mètres sous plafond c’est bas (je suis grand), mon avis est également biaisé par le fait que j’ai un mètres carré qui revient à moins de 1000 euros, donc le mètres carré supplémentaire dans ma tête ne coûte pas cher.

Je rejoins l’avis de KC44 un plafond cathédrale neuf c’est le coup de cœur assuré, vous pouvez éventuellement augmenter les loyer grâce a cela et non pas grâce au met carré supplémentaire. Et rajouter un couchage double avec quelques rangement en hauteur cela limiterait aussi l’épaisseur des solives - vous gagnez encore du volume au niveau le plus bas.

Un élément de réponse à votre questionnement (bien que vos 12% me semblent particulièrement élevés)

Ayant un prix au mètres carré en région parisienne beaucoup plus élevé qu’en province, vous concentrez votre investissement (là ou vous achetez un appartement, on peut en acheter 5). Tant que tout se passe bien - super vous avez une rentabilité et mois de soucis de gestion car moins de locataires.

Si par malheur votre quartier se dégrade, vous perdez beaucoup plus car vous êtes concentrée dans ce quartier avec votre unique bien, on a 5 biens éparpillés dans toute l’agglomération.

Dernière modification par zaser (26/09/2016 18h29)

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#8 26/09/2016 19h56 → Immobilier locatif : comment valoriser des combles de moins de 1m80 de plafond ? (combles, rendement, valorisation)

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Bonjour,

J’aime la discretion donc en matière de presentations: j’ai la trentaine, je bosse dans la finance et j’investis dans l’immobilier depuis une dizaine d’années; j’ai commence a investir mon prêt étudiant et après j’ai utilise ma capacité d’endettement pour acquerir des biens, plus des placements que des investissements, je n’ai juste pas le temps avec le boulot.

Pour le projet, c’est pas vraiment le sujet, j’avais surtout des questions sur la mezzanine en particulier. Le projet en lui meme est bien moins profitable. Mais allons y: 800k prix d’achat notaire compris, immeuble de 250m carres dans un état deplorable (planchers pourris, toit a refaire, fenêtres a refaire, ravalement total etc.) mais très bonne localisation (18 mins en RER de Paris) dans les Yvelines; plein centre ville a 2 min du RER; 10 logements légaux avec compteurs etc. et surtout une parcelle d’environ 400m carres en plein centre ville avec une emprise au sol très élevée et une hauteur des constructions interessante qui font que je peux ajouter 100m de surface plancher et un sous sol de 100m avec fenêtres (car donnant sur une cour anglaise, isole etc) et donc une luminosité importante. Ca c’est sans compter sur le nouveau PLU qui sera vote debut 2017 et qui me permettra peut être de construire 100m de plus (3 étages au lieu de 2 a l’arrière effectivement). Les calculs sont assez simples (hors nouveau PLU) pour le projet en soit: 800ke prix d’achat + 300k renovation existant + 200k de construction (1.5k du metre, surplus sous sol + demolition partie de l’existant + archi + DO etc.) soit 1300ke tout compris pour finir a environ 350m carrez et 100m de sous sol habitable; il y a aussi une grande cave voûtée de 40m. Les economics sont assez simples - le bien vaut environ 5ke du metre refait a neuf sur le marche + sous sol pondéré 50%, soit 400m x 5ke = 2000ke pour un cout de revient d’environ 1300ke de cout. Le revenu est d’environ 25e du metre, soit environ 110ke de revenus par an, en prenant 1 mois de vacance par an (je suis conservateur); donc en brut, on est sur 8.5%. En prenant, a la louche, 15% du revenu en couts divers (c’est du refait a neuf, donc aucun gros travaux pendant 15 ans), on se retrouve a 7.2% avant impôts; en prenant une imposition a 30%, on est a 5% net d’impôts; il y a environ 300k de deficit foncier donc 5 ans sans impôts (il y aura 20ke par an d’intérêts, soit environ 60k de profit taxable). Si je construit les 100m de plus avec le nouveau PLU, ca me reviendra a moins a 100k au metre max (c’est incremental) et je vais générer 15ke / an de profit après impôt. Donc dans la version optimiste (avec nouveau PLU), ca fait environ 5.8% net de charges et d’impôts. J’ai pas trouve mieux…

Pour répondre aux questions / points de zaser:
- hauteur de 1.80 sous la faîtière (juste juste)
- a 2.40 on sera a 1.90 sous la faîtière, donc on fera 2.50, il y a un peu de marge
- je ne connais pas d’artisans qui construisent pour 1ke / metre en IDF; le mien est pas cher mais il est a 1500TTC… (sachant qu’il fait un sous sol total et les 1500 sont que pour les metres au RDC et R+1!)
- le point de KC44 est un très bon point mais le souci est plus de comprendre comment ca peut marcher dans la pratique; je vais discuter avec mon archi et mon artisan
- sur la diversification, c’est un excellent point, mais j’ai pour principe de vivre a max 1h des biens que je possède car l’immo est un business local; j’habite en IDF car je bosse a Paris et je peux pas aller a Reims ou en Savoie… meme si j’aimerais!

A bientôt

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