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#1 17/01/2012 13h36 → Investissement locatif en direct avec un prêt in-fine ?

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Bonjour,

Certains d’entres vous auraient ils l’expérience d’un prêt "in-fine"? Est-ce rentable, est-ce au contraire trop cher etc..

Merci

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#2 17/01/2012 16h52 → Investissement locatif en direct avec un prêt in-fine ?

Modérateur
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Il n’y a pas de réponse générale à une telle question.

Tout va dépendre du contexte (pourquoi vouloir faire un prêt in-fine ? quels flux de trésorerie permettront de financer le paiement des échéances ? existe-t-il déjà des actifs à nantir ?) et des taux proposés en in-fine et en amortissable, ainsi que des tarifs de l’assurance. 

En fait, avec un prêt sur 25 ans amortissable, on rembourse le capital en moyenne au bout de 15 ans environ. Avec un prêt amortissable sur 15 ans, on rembourse le capital après 9 ans environ. Avec un prêt in-fine, le remboursement du capital est concentré sur une seule échéance.

J’ai utilisé des prêts in-fin pour mes investissements LMP, avec une exonération d’IRA en cas de remboursement autre que rachat par une autre banque (ce qui permet d’amortir quand on le désire… et qu’on a le cash), à taux fixe et à taux variable cappé 1% (mon taux a d’ailleurs baissé depuis), j’avais des actifs à nantir, et la fiscalité diminue aussi le taux réel (je déduis les intérêts du prêt des revenus du placement).
Une difficulté potentielle sera de bien gérer la période du remboursement du solde (à bien anticiper)…


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#3 17/01/2012 19h31 → Investissement locatif en direct avec un prêt in-fine ?

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Pourquoi avoir préféré un prêt in fine, plutôt qu’un prêt, disons, normal ? Les banques sont elles plus réticentes à une demande du genre, ou est-ce courant?

Dernière modification par BorderLine (17/01/2012 19h35)

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#4 17/01/2012 20h11 → Investissement locatif en direct avec un prêt in-fine ?

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Lorsque j’ai négocié ces emprunts, le taux des in-fine était assez favorable, et comme je l’ai décrit dans le message #2 de LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs les loyers encaissés représentaient significativement plus que les intérêts et les divers frais à payer. Donc l’opération permettait de dégager une trésorerie positive, en n’apportant quasi aucun fond propre (mais il fallait disposer d’une solide garanti à nantir, comme une AV existante) et le remboursement du capital dans 15 ans revenait à payer dans 15 ans le prix de maintenant (alors que l’inflation devrait logiquement avoir fait un peu son effet).

Pour avoir le même montant de crédit x ans, un emprunt amortissable aurait du se faire sur 25 ans.

Ce montage donne aussi pas mal de flexibilité : il permet de disposer d’un placement éventuellement avantageux, sous forme de remboursements anticipés du prêt, qui put s’avérer un placement plus avantageux qu’un support sécurisé comme un fond €uros d’AV (mais une fois un remboursement de prêt effectué, on ne peut plus faire de retrait comme sur une AV).

Il est cependant clair que si on ne dispose pas d’une garantie à nantir, si les taux sont désavantageux (en général, les taux des in-fine seront plus élevés que ceux des amortissables), si la flexibilité est inutile, etc. ça n’a guère d’intérêt.


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#5 17/01/2012 20h37 → Investissement locatif en direct avec un prêt in-fine ?

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Il est aussi assez difficile de trouver une banque qui prête lorsque l’assurance vie (ou le PEA) à nantir ne sont pas domiciliés chez eux. Même lorsque c’est domicilié dans une des filiales de leur groupe.

C’est de plus en plus le cas avec les AV internet et les courtier spécialisés ; parfois même c’est le courtier qui refuse le nantissement par une banque prêteuse car son objectif est d’avoir des mouvements sur les PEA plutôt que des lignes gelées.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#6 18/01/2012 01h06 → Investissement locatif en direct avec un prêt in-fine ?

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Il est certain qu’un banquier préfèrera nantir des placement localisés chez lui. Mais ce n’est pas forcément bloquant.

Pour mes emprunts, j’ai nanti des contrats AV et un PEA qui n’est pas chez la banque qui prête. Mais on m’a bien fait comprendre que si je n’avais pas plus de placements chez eux, il ne faudrait plus compter sur eux pour un prochain emprunt…

J’ai aussi fait il y a une douzaine d’année un autre emprunt (pour du locatif) auprès de ma banque traditionnelle (celle du bon sens près de chez vous), garanti par mon PEA, que j’ai depuis transféré dans une autre banque (le nantissement suivant le PEA), et il n’y avait pas eu de difficulté.

Le nantissement d’un PEA n’empêche pas nécessairement les mouvements. Il faut avoir prévu (dans le document de prise de nantissement) que les mouvements restent autorisés, mais que les retraits sont soumis à l’accord de la banque qui bénéficie du nantissement, et que l’emprunteur s’engage à "réagir" si la valeur de son PEA descend en dessous d’un certain montant.

Dernière modification par GoodbyLenine (18/01/2012 01h09)


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#7 18/01/2012 14h24 → Investissement locatif en direct avec un prêt in-fine ?

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Il y a aussi l’aspect fiscal, le prêt in fine génère plus d’intérêt, donc plus d’intérêt d’emprunt déductible, si vous êtes dans la tranche à 30 % ou 41 %, ça peut être intéressant (dans la mesure ou le placement effectué en face rembourse le surcout du crédit !)

Et l’aspect prévoyance, si il y a une assurance de prêt, jusqu’au bout elle rembourse l’intégralité du prêt et il reste toujours le placement.

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#8 18/01/2012 15h17 → Investissement locatif en direct avec un prêt in-fine ?

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Au niveau de la fiscalité, je raisonne en "net" pour l’emprunt comme pour les placements, ainsi :

  - un placement à 5% brut d’impôts et CSG/CRDS/.., qui subira ensuite les -13.5% et par exemple -30% sera considéré comme rapportant   5% * (1 -0.135 -0.30) = 2.825% net
  - un emprunt coutant 5% mais dont les intérêts et frais annexes peuvent être déduits de revenus permettra d’économiser les 13.5% et 30% associés, donc sera considéré comme coutant 5% * (1 -0.135 -0.30) = 2.825% net


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#9 18/01/2012 22h24 → Investissement locatif en direct avec un prêt in-fine ?

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GoodbyLenine a écrit :

Au niveau de la fiscalité, je raisonne en "net" pour l’emprunt comme pour les placements, ainsi :

  - un placement à 5% brut d’impôts et CSG/CRDS/.., qui subira ensuite les -13.5% et par exemple -30% sera considéré comme rapportant   5% * (1 -0.135 -0.30) = 2.825% net
  - un emprunt coutant 5% mais dont les intérêts et frais annexes peuvent être déduits de revenus permettra d’économiser les 13.5% et 30% associés, donc sera considéré comme coutant 5% * (1 -0.135 -0.30) = 2.825% net

Cette manière de voir les choses et bien.

Je rajouterai juste que si le placement ce fait en assurance vie :
5 % brut sera considéré comme rapportant 5% - 13,7% - 7,5 % (0 si on gère le rachat  avec l’abattement)
soit  3,95 % net ou 4,325 % net

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#10 19/01/2012 01h37 → Investissement locatif en direct avec un prêt in-fine ?

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13.7% ? d’où viendrait ce "7" ?


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#11 19/01/2012 09h24 → Investissement locatif en direct avec un prêt in-fine ?

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13,5 % pardon, faute de frappe

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