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#26 11/01/2016 21h43 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

Modérateur
Réputation :   1084 

Je ne comprend pas bien l’acrimonie de parisien envers carpediem.

En effet, sauf erreur de ma part, carpediem s’est contenté de réagir au message

alavoler a écrit :

Je recherche à optimiser environ 40 à 50K d’épargne (qui sont aujourd’hui sur un Livret A / orange !!)
Pour le laisser de 3 à 6 ans… (à la louche car je ne connais pas mon futur)

d’alavoler qui avait auparavant indiqué envisager d’investir en SCPI, en lui indiquant deux pistes qui semblent pertinentes dans ce contexte :

carpediem a écrit :

Si vous souhaitez limiter les frais de souscription, la SCI Capimmo de Primonial (SCI de SCPI) n’est qu’à 2% de frais d’entrée pour les performances suivantes: 2007 8,89 %,2008 6,89 %,2009 2,59 %, 2010 3,18 %, 2011 1,80 %, 2012 5,07 %, 2013 5,04 %, 2014 4,70 %.

Reste aussi les OPCI qui sont souvent moins chargées en frais mais plus volatiles dans leurs résultats car la part immobilière est variable.

… puis en démontrant que sur 3 à 6 ans l’investissement via la SCI (même si elle est lourdement chargée en frais annuels) était plus favorable que l’investissement directement sur les SCPI.

Je n’ai nulle part lu une quelconque "recommandation" ou "conseil" qu’aurait fait carpediem (lequel a juste donné des informations sur 2 possibilités, qui peuvent être mieux adaptées que des SCPI en direct comme envisagé au départ par alavoler). Je suggère à parisien de ramasser ses bras s’ils sont tombés (la situation de alavoler est d’ailleurs un exemple où la SCI semble plus adaptée que les SCPI en direct … mais où un bon fond euro est sans doute encore mieux adapté !), et de relire la demande précise et les réponses qui y ont été faites.

PS : Ceci n’est pas une intervention à titre de modérateur, mais comme simple membre du forum.


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#27 11/01/2016 22h38 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

Membre
Réputation :   340 

Etant sur ING, je ne sais pas si c’est le moment d’ouvrir une autre assurance vie ailleurs… plus performante, ou de rester avec ING car j’ai bientôt obtenu les 8 ans d’ancienneté :p (j’ai 29 ans)

J’édite mon message. J’avais répondu, mais en fait je ne pas sûr du tout que ma réponse soit pertinente car je ne suis pas sûr d’avoir bien compris votre question :
- est-ce que vous envisagez de faire un rachat total de l’AV ING maintenant ? Évidemment, il ne faut pas le faire et attendre les 8 ans, parce que tout rachat avant 8 ans est fortement pénalisé fiscalement !
- cette seconde AV que vous envisagez d’ouvrir, c’est pour quoi faire ? C’est le même projet que "investir 25k dans SCPI Primopierre via mes-placements.fr", ou bien est-ce que vous parlez d’encore une 3e assurance-vie ?
- sauf erreur de ma part, vous ne précisez pas non plus la composition ni le rendement de l’AV ING. Difficile de vous conseiller quoi que ce soit sans connaître cette AV !

Dernière modification par Bernard2K (11/01/2016 23h49)

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#28 12/01/2016 00h02 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Bernard2K
Je détail mon épargne, car en effet ce n’est pas clair:

55k sur un AssuranceVie ING, composé à 90% d’eurossima (fond euro)

31.5k sur un livret orange
16.5k sur un livret A

ce sont ces livret que je souhaite réa-louer pour 3 à 6 ans…

(j’ai également 18K sur une autre banque, composé de LDD, PEL… que je ne compte pas toucher à court terme - 2 ans)

Dernière modification par alavoler (12/01/2016 00h03)

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#29 12/01/2016 09h49 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Réputation :   340 

Si on vous demande des précisions, ce n’est pas pour vous embêter, mais pour vous conseiller au mieux. Par exemple, ça serait utile de connaître votre TMI (taux marginal d’imposition), mais vous avez fait une présentation très courte et avez omis vos revenus et votre imposition… C’est quand même dommage que vous demandiez des conseils sans donner les éléments suffisants pour bien appréhender votre situation.

Le problème, dans votre projet, c’est le manque de précision sur votre horizon de temps.

Vous le savez, la fiscalité sur l’AV est forte entre 0 et 4 ans, assez forte entre 4 et 8 ans, et faible au-delà de 8 ans.

Quand vous dites "3 à 6 ans, peut-être 8 ans", ça veut dire que vous ne savez pas combien de temps vous allez garder ce placement. Difficile de donner un conseil dans ces conditions. Pour la fiscalité de l’assurance-vie ; mais aussi pour votre projet d’achat de SCPI, puisque, avec la commission d’entrée élevée, c’est un produit qu’il faut garder au moins 5 ans et plutôt 10 minimum.

Il faut donc que vous clarifiez l’horizon auquel vous pensez avoir besoin de cette épargne. Il faut aussi clarifier si vous aurez impérativement besoin de cet argent ou s’il y a des alternatives (est-ce que votre futur projet peut se financer à crédit ?). Il faut clarifier aussi : besoin de quelle proportion de cette épargne ? Besoin de 20 k€ c’est pas pareil que 50 k€ qui n’est pas pareil non plus que 100 k€.

Je pense que vous l’avez déjà compris :
Si vous ouvrez une nouvelle assurance-vie pour y mettre de la SCPI avec les 48 k€ des livrets, et que vous la rachetez au bout de 3 ans, vous allez être fortement perdant (fiscalité de l’AV + frais de la SCPI). Dans ce cas, pour ce besoin dans 3 ans, il faudrait taper prioritairement dans l’AV ING. Est-ce que, pour vos futurs projets, les 55 k€ de l’AV ING suffisent (+ éventuellement vos 18 k€ de LDD et PEL) ? Pensez-vous pouvoir "laisser tranquille" cette seconde AV pendant 8 ans ?

En tout cas, si vous mettez 48 k€ dans l’immobilier au travers de SCPI en AV, il semble très avisé de garder l’AV ING en fonds euros, pour la diversification. Sortir de l’AV ING pour tout mettre dans cette seconde AV au motif que les rendements de l’immobilier sont supérieurs, ça me semble bien risqué.

Remarquez que, dans tous les cas, l’argent n’est pas "bloqué", c’est juste que, en cas de retrait précoce, vous y perdez pour cause de fiscalité (AV) et/ou de commission d’entrée pas encore amortie (SCPI).
- en gros, une AV (en fonds euros) de moins de 4 ans, c’est une épargne disponible, avec capital garanti, mais qui va rapporter très peu si on retire l’argent avant ces 4 ans. Pour caricaturer, on dit adieu à une bonne partie du rendement mais on récupère le capital. (un peu équivalent à un livret A au taux actuel de 0,75 %, quoi).
- une AV (investie en SCPI) de moins de 4 ans, c’est une épargne disponible, mais qui risque d’être en négatif si on la retire (because frais de la SCPI en plus de ceux de l’AV).
- une AV de plus de 8 ans, c’est une épargne non seulement disponible, mais qui rapporte. C’est pour ça que vous devriez regarder votre AV ING d’un meilleur œil, au lieu de lui reprocher un rendement pas extraordinaire. Un rendement de 3 %, sans risque sur le capital, et disponible à tout moment, c’est précieux.  Un peu comme un livret A qui serait à 3 % ! Surtout quand on ne sait pas de combien on va avoir besoin, ni dans combien de temps, comme vous ! Donc, gardez précieusement cette AV, voire rechargez-la encore !

Ce sont ces questions qu’il faut que vous résolviez (timing et montant de votre besoin d’argent) et que personne ne peut résoudre à votre place.

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2016 10h15)

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#30 12/01/2016 10h24 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Réputation :   401 

GoodbyLenine a écrit :

Je ne comprend pas bien l’acrimonie de parisien envers carpediem.

En effet, sauf erreur de ma part, carpediem s’est contenté de réagir au message

alavoler a écrit :

Je recherche à optimiser environ 40 à 50K d’épargne (qui sont aujourd’hui sur un Livret A / orange !!)
Pour le laisser de 3 à 6 ans… (à la louche car je ne connais pas mon futur)

d’alavoler qui avait auparavant indiqué envisager d’investir en SCPI, en lui indiquant deux pistes qui semblent pertinentes dans ce contexte :

carpediem a écrit :

Si vous souhaitez limiter les frais de souscription, la SCI Capimmo de Primonial (SCI de SCPI) n’est qu’à 2% de frais d’entrée pour les performances suivantes: 2007 8,89 %,2008 6,89 %,2009 2,59 %, 2010 3,18 %, 2011 1,80 %, 2012 5,07 %, 2013 5,04 %, 2014 4,70 %.

Reste aussi les OPCI qui sont souvent moins chargées en frais mais plus volatiles dans leurs résultats car la part immobilière est variable.

… puis en démontrant que sur 3 à 6 ans l’investissement via la SCI (même si elle est lourdement chargée en frais annuels) était plus favorable que l’investissement directement sur les SCPI.

Je n’ai nulle part lu une quelconque "recommandation" ou "conseil" qu’aurait fait carpediem (lequel a juste donné des informations sur 2 possibilités, qui peuvent être mieux adaptées que des SCPI en direct comme envisagé au départ par alavoler). Je suggère à parisien de ramasser ses bras s’ils sont tombés (la situation de alavoler est d’ailleurs un exemple où la SCI semble plus adaptée que les SCPI en direct … mais où un bon fond euro est sans doute encore mieux adapté !), et de relire la demande précise et les réponses qui y ont été faites.

PS : Ceci n’est pas une intervention à titre de modérateur, mais comme simple membre du forum.

GbL,
Je vous ai connu plus inspiré et moins porté vers la casuistique.

Quand quelqu’un comme carpediem, qui est un professionnel de la finance et qui a fait sur ce forum de multiples interventions remarquées, cite de manière positive un produit et sans lui trouver des points négatifs, cela sera lu par beaucoup comme une recommandation.
Et certains membres moins aguerris de ce forum iront ensuite souscrire sans hésiter à Capimmo, d’autant plus (j’ai déjà pu le constater) beaucoup de courtiers et autres intermédiaires le mettent en avant.

C’est là un danger pour ces épargnants et c’est contre ce danger que je voulais m’élever. Et bien moins contre carpediem, comme je l’avais indiqué, qui faisait une erreur d’analyse.
Je revendique pleinement mon droit de réagir vivement quand un mauvais produit est cité positivement, pour protéger d’autres.

Ce produit est une SCI de SCPI, soit l’équivalent d’un fonds de fonds, avec empilement des frais et des risques:
- accepteriez-vous d’investir vous-même dans un fonds de fonds?
- accepteriez vous-même, GbL, d’investir dans Capimmo, un produit équivalent à une SCPI mais 4 fois plus chargé en frais? des frais tels que ces performances vont forcément baisser dans le futur.

Ce que vous ne voulez pas pour vous-même, GbL, pourquoi voulez-vous que d’autres moins avertis aillent souscrire, en faisant confiance à ce qu’écrivais carpediem, certainement par erreur?

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#31 12/01/2016 10h37 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Bonjour !

@carpediem
@parisien

Je ne suis pas spécialiste des SCPI, je n’en ai pas (du moins pas encore), mais je m’y suis intéressé.

Et il me semble que les "frais d’acquisition" sont inclus dans le prix des parts. Ces frais sont donc latents, et ne seront matérialisés qu’à la sortie, c’est à dire à la revente des parts.

Le rendement (même si ce n’est pas le terme exact pour les SCPI) est exprimé relativement au prix des parts. Le tableau de Carpediem devient alors :

     SCPI
N+0  100
N+1  105
N+2  110
N+3  115
N+5  120
(si aucune capitalisation)

Et donc la SCPI citée comme exemple est systématiquement plus intéressante que la SCI. Tant que l’on ne revend pas…

@parisien, les frais d’acquisition étant latents, la SCI ne les fait pas ressortir. En fait, ils apparaitront comme des moins-values en cas de revente des parts. Ces moins-values pouvant être partiellement compensées par d’éventuelles hausses des parts.
C’est, peut-être aussi, une explication de la variabilité des performances passées de la SCI.
On peut en déduire également qu’il existe une moins-value latente dans la SCI…

@+

Dernière modification par M7 (12/01/2016 10h44)


M07

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#32 12/01/2016 12h25 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Bernard2K
Merci ! Je vais faire une réponse rapide (pour le moment):
Tranche 4    de 26 421 à 70 830 €    30 %
Il faut noter que j’ai 29 ans, que je suis célibataire, et que ma situation est donc amené "naturellement" à évoluer (couple avec enfant) - j’ai également des revenus très variable (je suis récemment chef d’entreprise). Bref difficile pour moi de me projeter sur 10 ans…

Je vais donc je pense suivre vos conseils, renforcer mon assurance vie ING (que j’ai eu le bonheur d’ouvrir il y a plus de 7 ans). Je vais privilégier Netissima.

Question: Le conseiller m’a dit que si je revendais le fond euros avant la fin de l’année (?) je ne toucherais pas le taux plein. Est ce vrai ? Quel est le mécanisme ? (j’ai cherché mais j’ai pas trouvé)

Je me tate à placer 25K sur une SCPI type PrimoPierre… sachant que je peux serrer les fesses pour la garder au moins 4 ou 6 ans… j’ai calculé que je "gagnais" à partir de la 3eme ou 4eme année (versus fond euros) // je peux me tromper, j’essayerai de faire une projection.

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#33 12/01/2016 12h35 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Alavoler,
Je ne connais pas votre contrat en particulier mais beaucoup d’assurances ne fournissent sur le fonds euros un rendement annuel TMG + participation aux bénéfices qu’au niveau des sommes investies sur le fonds € du 1er janvier au 31 décembre.
Si vous retirez par exemple 10000€ le 30 juin, ces 10000€ ne seront valorisé qu’à hauteur de 0.5 * TMG + 0 * participation

Dans ces conditions autant faire des arbitrages en début d’année

Relisez bien votre contrat pour voir si c’est bien votre cas

Crown

Dernière modification par Crown (12/01/2016 12h38)

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#34 12/01/2016 12h53 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Réputation :   

Je peux me tromper (merci de me corriger) et j’ai du louper un truc:

SCPI (type primopierre) VS Fond Euros (Type Ing)
Intérêt composé linéaire de 4.5% (pessimiste), et 2.5% (optimiste)
6% de commission au départ VS 0%

        SCPI                           Fond Euros
N     940                              1000
N+1 982,3                        1025
N+2 1072,69                      1050,625
N+3 1120,96                      1076,89
N+4 1171,41                     1103,81
N+5 1224,12                    1131,40
N+6 1279,21                     1159,69
N+7 1336,77                     1188,68

Au bout de 3 ans la SCPI semble plus intéressante, d’autant plus que sur 5 ans on peut estimer qu’on a une revalorisation des parts des SCPI, ce qui la rend d’autant plus attrayante.

Je ne comprend pas pourquoi il faut attendre 10 ans… (mon analyse est sans doute fausse)

Dernière modification par alavoler (12/01/2016 12h56)

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#35 12/01/2016 12h57 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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"d’autant plus que sur 5 ans on peut estimer qu’on a une revalorisation des parts."
C’est le cas en ce moment mais beaucoup de SCPI stagnent sur 5 ans ce qui n’a rien d’une mauvaise performance et certaines ont perdu 15 a 20%, chose moins probable avec un fonds euros.


Parrain de mon adorable filleule

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#36 12/01/2016 13h24 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Pour compléter ce que dit Crown :
- oui, arbitrage idéalement en début d’année ; en même temps, si vous avez besoin de vos sous en tel mois, retirez-les en tel mois ! Pour l’essentiel, vous aurez les intérêts au pro-rata.

- pour un rachat total (fermer définitivement l’assurance-vie) attention au mécanisme des "Participation aux Bénéfices" qui nécessite de passer la fin d’année avec une assurance-vie pas encore clôturée.
C’est à dire qu’il ne faut pas faire un rachat total en cours d’année. Si vous voulez retirer tous vos sous en cours d’année, faites un rachat partiel de "total - 1000 €" au moment où vous en avez besoin ; puis rachat total des 1000 € restant au mois de janvier suivant. C’est expliqué à cette page : Fiscalité de l’Assurance Vie en 2016 : sous le titre Avertissement.

- comme de plus, il faut essayer de tirer partie de l’abattement de 4600 € par an, c’est mieux d’espacer les rachats sur plusieurs années. Ainsi, supposons que vous ayez besoin d’argent en juin 2016 mais que vous ayez quand même un peu de latitude pour attendre quelques mois avant de retirer le reste. Un rachat "rapide mais pas trop" pourrait être :
juin 2016 : rachat partiel 35 k€.
janvier 2017 : rachat total de 20 k€.
C’est relativement optimisé puisqu’on a 2 x 4600 € d’abattement (au lieu d’une fois 4600 € si on avait tout retiré en juin 2016), qu’on tourne l’année avec l’assurance-vie pas vide et qu’on aura donc la participation aux bénéfices, et pour autant, on a retiré pas mal au premier rachat, et on a retiré la totalité en seulement 7 mois de délai. Si on veut encore mieux optimiser, on peut calculer le rachat total de janvier 2017 pour qu’il soit pile le montant qui correspond à 4600 € de produits. A supposer que ce calcul montre que c’est un rachat de 15 000 € qui correspond à 4600 € de produits, ça permettra de sortir 40 k€ en juin 2016 et 15 k€ en janvier 2017 : on a donc maximisé la somme sortie le plus tôt possible quand on en besoin, tout en maximisant également l’abattement en 2017.
Evidemment, avec cette solution, on paiera du PFL sur le rachat de juin 2016, mais moins que si ça avait été un rachat total.

Comme dit par Crown, les modes de calcul en cas de rachat en cours d’année, et les modalités d’application de la "Participation aux Bénéfices", ça peut varier d’un contrat à l’autre donc il faut bien le lire, et se le faire expliquer au besoin.

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2016 13h41)

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#37 12/01/2016 14h42 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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alavoler a écrit :

Je peux me tromper (merci de me corriger) et j’ai du louper un truc:

SCPI (type primopierre) VS Fond Euros (Type Ing)
Intérêt composé linéaire de 4.5% (pessimiste), et 2.5% (optimiste)
6% de commission au départ VS 0%

        SCPI                           Fond Euros
N     940                              1000
N+1 982,3                        1025
N+2 1072,69                      1050,625
N+3 1120,96                      1076,89
N+4 1171,41                     1103,81
N+5 1224,12                    1131,40
N+6 1279,21                     1159,69
N+7 1336,77                     1188,68

Au bout de 3 ans la SCPI semble plus intéressante, d’autant plus que sur 5 ans on peut estimer qu’on a une revalorisation des parts des SCPI, ce qui la rend d’autant plus attrayante.

Je ne comprend pas pourquoi il faut attendre 10 ans… (mon analyse est sans doute fausse)

Les hypothèses que vous prenez en compte ne me semblent pas vraiment les bonnes, et il faut aussi tenir compte de la fiscalité (ce que vous ne faites pas du tout) :

Sur les SCPI en direct : vous percevrez pas loin de 5%, mais payerez TMI IR + PS (15.5%) sur vos revenus fonciers (bénéfice des SCPI - vos éventuels intérêts d’emprunt), et le fisc ne vous remboursera pas d’impôt sur la "commission au départ" (qui est plus élevée que 6% sur primopierre) qui minorera juste une éventuelle plus-value sur ces parts quand vous les revendrez (mais une éventuelle moins-value sera perdue). La valeur des parts est variable (et devrait baisser si les taux augmentaient significativement), ce qui peut vous réserver une mauvaise surprise sur une durée aussi courte que 3 à 6 ans.

Sur les SCPI sur AV : vous percevrez moins de 4.5%/an et sans doute même moins de 4% (en général 85 à 95% des revenus de la SCPI, dont il faut encore retirer les frais de gestions de l’UC typiquement 0.75% ou 0.90% de la valeur des UC), et la fiscalité dépendra de l’age de votre contrat d’AV quand vous ferez un retrait. La valeur des parts est variable (et devrait baisser si les taux augmentaient significativement). Selon le contrat AV, la distribution des UC SCPI est réinvestie en fond euros, ou réinvestie en SCPI (avec l’éventuelle commission), donc les intérêts ne se composent pas simplement comme vous l’avez fait dans vos calculs.

Sur le fond euros sur sur AV : la fiscalité dépendra juste de l’age de votre contrat d’AV quand vous ferez un retrait (Si votre contrat AV chez ING a déjà quelques années, la fiscalité sur un retrait sera très faible. Vous pouvez cependant ouvrir un second contrat AV ailleurs, pour avoir 2 fers au feu, en privilégiant les retraits sur l’AV ING tant que l’autre contrat n’aura pas atteint ses 8 ans, voire ses 4 ans). Beaucoup moins de volatilité que les SCPI, et aucun risque de baisse de valeur.


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#38 12/01/2016 16h08 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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@M7

L’assureur va valoriser les SCPI et la SCI à leur prix de revente (i.e sans les frais de souscription) dans votre contrat et calculer la performance en fonction de cette valeur d’où le calcul que j’ai présenté plus haut.

@Parisien

La réponse concerne la question avec la contrainte temporelle donnée en début de file, et si vous avez compris ma démonstration simplifiée, elle n’est pas à caractère générale de durée et/ou de situation.

Vos réponses pleines de sous-entendus et d’agressivité étaient déjà régulières auparavant, je ne suis guère étonné qu’il en soit ainsi encore maintenant.

Je ne peux vous laisser écrire que j’ai commis une erreur en proposant une alternative plus rentable en 3 à 6 ans que le SCPI proposée à la base (cf calculs), ni que cette proposition est dans un but commercial.
Les distributeurs perçoivent une rémunération sur les SCPI en AV à la souscription de l’ordre de 1 à 1.5% et rien sur la SCI Capimmo.

J’ai moi-même souscrit à la SCI Capimmo pour bénéficier d’un support Immobilier en AV moins volatil qu’un fond actions immobilières et moins onéreux à moyen terme qu’une SCPI. De plus, avec un retour à 0 en 6 mois au lieu de 2 ans avec une SCPI, cela permet d’être flexible si des opportunités de marché se présentent sur d’autres classes d’actifs donc ce n’est pas forcément destiné à une détention ad vitam.

Comme vous ne vivez que pour la polémique, je vous informe que ce message sera mon dernier sur cette file. Être rentier ne vous a visiblement pas apporter la sérénité, je vous plains mais inutile d’être mesquin en m’affublant d’un -1.

Carpediem

Dernière modification par carpediem (12/01/2016 16h28)


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#39 12/01/2016 17h06 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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carpediem a écrit :

J’ai moi-même souscrit à la SCI Capimmo pour bénéficier d’un support Immobilier en AV moins volatil qu’un fond actions immobilières et moins onéreux à moyen terme qu’une SCPI. De plus, avec un retour à 0 en 6 mois au lieu de 2 ans avec une SCPI, cela permet d’être flexible si des opportunités de marché se présentent sur d’autres classes d’actifs donc ce n’est pas forcément destiné à une détention ad vitam.

Comme vous ne vivez que pour la polémique, je vous informe que ce message sera mon dernier sur cette file. Être rentier ne vous a visiblement pas apporter la sérénité, je vous plains mais inutile d’être mesquin en m’affublant d’un -1.
Carpediem

C’est vous qui faites plusieurs sous-entendus mesquins, en parlant entre autres des -1, sachant que je ne vous en ai jamais mis, ni dans le passé, ni maintenant. Que viens faire cela dans cette discussion? vraiment, je vous plains.

Quelques points pour conclure définitivement cette discussion en ce qui me concerne:
- que vous ayez peut-être souscrit vous-même prouverait votre bonne foi (que je n’ai pas mis en cause ci-dessus - mais j’ai bien mis en cause celle d’autres conseillers mettant en avant cette SCI) mais ne dit rien sur votre compétence (que je mets en cause, désormais, oui, vu votre erreur d’analyse en recommandant un produit aussi chargé de frais de gestion et votre incapacité à l’admettre - cf. mes posts ci-dessus, que je ne vais pas répéter).

- Je doute  qu’on puisse y investir seulement à moyen terme (disons 2 ans) en étant capable d’arbitrer "si des opportunités de marché se présentent sur d’autres classes d’actifs", car avec 2% de frais d’entrée sur cette SCI, mieux vaut investir sur le fonds en euro, qui rapportera en net davantage à cet horizon, et sans risque de baisse contrairement à la SCI.
La conseillez-vous vraiment à vos clients pour une durée pouvant être de deux ans, "si des opportunités de marché se présentent sur d’autres .classes etc.".

- une interrogation: quand vous dites "Les distributeurs perçoivent une rémunération sur les SCPI en AV à la souscription de l’ordre de 1 à 1.5% et rien sur la SCI Capimmo." dites-vous toute la vérité ou pêchez-vous par omission? Car au delà de la rémunération sur les frais d’entrée, versée par définition une seule fois, il y a la rétrocession tous les ans aux intermédiaires d’une partie des frais de gestion.
Et je ne serais nullement étonné de savoir que la rétrocession sur cette SCI est  supérieure à celle sur les SCPI. Ce qui serait logique, car la SCI est bien plus chargée en frais de gestion.


- pour le fond, tout lecteur  lisant mes arguments ci-dessus se gardera bien d’investir sur la SCI Capimmo. C’était là tout mon objectif, en décriant ce mauvais produit, et l’objectif a je pense été atteint.

Dernière modification par parisien (12/01/2016 17h17)

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#40 12/01/2016 19h57 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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parisien a écrit :

(…) vu votre erreur d’analyse en recommandant un produit aussi chargé de frais de gestion et votre incapacité à l’admettre (…)

- Je doute  qu’on puisse y investir seulement à moyen terme (disons 2 ans) en étant capable d’arbitrer "si des opportunités de marché se présentent sur d’autres classes d’actifs", car avec 2% de frais d’entrée sur cette SCI, mieux vaut investir sur le fonds en euro, qui rapportera en net davantage à cet horizon, et sans risque de baisse contrairement à la SCI.

Vous avez vous-même une grosse incapacité à admettre que le conseil était pertinent en réponse à la demande initiale.

Notre ami foreumeur arrive et nous dit en substance : "j’ai déjà une AV fonds euros, je voudrais ouvrir une autre AV avec de la SCPI pour diversifier dans l’immo, mais problème, je risque de ne la garder que 3 à 6 ans."

En disant que notre foreumeur devrait reprendre du fonds euro, vous faites fi de sa volonté de se diversifier dans l’immobilier. Carpediem, lui, a apporté une réponse qui répondait à l’ensemble de la demande, y compris la diversification dans l’immobilier. Cette solution n’est pas parfaite, le rendement n’est pas faramineux, mais cette réponse a le mérite de répondre exactement à la demande.

Si vous connaissez d’autres supports qui permettent d’investir valablement dans l’immobilier sur une échéance aussi courte, n’hésitez pas à les citer !

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2016 20h06)

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#41 13/01/2016 10h20 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Je préfère rassurer tout le monde: tous vos avis sans exception m’ont servi et sont légitimes. Je serais contrarié d’avoir créé la moindre querelle sur ce thread: ce n’est que de l’argent smile
Je suis aussi rassuré que vous ayez des opinions différentes, ce serait dommage que vous tombiez tous d’accord, alors que moi même je n’ai pas de boule de cristal pour lire mon avenir.

Je suis aujourd’hui moins convaincu de me diriger "massivement" vers l’immobilier.
L’assurance vie ING même si elle n’est pas parfaite m’apporte pas mal d’avantages grâce à son ancienneté, donc je pense un peu la renforcer avec du Netissima, je suis malheureusement obligé de choisir un Support à 20% en unité de compte, donc je vais risquer une partie de mon argent sur des supports qui ont "bien" perdu (typiquement Or et matière première), en me disant que sur plusieurs années j’ai des chances de faire des petites plus-values intéressantes. (sachant que je veux une liquidité sur une grande partie de mon épargne mais que je peux admettre fermer les yeux pendant plusieurs années sur une petite partie)

Je me tâte également à comme l’a suggéré GoodByLenine à ouvrir une seconde AV… pour le moment j’ai vu que mes-placements.fr / placementlibeteré semblait bien correspondre, sinon MIF également à bonne presse…

Dernière modification par alavoler (13/01/2016 10h25)

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#42 13/01/2016 10h29 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Re !

@carpediem
@Bernar2K

.

@carpediem

Dans votre message du 11.01 à 17h10, j’avais cru comprendre que vous compariez l’investissement dans une SCI avec l’investissement en direct dans une SCPI.

C’est sur ce dernier point que j’ai posté un message indiquant que les "frais d’acquisition" sont inclus dans le prix, et matérialisés seulement à la sortie (revente) éventuelle.
Je maintiens donc mon tableau du 12.01 à 9h37.

Autre chose, vous dites :

carpediem a écrit :

L’assureur va valoriser les SCPI et la SCI à leur prix de revente (i.e sans les frais de souscription) dans votre contrat et calculer la performance en fonction de cette valeur d’où le calcul que j’ai présenté plus haut.

Si c’est le cas, cela pose quelques questions/problèmes :

- Le rendement des SCPI est fourni par ces dernières relativement à la valeur des parts. Si la SCI (ou l’AV) valorise les parts en prix de revente, le rendement doit être (arithmétiquement) bien plus fort. Exemple : 5 euros pour une part à 100 euros, cela fait 5 % ; mais 5 euros sur un prix de vente à 92 euros, cela fait 5,43 %

- Où va passer la différence entre prix de la part de la SCPI et prix de revente ?  Soit en provision pour dépréciation (donc moins-value latente), soit en moins-value sur achat et donc investir dans la SCI se traduit par une moins-value (immédiate ou latente).

- Globalement, les actifs de la SCI ne couvrent plus le montant des apports. Cela est un peu dangereux, et n’est jouable qu’à condition que la collecte de fonds continue à alimenter le capital, et/ou que le prix des parts des SCPI augmente suffisamment pour couvrir ces plus-values (plus ou moins latentes).

.

@Bernar2K

Je suis plutôt de l’avis de Parisien. La SCI rajoute des couches de frais, sans diminuer les frais des sous-jacents (des SCPI). Les contraintes liées à la durée du placement semblent diluées, mais, AMHA, vont être présentes à la sortie…

Pour les placements indirects en immobilier pour des durées telles que vous citez, regardez les foncières cotées, et les REITs ; et (re)lire le livre de IH.

@-salutations

Dernière modification par M7 (13/01/2016 10h34)


M07

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#43 13/01/2016 13h50 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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M7 a écrit :

Où va passer la différence entre prix de la part de la SCPI et prix de revente ?  Soit en provision pour dépréciation (donc moins-value latente), soit en moins-value sur achat et donc investir dans la SCI se traduit par une moins-value (immédiate ou latente).

C’est bien le cas, quand vous investissez dedans, votre contrat affiche des le depart une moins value egale au montant des frais d’entrée.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#44 13/01/2016 16h03 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Re !

goldex a écrit :

M7 a écrit :

Où va passer la différence entre prix de la part de la SCPI et prix de revente ?  Soit en provision pour dépréciation (donc moins-value latente), soit en moins-value sur achat et donc investir dans la SCI se traduit par une moins-value (immédiate ou latente).

C’est bien le cas, quand vous investissez dedans, votre contrat affiche des le depart une moins value egale au montant des frais d’entrée.

Oui, mais parlez-vous des "frais de souscription à la SCI"  ou bien des  "frais de souscription aux SCPI + frais de souscription à la SCI". La différence doit avoisiner les 5 % de l’apport…

Bref, je me méfie des moins-values latentes (potentielles) cachées.

Dernière modification par M7 (13/01/2016 16h03)


M07

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#45 15/01/2016 08h23 → Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil... (primopierre, scpi, verney conseil)

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Ce sujet sur les empilements de frais avait deja ete aborde:
SCI vs SCPI dans une assurance-vie : quels intérêts des SCI de SCPI ?
Pour le reste les echanges parfois muscles ont neanmoins permis de se faire une idee precise selon les criteres d’investissement de chacun.


Parrain de mon adorable filleule

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