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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/12/2012 10h09 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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Bonjour à tous,

Je vous expose ma réflexion au service d’un proche. Celui-ci a une profession manuelle et souhaite depuis des années acheter un bien à rénover complétement en vue de le revendre pour faire du cash et recommencer. Il ne souhaite pas le faire louer. Il est capable de s’occuper de la plomberie, de l’électricité, des peintures, des boiseries et des sols.

En gros, il fait tout sauf la structure. Il a depuis peu les moyens de financer un bien situé dans un quartier recherché (il a attendu depuis des années pour avoir l’apport nécessaire à l’achat / aux travaux).

Il m’a demandé conseil pour cet achat compte tenu de mes multiples lectures et recherches sur le sujet bien que n’étant pas du tout expert comme certains sur le forum. Or, il m’est apparu une drôle de réflexion à laquelle je n’aurais pas du tout pensé au départ :

_L’immobilier est en situation de bulle (on ne s’est pas jusqu’où sa va monter mais des signes de ralentissement apparaissent).
_L’état frappe fort sur la fiscalité, notamment celle relative aux "plus values immobilières".

Dès lors, j’ai pensé que son idée était arrivée à maturité et qu’elle était idéale. Cependant, imaginons que l’immobilier baisse et que l’on taxe une éventuelle plus-value à la revente (relative à la réalisation des travaux en partie).

Ne sommes nous pas face à un nouveau problème : retaper un bien engendre des frais qui ne "se voient pas dans l’achat" et qui se retrouvent taxés ? (auxquels se rajoutent les frais de notaires…)

J’aimerai que mon raisonnement soit complétement erroné, quand est il réellement ?

Mots-clés : fiscalité, imposition, plus-value, rénover

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#2 10/12/2012 11h23 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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Le travail personnel dans l’immobilier n’est pas reconnu par l’état, pour ce qui est des travaux ce n’est pas bien compliqué avec l’évolution des techniques et des matériaux à disposition de tous

La seule chose qui nécessite des connaissances et de la pratique est la charpente et les murs porteurs bien qu’un simple garage est très facile à faire. La plomberie ne nécessite plus de soudure.

Pour l’électricité et le chauffage à gaz, vous serez obliger de faire passer un professionnel qui donnera son aval de conformité mais attention la plupart refuse et ça se comprend si ce n’est pas eux qui ont réalisé l’ensemble des travaux

Enfin comme vous dites l’état frappe fort et tellement que la question se pose désormais d’exercer une telle activité d’autant plus si vous ne faites pas de location

Tout récemment l’exonération des plus value est passé à 30 ans au lieu de 15 ans et la taxe à augmenté

Apres avoir proposé un abattement de 20% en 2012, toujours par entériné. La gauche vient par contre de faire passer une surtaxe supplémentaire de 6% sur la plus value qui entrera en vigueur en 2014…

Si votre ami est talentueux et a vraiment envie de faire ça, je lui conseillerai de faire ça uniquement pour des résidences principales, seul moyen de dégager encore des bénéfices

Et ce à condition d’accepter des condition de vie bancale au début de ces rénovations

La taxe maximale actuelle sur vos gains pour un achat/revente rapide :

Taxe sur la plus value de 2012 : 19%
Prélèvements sociaux de 2012  : 15,5 %
Surtaxe de 2014                      :   6%

Total                                       : 40,50%

Dernière modification par JL (10/12/2012 12h40)

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#3 26/06/2016 10h47 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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bonjour je me permet d’ouvrir ce sujet car suite à un projet futur je me pose certaines questions.

Projet: 

J’aime beaucoup la rénovation et dispose de 3 jours entiers de temps libre à consacrer à une activité c’est pourquoi j’aimerais acheter un bien en mauvais état et lui redonner une seconde vie pour en faire un investissement et ainsi de suite avec d’autres.

Question:

Q1 financement: j’ai la possibilité de financer avec mes économies un bien voir deux avec travaux mais avec les taux historiquement bas je me demande quelle est la meilleur tactique?
acheter cash? ou utiliser le prêt bancaire?

Q2 vente ou location? si à la base j’avais dans l’idée de vendre à chaque fois je me rend compte que se n’est pas si simple, ça me ferait passer à une activité de marchand de biens et de se que j’ai lu je perdrais certains avantages…..

du coup la location serait peu être alors la meilleur solution?

Qu’en pensez vous ?

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#4 26/06/2016 11h08 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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Vous avez en gros 3 options :
1) acheter une RP avec travaux, la retaper, la revendre.
2) retaper et louer.
3)  retaper et revendre régulièrement, pour gagner de l’argent, ce qui fait de vous un marchand de biens.

Pour le 3), le statut de marchands de biens est globalement avantageux. Il ne vous fait perdre QUE l’accès au crédit. Ca n’est donc une solution envisageable que si vous avez un gros apport personnel, enfin d’après ce que j’ai lu à droite et à gauche.

Pour le 1) : ça peut passer si ce n’est pas trop rapproché (pas plus d’une par an), et peut-être en fonction d’autres critères de tolérance des impôts que je ne connais pas.

Pour le 2), c’est effectivement ce que beaucoup font ici. La "recette" est alors :
1) acheter des biens avec travaux, mais sans défaut majeur sur la localisation ou sur la structure. Négocier le prix comme un cochon car la rentabilité se fait à l’achat. Financer autant que possible par le crédit. Vos économies, vous les gardez et vous les placez (par exemple sur une assurance-vie) ; elles servent de réserves en cas de coup dur et/ou pour financer les travaux que les banques financent moins volontiers.
2) Faire les travaux, en gardant bien toutes les factures pour les déduire.
3) louer, en optimisant la fiscalité (meublé ?).

L’idée est : tant qu’à s’exposer à l’immobilier, autant que ça soit avec un rendement élevé. Si on subissait une baisse de rendement, il reste de la marge avant que l’opération tourne au négatif.

Lisez sur le forum les exemples de cricri77000, ZX-6R, philippe30, gunday, et j’en oublie. Lisez beaucoup et faites vous votre propre idée. Prenez des notes. Par contre, personne n’a dit que c’était facile. Il faut beaucoup de talent, de temps, d’entêtement voire de roublardise pour réussir dans cet exercice.

L’inconvénient est : avec votre faible salaire, les banques vont rapidement tiquer pour de l’immobilier locatif. Ca n’empêche pas de le faire mais au bout de 1 ou 2 opérations votre capacité d’endettement va être au taquet. Avez-vous pensé à changer de travail pour gagner davantage ?

Dernière modification par Bernard2K (26/06/2016 11h22)

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#5 26/06/2016 11h33 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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une fois de plus merci Bernard2k pour cette réponse très complète.

En effet je dispose d’un tout petit salaire mais étant déjà propriétaire de ma résidence principale et n’ayant aucun prêt en cours la banque peu me suivre sur un bien.

Sachant que dans le secteur ou j’habite les biens sont abordables je peux avec mes économies acheter et rénover déjà deux appartements.

Question:

Ai-je pas plutôt intérêt a financer qu’une partie du projet:" travaux et frais de notaire" et compléter par un crédit en profitant des taux bas?

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#6 26/06/2016 12h44 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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non, il faut emprunter un max :

Vous empruntez sur 20 ans à 1.30 à 1.50% , vous déduisez plus d’intérêt d’emprunt. En parallèle, l’argent que vous avez garder fait du 2% net dans une assurance vie sécurisé sans problème.

Pourquoi mettre de l’apport?

Second point, si vous trouver un projet qui se rentabilise et qui génère du cash flow, la banque va vous suivre sans problème ( vous êtes propriétaire sans crédit + vous avez des liquidités/épargne )
Bien sur, demander pas 500000 euros pour un premier projet.


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#7 26/06/2016 14h15 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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C’est en empruntant le plus possible, et sur des durées longues que vous pourrez monter le plus de projets. Le jour où les banques deviendront réticentes,  même en ne faisant pas tous les prêts dans la même banque, un apport d’une partie de votre cash (ou le nantissement du contrat AV ou il est placé ), en plus des revenus locatifs des autres biens,  pourra convaincre une autre banque de prêter encore un peu.

Ça finira quand même par coincer (et il faut aussi rester raisonnable et ne pas se lancer dans le projet de trop).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#8 27/06/2016 19h32 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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ok très bien vos réponses vont m’aider a m’orienter c’est super.

donc du coup je résume:

il est préférable de financer le projet par la banque manière à avoir un maximum d’intérêt bancaire pour pouvoir le déduire des impôts c’est bien ça?

Du coup mon épargne servirait plutôt à aider à obtenir le prêt, mais je la dépose où? j’en fais quoi?

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#9 28/06/2016 19h25 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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après réflection se qui me semblait évident hier ne l’est plus vraiment, je m’explique.

donc sur le principe emprunter et financer des projets qui s’auto finance pour se créer un patrimoine et et en parallèle placer mon argent pour essayer d’en tirer 2% ça m’allait! seulement toute la journée j’ai réfléchi à cela de manière plus concrète, si demain j’achète un premier bien il va falloir attendre 15 à 20ans  pour que ça change mon train de vie….. et je me dis que j’ai 31ans déjà et j’imagine mal attendre 51ans pour commencer à profiter de cette rentrée d’argent.

Du coup plusieurs questions me viennent:

Q1 : pourquoi ne pas financer à 100% mes deux premiers biens pour obtenir un revenu direct ?

Q2 : si par contre je désire utiliser l’emprunt ai-ja pas meilleur temps du coup de passer en vendeur de biens  de manière a faire de l’achat vente ? et toucher des revenues plus réguliers?

qu’en pensez vous?

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#10 29/06/2016 01h17 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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J’en pense que votre réflexion n’est pas du tout aboutie, et que vous partez un peu dans tous les sens.

Vous devriez lire les témoignages (il y en a pas mal sur ce forum) de ceux qui ont investis en adoptant telle ou telle stratégie, pour vous faire une bonne idée des conséquences de chaque stratégie, et de qui est possible à partir de votre situation.

Vous devriez réaliser que financer à 100% comptant vos investissements vous conduira à ne posséder que peu de biens, à ne pas vous enrichir significativement même si les circonstances sont assez favorables, et à subir la fiscalité de plein fouet.
Vous devriez réaliser que passer marchand de bien n’est pas une sinécure, et sans doute inaccessible à quelqu’un dans votre situation (sans lourde expérience de l’immobilier, sans grosse surface financière).
Vous devriez réaliser que la patience est parfois nécessaire, et que l’alternative est beaucoup de travail (pour trouver les biens permettant de dégager des rendements élevés, les rénover, les louer, trouver les financements, etc.) et une bonne dose de risques (il ne faut pas choisir les biens immobiliers dont tout le monde veut, et qui seront cher et peu rentables), avec des achats financés par les banques, tous à cash-flow positif, avec un gros levier global, pour dégager en cash flow de quoi vivre tout en augmentant son patrimoine au fur et à mesure du remboursement des capitaux empruntés (cet effet ne devient sensible qu’après pas mal d’années, mais peut atteindre des M€).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#11 29/06/2016 01h57 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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GoodbyLenine a écrit :

J’en pense que votre réflexion n’est pas du tout aboutie, et que vous partez un peu dans tous les sens.

Bogleglobe, vos messages m’inspirent un peu la même sensation qu’à Gbl. Juste pour adresser rapidement votre soucis de fond:  Votre but (même si vous ne le savez pas encore) est de financer au maximum l’achat immobilier par l’emprunt, y compris les travaux si possible. Donc vous souhaitez mettre un apport le plus faible possible, voir aucun si c’est possible. Et si une garantie par nantissement est nécessaire, pareil, vous souhaitez bloquer le minimum possible. Voilà pour votre objectif.

Les intérêts sont déductibles. Par rapport à votre train de vie, au lieu d’utiliser les revenus provenant des loyers (si vous payiez cash), vous utilisez vos réserves (en prenant tout de même soin de conserver de quoi palier à d’éventuels pépins, comme rembourser des échéances si vous n’avez pas de locataire pendant une période). Ca revient simplement au même que de garder une réserve pour financer votre train de vie en cas de pépin identique dans le cas du payement cash.

Vous ne voulez pas bloquer tout ce que vous avez de coté à 2% pour garantir l’emprunt, et donc ne plus avoir accès à rien, si c’est bien votre crainte.

Dernière modification par Mevo (29/06/2016 01h58)

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#12 29/06/2016 07h58 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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seulement toute la journée j’ai réfléchi à cela de manière plus concrète, si demain j’achète un premier bien

Cette phrase est significative. vous avez 100 k€. vous n’avez jamais eu autant d’argent. Ca vous brûle les doigts, vous aimeriez le placer, là, demain, tout de suite.

Je vous le dis clairement : c’est comme ça qu’on fait les conneries. Vous mettez de l’urgence là où il n’y en a pas. Vous devez prendre le temps de réfléchir et de vous former.

Cet argent, il peut très bien rester une semaine ou un mois de plus sur votre compte. Il n’y a pas d’urgence.

Je pense que ce vous devriez faire, c’est 1) PLACER votre argent sur une AV sans frais (internet), car c’est le meilleur placement d’attente.

Ensuite, 2) vous vous FORMEZ sur l’immobilier. Vous lisez des bouquins, vous lisez les retours d’expérience de cricri77000, ZX6-R, philippe30, cyberpapy, gunday, etc.
Je dirais même se former sur les finances personnelles et les placements, tout d’abord. Le livre de notre hôte (devenir rentier en 10 ans) est un must-read pour bien comprendre les différentes solutions de placement. Et c’est un livre très facile à comprendre, très clair.
Choisir l’immobilier APRES s’être dûment informé des différentes possibilités me paraît plus sage que d’y foncer tête baissée.

Ensuite seulement, 3) vous RECHERCHEZ un premier bien immobilier à haut rendement (> 10 % brut et même plutôt plus). Ce type de bien permet de dégager du cashflow positif tous les mois malgré le remboursement d’emprunt.
Ca peut prendre 6 mois ou 1 an à trouver, car ça ne se trouve pas sous les sabots d’un cheval.

Quand vous achetez ce bien immobilier, la banque vous prêtera à 100 % par exemple, ce qui fait que vous avez à sortir de votre poche les frais de notaire et les travaux. Vous voyez que votre épargne ne restera pas inemployée. Vous faites les travaux rapidement, quitte à prendre un artisan pour certaines choses ; en effet, tout retard pour la mise en location, c’est autant de loyers en moins donc il ne faut pas traîner.
Exemple : bien à 60 k€ avant négociation, vous négociez à 50 k€, vous avez 4 k€ de frais de notaire et 6 k€ de matériaux pour les travaux. Le bien vous a coûté 60 k€ au total dont 50 k€ financé par l’emprunt. Vous le louez 500 € par mois (12 % bruts), ça vous permet de rembourser l’emprunt et d’avoir un petit cashflow positif à la fin du mois.

Quand vous aurez fait 1 ou 2 opérations grâce à l’emprunt, vous pourrez éventuellement en faire une de plus grâce à votre épargne.

Néanmoins, vous devrez conserver une épargne de précaution. Il faut se rappeler qu’un locataire qui ne paie plus ses loyers et s’incruste, ça peut faire 2 ans de loyers perdus et quelques milliers d’euros en huissier et en avocat. Une toiture à refaire en urgence, ça peut coûter 10 000 €. Il vaut donc mieux avoir un petit matelas d’épargne de précaution lorsqu’on est bailleur.

Et enfin, je vous le dis franchement : ça serait bien de prendre en compte ce qu’on écrit. Ca fait plusieurs fois déjà qu’on vous dit de lire des retours d’expérience pour vous former. Ca fait plusieurs fois qu’on vous dit (alors je vais le dire encore plus clairement) : si vous vous mettez marchand de biens, vous n’aurez pas d’accès au crédit. Les banques ne prêteront pas à la SARL bogleglobe, marchand de biens. Se mettre marchand de biens pour acheter-revendre de l’immobilier avec seulement 100 k€ de mise de départ, sans accès au crédit, sachant qu’en faisant cela on se met forcément en concurrence avec des requins expérimentés aux dents pointus, c’est quasiment suicidaire.

Je vous souhaite de bonnes lectures et de bonnes réflexions, sans précipitation.

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2016 10h07)

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#13 29/06/2016 19h15 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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GoodbyLenine

merci de votre réponse. je lis beaucoup de témoignages justement depuis 2 ou 3mois déjà seulement on trouve de tout, ceux qui achètent par prêts d’autres en cash, ceux qui font de la location, ceux qui vendent en marchand de biens, en sci ou non et j’en passe…. voila pourquoi mes questions vont dans tout les sens  car je veux explorer chaque voix. je ne pense pas qu’il n’y est qu’une seul méthode qui fonctionne, je pense plutôt que le contexte est à prendre en compte, le lieu , la vie de chacun, les envies les projets……  je donne l’impression d’être pressé de me lancer mais c’est plutôt cette soif de comprendre pourquoi pour Mr X ça fonctionne et pourquoi chez Mr Y la même méthode ne fonctionne pas?

Mevo

merci pour votre réponse. comme j’ai dis au dessus  je part dans tout les sens car j’ai lu trop de témoignage je pense!! du coup je n’arrive plus à savoir ou je me situe la dedans! quelle méthode utiliser? car dans chacune il y a du bon et du mauvais….. et ainsi de suite.  donc je confirme que dans mes recherches je vais dans tout les sens mais en se qui concerne la pratique je n’ai pas de stratégie définie donc pas question de me lancer pour le moment.

Bernard2K

merci pour la réponse que je  comprend  mais l’expression "si demain j’achète un premier bien " ne veux pas dire que je compte acheter demain ni me précipiter pour le passage a l’acte! c’était une façon de parler .

je sais qu’un bien a haut rendement c’est rare! d’ailleurs le bien dans lequel je vais vivre d’ici 15 jours à nécessité 3ans de recherches donc ne pensez pas que je suis pressé de dépensé mon argent!  toute fois vous avez pas tord quand vous dites que j’ai envie de l’utiliser, c’est pas parce-que je veux flamber car c’est pas du tout dans mes habitudes mais c’est juste que je me suis construit une petite vie qui me plait beaucoup! et j’ai vraiment besoin de rien, du coup a quoi bon garder 120 ou 130000 euro sur un compte!? j’aime autant les investir dans un projet qui me plait et je suis conscient des risques que ça apporte.

vous dites que je ne prend pas en compte se que vous dites c’est faux! justement j’en ai pris note et croyez moi,vos réponses depuis le début me sont très précieuses !!!  à présent j’essai juste de peser le pour ou le contre pas parceque je doute de vos dire loin de la mais je veux envisager toutes les possibilités et voir se qui correspond le mieux à mes projets (d’où cette impression de virevolter dans tout les sens ) smile .

Dernière modification par bogleglobe (29/06/2016 19h22)

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#14 29/06/2016 20h45 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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Votre réponse montre que vous avez du bon sens et que vous vous formez vraiment. Un bon point pour vous.

Pour mieux comprendre les différentes stratégies, ce qu’il faut c’est les ranger chacune dans leur boîte, c’est comprendre les catégories de placements, et les stratégies différentes selon les choix des gens.

Exemples :
- immobilier locatif en logements loués nus : 3 % de rendement à Toulouse centre, 10-12 % de rendement à Trifouillis les Oies. C’est logique : tout le monde veut Toulouse centre, il y a énormément de demande locative (= profondeur du marché) et tout le monde croit que ça va durer éternellement. Alors qu’à Trifouillis les Oies, peu de demande (donc risque de vacance), démographie constante voire décroissante (donc risque de perte de valeur)… et peut-être l’usine d’à côté qui va fermer un de ces jours.
- immobilier commercial : rendement plus élevé mais plus de risque : risque de défaillance de l’entreprise, risque que la fréquentation commerciale se reporte sur une autre zone. A chaque fois que je vois une vitrine fermée depuis longtemps, je ne peux m’empêcher de penser : voilà un bailleur qui n’a pas perçu un loyer depuis longtemps !
- immobilier commercial, immeubles entiers : le particulier pékin moyen ne va pas sur ce genre de placement, ça explique aussi le rendement plus élevé.
- immeuble à retaper, meilleur rendement : normal parce qu’il y a des travaux, donc des soucis ; normal aussi parce qu’il y a du risque (s’agit-il de travaux standard ou va-t-on découvrir un gros défaut ?)
- cricri77000 qui fait du 14 % et plus de rendement, M. dupont 50 ans bon père de famille qui achète un studio à 3 % de rendement : normal, cricri est jeune, il a la pêche, il recherche, il négocie, il fait les travaux lui-même pour partie et il fait trimer des artisans à prix quasiment coûtant pour l’autre partie. M. Dupont, lui, il ne bricole pas, il ne veut aucun embêtement, aucun travaux, aucune incertitude. Il a la simplicité mais il n’a pas le rendement.

Etc.

Chacun fait des choix logiques, en fonction de son contexte, de ses connaissances, de ses besoins etc.

Parce qu’on n’a pas tous les mêmes contexte, connaissances et besoins, on ne fait pas tous la même chose.

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2016 20h50)

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#15 29/06/2016 21h58 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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Je ne me lasse pas de vous lire! Bernard2K c’est très explicite vos exemples!

En effet beaucoup beaucoup de paramètres à prendre en compte…… et après la lecture des derniers commentaires je me demande si la plus grosse incertitude dans mon dossier ne serait pas en fait le but réel de tout ça?  et j’avoue que la je suis un peu perdu!

Depuis mon tout jeune age je ne cherchais qu’a faire fortune dans le seul but de me venger de toutes ces moqueries ou méchanceté que j’ai subie pendant mes années scolaires… (vous savez ces truc cruel que les ados vous  jettent au visage quand vous avez pas d’habits de marque"que vous partez jamais en vacances que vous avez même pas d’argent de poche….. blablabla)

Mais  finalement avec les années toute cette haine s’est apaisée puis a disparue car j’ai une petite vie très agréable, pas de contrainte , pas de stresse donc je ne peu que remercier ces gens qui indirectement m’ont permis d’évoluer.

on pourrait dire "fin de l’histoire il vécu heureux…blablabla…."  "gardez votre petite vie tranquille"… mais non.  j’ai toujours cette envie de réussite "j’ai envie de montrer qu’on peu démarrer d’une famille modeste et réaliser de belles choses"  et je crois que ça prime sur le gain.  Seulement réussite rime souvent avec fortune voila pourquoi je cherche de gros profits ! c’est symbolique.

bon je pensais pas un jour avoir a raconter ça à qui que se soit et encore moins sur un forum mais bon c’est un paramètre qui est le mien et il me semble que pour toutes expertises complètes tout les paramètres doivent être pris en compte smile

En résumé je pense que j’accorde beaucoup plus d’importance à la réussite qu’aux sommes perçues mais comme l’un ne va rarement sans l’autre voila pourquoi je cherche des biens a haut rendement. smile

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#16 30/06/2016 10h22 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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AU vu de vos derniers commentaires, je pense que le plus urgent est d’attendre!
Donc de placer les fonds en position d’attente (fonds euros d’une bonne assurance vie sans frais), et de vous laisser le temps de maturer tout cela.
Ainsi vous déciderez sérieusement si vous partez sur de l’immo ou non, si vous préférez la bourse, ou si le fonds euros vous convient et continuez à votre rythme, sans vous souciez des fonds placés.

Dernière modification par gunday (30/06/2016 10h22)

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#17 04/07/2016 19h28 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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Oui voila je vais y aller tranquillement smile

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#18 20/11/2016 22h42 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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Bonjour,

J’ai lu toutes les discussions sur ce sujet et j’ai trouvé beaucoup de réponses mais il me reste beaucoup de choses à éclaircir.
J’ai 31 ans, je suis conducteur de travaux spécialisé dans le CVC et je souhaiterai faire autre chose aujourd’hui. J’adore les travaux manuels et j’aimerai me lancer dans l’achats d’appartements à rénover en Gironde pour les louer. Pour les rénover je pense démissionner pour utiliser tout mon temps disponible à les rénover et les mettre en location le plus rapidement possible.
Au départ je pense en acheter un seul pour apprendre et m’imprégner de la procédure.
Ensuite je pense un immeuble avec 3 appartements et ainsi de suite si tout fonctionne. Je veux m’investir à fond dans ce projet.
Par contre pour acheter les matériaux dois je prendre un statut spécial et quelles sont les stratégies pour payer le moins d’impôts possible.
J’ai bien compris qu’il fallait que je sois patient et que je me renseigne un maximum des divers témoignages sur ce forum. Je fais tout ça et ça m’intéresse énormément.
J’espère vous lire rapidement afin d’échanger car j’ai encore beaucoup de questions.

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#19 21/11/2016 01h55 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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Bonjour,
Il me parait risqué de démissionner pour se lancer dans la rénovation. Vous devrez avoir les reins solides pour tenir suffisamment longtemps en cas de retards. Qu’est-ce qui vous empêche de le faire tout en travaillant? Pour un chantier mieux vaut s’entourer des bonnes personnes et tout boucler en quelques mois, vous venez tous les jours pour orchestrer cela et mettre un peu la main à la pâte quand c’est nécessaire. Si vous faites tout tout seul, ça donne des délais à rallonge qui tuent le rendement car ce sont autant de mois de location perdus.


Parrain de mon adorable filleule

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#20 21/11/2016 23h00 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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Merci pour votre réponse.
Je suis prêt a démissionner pour me consacrer qu’à la rénovation d’appartements.
Je souhaite acheter un appartement le rénover et ainsi de suite pour me créer un patrimoine immobilier qui me permettrait au bout d’un certains temps de me dégager un salaire. Je suis prêt à faire de nombreux sacrifices au début.
Quand vous me dites que je pourrais le faire en travaillant, vous voulez dire que je devrais sous-traités les travaux? En faisant comme ça je ne vois plus l’intérêt d’acheter un bien à rénover car le coût des travaux me fera baisser mon rendement immobilier.
En plus si je travaille tous les jours je pourrais plier les travaux rapidement aussi. Pour les travaux dont je parle j’exclus évidemment ceux de charpente et de gros oeuvre.
Pour ce faire dois-je prendre un statut particulier pour ne pas acheter les matériaux  à prix forts et bénéficier d’avantages fiscaux.
Merci

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#21 22/11/2016 00h33 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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Le mieux est encore de lire les nombreux témoignages que vous trouverez sur ce forum en lisant tous les messages de membres expérimentés en immobilier et qui dégagent de gros rendements, comme DDTee, Philippe30, ZX-6R, cricri77700, perecastor, gunday… Voir aussi la location saisonnière : kc44, EldoradoImmo…

Si vous démissionnez, comment allez-vous faire pour emprunter ? Pas de CDI, pas d’emprunt ! Pas d’emprunt, pas d’investissement immobilier.

PS : l’inscription est obligatoire, comme vous l’avez accepté en vous inscrivant (point 8 de la charte). C’est par ici : Info - Forums des investisseurs heureux

Dernière modification par Bernard2K (22/11/2016 00h35)

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#22 22/11/2016 09h27 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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pablo3347 a écrit :

Merci pour votre réponse.
Je suis prêt a démissionner pour me consacrer qu’à la rénovation d’appartements.
Je souhaite acheter un appartement le rénover et ainsi de suite pour me créer un patrimoine immobilier qui me permettrait au bout d’un certains temps de me dégager un salaire. Je suis prêt à faire de nombreux sacrifices au début.

Avez vous déjà fait des travaux ?
Car ça prend du temps, beaucoup de temps!
Alors certes, quitter son boulot permet de s’y consacrer à temps plein.

Mais quid des problèmes rencontrés ?
Dans ma RP et le logement en rénovation, il y a eu des infiltrations d’eau dans la sdb.
Dans les 2 cas, les solives étaient endommagé. (davantage dans la RP)
Donc en découvrant, ça augmente les travaux : traitement de toute la zone obligatoire (prévu, mais vu l’état, on augmente le traitement), dans un cas, destruction de l’ensemble pour reposer un plancher (solive & co), dans l’autre renforcement de l’existant (doublage de toutes les solives).
Ca parait peu dis ainsi, mais c’est du sacré boulot!
Surtout avec des habitants en dessous.

Autre question, durant vos rénovations, puis la période pour vendre (j’ai mis 2 ans à vendre ma RP, un collègue est déjà à 15mois de mise en vente), sur quel revenu vivrez vous ?

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#23 22/11/2016 10h34 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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gunday, vous parlez de difficulté à revendre. Pablo ne parle pas d’achats-revente mais de mettre en location :
"j’aimerai me lancer dans l’achats d’appartements à rénover en Gironde pour les louer".

Dans ce cas il faut soit un très gros capital de départ, soit l’accès au crédit. D’où le problème de la démission.

De toute façon, achat-revente réguliers, ça veut dire s’immatriculer en marchand de biens, et on a alors une difficulté d’accès au crédit encore pire (des témoignages sur le forum).

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#24 22/11/2016 12h01 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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Pablo 3347, Merci de completer votre présentation, nous en saurons plus sur votre parcours, votre motivation,  votre capacité financière, etc.

Concernant votre projet, réfléchissez-bien à votre financement et de votre crédibilité auprès des banques, cela est un facteur déterminant.
Si vous souhaitez absolument démissionner et travailler de votre propre aile, cela est tout à fait possible. Vous indiquez apprécier les travaux d’artisanat, vous pouvez monter une structure qui aura 2 objectifs: le premier : rénover ses propres biens, le second : rénover les biens d’autruis pour en tirer un revenu capable d’assurer votre premier objectif.

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#25 28/11/2016 22h10 → Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre... (fiscalité, imposition, plus-value, rénover)

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Bonsoir,

Désolé de pas avoir répondu je faisais des travaux ce week wink.

Gratouille pour répondre à votre question : j’ai 31 ans je suis conducteur de travaux dans le CVC. J’ai actuellement un crédit pour ma RP que j’ai acheté avec ma compagne. Aujourd’hui étant à l’aise dans les travaux manuels, jeune et super motivé on a en vie de vivre une nouvelle expérience qui me permettrait de m’épanouir (marre du travail en bureau au chaud) et  nous faire évoluer socialement (gagner de l’argent pour plus tard). Ma compagne gagne un bon salaire (EDF). C’est pour ça que je me permets de vous écrire en disant que je pourrais démissionner pour réaliser le travaux de nos appartements.
Nous souhaitons acheter un appartement à rénover par le biais du crédit en négociant le prix d’achat au maximum.
Connaissant pas mal de monde dans le milieu du bâtiment et ayant de bonnes relations avec mes fournisseurs j’en profiterai pour le matériel.
Le but étant de sortir un cashflow pour être de nouveau crédible auprès de la banque pour le deuxième crédit.
Cependant Gratouille je ne m’installerai pas comme artisant car cotoyant ces personnes au quotidien il est très compliqué de s’en sortir aujourd’hui et notamment de se lancer dans l’aventure.
Ce week end j’ai rencontré quelqu’un qui rénove et loue ces appartements.
Il m’expliquait qu’il avait acheté ces appartements via une SCI pour diminuer ces impôts, les droits de succession et faciliter l’achat de matériau en déduisant la TVA. De plus il a plus facilement accès au crédit .
Par contre il m’expliquait que pour acheter ces premiers appartements et avoir accès au crédit, il avait acheté 2 RP qu’il avait rénover faisant 50000€ de plus-value à chaque reprises.
Et moi j’ai ma RP à crédit actuellement où j’ai fait quelque travaux mais je ne ferai pas une grosse plus-value.
Premièrement dois-je la vendre et faire comme lui?
Deuxièmement dois-je créer une SCI pour l’achat d’appartements?
Merci pour vos réponses.
Bernard2K : sachez que je lis un maximum de discussions sur ce forum et je vous en remercie car ça m’aide énormément. je suis prêt à en apprendre davantage par vos témoignages.

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