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#1 25/10/2013 18h42 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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Bonsoir

j’ai actuellement et depuis un bon moment. l’idée d’acheter un terrain pour y faire construire une maison en bois . (si la commune l’accepte. )

Afin de mieux cernes mon projet je vous detail un peu plus mon plan .

Achat de terrain entre  400m² a 500 m² dans le val d’oise entre 70 k et 90 k en fonction du secteur proche de la ville.

Maison et travaux a faire fourchette de 45 000 a 55 000 euros  .

Ce qui ferai un bien a 150 000 euros fini. 

dans le secteur recherche les meme maison se vende entre  230 ooo et  250 000 .

j’aimerai avoir des avis ou bien des expérience dans ce domaine pour savoir si ce projet d’achet soit pour revendre ou pour mettre en location peut etre interessant ?

Mots-clés : vente ou investissement

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#2 26/10/2013 00h01 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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le budget travaux me parait sous-estimé


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#3 26/10/2013 10h47 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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Bonjour,

L’idée n’est pas mauvaise en soi, seulement vous sous-estimez largement le coût de la construction.

N’oubliez pas que vous êtes désormais soumis à la RT2012, cela va sans aucun doute changer la donne en ce qui concerne votre budget travaux.

De plus, la fourchette de départ me semble tout de même faible, peut-être pourriez-vous expliciter votre calcul ?

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#4 26/10/2013 12h09 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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au niveau des travaux je vous fait le détail, de ce que je pense correct si il y a des chose que vous pensez differement dites le moi,car j’essaie de faire un devis avant projet le plus près possible .

Même si je suis d’accord, un devis n’est pas la réalité.

Maison projet de 100m² 15 000 euros strutucture
Transport 3200 euros .
Ouvrier par jours 150/e . il y aura 4 personne pour monter la structure de la maison .
on ma dis que sa prenne 1 semaine pour la réaliser.
je compte 4 personne pour 1 semaine 1/2  6600 euros.
location de la grue pour une semaine 450e/j euros arrondi à  2200euros car forfait moins chère a lasemaine.

Pour le reste des fournitures.
une partie des fourniture serai acheter sur les sites internet mais toujours du matériel neuf et de professionnel.

6 fenêtre standard coût part fenêtre 200 euros environ  1200 euros.
Electricité  si on prend la base de 100e le m² par un professionnel sa fait 11 100 euros , bien sur l’électricité sera fait par mes soin materiel acheter a 30% du prix public.  je pense a environ 5 000 voir 6000 euros .
Plomberie  6000 euros.
Chappe 1000e  je la fait avec ma bétonnière .
isolation 8 euros /m² soit 880m²
Ba 13  8euros la plaque 900 soit 1100 euros avec les railles en restant large.
Carrelage environ 15 euros le m² . carrelage trouvé sur internet 1500 euros
Wc 90 euros le pack.

porte intérieur 70euros unité soit  420 euros pour 6 portes.
porte d’entrer 300 euros.

Je pense bien qu’il y ai encore quelque frais maximum  3000 euros de plus pour être coherent.

J’arrive a une facture de 48940 soit 50 000 euros en arrondisant et en prenant en compte non plus 3000 euros de plus mais  5 000 euros.

Soit en comptant le terrain 85 ooo euros + 50 000 euros maison, fournitures + 3 000 assaisissement. = 138 000 euros

Quand pensez vous ?  manque t’il des chose importante.

je tien a précisé que le projet ce fait la maison ne sera pas terminer complement si cest pour la revendre se a dire niveau peinture carrelage, enfin finission ne seront pas fait afin que le futurs acquéreurs puisse personnalisé lui même .

Dernière modification par Jimibretzel (26/10/2013 12h09)

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#5 26/10/2013 13h08 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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Je pense qu il manque en effet pas mal de postes a votre estimation ou du moins ils ne sont pas mentionnés.
En vrac:
Viabilisation du terrain (si nécessaire)
Raccordements aux réseaux
Taxe locale d équipement TLE
Consuel pour l électricité
Bureau d étude thermique pour rt2012
Tests d étanchéité a l air
Fondations de la maison
Un système de chauffage
Terrassement
Aménagements extérieurs et place de parking
Vmc
Peinture mus plafonds exterieurs…

Les chiffrages que vous mentionnez paraissent optimistes ( surtout isolation placo et menuiseries)

Je vous conseille de poursuivre la pêche aux informations , si ce n est pas pour votre résidence principale s ajoute les normes accès handicapé qui peut s avérer assez contraignante et bien d autres joyeuseries locales

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#6 26/10/2013 15h31 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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quelle surface?

en autoconstruction,il est peut être interessant de construire une maison assez vaste. ça demande quelques materiaux en plus mais il reste pas mal de coûts fixes pour avoir au final un prix de vente superieur et un produit qui se démarque de l’offre standard

par contre pour la revente,j’ai lu ici ou là qu’il y’avait des problemes de garanties lorsqu’on autoconstruit???

j’ai entendu parler de 7 à 900€/m² de cout de construction en autoconstruction


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#7 26/10/2013 16h13 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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voleur2poule a écrit :

Je pense qu il manque en effet pas mal de postes a votre estimation ou du moins ils ne sont pas mentionnés.
En vrac:
Viabilisation du terrain (si nécessaire)
Raccordements aux réseaux
Taxe locale d équipement TLE
Consuel pour l électricité
Bureau d étude thermique pour rt2012
Tests d étanchéité a l air
Fondations de la maison
Un système de chauffage
Terrassement
Aménagements extérieurs et place de parking
Vmc
Peinture mus plafonds exterieurs…

Les chiffrages que vous mentionnez paraissent optimistes ( surtout isolation placo et menuiseries)

Je vous conseille de poursuivre la pêche aux informations , si ce n est pas pour votre résidence principale s ajoute les normes accès handicapé qui peut s avérer assez contraignante et bien d autres joyeuseries locales

je suis d’accord je n’avais pas penser a sa  je pense que pour une fourchette de 10 000 pour tout sa me semble bien ce qui ferai un total de 148000 euros travaux fini pour des maison dans le meme secteur entre 230 000 et 250 000 . pensez vous que il y ai quelque chose a faire dedans , si on n’aime bricoler .

Car je me dis que quand même il y a une différence énormément entre le prisxpratiquer et le prix que je peux en tirer.

toudoucement a écrit :

quelle surface?

La surface ferai 100m² minimum

toudoucement a écrit :

en autoconstruction,il est peut être interessant de construire une maison assez vaste. ça demande quelques materiaux en plus mais il reste pas mal de coûts fixes pour avoir au final un prix de vente superieur et un produit qui se démarque de l’offre standard

par contre pour la revente,j’ai lu ici ou là qu’il y’avait des problèmes de garanties lorsqu’on autoconstruit???

j’ai entendu parler de 7 à 900€/m² de cout de construction en autoconstruction

Bien sur je ferai des prestation de bonne qualité telle que douche a l’italienne, wc suspendu , avoir une maison moderne sans trop de frais supplémentairement pour donner au futur acquéreur l’envie de l’acheter.

Au niveau de l’autoconstruction effectivement il n’y a pas de décennale.

Que pensez vous de se projet vous qui avez un avis extérieur , et qui avez investis ou achat/revente. Car ce projet me semble vraiment viable et mérite que l’on si intéresse ?

Dernière modification par Jimibretzel (26/10/2013 16h21)

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#8 26/10/2013 17h13 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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Jimibretzel a écrit :

voleur2poule a écrit :

Je pense qu il manque en effet pas mal de postes a votre estimation ou du moins ils ne sont pas mentionnés.
En vrac:
Viabilisation du terrain (si nécessaire)
Raccordements aux réseaux
Taxe locale d équipement TLE
Consuel pour l électricité
Bureau d étude thermique pour rt2012
Tests d étanchéité a l air
Fondations de la maison
Un système de chauffage
Terrassement
Aménagements extérieurs et place de parking
Vmc
Peinture mus plafonds exterieurs…

Les chiffrages que vous mentionnez paraissent optimistes ( surtout isolation placo et menuiseries)

Je vous conseille de poursuivre la pêche aux informations , si ce n est pas pour votre résidence principale s ajoute les normes accès handicapé qui peut s avérer assez contraignante et bien d autres joyeuseries locales

je suis d’accord je n’avais pas penser a sa  je pense que pour une fourchette de 10 000 pour tout sa me semble bien ce qui ferai un total de 148000 euros travaux fini pour des maison dans le meme secteur entre 230 000 et 250 000 . pensez vous que il y ai quelque chose a faire dedans , si on n’aime bricoler .

10 000 euros l’ensemble cela me parait plus qu’optimiste : surréaliste je dirais. Je pense que vous sous-estimez fortement les différents points soulevés par voleur2poule

Quel mode de chauffage envisagez-vous ? N’oubliez pas que vous devez avoir une énergie renouvelable dans votre projet suite à la RT2012. Renseignez-vous sur la norme et ses exigences de résultat, cela vous fera sans doute revoir les prestations voulues au départ.
Quid des normes handicapés ?
Le chiffre que vous annoncez en isolation ne semble pas réaliste, pouvez-vous le détailler ?

L’idée est intéressante et probablement viable mais les montants estimés ne sont pas assez précis et surtout en dessous de la réalité. Il n’est pas si simple "d’économiser" 100 000 euros sur le prix de vente.

Avez-vous estimer le temps des travaux ? Il serait intéressant de mettre ce temps en relation avec le gain réalisé ? La vente serait une vente de RP ?

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#9 26/10/2013 21h07 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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Quelques chiffres sur un projet que j avais étudie en début d année (en construction traditionnelle pour du locatif en duflot 100m2). Projet non réalisé car pas assez rentable malgré un terrain gratuit mais non viabilisé.
Ceci sont les estimations que j ai pu obtenir pour les postes sur lesquels vous n avez pas la main, même en autoconstruction

Viabilisation : 12k€
Raccordement 7 k€
TLE : 5k€
Test étanchéité 2 test : 1,5k€

Dans la liste des postes manquant il y également la couverture…c est mieux de mettre un toit.

Sur l idée, évidement il y a moyen de faire de la plus value en construisant ( c est ce que font les promoteurs). Par contre c est un metier et il ne faut pas rêver non plus, la marge sera l équivalent du travail fournit, cela vous demandera beaucoup de travail. Il n est pas question ici de rénover une salle de bain mais bien de gérer un chantier complet et cela demande une énergie folle ( même hors auto construction). Et si vous faites vous même, la plus value sera taxée a fond si ce n’est pas votre RP, c est a considérer dans le calcul.

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#10 27/10/2013 11h11 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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Bonjour,

Jimibretzel a écrit :

pour donner au futur acquéreur l’envie de l’acheter.

Au niveau de l’autoconstruction effectivement il n’y a pas de décennale.

Attention, vous allez jouer à la roulette russe.
Soit vous gardez votre maison 10 ans minimum en RP.
Et vous espèrez que pendant ce temps qu’aucun problème ne surviendra pendant 10 ans (structure, fondation, toit, simple fuite, ect…)
Moins grave mais vous en serez de votre poche quand même.

Soit vous louez aussitot.
Je vous laisse imaginer si vous avez un problème de terrain, structurel, remontée capillaire, humidité forte, électrique…  vous en serez quitte pour reloger vos locataires et recommencer votre construction à vos frais, oubliez l’assurance, puisque vous n’aurez pas de décennale.
Votre responsabilité sera engagée.

Soit vous souhaitez vendre avant 10 ans et comment allez expliquer à l’acquéreur qu’il en aura pour sa poche s’ils s’averent une malfacon, un problème de terrain, une simple fuite qui met en évidence une carence structurelle.
Votre responsabilité sera engagée.

Soit vous souhaitez vendre immédiatement, je vous laisse imaginer les suites, non, je dirais plutot les poursuites judiciaires dont vous allez vous exposer sans une couverture décenale.

Vous roulez sans assurance, votre exposition judiciaire est forte et risqué.

Dela à ce que l’assureur de la partie adverse démontre que vous avez joué au marchand de bien…  sans assurance.

Jimibretzel a écrit :

Bien sur je ferai des prestation de bonne qualité telle que douche a l’italienne,

En apparté, ca je ne conseille pas quand c’est locatif, pour l’avoir réalisé sur bien des appartements à la demande des propriétaires, je peux vous garantir que c’est la piscine assurée à chaque douche. Je conseille plutot des bacs plat à retour.
Garder une douche Italienne pour votre RP, on est en général plus méticuleux quand on en chez soi.

Voleur2poule et futurinvest ont bien exprimé les "non prévus" de votre projet.

Il faut rajouter aussi, l’étude de sol car nous savons pas quel type de terrain, est il stable ?
A combien est il du collecteur principal ?

L’impact d’une viabilisation est en fonction des distances des
- Collecteurs public EU/EP (s’ils sont séparés)
- Réseau d’eau (voir le syndicat des eaux de la région)
- Transfos EDF et/ou raccordement sur une borne de liaison
- Poteau Télécom
- Route d’accès
- De la nature du terrain

10 000€, 12 000€ impossible de répondre sans les éléments ci dessus.

Il y a un an, j’en ai eu pour 309 000€ pour 3 maisons sur un terrain Toulousain. L’opération était rentable.

C’est la première chose que je chiffre quand j’ai une etude d’implantation à réaliser. Est ce viable.
Avec et sans jeu de mots.

Construire soit même c’est bien si on le garde en RP  10 ans minimum après la "Garantie de Parfait Achevement". Donc, il faut rajouter le délais de construction à ces 10 ans.

.

Dernière modification par bascarol (27/10/2013 11h18)

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#11 27/10/2013 11h34 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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bascarol a écrit :

Il y a un an, j’en ai eu pour 309 000€ pour 3 maisons sur un terrain Toulousain. L’opération était rentable.

Vous pouvez nous en dire plus?


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#12 27/10/2013 13h09 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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toudoucement a écrit :

bascarol a écrit :

Il y a un an, j’en ai eu pour 309 000€ pour 3 maisons sur un terrain Toulousain. L’opération était rentable.

Vous pouvez nous en dire plus?

Grand terrain coupé en parcelle, le propriétaire en garde une et découpe 3 autres parcelles de 500m² environ.

Le tout se trouve à 250m environ de l’accès routier, donc des alimentations et collecteurs public
Construction des 3 maisons de deux appartements
Construction des parking en entrée de copro
Viabilisation de l’ensemble
Création d’un accès en enrobé et béton desactivé
Etude de sol

Cout d’implantion/viabilisation/accès  310k€
Cout de construction  1 000k€
Frais divers 60k€
 
Prix de vente total, environ 1 800 000€,
Les couts d’implantations sont très élevés ici de part un terrain spécifique et l’éloignement de l’artère principale.

Cdt

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#13 30/10/2013 12h18 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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Merci pour vous reponse

Effectivement j’ai oublié beaucoup de détail qui sont très important pour la réalisation de mon projet .

je vais me penchez dessus afin de voir si ce projet est toujours viable ou non .

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#14 20/03/2014 15h49 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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Bonjour,

je voudrais savoir ou vous en étiez de votre idée d’investissement dans une maison en bois.
J’ai moi même envie d’investir mais avec un petit budget. Je me suis dit que cette idée pouvait être rentable. Cependant, en me penchant sur les entreprise spécialisées dans la construction de maison en bois je n’ai pas trouvé de prix aussi attractif que ceux que vous décrivez. Ou alors il s’agissait de la construction d’un lotissement et non pas d’une seul maison (non adressé aux particuliers)

Ainsi pouvez vous me dire ou vous en êtes aujourd’hui, ou bien si quelqu’un a fait l’expérience d’un investissement dans une maison en bois avec un petit budget est-ce que vous pouvez me donner un témoignage et peut-être des contacts.

Merci

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#15 23/12/2014 16h26 → Construire une maison en bois pour la revendre ensuite... (vente ou investissement)

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Le problème avec les maisons bois vendues en kit de l’étranger - ou de la France d’ailleurs - est très complexe au niveau des assurances.
Qui est le constructeur? Si c’est vous, il vous en faut la qualité et les assurances qui vont avec… ce qui semble impossible à obtenir pour quelqu’un qui ne serait pas dans la construction depuis longtemps et avec des décennales existantes…
La seule façon est de construire pour soi même, d’être conscient qu’il n’y a aucune assurance et de revendre le bien 10 ans après sa construction quand les assurance décennales seraient arrivées à leur fin.
Je pense que c’est jouable aussi pour du locatif, même si c’est déjà plus problématique en cas de problème qui serait gênant pour le locataire en place…

Il serait intéressant d’avoir des témoignages concrets.

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