Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 01/10/2015 12h06 → Investir dans une maison de maître, la diviser et la revendre ! (division, maison de maître, revente)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Je viens vers vous pour trouver des avis éclairés sur un éventuel projet immobilier un peu spécial.
Je pense qu’ici je trouverais des avis d’experts en transaction qui pourront me renseigner car dans ce domaine je suis plus qu’un novice. Merci d’avance en tout cas.

Bref, depuis peu on m’a proposé quelque chose qui me parait intéressant mais complexe, je m’explique.

C’est une grande et très ancienne maison « de maître » dans un village. (de bourg)
Le bien immo comprend :
-    Une cour/jardin de 80m2 environ sans vis-à-vis.
-    La grande maison d’environ 310m2 attenante à la cour/jardin.
-    Une grange/garage d’environ 50m2. Attenant à la cour/jardin.
-    Une ancienne écurie (55 m2 sur 2 étage) attenante à la grange mais complètement séparée de la cour/jardin et de la grande maison.
-    Cette ancienne écurie dispose également de sa cour/jardin d’environ 100m2 sans vis-à-vis et séparer de la grande maison.

La grande maison ne m’intéresse pas car elle est immense : 320m2 sur 3 étage, cave, pièce haut de plafond, moulure… Et surtout elle est à rénover de la tête au plafond. Avec un budget conséquent la maison pourrait être superbe, mais tout est à refaire. (Isolation, salle de bain, cuisine…)
Et elle a tout de même quelques défauts : Maison de bourg, mitoyenneté des 2 cotés, un coté sur une rue, travaux…

J’ai proposé à la personne de diviser le bien en 2.
-    D’un côté la grande maison avec son garage/grange et cour/jardin.
Que je ne souhaite pas acheter.
-    De l’autre l’ancienne écurie et sa cour/jardin séparer du reste pas un mur mais attenant à la grange.
Que je souhaiterais acheter et rénover.

Malheureusement la personne ne veut pas diviser, mais veut bien me vendre le bien immo en entier pour 150 000€. Je pense qu’elle pourrait y gagner en divisant et en vendant les 2 séparés mais elle ne veut pas.

-------------------

Mon projet est donc d’acheter le bien en entier, le diviser en gardant l’écurie et revendre la partie de la grande maison pour financer la rénovation de l’écurie.

Problème :
-    La division est-elle possible ?
-    Combien de taxes vais-je payer sur la vente de la grande maison ?
-    Vais-je arriver à vendre un tel bien immo ? (grand et à rénover en entier)
-    Y-a-t-il des frais annexes, surprises… ? N’étant pas habituer des opérations immobilières.

Sachant que mon budget total est de 210 000€ et que je peux acheter le bien total pour 150 000€.

Dans un moment d’optimisme, je me dis que je peux revendre la grande maison autours de 140 000€. Et qu’il me restera entre 180 000€ et 200 000€ juste pour la rénovation de l’écurie.

Mais dans un moment de crainte, je me dis que je me retrouve avec un bien immo d’envergure que je n’arrive pas à vendre, ou je ne peux pas vivre avec un crédit de 150 000€ sur les bras.

Si vous aviez des avis à me donner, ce serait vraiment sympa car ne trouvant rien depuis 2 ans, ce projet m’intéresse. Sans parler que les opérations immobilières sont un monde que je ne connais pas du tout.

PS : Je vous joint une photo pour vous représenter le bien plus facilement.
(rouge la partie que je ne veux pas, bleu celle que je veux. Les 2 font l’ensemble complet.)
http://img1.imagilive.com/1015/Sans-titre-1.jpg

Message édité par l’équipe de modération (01/10/2015 12h35) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Oxidoz (01/10/2015 12h21)

Mots-clés : division, maison de maître, revente

Hors ligne

 

#2 01/10/2015 13h16 → Investir dans une maison de maître, la diviser et la revendre ! (division, maison de maître, revente)

Membre
Réputation :   52 

Bonjour,

Dans ce cas de division il me semble qu’une simple intervention de géomètre sera suffisante (prévoir un bornage c’est toujours mieux qu’un DA). Mais j’ai du mal à voir où passent les traits bleus et rouge.

Songez pour la suite à d’éventuelles servitudes pour les réseaux secs humides voirie et aux contraintes habituelles si l’accès est communs coté droit du sol.
Et bien sur demandez à minima un CUb "avec projet" pour le changement de destination  sur la partie qui vous interesse avant de signer (condition suspensive) ou mieux un permis.

X

Hors ligne

 

#3 01/10/2015 16h21 → Investir dans une maison de maître, la diviser et la revendre ! (division, maison de maître, revente)

Membre
Réputation :   

La première question à se poser devrait être : est ce qu’une maison de maitre avec son garage et sa cour là où elle est située et dans l’état dans lequel elle est trouvera preneur ?

Maison de maitre ce n’est pas rien. Point négatif que je vois aussi : vous voulez vendre une maison de maitre qui n’a pas de terrain (80 m2 ce n’est pas un terrain mais juste une cour).

Hors ligne

 

#4 02/10/2015 14h14 → Investir dans une maison de maître, la diviser et la revendre ! (division, maison de maître, revente)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos réponses.
Alors pour les servitudes pas de soucis, elles peuvent être prise sur la rue coté écurie.
La jonction entre le trait bleu et rouge c’est la grange qui touche et colle l’écurie en fait.
(un porte en bois entre les 2 est à condamner)

Effectivement alexfr85, la question c’est pourrais je la vendre et combien.
Hormis la (grande cours), pas de vrai terrain.
Mais tout de même, 320m2, belle pièce, cheminé, moulure, cuvage, loft possible à l’étage…

Pour cette question, je pense faire venir un expert immo pour estimer tout ça et avoir son avis.

Part contre niveau fiscalité, avez vous une idée des taxes à payer si je vend la maison pour rénover l’écurie ?

Hors ligne

 

#5 02/10/2015 14h45 → Investir dans une maison de maître, la diviser et la revendre ! (division, maison de maître, revente)

Membre
Réputation :   52 

J’ai fait une opération similaire ; il vous faut minimiser le prix de la partie que vous allez garder et charger celle que vous allez revendre dans l’estimation du bien lors de l’achat…
Attention à la requalification, perso je suis allé en discuter avec le service des impôts au préalable (mais ne le présentez pas comme une opération immobilière, mais bien par ex comme une conséquence du refus de diviser par le vendeur + vos capacités financières réduites ?)…

Enfin, le bien changeant de destination étant déjà bâti par définition, vous échappez normalement à la fameuse TA lors du dépôt probable de PC (DP si vous ne faites que de l’aménagement intérieur ; mais je suppose qu’il faut des fenêtres, volets…).

Hors ligne

 

#6 02/10/2015 18h57 → Investir dans une maison de maître, la diviser et la revendre ! (division, maison de maître, revente)

Membre
Réputation :   

Et au delà de l’estimation de la valeur, analysez bien le marché. Dans mon coin on trouve de belles maisons de maitre de 200 m2 sur  2 niveaux avec un troisième aménageable à 150 K €. Et je parle de biens en bon état (habités, double vitrage, toiture OK…)
Simplement quasi pas de demande pour ce type de bien grand, cher à chauffer du fait des volumes…

Attention à ne pas trop charger quand même la valeur du bien à revendre lors de l’achat. Il faut une certaine cohérence entre l’estimation lors de l’achat et le prix réel de revente.
Si vous pouvez acheter l’ensemble 150 et revendre la partie maison de maitre 100 ou 110 K € vous ferez sans doute déjà une affaire.

Qui plus est le vendeur refuse de vendre séparément pour ne pas s’embeter mais il doit aussi savoir qu’un acheteur pour ce type de bien est rare, donc vous pouvez faire baisser le prix.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech