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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/09/2015 19h04 → Acheter une petite maison de bourg à rénover pour la revendre... (achat revente, déficit foncier, marchand de bien)

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Bonjour,

J’ai l’opportunité d’acheter une maison dans une ville de campagne 4000 habitants en charente, demande locative OK.

Cette petite maison de ville (vente par connaissance simple) de 40m² sans jardin est à rénover, il y avait un locataire "marginal" qui vivait avec ces chiens dedans, d’après le proprio… Bref il y a pas mal de rénovation à apporter.
Le vendeur veut vendre en l’état il habite à 70Kms, et ne veut plus "s’embêter avec çà"

C’était loué 320€ par mois (pas de charges). 3840€ annuel

Le prix à la vente est de 25000€. il faut rajouter 3350€ de frais de notaire. et je pense 10K€ de travaux.

Ce n’est pas vraiment ce que je recherche (dans l’idéal immeuble 130K€ 20K€ de travaux et renta 9 10%…) mais c’est une vrai opportunité.

Donc si je résume:

Pour 38350€ j’ai une petite maison avec une plus value possible de 15000€ environ. (je fais une hypothèse réaliste de revente à 55K€) et un rendement de 10% brut (je n’ai pas le montant de la TF encore)
Ces hypothèses sont sans une négo du prix (même 2000€ c’est 8% du prix!) et en remettant le même loyer.

Les plus:
- proche
-faible investissement
-deficit foncier de 10K€ qui annulerai mes loyers de mon premier investissement une année supplémentaire
-revente avec plus value au bout de 5 ans (après le dernier déficit )

Les moins:
-j’ai 170K€ d’autorisation d’emprunt, donc ce petit investissement (même avec CF positif) viendra augmenter mon endettement, et donc ramener le prochain investissement à 130K€ environ.

Voilà, je voulais avoir votre avis.
1/ L’opération en elle même

2/N’y a t’il pas de règle concernant le ratio de deficit foncier créé par les travaux? genre acheter un immeuble 20K€ et faire 100K€ de deficit de revenu foncier dessus est impossible?

3/ pour les 5 ans d’attente il s’agit de l’année du dernier avis d’imposition ou figure une facture au nom de l’immeuble? ou de la date de la facture seule?

Merci

Message édité par l’équipe de modération (09/09/2015 16h41) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat revente, déficit foncier, marchand de bien

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#2 08/09/2015 21h53 → Acheter une petite maison de bourg à rénover pour la revendre... (achat revente, déficit foncier, marchand de bien)

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Bonjour,
Je crois que vous faites une confusion pour le déficit foncier. A aucun moment il n’est question de "5 ans" par contre :

– Vous vous engagez à louer le bien jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année qui suit celle de l’imputation sur le revenu global. A défaut (si vous revendez avant par exemple) le fisc recalcule votre imposition et vous passez à la caisse sauf dans certains cas comme la perte d’un emploi.

Au plaisir

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#3 09/09/2015 10h34 → Acheter une petite maison de bourg à rénover pour la revendre... (achat revente, déficit foncier, marchand de bien)

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Bonjour,

Vous avez une autre option, celle d’habiter le bien temporairement de façon à ce qu’il devienne votre résidence principale afin de le revendre sans taxation sur la plus-value.

Il me semble également que cela vous mettrait à l’abri d’une requalification en marchand de biens si vous veniez à renouveler ce genre d’opérations… quelqu’un peut confirmer ?

J’ai vu récemment une interview d’un participant à un séminaire de formation d’un "expert immobilier" bien connu qui a appliqué cette méthode avec succès sur plusieurs biens consécutivement, je peux vous l’envoyer par MP si vous le souhaitez.

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#4 09/09/2015 11h14 → Acheter une petite maison de bourg à rénover pour la revendre... (achat revente, déficit foncier, marchand de bien)

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"Il me semble également que cela vous mettrait à l’abri d’une requalification en marchand de biens si vous veniez à renouveler ce genre d’opérations… quelqu’un peut confirmer ?"

Ca ne met pas du tout à l’abri de la qualification marchand de biens.. C’est le contexte qui prime.

Vous achetez un studio, vous le retapez, vous vivez dedans, vous le vendez. Vous recommencez avec un petit 2 pièces. Vous recommencez avec un autre 2 pièces mais plus proche de votre lieu de travail. etc … Si le fisc voit 12 ventes sur 15 ans, que vous habitiez dedans ou non, il va lever la question de l’abus de droit. Il faudra justifier vos 12 déménagements sur une période assez courte.

Après, livre à vous de tenter le coup. Certains ne se font pas attraper, ou ne se sont pas fait attrapper. Cependant, nous sommes entrés dans une période de traque fiscale assez claire, il me semble (cf les chiffres de Sapin sur la récupération des impots non versés pour comptes détenus à l’étranger). Avec l’accroissement des autorisations de croisement de données, le fisc va commencer à s’outiller un peu plus pour détecter ces opérations qui pourraient lui rapporter.

Idem mon post d’hier sur cet auteur qui publie un livre ou il annonce clairement qu’il a fait un faux et usage de faux pour obtenir des financements immo …

On peut créer un patrimoine conséquent sans détourner les textes.

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#5 09/09/2015 11h33 → Acheter une petite maison de bourg à rénover pour la revendre... (achat revente, déficit foncier, marchand de bien)

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La question de la requalification est délicate. Si vous ne faites qu’une vente en passant pas de soucis, si vous le faites très (trop) souvent c’est risqué.
Mettre ce bien en tant que résidence principale pour 1 ou 2 ans pour le revendre sans plus value… perso je trouve pas cela une excellente idée : d’abord il faudra que vos avis d’imposition arrivent à cette adresse, ensuite je ne vois pas trop comment vous pouvez avoir un locataire dans votre résidence principale qui est une petite maison, il vous faudra aussi l’assurer (tout comme le fera le locataire), qui paiera la taxe d’habitation (vous ou le locataire ?). Donc non.
Soit vous achetez, vous rénovez, vous revendez et vous payez la plus value, soit vous achetez, vous rénovez et vous louez.
Quant aux 170 K€ d’autorisation d’emprunt qui passeraient à 130 suite à l’achat/rénovation vous pourrez renégocier avec la banque en mettant en avant les revenus issus de la location et la possession de ce nouveau bien immobilier.

Donc mon avis :
- renta brute 10% -> OK
- investissement financier mineur (sous réserve qu’il n’y ait que 10.000 € de travaux, plomberie, électricité, chauffage, toiture… ça chiffre vite) qui permettra d’en faire un autre par la suite
- location pendant 5 ans mini avant éventuelle revente si vous avez besoin de cash ou de réduire le taux d’endettement pour diverses raisons
- pas de "bricolage" de déclaration en résidence principale

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#6 09/09/2015 11h57 → Acheter une petite maison de bourg à rénover pour la revendre... (achat revente, déficit foncier, marchand de bien)

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@alexfr85 : ma simple suggestion porte bien sur le fait d’habiter réellement le bien et non fictivement. Ce serait donc une alternative à la location et non un complément. Dans ce cas ce n’est ni une fraude, ni du "bricolage".

En revanche je viens de lire la présentation d’Alex44 et effectivement ça ne serait pas pertinent dans sa situation (en concubinage, enfant en vue, déjà propriétaire de sa RP). Mais pour un jeune célibataire locataire, surtout s’il réalise les travaux lui-même, ça pouvait être une option intéressante.

Quant à la requalification en marchand de bien, évidemment il y a une notion de fréquence et de contexte des opérations. Dans ce cas le fait d’habiter réellement les logements jouera en sa faveur, à l’inverse d’un investisseur faisant de l’achat-revente pur. Sur quelques opérations, en respectant à chaque fois les délais usuels d’occupation des biens pour être considéré de façon incontestable comme une RP, je ne vois pas pourquoi il serait inquiété.

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#7 09/09/2015 12h13 → Acheter une petite maison de bourg à rénover pour la revendre... (achat revente, déficit foncier, marchand de bien)

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Bonjour,

Pour être concret, j’ai fait ce genre d’opération ; mais, j’ai pris la précaution d’expliquer ma situation aux services fiscaux locaux : ils m’ont expliqué que vu que cela ne faisait "que" 2 fois très espacées dans le temps cela était toléré.

Je crois donc qu’aller vous renseigner chez eux au préalable est tout simplement le bon conseil à donner ?

NB : bien sur il ne faut pas mettre la plu value en avant…Situation personnelle, professionnelle (mutation en vue), contexte du marché immobilier (morose) etc autant de pistes à creuser…

Dernière modification par Iqce (09/09/2015 16h14)

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#8 09/09/2015 14h15 → Acheter une petite maison de bourg à rénover pour la revendre... (achat revente, déficit foncier, marchand de bien)

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Bonjour,

La question de la requalification en marchand de biens, revient de manière assez fréquente dans les discussions du forum (si ça n’existe déjà, il faudra sans doute envisager de créer un post à ce sujet).

A temps perdu, je me suis amusé à lister des jurisprudences à ce sujet, vous pouvez d’ailleurs les retrouver ici :

Jurisprudences requalification

De la lecture de ces différentes jurisprudences et de la doctrine fiscale, il ressort deux points clés dans les cas de requalification :

- l’intention spéculative
- l’habitude

Pour l’administration fiscale, l’habitude découle du nombre…. mais pas forcément du nombre d’achat mais du nombre de revente. Une acquisition suivit de plusieurs achats, suffit parfois à la requalification.

De même, dans la notion d’habitude, le délai n’a pas une valeur prépondérante… dans certains cas de figure, l’administration base son analyse sur des périodes de plusieurs dizaines d’année (33 ans !).

Pour ce qui est de l’intention spéculative, c’est la volonté d’acheter en vue de revendre avec l’espoir de dégager une plus value (même si au final, il n’y a pas forcément de plus value…).

A mon sens, le discours qui consiste à dire :" je fais quelques opérations espacées (2-3 ans) et je ne risque rien" relève plus de la méthode coué, que d’une vraie réflexion d’investisseur….

Le risque de requalification est réel et ne doit être en aucun cas éludé, d’autant plus sur le bien nommé "Forum des investisseurs heureux", car les conséquences d’une requalification sont lourdes, très lourdes et sans doute très difficile à vivre pour celui qui l’a subie.


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#9 09/09/2015 21h50 → Acheter une petite maison de bourg à rénover pour la revendre... (achat revente, déficit foncier, marchand de bien)

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Bonjour,

Merci pour vos réponses,

J’avais en tête 5 ans Guillaume33, mais je vous fais confiance sur ce point! smile

Je peux donc faire du deficit foncier, et revendre au bout de 5 ans.
C’était ma principale intérogation.

Je vous tiens au courant.

Effectivement habiter dedans me serai difficile, j’ai une grande maison actuellement!
Et je suis marié! On avance…

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#10 09/09/2015 23h36 → Acheter une petite maison de bourg à rénover pour la revendre... (achat revente, déficit foncier, marchand de bien)

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Avec plaisir !

5 ans est un délai important lorsque l’on revend un bien sans avoir fait de travaux.
Le fisc vous accorde à partir de ce délai un forfait de 15% pour travaux à déduire dans le calcul de la plus value.

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#11 10/09/2015 22h22 → Acheter une petite maison de bourg à rénover pour la revendre... (achat revente, déficit foncier, marchand de bien)

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Voulez vous dire que dans le calcul de la plus value le cacul le plus intérréssant pour moi ne s’applique pas forcément?

Car 25k€ +15% de travaux pour calculer la pv ou 25k€ + 10k€ travaux ce n’est pas du tout le même résultat sur une revente disons à 50k€.

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#12 10/09/2015 22h28 → Acheter une petite maison de bourg à rénover pour la revendre... (achat revente, déficit foncier, marchand de bien)

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Bonsoir,

Vous pouvez appliquer le plus intéressant. Mais dans votre exemple 10 k de travaux c’est plus intéressant que 15% de 25 k ! Vous seriez encore plus nul en math que moi ? smile

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#13 11/09/2015 09h45 → Acheter une petite maison de bourg à rénover pour la revendre... (achat revente, déficit foncier, marchand de bien)

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Guillaume33 a écrit :

Avec plaisir !

5 ans est un délai important lorsque l’on revend un bien sans avoir fait de travaux.
Le fisc vous accorde à partir de ce délai un forfait de 15% pour travaux à déduire dans le calcul de la plus value.

Non non! Je suis plutôt bon en math mais pas calé en fiscalité! c’est pour cela que je demandais une précision
Le fait que vous le précisiez les 15% alors qu’il était évident que cela me serai défavorable m’a mis le doute!

Merci

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