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#1 08/01/2016 20h16 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

Membre
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Bonjour à tous !

Je vous explique rapidement mon histoire et j’espère avoir un retour de la part de la communauté éclairée smile

Fin octobre, On m’a démarché par téléphone en me demandant mon épargne (un peu plus de 100 000 euros, l’essentiel à l’ING avec une assurance vie de 7 ans), je me suis retrouvé avec un agent commercial indépendant fort sympathique de Verney Conseil. 3 rendez-vous plus tard il me propose:
- un ticket d’entrée à 50 000 euros
- Pas de commission
- un panier équilibré autour de: fond euros, SCPI PrimoPierre, H2O
- la société qui semble gérer les fonds est une entité de la société générale / Oradea Vie

Questions:
1. Avez vous un retour sur Verney Conseil ? (ils semblent être sérieux à première vue)

2. Qu’apporte ce genre de structure ? (j’imagine le conseil, mais au delà de ça financièrement est ce plus intéressant ?)

3. La SCPI PrimoPierre semble prendre 9% en commission au départ, ca me semble beaucoup (mais classique dans le milieu des SCPI) - D’après ce que j’ai compris la part peu évoluer (en bien ou en mal) généralement la part vaut de plus en plus cher dans le temps, et la rentabilité est de 5%. J’ai quand même du mal à voir le réel bénéfice par rapport à du fond euros à 2.5%, vu le ’handicap’ de départ on commence à gagner à partir de 5 ans… hypothétiquement
Frais de gestion: 10% HT du montant des produits locatifs, 5% HT des produit financiers net
Commission de souscription : 9%

Frais du contrat:
Gestion Libre: Support sécurité en euros: 0,78% - Support en unité de compte hors scpi : 1% - Support SCPI : 1%
Gestion pilotée: 1,25% du montant du capital constitué dans le cadre de la gestion pilotée
frais d’arbitrage: 0,50% + 0,50% pour un arbitrage provenant d’un support immobilier (hirs support scpi)

En bonus: ING ne fait pas de SCPI, mais fortunueo semble meilleurs de ce point de vue, pourquoi ne pas directement allé chez eux plutôt que de passer par un cabinet externe ?

Merci

Dernière modification par alavoler (08/01/2016 20h32)

Mots-clés : primopierre, scpi, verney conseil

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#2 08/01/2016 21h06 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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@ Alavoler : si le but est finalement de mettre de la SCPI Primopierre sur un contrat d’assurance Vie,
autant faire ça sur mes-placementsLiberté de mes-placements.fr:
- les frais sur versements sont de 6%
- les frais de gestion du contrat d’AV pour les SCPI sont de 0.5% par an

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#3 09/01/2016 00h27 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

Modérateur
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Et si vous commenciez par respecter notre charte, vous présenter en détail, et ne pas prendre le forum pour un self-service ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 09/01/2016 01h29 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Certes.
Si la SCPI est logee dans une assurance-vie comparez bien les frais car en effet ils doivent etre inferieurs a 9%. L’achat de SCPI necessite de les garder 8 ans grand minimum, plutot 10-12 ans afin d’eponger des frais d’entreee.


Parrain de mon adorable filleule

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#5 09/01/2016 09h43 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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GoodbyLenine
Je me suis inscrit il y a plusieurs années, j’ai cru l’avoir fait. Je vais combler ce manquement de ce pas.
* J’essaye de toujours respecter au mieux les membres des forums, et j’essaye de faire des postes explicites avec un maximum d’informations, et lorsque je peux apporter mon expertise je le fais.

Dernière modification par alavoler (09/01/2016 09h43)

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#6 09/01/2016 10h02 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Pour ma part je n’arrive pas a acceder a ma presentation. Pouvez-vous me dire si vous la voyez?
Je ne trouve meme plus ou la creer. J’ai du re-renseigner mon site internet que j’avais pourtant mentionne precedemment. Desole pour le hors-sujet.

Dernière modification par kc44 (09/01/2016 14h58)


Parrain de mon adorable filleule

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#7 09/01/2016 10h07 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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[Hors-Sujet]
kc44 c’est bon pour votre présentation
Accueil » Nouveaux membres »  Kc : présentation
Info
[\HS]

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#8 09/01/2016 15h11 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Merci pour l’aide Alavoler.
A lire votre presentation, l’achat de SCPI hors assurance-vie est a exclure. Vous souhaitez une certaine liquidite sur 3 ans, meme en investissant en SCPI sur une AV vous serez aussi trop penalise sur les frais.
On peut faire quelques "coups" en achetant une SCPI decotee puis en la revendant peu de temps apres, encore faut-il que son prix de part augmente et qu’il couvre les frais, ca reste tres rare. J’ai fait une belle PV sur PFO et elle vient de prendre plus de 20% grace a un changement de statut. Je pourrais la revendre avec une PV de 5% nette de frais de souscription mais fiscalisee a 15,5% + 19% ce qui me coupe l’envie de la revendre.
Autre point, mieux vaut diversifier les SCPI car toutes ne seront pas forcement liquides au moment ou vous voudrez les revendre, on est vraiment dans une optique de long terme.


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#9 10/01/2016 15h18 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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kc44
merci !
Je recherche à optimiser environ 40 à 50K d’épargne (qui sont aujourd’hui sur un Livret A / orange !!)
Pour le laisser de 3 à 6 ans… (à la louche car je ne connais pas mon futur)

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#10 10/01/2016 16h06 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Si vous souhaitez limiter les frais de souscription, la SCI Capimmo de Primonial (SCI de SCPI) n’est qu’à 2% de frais d’entrée pour les performances suivantes: 2007 8,89 %,2008 6,89 %,2009 2,59 %, 2010 3,18 %, 2011 1,80 %, 2012 5,07 %, 2013 5,04 %, 2014 4,70 %.

Reste aussi les OPCI qui sont souvent moins chargées en frais mais plus volatiles dans leurs résultats car la part immobilière est variable.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#11 10/01/2016 17h11 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Réputation :   80 

Bonsoir,

Mon conseil : gardez-vos sous et envoyez paître ce margoulin avec pertes et fracas !

9% de frais de souscription, c’est supérieur aux droits de mutation pour acheter un bien immobilier. Sur ces 9%, l’agent commercial va en mettre au moins 5% dans sa poche.

Idem pour les frais de gestion : 10% HT des loyers c’est supérieur à ce que prend un gérant pour s’occuper d’un appartement en gestion locative.

Enfin, cerise sur le gâteau; les frais des gestion du contrat d’assurance-vie qui vont se répéter chaque année.

Franchement, comment peut-on confier un unique € suite à un démarchage téléphonique ? Pour ma part, je fais parler le téléprospecteur pendant 15 mn environ avant de lui dire que je ne suis pas intéressé.

Fuyez ces parasites et achetez un appartement en direct si vous voulez absolument investir dans l’immobilier.

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#12 10/01/2016 17h31 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

Administrateur
Réputation :   1313 

Les frais mentionnés sont ceux habituels pour des SCPI, le cabinet en question n’y est pour rien.

Après entre investir en SCPI ou acheter un bien résidentiel en direct pour le confier à une agence, c’est un autre débat qui a déjà eu lieu sur le forum.

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#13 10/01/2016 17h45 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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@stokes
Un peu dure vos propos, même si à l’instinct je me suis aussi dit sensiblement la même chose (fuir les démarcheurs téléphoniques, mais parfois ça arrive que ce soit intéressant // 5% des cas)

@InvestisseurHeureux
Merci pour vos propos mesurés

@carpediem
Merci du tuyaux je vais me renseigner

Je suis chez ING et leur assurance vie (bien qu’un peu pauvre je trouve en nombre de placements) propose Netissima, qui semble être en rapport avec les SCPI, bien qu’il n’y ai que 30% d’immobilier dedans, ils ont des perfs un peu supérieur au fond euros…
Je ne sais pas ce que vous en pensez (je pense y placer 20k en réa-louant  mon fond euros vers ce fond)

Dernière modification par alavoler (11/01/2016 08h17)

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#14 10/01/2016 17h51 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Bonjour,

les frais de souscription de SCPI se partagent entre le CGP et la société de Gestion. Ce pourcentage n’est pas fixe. Le CGP touche généralement entre 3 et 5% des frais de souscription que paye le client, soit un peu moins de la moitié.
Le CGP ne touche généralement aucune rétrocession sur les frais de gestion annuels des SCPI sauf cas particuliers.

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#15 10/01/2016 18h32 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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@ alavoler : sur l’ass-vie ING Direct vous ne pouvez pas faire un arbitrage à 100% en Netissima, car:
"Pour accéder à ce nouveau fonds en euros, chaque versement (initial, libre et libre programmé) et chaque arbitrage doit être investi à hauteur de 20 % minimum du montant total du versement sur des unités de compte présentes au contrat."

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#16 11/01/2016 05h52 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Stokes ne semble pas bien connaitre les SCPI. Les intervenants suivants ont bien rectifie.
Le fonds Netissima est tout a fait adapte dans votre optique d’investir en immobilier sans en avoir les inconvenients au niveau des frais. Seuls les 20 % minimum du montant total du versement sur des unités de compte sont a bien integre car il ne faut pas que cela plombe le petit pourcent que vous allez gagner par rapport au fonds Eurossima.


Parrain de mon adorable filleule

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#17 11/01/2016 09h22 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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% de droit d’entrée

alavoler a écrit :

@stokes
Un peu dure vos propos, même si à l’instinct je me suis aussi dit sensiblement la même chose (fuir les démarcheurs téléphoniques, mais parfois ça arrive que ce soit intéressant // 5% des cas)

Dont acte, je ne suis pas un spécialiste des SCPI, mais, contrairement à l’agent commercial qui vous bassine, je n’en veux pas à vos sous et n’en ai de toute façon pas besoin pour atteindre la fin du mois ou de l’année….ce qui n’est peut-être pas le cas de l’agent commercial avec son Audi ou sa BMW neuve acquise à crédit !

Même si cela correspond à la pratique du secteur, je maintiens que cet empilage de frais est exorbitant et va gréver lourdement la rentabilité de votre placement à l’horizon de 3 à 6 ans dont vous faites état.

Si vous videz les 50k€ contenus dans vos livrets, vous n’allez investir en réalité que 45,5k€ : combien de temps vous faudra-t-il pour simplement retrouver votre mise de départ ?

Avez-vous pensé aux foncières cotées en € ? Vous auriez moins de frais et plus de liquidité.

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#18 11/01/2016 09h40 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Je complète ma réponse ci dessus la performance de la SCI Capimmo est de 4.95% pour 2015 (avant frais de gestion annuels sur UC du contrat).

@Stokes, vous avez raison pour les frais, mais les foncières cotées ont aussi leurs inconvénients notamment en terme de volatilité et il n’est pas toujours facile de les acheter via une AV.
Et évitez les caricatures…

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#19 11/01/2016 11h27 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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@carpediem: sans connaitre la SCI Capimmo, je suis très surpris de vous voir recommander une SCI de SCPI.

Exactement comme aucune personne censée,  sauf si elle n’a pas le choix, n’investit dans un fonds de fonds d’actions (et préfère investir en direct dans un fonds d’actions, voire encore plus en direct dans des actions).

Empiler les structures entre l’investisseur et les actifs immobiliers physiques sous-jacents est a priori mauvais et porteur de risques:

- l’épargnant investit dans une assurance-vie d’un assureur, qui investit dans cette SCI, qui investit dans des SCPI, qui investissent dans de l’immobilier physique. Il suffirait qu’un seul des acteurs/intermédiaires de cette chaîne soit défaillant, pour avoir de gros problèmes

- on empile aussi et surtout les frais de gestion. Combien la SCI Capimmo prélève en frais de gestion, en plus des frais de gestion des SCPI sous-jacentes et des frais de gestion de l’assurance-vie?

Dernière modification par parisien (11/01/2016 12h18)

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#20 11/01/2016 18h10 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Ce qui m’intéresse c’est le net obtenu .

Si j’ai une SCI à 2% de frais d’entrée et 4% de rendement, et une SCPI à 8% de frais d’entrée à 5% de rendement, j’ai:

        SCI                           SCPI
N     98                              92
N+1 101.92                        96.6
N+2 106                             100.46
N+3 110.24                        105.49
N+5 114.65                        110.76
etc

La SCPI ne repasse devant la SCI qu’en année N+9. La SCI évite d’attendre 2 ans pour revenir à 0.

J’ajouterai que les performances historiques de la SCI n’ont pas été systématiquement à 1% d’écart sur le long terme avec les SCPI présentes en AV.

Pour l’empilement des frais, les performances ci-dessus sont les performances nettes de la SCI avant les frais de gestion de l’AV (comme n’importe quelle UC en AV)

Chasser les frais c’est bien, gagner plus c’est mieux.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#21 11/01/2016 18h57 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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carpediem a écrit :

Ce qui m’intéresse c’est le net obtenu .

Ce que vous dites est une hérésie. Oseriez-vous dire pour un fonds action que peu importe qu’il ait des frais bien plus élevés que la moyenne, du moment que sa performance nette est plus élevée?
car la perf. nette se rapporte au passé, et ne garantit pas les perf. dans par ex. trois ou 4 ans.
(les résultats des SCPI ne se retournent pas aussi vite que ceux des fonds actions, mais peut arriver sur le  moyen/long terme).

carpediem a écrit :

Si j’ai une SCI à 2% de frais d’entrée et 4% de rendement, et une SCPI à 8% de frais d’entrée à 5% de rendement, j’ai: …

Votre raisonnement ici suppose que la SCI a seulement 2% de frais d’entrée et peut ensuite investir dans les SCPI sous-jacentes sans frais d’entrée du tout.
J’en doute fort. Et si c’était vrai, ce serait totalement injuste et inacceptable pour les investisseurs achetant en direct (et non via cette SCI) des parts de ces SCPI.

En effet, s’il y a un fort courant acheteur de parts de cette SCI, cette SCI (qui ne garde pas pour elle les 2% de frais d’entrée mais en reverse probablement tout ou partie à des intermédiaires comme vous, carpediem) devra à son tour acheter des parts des SCPI sous-jacentes. Forcément, ces SCPI devront au bout d’un certain moment acheter des actifs immobiliers pour placer l’argent qu’elles reçoivent de la SCI et devront donc payer des droits de mutation/frais de notaire d’au moins 5-6% sur ces actifs. Il serait injuste de faire supporter ces droits à l’ensemble des porteurs de parts des SCPI.
Donc forcément la SCI doit payer des frais d’entrée aux SCPI. CQFD.

Conclusion: en achetant des parts de la SCI, on paie non seulement des frais d’entrée aux intermédiaires, mais la SCI paiera d’autres frais d’entrée aux SCPI. Il y a donc empilement des frais d’entrée, qui s’ajoute à l’empilement des frais de gestion annuels.

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#22 11/01/2016 19h14 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Cher Parisien, je vous trouve un peu dur avec carpediem.

Certes Capimmo n’est pas le support absolument idéal, néanmoins elle permet à des non initiés en investissement immobilier professionnel (car c’est bien de cela dont il s’agit) de trouver un véhicule simple, accessible et dont les performances passées sont tout à fait correctes.
J’ajouterai que le fait de souscrire des SCPI de différentes sociétés de gestion, d’y ajouter de l’immobilier en direct et des parts de foncières cotées permet d’avoir une forte diversification.
Quant aux frais, de mémoire les 2% sont acquis à la SCI.
D’autre part, je suppose que les gestionnaires de CAPIMMO (PRIMONIAL) ont dû négocier avec les sociétés de gestion de SCPI pour ne pas acheter les parts au même prix que le premier quidam venu. C’est déjà le cas pour les SCPI achetables en assurance-vie, elle sont souvent achetées en dessous du prix normal.
Le fait de mettre CAPIMMO en assurance-vie supprime la case IRPP, mais rajoute les frais de gestion du contrat.
Au final, j’ai un support diversifié, géré, qui nous fait un 4% voire 4.5% de moyenne (certes passé, mais il faut bien se baser sur quelque chose). En retirant les frais de gestion, il reste quand même un peu plus que le fond €. C’est ainsi que je le vois, comme une alternative au fond €, avec une espérance de rendement plus élevée, surtout en cette période de baisse récurrente des rendement de fonds €.

Bien à vous.

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#23 11/01/2016 19h16 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Concernant les frais de la SCI Primonial Capimmo, voici ce qui est écrit dans l’annexe de sa présentation:

"

FRAIS

Frais d’entrée : 2% de la valeur liquidative (acquis au fonds)

Frais sur la SCI (la valeur liquidative de la SCI inclut la totalité de ces frais)
o
Frais de gestion : 1,60% HT de la valeur brute réévaluée des actifs de la SCI
o
Frais de sortie : aucun
o
Frais de délégation du valorisateur : 0,04% HT maximum de la valeur brute réévaluée des
actifs de la SCI
o
Frais de commissariat aux comptes : révisés annuellement (12 000 € HT en 2011)
o
Frais d’acquisition
Part de SCPI, SCI, OPCI, Foncières : 0,30% HT
Immobilier en direct et autres sociétés immobilières : 1% HT
o
Frais de gestion de la poche immobilier direct : frais réels Primonial REIM
o
Frais sur prix de vente HT
0% HT sur immobilier collectif et OPCVM
1% HT sur immobilier direct
o
Frais de gestion indirecte : la SCI investit dans des SCPI dont les frais de gestion sont de
l’ordre de 10% des recettes locatives

Autres frais : les frais de votre contrat (frais su
r versement, frais annuels de gestion et frais d’arbitrage)
sont applicables à ce support d’investissement. Nous vous invitons à vous y reporter

"

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#24 11/01/2016 20h39 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Réputation :   401 

Grâce à antonyme59, on sait désormais exactement de quoi on parle.

Je suis frappé à quel point les frais de gestion totaux sont prohibitifs, plus élevés encore que ce que je pensais.

En effet, pour les SCPI sous-jacentes, c’est 10% des loyers annuels, qui typiquement sont égaux à 6% de la valeur des actifs immobiliers des SCPI. Frais de gestion  = donc environ 0,60% de la valeur des actifs immobiliers (0,60% = 10% x 6%).

Or, si on investit via la SCI Capimmo comme le préconise carpediem, on va payer (1,60%+0,04%) + 0,60%=2,24% HT /an. les frais de gestion annuels sont donc presque quadruplés par rapport à un investissement direct en SCPI (2,24% à comparer avec juste 0,60%).
Ces frais de gestion de la SCI sont ridiculement élevés, alors même que la SCI ne demande pas beaucoup d’efforts pour sa gestion (ce sont les SCPI qui requièrent du travail, pour savoir quel bien acheter et comment optimiser la gestion des biens détenus). Suivez mon regard sur qui se goinfre au passage en empochant une partie de ces 1,60% par an.

Je suis aussi frappé que l’acquisition de parts de SCPI par la SCI ne coûte à cette dernière que 0,30% de frais d’entrée. Alors même que si la SCI investit beaucoup de cash dans une SCPI, forcément la SCPI ne va pas rester avec du cash mais va s’en servir pour acheter un bien, qui lui coûtera 5-6% en droits de mutation ("Frais de notaire"). Qui paie donc ces droits, puisque ce n’est guère la SCI? C’est l’ensemble des porteurs de parts de ces SCPI de Primonial.

Conclusion: il faut éviter d’investir en direct dans les SCPI de Primonial (sauf éventuellement celles où la SCI Capimmo n’investit pas), car on est exposé à payer une part des frais qui auraient dû être payés par la SCI Capimmo.
Et évidemment il ne faut pas non plus  investir dans Capimmo.

Autre point: pour la première fois, carpediem semble être pris en flagrant délit de conseil non avisé. Jusqu’à présent, les conseils qu’il laissait sur ce forum étaient très judicieux, ou au minimum discutables mais intéressants pour une certaine catégorie d’épargnants. Par ex., quand il recommandait le PERP, que je critiquais fortement, on pouvait encore discuter le pour et le contre et convenir que le PERP est quand même judicieux pour une minorité de la population, par ex. ceux qui sont à la fois proches de la retraite ET avec un TMI élevé de 41% ou 45% ET auront une retraite faible par ailleurs (par ex. les professions libérales).

Mais là, pour la SCI Capimmo, les bras m’en tombent. J’ai du mal à identifier une personne ou une situation pour laquelle le conseil d’investissement de carpediem serait judicieux.
Je n’ai pas de doute sur l’explication: une erreur d’analyse de carpediem et non une volonté de sa part d’orienter vers une SCI qui doit rapporter aux intermédiaires comme lui,  en rétrocession de frais de gestion tous les ans, beaucoup plus que s’il oriente son client vers un investissement en SCPI en direct.

Dernière modification par parisien (11/01/2016 20h43)

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#25 11/01/2016 20h41 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Sauf avis contraire, Je pense suivre le conseil de antonyme59 et d’investir 25k dans SCPI Primopierre via mes-placements.fr
Pour un placement sur minimum 4 ans (versus fond euros), bien que je vise plutôt 6 à 8 ans.

Je ne sais pas s’il est dispo sur fortuneo, il y a une page:
SCPI Primopierre : un patrimoine de bureaux de qualité et des locataires de premier plan pour investir dans le cadre de son assurance-vie Fortuneo Vie

Etant sur ING, je ne sais pas si c’est le moment d’ouvrir une autre assurance vie ailleurs… plus performante, ou de rester avec ING car j’ai bientôt obtenu les 8 ans d’ancienneté :p (j’ai 29 ans)

Dernière modification par alavoler (11/01/2016 20h46)

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